第六章资产评估收益法

资产评估的收益法资产评估是一种确定资产价值的方法，而收益法是其中一种常用的评估方法。

它基于资产所能产生的预期收益来确定其价值。

在这篇文章中，我们将深入探讨资产评估的收益法，对其原理、应用和使用注意事项进行全面解析，帮助读者更好地理解和应用这一评估方法。

资产评估的收益法是基于市场经济理论和金融原理的。

根据这一法则，资产的价值是由其所能产生的未来现金流量决定的。

在评估一个资产时，关键是确定其可预期的收益情况。

这需要考虑相关市场状况、行业前景、资产的特点以及其他相关因素。

通过对这些因素的分析和估计，资产评估师可以得出一个合理的预期收益数额，并以此确定资产价值。

收益法在不同的资产评估场景中具有广泛的应用。

对于不动产，如房地产，收益法常用于确定租金的合理水平。

评估师会考虑周边区域租金水平、房屋状况、租约情况等因素，以确定该房产的租金收益，并以此计算其价值。

对于企业，收益法可用于评估未来现金流量，进而确定企业的价值。

这需要考虑企业的盈利能力、市场份额、行业前景等信息，并结合财务数据进行分析和推算。

在使用收益法时，有几个需要注意的事项。

首先，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息。

这包括市场数据、财务报表以及与资产相关的信息，如租约、业务合同等。

其次，评估师需要对数据和信息进行合理的处理和分析，选择适当的评估模型和方法。

不同的资产可能需要不同的模型和方法来计算其预期收益。

最后，评估师需要根据实际情况和专业判断进行合理的调整和校正。

收益法往往涉及各种预测和估算，因此评估师需要充分考虑估计误差和不确定性，以保证评估结果的准确性和可靠性。

总结起来，资产评估的收益法是一种常用的评估方法，可以帮助确定资产的价值。

它基于资产所能产生的预期收益来进行评估，并需要考虑市场状况、行业前景和资产特点等因素。

在使用收益法时，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息，并对其进行合理的处理和分析。

同时，评估师还需要根据实际情况和专业判断进行调整和校正。

评估方法账面价值股东全部权益评估价值增值额增值率差异额=成本法评估值-收益法评差异率=差异额/收益法评估值成本法118620509.48219881895.56101261386.0885.37%收益法118620509.48180900852.5062280343.0252.50%38981043.0662.59%差异的主要原因是：考虑到本次收益法评估中，营业收入的预测是股权自由现金流量预测的起点，并对评估结果起关键作用。

由于产品产销量及产品价格受市场影响价格波动较大，其产品销量及产品价格变化幅度较难预测，被评估单位未能提供有关收益、成本的预测资料和融资计划。

同时广西糖纸有限责任公司生产运营的时间距评估基准日较短，可供参考的历史资料数据有限。

虽然评估过程中作了特定假设，但评估预测仍存在较大的不确定性，盈利预测不确定性较多，经评估人员分析认为，本报告采用成本法结论作为评估结果。

（二）两种评估方法的评估结果差异分析从上表可知， 广西糖纸有限责任 公司股东部分权益价值用 成本 法和 收益 法评估的结果差额为 3898.10 万元，差异率为 62.59% ，（1）成本法是从资产的成本角度出发，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，以资产的重置成本为价值标准，随着国民经济的变化，对企业资产负债表上所有的单项资产和负债，用现行公允价格代替历史成本，是资产和负债的简单加减，评估结论仅包括资产负债表记载的各种有形资产及部分可确指的无形资产的价值，不包括企业未来的获利能力和资产综合影响效应。

（2）收益法是通过将企业未来收益折算为现值确定资产价值的一种评估方法，利用投资回报和收益折现等技术手段，以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力） 的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。

收益法的评估技术思路较好地体现了资产的“预期原则”，其未来收益现值能反映企业占有的各项资源对企业价值的贡献，使评估过程能够全面反映企业的获利能力，包括了资产综合影响效应；从投资的角度出发，一个企业的价值是由企业的获利能力所决定的，股权投资的回报是通过取得权益报酬实现的，股东权益报酬是股权定价的基础。

资产评估师-资产评估基础-基础练习题-第6章资产评估方法[单选题]1.采用收益法评估企业价值时，被评估企业的风险系数β为1.2，当期市场平均收益率为16%，无风险报酬率为6%，则折现率为（）。

（江南博哥）A.22%B.25.2%C.19.2%D.18%正确答案：D参考解析：折现率＝6%＋1.2×（16%－6%）＝18%[单选题]3.根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。

不属于其对比主要体现的是()。

A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D参考解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。

对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与评估对象可替代性的差异等方面。

[单选题]5.某重置全新的一条流水生产线价值为500万元，年产量为10000件。

现知评估对象的年产量为6000件。

用生产能力比例法计算的重置成本为()。

A.230万元B.350万元C.300万元D.200万元正确答案：C参考解析：评估对象重置成本＝评估对象年产量/参照物年产量×参照物重置成本＝6000/10000×500＝300（万元）[单选题]6.以下不属于直接比较法特点的是()。

A.比较直观B.对可比性要求较低C.便于操作D.比较简洁正确答案：B参考解析：直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。

[单选题]7.下列资产评估方法中，不属于市场法的是()。

A.现行市价法B.市价折扣法C.修复费用法D.价值指数法正确答案：C参考解析：市场法包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场售价类比法、价值比率法。

修复费用法属于资产评估的成本法中计算实体性贬值的方法。

资产评估学教程(第七版)习题答案人大版资产评估学教程（第7版）第一章导论本章无需改写。

第二章资产评估的程序与基本方法本章无需改写。

第三章机器设备评估1.机器设备评估的基本流程1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c2.机器设备评估的评估方法1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3.机器设备评估的实例分析1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×150% ÷ 130% = 144.67万元加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×2.3 ÷ 144.67 = 9.66年实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%实体性贬值 = 重置成本 ×实体性贬值率 = 144.67 × 61.69% = 89.25万元5-4）× = 元被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。

本章无需删除明显有问题的段落。

运用收益法评估II型机组的过程及其结果第一步，估算年净收益年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用1000-300-50=650(万元)第二步，估算资本化率资本化率=10%/(1-10%)=11.11%第三步，估算资产价值资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。

资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。

通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。

收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。

主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。

1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。

（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。

1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。

2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

资产组评估收益法是一种常用的资产评估方法，主要用于评估收益性资产，如房地产、股票、债券等。

该方法计算资产价值的基础是预测资产未来的现金流入，并将其折现为现值。

以下是资产组评估收益法的基本步骤：
1.收集相关数据：收集与资产相关的财务和经营数据，包括历史
现金流入、成本、增长率、资本支出等信息。

2.估计未来现金流：基于收集到的数据和市场情况，预测资产未
来的现金流入。

这通常涉及到对市场趋势、行业前景、竞争环
境等因素的分析和判断。

3.选择适当的贴现率：贴现率反映了投资的风险和预期收益率。

根据资产的特性和市场条件，选择适当的贴现率。

4.计算现值：将预测的未来现金流按照贴现率折现为现值。

通常
使用现金流贴现模型（DCF模型）进行计算，最常见的是净现值
（NPV）和内部收益率（IRR）。

5.评估资产价值：将折现后的现值加总，得到资产的评估价值。

这个价值代表了根据预测的现金流和选择的贴现率，资产在给
定时间点的合理价格。

需要注意的是，资产组评估收益法是一种相对复杂的评估方法，需要基于充分的数据和分析。

在实际应用中，可能还需要考虑其他因素，如市场风险、资产特殊性等。

因此，建议在进行资产评估时，寻求专业的评估师或咨询机构的帮助，确保评估结果的准确性和可靠性。

2022年资产评估师《资产评估基础》考试大纲2022年资产评估师职业资格全国统一考试大纲《资产评估基础》第一章资产评估概述一、考试目的考查考生对资产评估及其原则和特点的理解程度，以及对我国资产评估进展状况的了解状况。

二、考试内容及要求（一）把握的内容1.资产及资产评估。

2.资产评估的经济技术原则。

（二）熟识的内容1.资产评估的特点。

2.资产评估的工作原则。

（三）了解的内容1.我国资产评估行业进展历史及特点。

2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。

其次章资产评估的基础理论一、考试目的考查考生对劳动价值论、效用价值论、供求理论、市场结构理论、有效市场理论等资产评估基础理论的把握状况，以及对相关理论基本原理和主要学问点的应用力量。

二、考试内容及要求（一）把握的内容1.劳动价值论的使用价值和价值、商品的价值规律。

2.效用价值论的效用和边际效用递减规律。

3.需求及影响需求的因素。

4.供应及影响供应的因素。

5.均衡价格、供求定理。

6.市场结构的划分。

7.有效市场的形态。

（二）熟识的内容1.劳动的二重性原理、商品价值量的确定。

2.效用价值论中商品价值的来源、价值量的确定、价格形成的基本规律。

3.需求函数、需求表及需求曲线。

4.供应函数、供应表与供应曲线。

5.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场的特征及条件。

6.有效市场假说的前提条件及检验。

（三）了解的内容1.劳动价值论的理论进展过程，对劳动价值论的熟悉。

2.效用价值论的理论产生进展过程，对效用价值论的熟悉。

3.需求关系的特别情形。

4.市场均衡、局部均衡及一般均衡。

5.完全竞争市场、垄断竞争市场、完全垄断市场的需求与均衡。

6.寡头垄断市场和完全垄断市场的形成缘由，寡头垄断市场的分类及典型模型。

7.有效市场理论的形成及主要作用，有效市场理论的局限。

8.资本市场的内在效率和外在效率。

第三章资产评估法律制度与准则一、考试目的考查考生对资产评估法的主要内容、资产评估行业监管体系、国有资产评估管理制度，以及我国资产评估准则框架体系的把握状况。

资产评估方法之收益法详解
收益法评估债务资产的核心是投资收益率，即现金流量所能获得的报酬率。

它是由投资者对投资的期望收益以及该投资的风险而决定的。

收益法评估债务资产在投资者心目中的价值，是将该资产未来的现金流量估计的未来价值，并由此扣除已有的投资成本，从而计算出的净现金流量值，再加上其有价证券的市值，与此同时，考虑其他市场因素在该资产评估中所起的作用。

收益法评估债务资产需要考虑以下因素：
一、市场因素：市场环境的变化会影响投资收益率。

二、经济因素：经济的发展水平、通货膨胀水平和汇率波动等会影响投资收益率。

三、投资成本：投资者是否需要承担相关的税费、融资成本、财务费用等成本会影响投资收益率。

四、风险因素：债务资产的风险性会影响投资收益率。

五、收益水平：投资者期望获得的收益水平也会影响投资收益率。

因此，对于收益法评估债务资产而言，它的核心在于对未来现金流量进行有效估计，以及如何根据投资者喜好和市场环境的变化来确定一个合理的投资收益率。

在计算投资收益率时。

揭开资产评估收益法的神秘面纱资产评估收益法是企业常用的一种资产评估方式，主要通过对资产的未来现金流进行预测和折现计算，得出资产的价值。

下面将详细介绍资产评估收益法的公式及其应用。

一、资产评估收益法公式
资产评估收益法的公式为：FV = CF₁ + CF₂/(1 + r)² + CF₃/(1 + r)³ + …… + CFn/(1 + r)^n，其中：
FV：资产的现值
CF₁、CF₂、CF₃……CFn：分别为第1年、第2年、第3年……第n 年的预期现金流量
r：折现率
二、资产评估收益法应用
资产评估收益法主要应用于企业重组、并购、债券定价、投资决策等方面。

具体应用步骤如下：
1.确定资产的预测期
根据资产的特性，确定资产的预测期。

一般情况下，企业评估应该考虑到10年以内的时间。

2.预测未来现金流量
根据资产的历史数据和行业趋势，预测资产未来的现金流量。

需
要注意的是，预测的现金流量应该是净现金流量，即扣除了运营成本、税费等费用后的现金流量。

3.确定折现率
折现率是一个重要的变量，直接影响到资产评估现值的大小。

确
定折现率需要考虑多个因素，包括风险、通货膨胀率、市场利率等。

4.计算资产现值
根据上述公式，计算资产的现值。

需要注意的是，资产的现值应
该是把所有现金流量进行折现后的金额，而不是未来现金流量之和。

总的来说，资产评估收益法是一种科学、严谨的资产评估方法。

在实际应用中，需要结合企业的实际情况和市场形势，灵活应用各项
指标，才能得出准确可靠的结论。