2018年房地产非标融资市场调研分析报告

２０１８年房地产行业融资渠道专题分析报告导读：资金是房企的命脉。

在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，2018年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。

新形势下，现有的融资格局将受到什么样的影响？未来3年，偿债高峰和风险将在何时出现？本文全面梳理房企融资渠道，测算结构和变化，把握政策和形势。

摘要：1、房企融资渠道已形成5大类、16小类、近50细项的融资体系。

2017年全国新增房地产开发资金19万亿，占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款和其他资金，对应的主要融资渠道包括个人住房金融、非标融资、银行贷款、境内外证券市场融资、应付款融资。

2、房企主要融资渠道规模和结构（1）2016年930后政策持续收紧，融资规模增速放缓。

2017年，主要渠道融资19.5万亿，同增6.3%，增速回落25个百分点；新增余额8.4万亿，同减0.3%，增速回落52个百分点。

（2）银行资金是主要融资来源，间接融资规模大幅高于直接融资。

2017年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比43%、20%、17%、15%和5%。

（3）受资管新规影响，非标转标趋势显著。

2018年Q1，非标融资新增余额占比回落11个百分点，其中委贷负增长；银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升24和2个百分点。

3、未来偿债高峰（1）有息负债余额19.2万亿。

截止2018年6月底，估算房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3万亿。

（2）未来4年是兑付高峰。

2018 下半年到2021年集中兑付，规模分别为2.9、6.1、5.9和3.4万亿，2022年及以后仅0.9万亿。

其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；2015-2016年集中发行的公司债，从2018年下半年开始密集到期。

2018最新的关于房地产市场的调研报告2018-08-30根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：一、我县房地产市场发展的现状(一)房地产市场发展形势分析近年来，在县委、县政府奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。

在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。

房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。

截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。

房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。

建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。

xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。

住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。

消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。

今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录政策环境综述：调控城市扩容且调控措施多元化 (6)成交市场综述：各线城市成交热度均下行 (12)总体成交市场分述：行政调控加上信贷收紧导致总体成交进一步下滑 (12)各线城市成交分述：一二线同比降幅扩大，三线有所降温 (19)土地市场综述：宅地成交量跌价涨，溢价率回落显著 (24)土地市场分述：土地供需量同比下滑，出让金同比显著上涨 (24)住宅用地市场分述： 4 月宅地成交量跌价涨，溢价率回落至 50%以内 (29)资金环境综述：按揭贷利率及房企资金成本均上行 (39)银行个人按揭贷分述：首套房按揭贷优惠占比回落，利率加快上行 (39)上市房企融资分述：关注资金端收紧对房企资金成本的影响 (47)附录：最新限购限贷政策汇总表 (58)图目录图 1：去库存周期对应土地供应政策 (6)图 2：2017年4月重要中央政策一览（按照时间排序） (10)图 3：2017年4月重要地方政策一览（按照时间排序） (11)图 4：全国重点40城市商品房成交指数 (13)图 5：限购和非限购城市成交指数 (13)图 6：重点40城市及限购、非限购城市成交同比增速 (14)图 7：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） (15)图 8：全国26城市商品房库存面积及去化周期 (15)图 9：全国32城市住宅库存面积及去化周期 (16)图 10：全国商品房销售批售比 (16)图 12：15个重点城市二手房销售指数 (18)图 13：全国重点城市二手房价格指数 (18)图 14：中原二手房指数 (19)图 15：广发各线城市成交指数 (20)图 16：广发各线城市成交同比情况 (21)图 17：4大一线住宅库存（万方）及去化周期 (21)图 18：16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 (21)图 19：12个三四线住宅库存（万方）及去化周期 (22)图 20：各线城市房价环比情况 (22)图 21：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (23)图 22：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (23)图 23：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (24)图 24：300城市土地整体供给情况 (25)图 25：一线城市土地整体供给情况 (25)图 26：二线城市土地整体供给情况 (26)图 27：三四线城市土地整体供给情况 (26)图 28：300城市土地整体成交情况 (27)图 29：一线城市土地整体成交情况 (27)图 30：二线城市土地整体成交情况 (28)图 31：三四线城市土地整体成交情况 (29)图 32：300城市住宅用地供给情况 (29)图 33：一线城市住宅用地供给情况 (30)图 34：二线城市住宅用地供给情况 (30)图 35：三四线城市住宅用地供给情况 (31)图 36：300城市住宅用地成交情况 (31)图 37：一线城市住宅用地成交情况 (32)图 38：二线城市住宅用地成交情况 (32)图 39：三四线城市住宅用地成交情况 (33)图 40：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米） (35)图 41：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比 (35)图 42：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比 (36)图 43：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (36)图 44：300城市住宅用地成交楼面价指数* (37)图 45：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 (39)图 46：533家银行首套房利率变化情况 (40)图 47：533家银行首套房利率分布 (41)图 48：450家提供优惠利率的银行分布情况 (41)图 49：重点城市4月份首套房贷利率 (42)图 50：重点城市4月份提供优惠利率的银行数量占比 (42)图 51：533家银行首套房首付比例占比分布情况 (43)图 52：35重点城市二套房贷款平均利率走势 (45)图 53：4月35重点城市二套房贷利率分布 (45)图 54：单月境内银行贷款规模 (47)图 55：单月银行贷款数量与单笔贷款规模 (47)图 56：上市房企单月信托贷款规模 (48)图 57：单月信托贷款数量与单笔贷款规模 (48)图 58：单月委托贷款规模 (49)图 59：单月委托贷款数量与单笔贷款规模 (49)图 60：公司债预案数量和募资规模（单月） (50)图 61：成功发行的公司债募资规模（单月） (50)图 62：中期票据预案数量和募资规模（单月） (51)图 63：成功发行的中期票据募资规模（单月） (52)图 64：单月海外银团贷款规模 (52)图 65：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 (53)图 66：单月海外发债规模 (53)图 67：单月海外发债数量及单笔发债规模 (54)图 68：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 (55)图 69：上市房企公司债及海外债发行成本 (55)图 70：定增预案数量和募资规模（单月） (56)图 71：成功实施定增的数量和募资规模（单月） (57)图 72：最新政策汇总表格（一线城市和二线城市） (58)图 73：最新政策汇总表格（续表，省份、三四线城市和县级市） (58)表目录表 1：《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》政策细则 (7)表 2：热点城市限售年限一览 (9)表 3：热点城市“限价”政策一览表 (9)表 4：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） (17)表 5：2017年4月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 (34)表 6：全国土地出让金 TOP20（2017年4月） (37)表 7：一线和二线城市土地市场情况（2017年4月） (38)表 8：4月份全国十大首套房贷利率最低城市 (42)表 9：重点二线城市首套房首付比例分布 (44)表 10：35重点城市二套房主流首付比例一览 (46)政策环境综述：调控城市扩容且调控措施多元化2017年4月，中央层面继续强调“因城因地因层施策去库存”，政策前期着力点主要在需求端，而本月中央则针对供给端出台新政。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (6)一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (6)二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (7)三、三四线城市有望持续体现销售韧性 (9)四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (11)第二节投资和新开工无显著下行风险 (13)一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (13)二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (15)三、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (16)第三节行业端政策平稳，信贷端风险较大 (18)一、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (18)二、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (19)第四节本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (22)一、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (23)二、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 (25)三、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (26)第五节行业重点企业分析 (29)附录：城市能级分类 (34)图表目录图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% (6)图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% (6)图表3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (7)图表4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (8)图表5：2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (8)图表6：低能级城市销售势头保持强劲 (9)图表7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 (9)图表8：各线城市已开工库存去化月数 (10)图表9：各线城市土地库存规模 (10)图表10：各线城市土地库存去化月数 (11)图表11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (12)图表12：预计2017 年房地产开发投资额同比增7% (13)图表13：预计2017 年房屋新开工面积同比增10% (13)图表14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% .14图表15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (14)图表16：2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套，年均500 万套 (15)图表17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (16)图表18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2013-2014 年同期水平仍有距离 (16)图表19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (17)图表20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (18)图表21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (18)图表22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (19)图表23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (20)图表24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (20)图表25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元，同比上涨13% (21)图表26：以TOP20 房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提升速度显著高于过去 (22)图表27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 (22)图表28：2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 (23)图表29：龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 (24)图表30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (24)图表31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质量有保障 (25)图表32：一二线城市开盘去化率走势 (25)图表33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善，资产负债表强劲 26图表34：龙头房企融资成本在2016 年明显改善 (27)图表35：预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位，对2018 年到期债务覆盖倍数充足 (27)图表36：龙头公司延续2016 年的强劲表现，2017 年继续实现销售高增长 (29)图表37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 (29)图表38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (30)图表39：内房股核心净利润已开启强劲增长 (31)图表40：内房股核心净利润率也不断提升 (31)图表41：龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 (31)图表42：预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 (32)表格目录表格1：预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 (20)表格2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明显抬升 (28)表格3：重点房企月度销售数据 (30)表格4：城市能级分类 (34)第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。

2018年房地产行业融资渠道专题分析报告卓越管理智库精心制作，多年企业咨询，精品管理word模板，值得您下载拥有！2018年11月我国房地产行业融资问题研究摘要房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。

同时房地产业作为一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业发展至关重要。

随着我过房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。

如何解决房地产业的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的有待解决的重大问题。

目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量大型企业开始上市融资。

但是，仅仅以这两种方式并不能很好的解决资金需求，尤其对中小房地产企业更是如此，于是房地产基金，房地产投资信托以及金融创新应运而生。

本文简明概述了目前房地产融资渠道，提出了房地产融资问题的现状以及形成问题的主要原因，并提出了完善房地产管理的相应策略，例如建立组合式融资模式等等。

这样才能更好的解决融资困难的问题。

关键词：融资渠道；金融市场；房地产企业；管理策略；融资需求；融资风险目录第一章绪论......................................... 错误！未定义书签。

第二章房地产融资渠道日趋多元化.. (2)2.1 银行贷款 (2)2.2上市融资 (2)2.3房地产债券融资 (3)2.4夹层融资 (3)2.5房地产信托 (4)2.6海外地产基金 (5)2.7房地产信托投资基金(REITS) (6)2.8其他方式 (7)第三章目前我国房地产业融资问题现状 (9)3.1缺乏多层次房地产金融体系 (9)3.2房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 (9)3.3对融资风险认识还存在不足 (9)第四章造成我国房地产业融资问题的主要原因 (11)4.1 金融市场结构不健全 (11)4.2 宏观环境滞后 (11)4.3 间接融资过多 (12)4.4 投资增长过快 (12)第五章完善房地产业融资管理策略 (13)5.1探索建立组合式融资模式 (13)5.2加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持 (14)5.3加强日常融资管理,控制融资风险 (15)总结 (17)致谢 (18)参考文献 (19)第一章绪论近几年，中国房地产行业发展迅速，一改过去几年颓废的景象。

2018年中国房地产行业开发资金来源、供给规模情、行业集中度及投资情况分析一、房地产开发资金来源情况分析从房地产开发资金构成估算： 2017 年末房地产非标余额约 3.7 万亿房地产开发资金中包括国内贷款、其他资金、利用外资和自筹资金。

其中，国内贷款包括银行和非银贷款， 2017年占比总开发资金分别为13%和 3%；自筹资金包括企事业单位自有资金、资本市场融资以及非标融资；利用外资占比极低、可以忽略不计；其他资金主要包括定金及预收款和个人按揭贷款等经营性资金，2017 年占比总开发资金分别为31%和15%。

因而，从房地产开发资源来源结构来看，房地产行业的非标主要集中两个科目中： 1）国内贷款中非银贷款部分、 2）自筹资金中剔除企事业单位自有资金和资本市场融资之后的部分。

房地产开发资金来源构成资料来源：公开资料整理房地产开发资金来源以其他资金和国内贷款为主资料来源：公开资料整理房地产开发资金来源及同比资料来源：公开资料整理从开发资金来看，行业非标余额=国内贷款中的非银贷款+自筹资金-自筹资金中的企事业单位自有资金-资本市场融资金额（境内外）-房地产信托中主动管理规模。

2017 年ABS 发行总量为8098 亿元，其中房地产资产相关占比在8.9%左右资料来源：公开资料整理Top30 房企中，国企平均融资成本更低资料来源：公开资料整理新增信托金额累计值：投向房地产同比走高资料来源：公开资料整理估算历年主动管理类房地产信托新增金额房地产信托平均期限资料来源：公开资料整理行业历年新增非标金额走势资料来源：公开资料整理2011-2017 年房地产非标余额估算（估算一）资料来源：公开资料整理2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿主要金融机构：房产开发贷款余额资料来源：公开资料整理房地产行业境内外发债金额及占比资料来源：公开资料整理主动管理类房地产信托余额估算资料来源：公开资料整理2017 年末房地产非标余额估算（估算二）资料来源：公开资料整理从非标资金来源结构估算： 2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿银行理财：从资产配置情况来看，标准化资产是银行理财资金配置的主要资产，2017 年债券、银行存款、拆放同业及买入返售等标准化资产共占理财产品投资余额的 67.56%，而非标准化债券类资产占比约16.22%。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期 (6)一、土地创造信贷，信贷牵引楼市 (6)二、借助房贷，银行在改善自身的资产配置 (8)第二节2019年，两个孪生兄弟开始上演脱钩 (10)一、房企和银行脱钩，来自于银行依赖居民、房企依赖非银 (10)二、土地财政与地方财政脱钩，缘起土地收益的下降 (14)第三节2019年以后，全新纪元：从投资到消费 (18)一、弱化、并进而结束地产拉动投资的经济增长方式 (18)二、进入类比欧美日模式：地产拉动消费、进而影响经济的新纪元 (21)第四节再论如何理解当下：两个基本面、两个催化剂 (26)一、两个基本面：人口双向流动、库存40%临界点 (26)二、两个催化剂：信贷+棚改货币化 (28)第五节2017~2019年，可能是一次足够长的调整期 (32)一、金融利率和企业利率开始上行 (32)二、类比2013年，但是调整期会略长 (36)第六节未来地产的自白 (37)图表目录图表1：房地产周期其实是土地管控周期，带来的是行政和货币两大同向调控手段 (6)图表2：从2016年去库存以来，新增居民户中长期贷款保持高速增长 (7)图表3：更高的门槛意味着更高的信贷，所以反而刺激了购房需求 (7)图表4：2016年跟过去不一样的是行政调控与货币政策反向使用，形成行政收紧+货币宽松的局面 (8)图表5：M2-GDP-CPI这个指标大概领先资产价格一年左右 (9)图表6：房贷余额自2015年高速增长，占比由年底的15%增长到2016年底的18% (9)图表7：住户贷款余额占比由2012年的25%上升到2016年的31% (10)图表8：企业贷款余额占比由2012年的74%下降到2016年的67% (10)图表9：三四线城市地价占比约20%，一线占比约40% (11)图表10：2006年以来的房地产市场出现过4次量价齐跌 (12)图表11：2006年以来的量价齐跌情况中有3次伴随着降准降息 (12)图表12：地产产业链中开发商处于强势地位，但是这个链条的贷款到底有多少暂时不确定 (14)图表13：分税制改革和土地招拍挂后，地方政府对土地财政的依赖度大幅上升 (14)图表14：经济发展的三个阶段，第一个阶段是资本形成 (15)图表15：2013年开始，一线城市整体土地出让面积和金额呈下行趋势 (16)图表16：2013年开始，一线城市土地出让金占比地方财政逐渐下降 (16)图表17：按成交均价估算，中国当前已销售已竣工存量房屋价值约140万亿元，2%征收率则为2.8万亿元 (17)图表18：改革开放的时候中国GDP资本形成占比39%，消费占比61%. (18)图表19：印度独立十年后GDP中资本形成占比15%，消费占比88% (18)图表20：流动人口在2015年开始出现下降，2016年底为2.45亿人 (19)图表21：改革开放以来，城镇化增速在2010年达到顶峰后开始下降 (20)图表22：2015年底中国25~45岁的人口占比达32.4%，尽管趋势向下，但是对应的是4.5亿的劳动力 (20)图表23：轨交在过去得到了较快的发展，特别是2008年后的高铁 (21)图表24：2015年城镇居民人均可支配收入中财产性收入占比10% (21)图表25：一线城市财产性收入在2003-2007年间保持高速增长 (22)图表26：二线城市财产性收入在2003-2011年间保持高速增长 (22)图表27：三线城市财产性收入在主要在2010-2013年间高速增长 (23)图表28：一线和二线城市在过去6年房价涨幅分别为94%和35% (24)图表29：而三线城市在过去6年房价涨幅仅15%，弱于一二线表现 (24)图表30：1980年代开始美国房价与个人消费支出同比趋势大致相同 (25)图表31：自中国房地产起步以来房价与资本形成总额的趋势大致相同 (25)图表32：北京在2016年出现常住人口机械下降，人口外迁6.5万人 (27)图表33：上海2016年连续两年出现人口机械下降，累计外迁21.6万人 (27)图表34：目前东部和中部城市启动限购，并陆续伴随限购升级等政策 (28)图表35：基础货币余额自2011年二季度增速一直放缓 (29)图表36：货币乘数在2011年触底后一直放大，2016年达到峰值 (29)图表37：贸易差额在2015年达到高峰，2017年2月出现贸易逆差 (30)图表38：外汇占款自2014年达到顶峰后便开始逐渐下降 (31)图表39：美国制造业PMI自2016年以来基本上处于荣枯线之上 (31)图表40：欧元区制造业PMI自2016年开始逐渐回暖 (32)图表41：SHIBOR一个月利率自2016年四季度开始上行，当前为4.01% (32)图表42：GC001自2016年四季度开始大幅波动，收盘价最高达35.41% (33)图表43：长三角票据贴现利率自2016年11月开始上行，当前为4.00% (34)图表44：珠三角票据贴现利率自2016年10月开始上行，当前为4.05% (34)图表45：自2016年11月PPI与CPI的剪刀差在一直在拉大 (35)图表46：然而PPI的生产资料部分与CPI非食品类趋势都在上行 (35)图表47：国债和国开债收益率自2016年四季度开始上行，如果继续上行未来将对房贷形成挤占 (36)图表48：2013年1月出台国五条，3月出台8号文查非标，销售调整了有3-4个季度，今年可能会更长 (37)第一节2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期一、土地创造信贷，信贷牵引楼市房地产的周期，就是土地管控周期，抑制土地过热所采取的抑制短期需求，带来了行政调控和货币政策这两大同向手段。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录一、驱动房价的需求因素：人口与流动 (4)1.1 存量人口需求 (4)1.2 潜在人口流入需求 (9)二、驱动房价的供给因素：库存与土地 (10)2.1 房地产库存 (10)2.2 土地供给 (13)三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值 (14)3.1 信贷数量：M2与住房贷款 (14)3.2 利率水平：住房贷款利率 (16)3.3 估值水平：房价/收入比 (19)四、驱动房价的政策因素：房地产调控 (21)五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股 (23)图表目录图表 1：35 个大中城市的房价累积涨幅与常住人口/户籍人口 (4)图表 2：房价累积涨幅与常住人口/户籍人口之间的线性方程 (5)图表 3：35 个大中城市的房价累积涨幅与工作人口/常住人口 (6)图表 4：房价累积涨幅与工作人口/常住人口之间的线性方程 (6)图表 5：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速 (8)图表 6：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速之间的线性方程 (8)图表 7：小学生在校人数持续增加&排名前 10 城市，房价与小学生人数之间的线性方程 (9)图表 8：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源 (9)图表 9：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源之间的线性方程 (10)图表 10：35 个城市的 2011-2015 年的平均人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅12图表 11：人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅之间的线性方程 (12)图表 12：累计土地购置面积和房价涨幅之间没有显著负相关性 (13)图表 13：人均土地购置面积和房价涨幅之间的负相关性相对明显 (14)图表 14：70 个大中城市住宅价格同比与 M2 同比 (15)图表 15：住宅价格同比与个人住房贷款余额同比 (16)图表 16：住宅价格与住房贷款利率 (17)图表 17：住宅价格同比与首套房贷款利率 (17)图表 18：住宅价格与住房贷款利率优惠占比 (18)图表 19：2016 年一季度个人购房贷款平均利率 (19)图表 20：35 个城市的 2011-2015 年的平均房价/收入比和 2015 年来的房价涨幅 . 20图表 21：房价/收入比和房价涨幅之间的线性方程 (20)图表 22：房价周期与调控政策 (22)图表 23：房价周期与调控政策 (22)图表 24：七因素指标的各个城市排名 (24)图表 25：35 个大中城市房价驱动因素基本面强弱综合排名 (25)图表 26：35 个大中城市房价累计涨幅排名 (26)图表 27：35 个大中城市房价上涨空间排名 (26)图表 28：35 个大中城市中的“绩优股”和“潜力股” (27)一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。

2018年房地产企业融资分析报告内容目录1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显 (7)2. 现金流总体情况：流入流出规模17 年均创新高 (10)3. 现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张 (11)4. 经营活动现金流：2017 年总体实现净流入，销售回款率下降 (15)5. 投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显 (16)6. 筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显 (18)7. 样本房企现金流压力测试：压力主要来自于再投资，只要停止拿地，压力并不大 (20)7.1. 如果房企完全停止拿地，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，是否有足够的钱偿还债务。

(21)7.2. 如果房企想维持17 年的拿地规模，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，偿债现金缺口有多大？ (23)8. 现金流关键疑难指标解析 (25)8.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (25)8.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (27)8.3. 回款率为何逐年下降？ (27)8.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (28)8.4.1. 购买商品接受劳务支付的现金 (28)8.4.2. 投资支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 (29)8.4.3. 支付其他与经营活动有关的现金、支付其他与投资活动有关的现金 (29)8.5.“其他”里面都藏着些什么？ (29)8.5.1. 收到其他与经营活动有关的现金 (29)8.5.2. 支付其他与经营活动有关的现金 (30)8.5.3. 收到其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.4. 支付其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.5. 收到其他与筹资活动有关的现金 (30)8.5.6. 支付其他与筹资活动有关的现金 (31)8.5.7. 总结：房企自主选择空间较大，具体情况具体分析 (31)8.6. 支出积极性指标 (31)9. 结论：中小型房企偿债能力不必过度担忧，负债率和现金流压力测试都很安全 (32)9.1. 小型房企主动去杠杆，偿债能力不必过度担忧 (32)9.2. 中小房企筹资活动现金流入占比较低，但投资现金流入、流出占比均较高，可能是由于“明股实债”或者合作开发较多 (32)9.3. 房企现金流压力主要来自于再投资，只要停止拿地，房企的现金流压力并不大339.4. 现金流关键疑难指标解析 (33)9.4.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (33)9.4.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (34)9.4.3. 回款率为何逐年下降？ (34)9.4.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (34)10. 案例分析：万科 (34)10.1. 货币资金处于历史高位，偿债能力远超行业整体 (35)10.2. 17 年现金净流入创历史新高，18Q1 则出现大幅净流出 (36)10.3. 钱从哪里来，花到哪里去 (38)10.4.经营现金流：“其他”流出大幅增加，回款率不断下降 (39)10.5. 投资现金流：净流出规模扩张迅速 (40)10.6. 筹资现金流：一季度集中偿还债务 (40)10.7. 2017 年万科拿地施工支出较为谨慎 (41)附录：直接法和间接法现金流量表、样本名单 (44)图表目录图1：44 家样本房企历年货币资金 (7)图2：分组房企历年货币资金增速 (7)图3：44 家样本房企历年短期债务 (8)图4：分组房企货币资金对短期债务的覆盖倍数 (8)图5：分组房企净负债率 (10)图6：44 家样本房企历年现金流入 (10)图7：44 家样本房企历年现金流出 (10)图8：44 家样本房企历年现金净流入 (10)图9：龙头房企历年现金净流入 (11)图10：大型房企历年现金净流入 (11)图11：中型房企历年现金净流入 (11)图12：小型房企历年现金净流入 (11)图13：历年现金流入的构成 (11)图14：龙头房企历年现金流入构成 (12)图15：大型房企历年现金流入构成 (12)图16：中型房企历年现金流入构成 (12)图17：小型房企历年现金流入构成 (12)图18：历年现金流出的构成 (12)图19：龙头房企历年现金流出构成 (13)图20：大型房企历年现金流出构成 (13)图21：中型房企历年现金流出构成 (13)图22：小型房企历年现金流出构成 (13)图23：样本房企历年现金流入细项 (13)图24：样本房企历年现金流出细项 (13)图25：分组房企17 年现金流入细项 (14)图26：分组房企17 年现金流出细项 (14)图27：分组房企18 年Q1 现金流入细项 (14)图28：分组房企18 年Q1 现金流出细项 (14)图29：44 家样本历年经营现金流 (15)图30：龙头房企历年经营活动现金流 (15)图31：大型房企历年经营活动现金流 (15)图32：中型房企历年经营活动现金流 (15)图33：小型房企历年经营活动现金流 (15)图34：历年经营活动现金流入细项拆分 (16)图35：历年经营活动现金流出细项拆分 (16)图36：历年投资现金流 (16)图37：龙头房企历年投资活动现金流 (16)图38：大型房企历年投资活动现金流 (16)图39：中型房企历年投资活动现金流 (17)图40：小型房企历年投资活动现金流 (17)图41：历年投资活动现金流入细项拆分 (17)图42：历年投资活动现金流出细项拆分 (17)图43：17 年投资活动现金流入细项拆分（分组） (17)图44：17 年投资活动现金流出细项拆分（分组） (17)图45：18 年Q1 投资活动现金流入细项拆分（分组） (18)图46：18 年Q1 投资活动现金流出细项拆分（分组） (18)图47：历年筹资活动现金流 (18)图48：龙头房企历年筹资活动现金流 (18)图49：大型房企历年筹资活动现金流 (18)图50：中型房企历年筹资活动现金流 (19)图51：小型房企历年筹资活动现金流 (19)图52：历年筹资活动现金流入细项拆分 (19)图53：历年筹资活动现金流出细项拆分 (19)图54：17 年筹资活动现金流入细项拆分（分组） (19)图55：17 年筹资活动现金流出细项拆分（分组） (19)图56：18 年Q1 筹资活动现金流入细项拆分（分组） (20)图57：18 年Q1 筹资活动现金流出细项拆分（分组） (20)图58：销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)图59：预收款（T-1）/营业收入（T）各组房企为中位数口径 (26)图60：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年有息负债 (27)图61：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年短期债务（中位数） (27)图62：龙头房企和大型房企销售回款率 (27)图63：拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (28)图64：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金 (31)图65：经营活动现金流出/经营活动现金流入 (31)图66：历年经营活动现金流+投资活动现金流 (32)图67：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入） (32)图68：万科历年货币资金 (35)图69：各组房企币资金对短期债务的覆盖倍数中位数 (35)图70：万科历年货币资金对短期债务的覆盖倍数 (35)图71：各组房企历年净负债率中位数 (36)图72：万科历年净负债率 (36)图73：万科历年现金流入 (36)图74：万科历年现金流出 (36)图75：万科历年现金净流入 (36)图76：万科历年现金流入构成 (38)图77：万科历年现金流出构成 (38)图78：万科历年现金流入细项 (38)图79：万科历年现金流出细项 (38)图80：万科历年经营现金流 (39)图81：历年经营活动现金流入细项拆分 (39)图82：历年经营活动现金流出细项拆分 (39)图83：万科及各组房企销售回款率（中位数） (39)图84：历年投资现金流 (40)图85：历年投资活动现金流入细项拆分 (40)图86：历年投资活动现金流出细项拆分 (40)图87：历年筹资活动现金流 (41)图88：历年筹资活动现金流入细项拆分 (41)图89：历年筹资活动现金流出细项拆分 (41)图90：万科历年偿还债务所支付的现金 (41)图91：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金 (42)图92：经营活动现金流出/经营活动现金流入 (42)图93：拿地金额/销售金额 (42)图94：历年经营活动现金流+投资活动现金流 (43)图95：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入） (43)图96：直接法现金流量表 (44)图97：间接法现金流量表 (44)图98：样本房企名单 (44)表1：样本房企短期和中期偿债能力排名 (8)表2：压力测试情景假设表 (20)表3：情景1-3-龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览 (22)表4：情景4-6 龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览 (23)表5：龙头房企和大型房企销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)表6：龙头房企和大型房企预收款（T-1）/营业收入（T） (26)表7：龙头房企和大型房企销售回款率 (28)表8：龙头房企和大型房企拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (29)表9：2018Q1 样本房企现金净流出一览 (37)表10：龙头房企和大型房企拿地金额/销售金额 (42)1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显我们选取了44 家房地产业务占比在80%以上，并且房地产业务收入规模在20 亿元以上的房企，分为四组：4 家龙头房企，10 家大型房企，15 家中型房企，15 家小型房企（详见附录）。

2018年房企融资渠道分析报告2018年8月目录一、内部融资：内修造血之力 (5)61、状态上：现金为王 ............................................................................................82、行动上：加速回款 ............................................................................................3、贡献上：占房企到位资金比重61.67% (12)二、外部融资：有的升起，有的坠落 (15)1、银行贷款：占房企到位资金比重12.60pct (16)（1）土地储备贷款 (16)（2）项目开发贷款 (17)（3）抵押贷款 (18)（4）并购贷款 (18)2、股权融资：占房企到位资金比重0.23% (19)3、债权融资：占房企到位资金比重 2.85%+海外债占比 2.75% (22)4、资产证券化：占房企到位资金比重0.53% (27)5、非标融资：占房企到位资金比重预计15%左右 (28)6、其他形式：占房企到位资金比重预计 4.37% (30)房地产行业作为资金密集型行业，融资环节不可缺少且至关重要。

本专题为房地产行业融资专题，主要分析房企融资渠道、各项融资的要求与限制、各个渠道融资变动对房企报表影响等。

房企融资大致可分为两块，内部融资和外部融资；根据房企到位资金的细分，各项融资渠道占房企到位资金比重如图1所示，其中个人按揭款+定金及预收款的占比高达47.48%，为房企到位资金的重点贡献来源，如果加上自有资金，内部融资占房企到位资金比重高达61.67%，（根据wind、统计局等多方数据平台数据汇总测算的结果，仅供参考）为房企最主要的资金来源。

房地产行业作为资金密集型，融资环节不可缺少且至关重要，大致可以分为内部融资（61.67%）和外部融资（38.33%）。