濮阳市2018年房地产市场调研报告共30页

2018最新的关于房地产市场的调研报告2018-08-30根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：一、我县房地产市场发展的现状(一)房地产市场发展形势分析近年来，在县委、县政府奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。

在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。

房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。

截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。

房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。

建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。

xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。

住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。

消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。

今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。

濮阳市某商业市场调研报告调研报告：濮阳市某商业市场调研报告一、概述濮阳市位于河南省中部，是一个经济发达的城市。

商业市场是城市经济发展的重要组成部分，对于城市居民的生活和消费水平起到了至关重要的作用。

本次调研旨在了解濮阳市某商业市场的运营情况、商户经营状况以及消费者需求，为商场的进一步发展提供参考。

二、调研方法本次调研采用问卷调查的方法，共发放300份问卷，回收有效问卷274份，有效回收率91.33%。

另外，我们还进行了深入访谈，并对商场的运营数据进行了收集与分析。

三、商场概况1.商场名称：某商业广场2.商场位置：濮阳市中心商圈3.商场规模：总建筑面积50000平方米，租赁面积38000平方米4.商场主营业务：商场以濮阳市本地居民为主要目标客户，主要经营服饰、家居、日用品等品类。

5.商户数量：商场内共有100家商户，包括服装店、餐饮店、超市等。

四、商场运营情况1.商场客流量：调研数据显示，商场平均每天客流量约3000人次，其中周末较工作日有明显增长。

2.商户租金：商户租金水平相对较高，以平方米每月500元为均值，不同类型商户单价差异较大。

3.商场活动：商场定期举办促销活动，如打折、赠送礼品等。

但对于消费者来说，活动吸引力不够强烈，需要更具特色与创新性。

4.商场管理：商场管理较为混乱，整体运营模式较为简单，缺乏创新性。

商场维护和设施管理需要加强。

五、调研结果1.商场优势：(1) 地理位置优越：商场位于市中心，交通便利，周边居民多，有较大的潜在消费群体。

(2) 商户种类齐全：商场内有各类商户，覆盖了居民的各种需求。

(3) 客流量稳定：商场每天客流量稳定，人气相对较高。

2.商场存在的问题：(1) 商户经营不佳：部分商户经营状况不佳，缺乏特色和竞争力。

(2) 活动吸引力不足：商场的促销活动吸引力不够大，缺乏创新，未能有效提升消费者的购买欲望。

(3) 管理混乱：商场管理较为混乱，商户管理不严格，物业维护不到位，导致商场整体形象不佳。

濮阳市房地产住宅市场调查报告目录一．濮阳市宏观环境1．自然环境2．行政区划及人文历史3．经济发展状况4．城市规划及发展方向5．政策环境二．濮阳市房地产市场发展状况1．市场现状2．板块划分及其特点三．2006年濮阳市房地产市场供应情况分析1．从区域内楼盘分布情况分析2．从开发项目的特点分析3．从市场上主力户型分析4．从营销模式和推广渠道应用分析5．从交房标准比较分析6．从销售率、销售均价及销售周期分析四．房地产市场需求调查1．从市场潜在计划购房客户的特征分析2．从市场潜在购房客户的需求特征分析五．周边企事业单位调查统计六．结论- 1 -濮阳市房地产住宅市场调查报告一．濮阳市宏观环境1．自然环境濮阳位于河南省的东北部，黄河下游北岸，冀、鲁、豫三省交界处。

东北部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、荷泽隔河相望，西南部与河南省的新乡市相倚，西部与河南省的安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。

地处北纬35°20′0″--36°12′23″，东经114°52′0″--116°5′4″之间，东西长125千米，南北宽100千米。

全市土地面积4188平方千米。

濮阳市年平均降水量500毫米～600毫米之间，属河南省比较干旱的地区之一，且年内、年际降水分配不均。

旱涝交错出现。

水资源不多，除地表水和地下水外，主要有过境的黄河水。

地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432毫米。

境内浅层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。

濮阳境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。

过境河主要有黄河、金堤河和卫河。

另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。

濮阳市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。

特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪，光辐射值高。

2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (6)一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (6)二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (7)三、三四线城市有望持续体现销售韧性 (9)四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (11)第二节投资和新开工无显著下行风险 (13)一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (13)二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (15)三、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (16)第三节行业端政策平稳，信贷端风险较大 (18)一、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (18)二、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (19)第四节本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (22)一、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (23)二、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 (25)三、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (26)第五节行业重点企业分析 (29)附录：城市能级分类 (34)图表目录图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% (6)图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% (6)图表3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (7)图表4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (8)图表5：2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (8)图表6：低能级城市销售势头保持强劲 (9)图表7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 (9)图表8：各线城市已开工库存去化月数 (10)图表9：各线城市土地库存规模 (10)图表10：各线城市土地库存去化月数 (11)图表11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (12)图表12：预计2017 年房地产开发投资额同比增7% (13)图表13：预计2017 年房屋新开工面积同比增10% (13)图表14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% .14图表15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (14)图表16：2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套，年均500 万套 (15)图表17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (16)图表18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2013-2014 年同期水平仍有距离 (16)图表19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (17)图表20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (18)图表21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (18)图表22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (19)图表23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (20)图表24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (20)图表25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元，同比上涨13% (21)图表26：以TOP20 房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提升速度显著高于过去 (22)图表27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 (22)图表28：2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 (23)图表29：龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 (24)图表30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (24)图表31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质量有保障 (25)图表32：一二线城市开盘去化率走势 (25)图表33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善，资产负债表强劲 26图表34：龙头房企融资成本在2016 年明显改善 (27)图表35：预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位，对2018 年到期债务覆盖倍数充足 (27)图表36：龙头公司延续2016 年的强劲表现，2017 年继续实现销售高增长 (29)图表37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 (29)图表38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (30)图表39：内房股核心净利润已开启强劲增长 (31)图表40：内房股核心净利润率也不断提升 (31)图表41：龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 (31)图表42：预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 (32)表格目录表格1：预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 (20)表格2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明显抬升 (28)表格3：重点房企月度销售数据 (30)表格4：城市能级分类 (34)第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。

为更好的了解掌握当前形势下濮阳市房地产市场运行情况和下一阶段房地产市场的发展趋势，按照河南省统计局的统一部署和要求，近日我们邀请了市住建局、市房地产管理中心对濮阳市怡海房地产开发公司、濮阳市市汇丰置业有限公司等10家规模较大的房地产开发企业的建设项目进行了实地调研和座谈，调研内容包括：房地产企业的开发经营状况；资金来源情况；“国五条”出台后，目前我市的房地产价格现状如何？房价上涨的压力有哪些？现有楼盘的销售状况、房价的变动情况等。

一、房地产开发情况（一）房地产开发投资快速增长，占固定资产投资比重略有提高前两个月，全市房地产完成投资3.81亿元，同比增长54.3%，较上年全年提高了39个百分点，高于全市房地产投资增速（30.8%）23.5个百分点，呈现快速回升的态势，占全市固定资产投资的比重为11.3%，比上年同期提高2个百分点，比上年全年提高3.5个百分点。

（二）住宅投资增速大幅增长，占开发投资的比重下降前两个月，房地产开发企业住宅投资完成2.41亿元，同比增长20.3%，和去年全年增速相比，提高了15.7个百分点，住宅投资增速低于房地产开发投资增速34个百分点，占全市房地产开发投资的比重由上年全年的80.9%下降到63.3%。

（三）房屋施工规模略有回落，新开工面积大幅下降前两个月，全市房地产开发项目房屋施工面积375.31万平方米，同比增长15.0%，增幅比上年全年回落0.7个百分点，其中住宅施工面积337.54万平方米，同比增长5.8%，增幅比上年全年回落1.1个百分点；房屋新开工面积10.77万平方米，同比下降60.4%，增幅比上年回落61.4个百分点，其中住宅新开工面积10.02万平方米，同比下降61.5%，增幅比上年回落51.5个百分点。

（四）民营企业仍是房地产开发市场的主力军近年来，我市民营企业投资热情高涨，对房地产开发投资增长的拉动贡献作用明显。

前两个月，全市民营企业开发投资完成2.29亿元，同比增长79.7%，占全市房地产开发投资的比重由上年同期的51.4%提高到59.9%，对全市房地产开发投资增长的贡献率为75.5%，拉动全市房地产开发投资增长41个百分点，其中私营企业开发投资完成1.20亿元，同比增长119.0%，占全市房地产开发投资的比重由上年同期的22.3%提高到31.6%。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现 (5)一、17年以来楼市成交持续下降 (5)二、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现 (7)三、预计开发投资增速拐点将现 (10)四、土地成交年内高点或已现 (11)第二节下半年资金流动性将进一步趋紧 (16)第三节楼市进入新一轮调控周期 (19)第四节房企业绩有支撑强者愈强将进一步凸显 (23)第二节房地产行业领先企业分析 (25)一、招商蛇口 (25)二、保利地产 (26)三、华夏幸福 (27)四、华发股份 (28)五、深振业A (29)图表1：全国商品房累计销售面积 (5)图表2：全国商品房累计销售额 (5)图表3：全国商品房单月销售面积 (6)图表4：全国商品房单月销售额 (7)图表5：70大中城市房价同比变化 (8)图表6：70大中城市房价环比变化 (8)图表7：一二三线城市住宅价格同比变化 (9)图表8：一二三线城市住宅环比变化 (9)图表9：房地产开发投资增速变化 (10)图表10：全国土地累计购置面积 (11)图表11：全国土地累计成交价款 (12)图表12：100大中城市单月土地成交建面 (13)图表13：100大中城市单月土地成交总价 (13)图表14：100大中城市土地成交楼面均价 (14)图表15：100大中城市土地成交溢价率 (14)图表16：房地产开发资金来源合计 (16)图表17：房地产开发资金来源变化 (16)图表18：SHIBOR隔夜利率变化走势 (17)图表19：房价走势情况 (19)图表20：上市房企一季度营业总收入 (23)图表21：一季度净利润同比变化 (23)图表22：销售商品收入现金占当期营收比例 (24)表格1：近十年楼市调控政策及成效汇总 (20)第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现一、17年以来楼市成交持续下降2017 年1—4 月全国商品房销售面积合计4.16 亿平方米，其中住宅销售面积合计3.65 亿平方米，同比分别上升15.7%和上升13%。

濮东新区濮阳市区概况濮阳市市区下辖一区龙华区，市区土地面积255平方公里，全市总人口384万人，就濮阳市区范围而言，区域市场以京开大道为东西分界线明显划分为两大板块，未来发展方向“北移东扩”。

东区以中原油田总部、油田附属企业及配套服务设施为主体，以华龙商贸为区域商业中心，构成了一个“油田区”板块。

消费人群主要由油田职工和油田有关联业务的人员形成。

其特点是：有稳定收入、文化素质比较高、追求稳定的生活状态（建业桂园位于“油田区”）西区以地方政府、各职能单位和地方企业为主体，以联华广场为商贸中心，构成了濮阳“新城区”板块。

消费人群以外来工作的河南人、山东人以及周围地区移居到市区做生意的人群为主。

其特点是：具有浓郁的地方文化特征和传统观念，文化素质参差不齐、经济意识较强，生活随意濮东产业集聚区未来会有行政、教育、医疗、商业等等综合配套设施，以后华龙区政府也会搬迁到濮东产业集聚区。

建业桂圆在未来濮东产业集聚区中心区域，未来有很大发展前景，周边是教育用地，以后要建小学和初中，未来的升值潜力很大。

濮北新区，濮阳市中心城市综合提升工程的重要组成部分，是为拉大城市框架、完善城市功能、改善人居环境、扩大中心城市容纳承载能力和辐射带动能力而做出的重大战略举措，是城市发展核心区（中房·华苑位于濮北新区）建业桂园（本项目）地理位置位于油田区与濮东新区交汇处，北邻濮阳市的主要交通要道——中原路，东临东濮路，同时连接濮北新区、华龙区、油田区、濮东新区四个区域，与濮东新区的综合服务区在同一条轴线上（中原路以南、锦中路以东、任丘路以北，东濮路以西）位置优越，交通便利，可以享受油田区与濮东新区的双重配套，发展前景广阔，升值巨大。

表现，唤起国人心中的传统文化认同感，强调“桂园’文化主题目标群体不是年轻人，内部配套茶院、书院、棋院、目标客户应该是退休职工，且有一定的修养，内涵，注重养生，潜在消费能力强。

，濮阳房产网。

特推出“你买房，我补贴”特价房活动，回馈广大购房网友。