目录
1销售走势回顾与展望 (6)
1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (6)
1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动 (6)
1.1.2短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (9)
1.2展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (11)
1.2.1回落势定，二三线拖累增速 (11)
1.2.2预计2017年增速 3.4%，2018年-8% (13)
2投资走势回顾与展望 (15)
2.1回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (15)
2.1.1销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (15)
2.1.2低库存下投资有韧性 (18)
2.1.3区域和业态分化 (22)
2.2预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (26)
2.2.1地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (26)
2.2.2成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (30)
3新开工走势回顾与展望 (34)
3.1回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (34)
3.1.1拐点已现，增速持续缓降 (34)
3.1.2区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (36)
3.2预测：销售传导、继续缓降 (37)
4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (39)
4.1棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (39)
4.1.12018年货币化安置率将降低 (39)
4.1.2对销售边际拉动转负 (42)
4.1.3对新开工和投资贡献率转负 (44)
4.2发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升.46 4.2.1边际影响大幅提升的两个时点 (46)
4.2.2分流销售 (47)
4.2.3增加新开工 (48)
4.2.4增加投资 (50)
5投资建议与推荐标的 (52)
6风险提示 (53)
图表目录
图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (7)
图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (7)
图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (7)
图表4：房地产销售增速变动历程 (8)
图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (8)
图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (10)
图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (10)
图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (10)
图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (12)
图表10：分线城市商品房销售面积占比和增速情况 (12)
图表11：2017-2018年销售增速预测总表 (14)
图表12：销售回落传导、投资拐点已现 (15)
图表13：到位资金约束、投资拐点已现 (15)
图表14：到位资金是投资增速的先行指标 (17)
图表15：2007年以来房地产投资和房企开发资金同比增速拐点情况对比 (17)
图表16：全国房地产到位资金来源情况 (17)
图表17：土地购置费和施工面积形成支撑 (19)
图表18：去化周期位于历史低位 (20)
图表19：绝对库存大幅回落 (20)
图表20：不同物业类型投资增速 (21)
图表21：不同能级城市投资增速 (21)
图表22：2017年以来不同业态投资增速分化 (22)
图表23：2017年不同城市能级投资增速分化 (22)
图表24：全国房地产销售增速传导投资 (24)
图表25：一线房地产投资对销售不敏感 (24)
图表26：二线房地产销售传导投资向下弹性较小 (24)
图表27：三线房地产销售传导投资向下弹性较大 (25)
图表28：2017-2018年房地产投资增速预测-地区结构法 (26)
图表29：土地购置费及增速变化 (27)
图表30：预测2017年土地购置费增速 (28)
图表31：施工面积增速维持在3%强水平 (29)
图表32：新开工面积增速缓慢回落 (29)
图表33：当前竣工面积增速回落较快 (30)
图表34：销售面积负增长阶段竣工面积增速往往有支撑 (30)
图表35：施工面积预测总表 (31)
图表36：单位面积建安支出变化 (32)
图表37：预测2017年单位面积建安支出 (33)
图表38：2017-2018年房地产投资增速预测-成本结构法..33 图表39：新开工与销售面积累计同比增速波动情况 (34)
图表40：新开工面积同比增速与M2-M1剪刀差波动情况.35 图表41：新开工面积增速缓慢回落 (37)
图表42：当前竣工面积增速回落较快 (37)
图表43：2017-2018年商品房新开工面积增速预测总表 (39)
图表44：棚改对房地产销售、投资、新开工影响汇总表 (40)
图表45：三四线城市去库存良好房价小幅上涨 (41)
图表46：开发性金融是棚改主要融资手段 (41)
图表47：10年期国开债到期收益率和发行利率上行 (42)
图表48：P S L利率和余额新增情况 (42)
图表49：货币化安置成本高于实物安置成本27.8% (43)
图表50：2017-2018年棚改拉动销售边际转负 (44)
图表51：2017-2018年棚改拉动新开工边际转负 (45)
图表52：2017-2018年棚改拉动房地产投资边际转负 (46)
