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空调通风系统经济运行管理作业指导书第一节运维管理制度一、维管人员对所使用的设备，通过岗位技术学习，做到“四懂三会”：懂设备性能、懂设备作用、懂设备结构原理、懂设备故障预防和处理，会使用、会维护保养、会小修。
二、维管人员必须用严肃的态度和科学的方法正确使用和维护好设备维管人员必须做好以下主要工作（一）严格按操作规程进行设备的启动运行和停止。
（二）严格执行巡回检查细则，认真填写运行记录。
（三）认真做好设备润滑工作。
（四）严格执行交接班细则。
（五）巡视设备房间认真观察跑、冒、滴、漏现象。
三、所有备用设备都有专人负责，定期检查维护，注意防尘、防潮、防冻、防腐蚀。
使所有备用设备处于良好状态。
四、维管人员发现设备有不正常情况，应立即检查原因，及时反映，在紧急情况下应采取果断措施，并上报生专业负责人及有关岗位人员，不弄清原因，不排除故障不得盲目离开。
不能马上处理的缺陷需记于《设备维修工单》和《交接班记录表》上，并向下一班交接清楚。
第二节设备操作规程一、空调机（一）空调室内机过滤网，每年换季时用真空吸尘器吸净灰尘或用中性洗涤剂放在清水中清洗，待其晾干后方可重新安装。
（二）空调室外机换热器可用水管喷水来清洗翅片上的灰尘和杂物，注意喷水时要斜向下45°角喷水，严禁对电控箱进行喷水。
二、多联机（一）机组应由专职人员进行维护和定期保养，室内机进风口设有空气滤尘网换季时定期清洗一次，以保证回风畅通。
（二）如果滤尘网污垢较多，使用柔软刷子和中性洗涤剂清洗，甩干水分并在阴凉处晾干，方可重新安装。
三、空调机组（一）开机前检查配电箱电源是否正道和阀门有无泄漏，检查全部风阀状态是否正确，检查风机皮带是否完好无损。
（二）机组开机前应清除空调器及风管中灰尘、杂物。
（三）机组风道不接负载运行时，应将出风口堵住3/4左右，以防烧坏电机。
（四）机组冬季开机时，应先启动水泵，然后打开新风阀，停机时先关闭新风阀，然后关闭水泵。
如需较长时间停机，则应将换热器内水放干净，以防冻坏换热器。
中央空调管理作业指导书一、目的规范中央空调管理工作，确保中央空调各项性能完好。
二、适用范围适用于天辰大厦中央空调的维护管理。
三、职责1、项目经理负责审核空调系统《设备设施维修保养年度计划》并检查该计划和本标准执行情况。
2、工程部长负责制定《设备设施维修保养年度计划》，并对计划和本标准的实施进行监督和指导实施。
3、设备主任具体负责中央空调的日常管理。
4、客户服务中心负责在设备停用时通知客户。
四、程序要点1、设备的验收及整改管理工程部长在设备安装完毕交付使用前应根据设备的配置情况拟订接管验收标准和计划。
2、验收内容a设计资料b技术资料c设备型号、数量与移交清单相符d工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚e机房通风、采光、降温良好f设备表面油漆完好、无损伤对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程部长应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。
对接管验收发现的工程质量问题，工程部长应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。
设备验收合格后，由工程部长及项目经理在设备验收表上签字确认。
如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。
3、设备的运行管理1）开机前的检查确认下列情况正常后方可开机：a电压表指示是否在额定值的正负10％范围以内。
b各种信号灯显示是否正常。
c各种阀门是否均已正常开启或关闭。
开机1）启动循环水泵。
2）确认供水压力正常、启动主机，过5－10分钟后启动制冷机。
3）制冷机启动后，检查有无异常振动。
噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。
4）平时严禁手动启动此系统，开机时只按下：“启动”按扭即可。
停机1）停主机。
2）过5--10分钟后停循环水泵。
3）全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持主机继续预热以便下次启动。
4）确认无异常情况后才算停机成功。
5）平时严禁手动关机，关机时只按下：“停止”按扭即可。
4、运行巡视监控管理1）设备管理人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、水箱、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。
中心公司工程部空调维修运行岗位作业指导书1、岗位描述1.1工作概述负责大厦空调主机及附属设备设施的日常运行管理。
1.2工作权限1.2.1有向本专业主任申请其他专业配合工作的建议权；1.2.2有对违反大厦管理规定行为的纠正、制止权；1.2.3有对工程维修专业工作改进的建议权。
1.3岗位关系1.3.1直接上级：专业主任1.3.2直接下级：（无）1.3.3其他内部关系：工程维修其他专业、服务中心1.3.4外部关系：客户、外包单位1.4特殊要求1.4.1熟悉国家及地方有关空调专业的行业规范及技术标准；1.4.2具有相关专业上岗资格；1.4.3熟悉主机房各种设备的型号、规格、性能、及操作要领等；1.4.4熟悉并掌握本专业涉及“突发事件预案”的各项流程。
1.5考核标准1.5.1岗位职责；1.5.2《工程管理手册》；1.5.3《安全生产管理规定》；1.5.4《工程维修考核细则》；1.5.5《月度维保计划》。
2、岗位职责2.1负责空调主机系统设备的运行操作、定期巡查；2.2负责每月28日前主机及附属的电量统计工作；2.3负责空调主机设备设施外包项目的检查、跟进；2.4负责楼宇自控设备的监视调控工作及各类设施的运行情况；2.5负责机房及责任区的环境卫生；2.6完成上级交办的其他工作。
3、岗位目标3.1完成公司《管理服务大纲》制定的工作目标；3.2完成岗位工作目标3.2.1严格遵守安全操作规程，确保不发生任何设备和人身安全事故；3.2.2不因操作责任发生大厦停电、停水事故；3.2.3设备维护保养达标●整齐：设备标识清晰；工具、附件放置整齐；安全防护装置齐全；线路、管道完整；●清洁：设备内外清洁无锈蚀、无油污、不漏水、不漏油；工作场地干净整洁；●安全：实行定人定机、凭证操作和交接班制度；遵守操作规程；合理使用、精心维护、安全无事故。
4、工作规范4.1设备巡查4.1.1系统设备运行除按照工作规程要求监控外，还要对设备进行“看、听、摸、闻”等方式的检查；4.1.2空调主机及附属设备每小时巡查一次,记录运行中的控制柜的电压、电流值；4.1.3每班巡视检查一次冷却塔运行状态；4.1.4发现设备运行异常，立即向主任汇报。
1. 目的
维持空调设备运转顺畅，减少使用时不当运作所造成之电能浪费。
2. 适用范围
本作业规范适用于本公司内空调设备之管理。
3. 说明
电能属二次能源，费用较昂贵且于生产电能过程中易对环境造成污染，空调设备属耗能设施，使用期间由专责人员实施管理及定期保养，以降低设备之故障率及减少用电成本。
4. 管理保养项目
4.1当室温达28℃以上时方可使用冷气,不使用时应随手关机(另有规定者,从其规定)。
4.2各单位之箱型冷气机应指定专责人员每月定期实施点检及保养。
4.3应选用效率高(EER值)及符合使用要求之冷气机。
4.4冷气机简易故障排除一览表。
4.5冷气机于秋冬季节长时间未使用时，每月最少启动运转一次时间3～5分钟，以防止卡死
故障现象发生。
管理中心及会所中央空调运行作业指导书1.目的规范空调运行人员正确操作中央空调设备，确保设备正常运行。
2.范围适用于管理中心30HK650中央空调冷水机组和会所RC130模块化冷水机组设备。
3.权责3.1工程技术部：负责管理中心30HK650中央空调冷水机组的日常运行以及对会所冷水机组的日常运行情况进行抽查。
3.2 会所俱乐部：负责会所RC130模块化冷水机组的日常运行。
4.定义无。
5.工作内容5.1 开机前的准备工作a)检查冷却塔和冷动水补水箱内水量应充足，补水阀门打开。
b)检查三相电压表指示应在380V。
c)察看各管道闸阀及电动阀门均在打开状态。
5.2开机步骤：a) 合上冷却水、冷冻水、电子除垢仪电源开关。
电子除垢仪正常工作。
b) 按下冷却塔启动按纽，冷却塔投入运行。
其对应的红色灯亮。
c) 按下冷却泵启动按纽，冷却泵投入运行。
其对应的红色灯亮。
d) 按下冷冻泵启动按钮，冷冻泵投入运行。
其对应的红色灯亮。
e) 观察冷却水进水压力应为3.6kg±0.5, 出水压力应为1.8kg±0.5。
f) 观察冷冻水进压力应为3.6kg±0.5, 出水压力应为2.8kg±0.5。
g) 以上各泵和冷却塔正常工作5分钟后，开启空调主机，主机将会根据负荷情况自动投入运行。
5.3 关机步骤：a) 按下主机停机按纽，主机停止运行，5分钟后进行以下操作：b) 按下冷冻泵停机按纽，冷冻泵停止运行，其对应的绿色灯亮。
c) 按下冷却泵停机按纽，冷却泵停止运行，其对应的绿色灯亮。
d) 按下冷却塔停机按纽，冷却塔停止运行，其对应的绿色灯亮。
e) 按下电子除垢仪开关，除垢仪停止运行。
5.4 巡视内容：a) 检查各系统冷却水塔风机声音是否正常；b) 检查各系统冷却水和冷冻水水位、补水阀门是否打开；c) 检查冷却水进水压力应为3.6kg±0.5, 出水压力应为1.8kg±0.5，进出水温差应在4℃以上；d) 检查冷冻水进水压力应为3.6kg±0.5, 出水压力应为2.8kg±0.5，进出水温差应在6℃以下；e) 检查冷冻泵、冷却泵电机声音、温升是否正常，有无漏油、漏水、震动现象；f) 检查冷冻水系统水压、水温是否正常并排放空气；g) 检查电器控制箱内接触器、继电器工作是否正常，触点有无腐蚀或烧伤迹象，核对电源电压和控制电压及控制系统运行是否正常；h) 检查压缩机声音、温度及制冷系统高、低压力是否正常。
物业空调系统运⾏操作管理⼿册物业管理⼯程维修部运⾏⼿册第三节空调专业1．空调系统运⾏管理规定门窗设备保持⼲净整洁，通道畅通。
2、机房内不准挪作他⽤，不准堆放杂物及易燃、易爆物品，配备相应的灭⽕器具。
3、明⽕作业严格遵守劳动和消防部门规定，严格执⾏持证操作制度。
4、做好操作维修⼈员的业务培训⼯作，提⾼操作⼈员的业务应变能⼒。
5、做好冷冻机的经济运⾏，合理供冷，使机器始终保持良好的安全运⾏状态。
2．2．中央空调运⾏规程2．2．1操作要求冷⽔机房是设备机房，为保证⼤厦中央空调系统安全、正常运⾏，必须严格遵照操作规程进⾏操作。
2.1.1严格遵守《冷⽔机组维护操作⼿册》要求，保证安全⽣产。
2.1.2掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的⼯作原理、构造和实际运⾏状况，在规定时期内巡视检查各运⾏参数是否在规定范围内，并做好运⾏记录，保证数据准确⽆误。
2.1.3发⽣异常情况以及设备故障应迅速查明原因、正确处理，及时报告有关领导和部门，并认真做好记录（内容应包括异常情况或故障发⽣、过程、原因、处理⽅式及结果）。
严格遵守设备检修记录归档制度。
2.1.4及时掌握外界环境温度和⼤厦内各部分空调负荷需求，合理调整机组、⽔泵等投⼊运⾏的数量及有关参数，在保证安全⽣产和⽤户需求的前提下，做到经济运⾏。
2.2系统各主要设备对应运⾏⽅式现有中央空调系统各主要设备对应关系和管路系统的配置情况如下：3台冷⽔机组、5台冷却泵、5台冷冻泵、5台冷却塔，正常运⾏操作请按如下系统划分⽅式对应进⾏：（１）1#，2#冷⽔机组对应：1＃-3#冷却泵1#－3＃冷冻泵任意4台冷却塔（２）3#冷⽔机组对应：4#－5＃冷却泵4#－5＃冷冻泵任意2台冷却塔2.3启动运⾏操作步骤2.3.1启动1＃冷⽔机组2.3.1.1正常操作：Ａ、开启1＃冷⽔机组蒸发器及冷凝器进出⽔阀门；Ｂ、开启1＃冷却⽔泵进出⽔⼿动蝶阀；Ｃ、开启1＃冷冻⽔泵进出⽔⼿动蝶阀；Ｄ、置1＃冷却⽔泵选择电源选择开关于“⼿动”位置；Ｅ、按1＃冷却⽔泵电源“启动按钮”，启动1＃冷却⽔泵；Ｆ、置1＃冷冻⽔泵选择电源选择开关于“⼿动”位置；Ｇ、按1＃冷冻⽔泵电源“启动按钮”，启动1＃冷冻⽔泵；Ｈ、置冷却塔风扇系统电源选择开关于“⾃动”位置，风扇将⾃动启动运转（若置于“⼿动”位置，要按下电源按钮⼿动启动风扇系统）。
1 目的
为确保空调系统操作的正确性和安全性。
2 适用范围
适用于辖区内中央空调系统运行的操作。
3 上层流程及引用文件
RC210P-06设备运行管理流程
4专业术语
4.1故障停机：指机组在运行过程中某部位出现故障，电气控制系统中的保护装置动作，实现机组正常自动保
护的停机；
4.2紧急停机：指机组在运行过程中突然停电、冷却水突然中断、冷冻水突然中断或出现火警时突然停机。
5工作流程、工作内容与质量要求
5.1中央空调制冷主机
5.2.冷水机组运行参数（表1）
5.3停机操作程序与紧急停机
5.4正常停机程序为正常启动程序的逆过程，见下图：离心式制冷机组正常停机操作顺序示意图。
5.5制冷设备的紧急停机和事故停机的操作（表2）
6相关记录
6.1《值班记录表》
6.2《中央空调（配套设备）运行记录表》6.3《中央空调（主机）运行记录表》
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第一节空调系统简介 (2)一、空调水系统 (2)二、空调风系统 (2)三、通风系统 (2)第二节空调系统岗位设置 (3)第三节空调系统岗位职责权限及任职资格 (4)一、暖通工程师职责权限及任职资格 (4)二、空调系统经管岗位职责权限及任职资格 (5)第四节空调系统维修保养规范及国优规范 (6)一、空调系统维修保养规范 (6)二、国优规范 (9)第五节空调系统作业指导书 (10)一、冷冻机房、热力站值班制度 (10)二、空调系统维修保养制度及规范 (11)三、制冷制暖工作指导书 (17)四、变频节电系统操作规程 (19)五、空调水系统经管办法 (21)第六节 空调系统习题集 ......................................................... 24 一、选择题................. .........................................................24 二、填空题................. .........................................................26 第七节 空调系统习题集答案 ................................................. 28 一、选择题答案 ........................................................................ 28 二、填空题答案 (28)第一节 空调系统简介 一、空调水系统 第二教案楼空调计算耗冷量为6353000KCAL/H ，耗热量为5555200 KCAL/H ，总建筑面积22800M 2。
设计冷指标为73 KCAL/H.M 2，热指标为64 KCAL/H.M 2。
楼空调水系统为双管制系统，夏季供冷水，冬季供热水。
高端物业中央空调运行管理规程作业指导书
1.0 目的
规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的运行管理。
3.0 职责
3.1工程中心主管负责检查中央空调运行管理的实施情况。
3.2运行领班负责组织实施中央空调的运行和技术指导工作。
3.3运行值班员具体负责中空调的日常运行管理。
4.0 程序要点
4.1 巡视检查。
4.1.1当值运行值班员每小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、循环泵、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。
4.1.2巡视检查的主要内容如下：
a)三相电压（380V±10%）；
b)三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；
c)检查高压＜1500Kpa;
d)检查低压＞490Kpa;
e)冷却水进水温度（正常≤350C）；。
1.0 目的规范中央空调系统运行管理工作，以确保中央空调系统处于良好状态，保证系统安全运行。
2.0 适用范围适用于物业管理服务中心辖区内各类中央空调系统的运行管理工作。
3.0 职责3.1 工程技术部经理负责审核中央空调维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。
3.2 物业管理服务中心工程主管负责组织制定中央空调维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施。
3.3 物业管理服务中心工程班长具体负责中央空调的维修保养。
3.4 物业管理服务中心楼管员负责向有关用户通知停用中央空调的情况。
4.0 中央空调维修保养4.1 中央空调系统维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由工程主管组织工程人员一起研究、制定中央空调维修保养年度计划并上报工程技术部审批。
4.1.2 制定中央空调维修保养年度计划的原则：4.1.2.1中央空调使用的频度；4.1.2.2中央空调运行状况（故障隐患）；4.1.2.3合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
4.1.3 中央空调维修保养年度计划应包括如下内容：4.1.3.1维修保养项目及内容；4.1.3.2具体实施维修保养的时间；4.1.3.3预计费用；4.1.3.4备品、备件计划。
4.2 对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。
4.3 物业管理服务中心工程人员负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。
4.4 冷却塔维修保养：工程人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。
4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。
4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。
中央空调系统运行管理作业指导书1.目的规范和指引中央空调系统运行管理，确保设备完好、运行正常。
2.适用范围适用于物业项目中央空调系统运行管理。
3.职责3.1项目经理（即服务中心/管理处负责人）监督本项目中央空调系统运行管理工作。
3.2工程主管（即设备管理负责人）负责监督中央空调系统外包工作及总要空调设备管理责任人的管理工作，组织中央空调系统的定期维保工作，按维保的业务标准对中央空调设备进行维护保养。
3.3工程技术员（具体的设备责任人）定期检测中央空调系统运行参数，并记录。
4.方法与过程控制4.1空调机组的维护保养要求4.1.1冷水机组维护保养工作内容4.1.1.1空调运行维护保养内容a)检查压缩机的油压、油量及油温。
b)使用电子检测仪进行制冷剂泄漏检查。
c)检查冷凝器及冷却器的温度及压力。
d)检查冷冻水进出口的温度及压力。
e)检查电气控制部分和各种仪表、控制器的工作状态。
f)每隔两小时记录主机的运行数据，并对数据参数进行认真核对、分析，及时根据数据情况调整末端设备的开停状态。
g)每周对主机和设备房进行一次清洁，对各管道阀门接合处进行检查，对可能发生的泄漏情况进行及时处理。
h)每月对主机的设置运行参数核对校正，检查压力、温度传感器、膨胀阀，确定各参数的正确性。
4.1.1.2停机维护保养内容a)油过滤芯在运行第一个200小时后必须更换，今后运行中，在压差小于20PSID时需要进行更换。
b)检查清洗干燥过滤器或更换，一般根据机组运行时间建议每年更换一次。
c)检查压缩机的油量及油位，必要时进行更换冷冻油。
d)年度保养时，由设备专业人员或设备保养外包单位检测主机电机接线、绝缘情况,检查内部零部件磨损情况。
e)拆卸蒸发器、冷凝器水盖板，清洗管束交换器表面的水垢。
f)检查清洁更换蒸发器回油过滤器。
g)检查控制部分，紧固螺丝、更换性能变差的接触器等配件。
4.1.1.3截止阀与调节阀维护保养内容a)检查是否泄漏及是否需要加压填料。
物业管理有限公司空调作业指导书范本简介本文档为物业管理有限公司空调作业指导书范本，旨在帮助相关工作人员正确操作空调设备，保障设备正常运行，提供舒适的室内环境。
目录1.空调设备概述2.开关机操作3.温度调节4.风速调节5.模式选择6.定时开关机设置7.清洁与保养1. 空调设备概述空调设备是我们提供舒适室内环境的重要设备之一。
请务必熟悉以下基本概念：•制冷模式：空调设备提供降低室内温度的功能。
•制热模式：空调设备提供提高室内温度的功能。
•除湿模式：空调设备提供降低室内湿度的功能。
•送风模式：空调设备提供仅送风而不调节温度的功能。
2. 开关机操作正确的开关机操作可以保证空调设备的正常运行，并节约能源。
请按照以下步骤进行操作：1.打开遥控器的电源开关。
2.按下遥控器上的开机按钮，等待设备启动。
3.当不需要使用空调时，按下遥控器上的关机按钮，设备将停止运行。
注意：不要频繁开关空调设备，应根据实际需要合理使用。
3. 温度调节空调设备可以根据需要调整室内温度。
请按照以下步骤进行操作：1.按下遥控器上的温度加减按钮，逐渐调整温度至所需的舒适程度。
2.根据室内外温度差异调整温度，以节约能源为原则。
3.避免将温度调节得过低或过高，影响设备正常运行或造成能源浪费。
4. 风速调节空调设备可以调整送风的风速。
请按照以下步骤进行操作：1.按下遥控器上的风速调节按钮，切换不同的风速档位。
2.根据室内人数和需求调节风速，避免将风速调得过高或过低。
5. 模式选择空调设备具有多种模式可选，包括制冷、制热、除湿和送风。
请按照以下步骤进行操作：1.按下遥控器上的模式选择按钮，在不同的模式之间切换。
2.根据室内温度、湿度和需求选择合适的模式。
3.在不需要改变室内温度的情况下，可选择送风模式进行通风。
6. 定时开关机设置空调设备可以进行定时开关机设置，增加用户的便利性。
请按照以下步骤进行操作：1.按下遥控器上的定时器设置按钮。
2.设定定时开机时间和定时关机时间。
工程-12中央空调系统运行管理作业指导书工程管理手册版本：第2版中央空调系统运行管理作业指导书文件编号：PLPM/WS/MT/UGZ/12 中央空调系统运行管理作业指导书1、目的规范和指引中央空调系统运行管理，确保设备完好、运行正常。
2、适用范围适用于住宅物业项目中央空调系统运行管理。
3、职责3、1物业服务中心项目总监监督本项目中央空调系统运行管理工作。
3、2工程主管（即设备管理负责人）负责监督中央空调系统外包工作及总要空调设备管理责任人的管理工作，组织中央空调系统的定期维保工作，按维保的业务标准对中央空调设备进行维护保养。
3、3工程技术员（具体的设备责任人）定期检测中央空调系统运行参数，并记录。
4、方法与过程控制4、1空调机组的维护保养要求4、1、1冷水机组维护保养工作内容4、1、1、1空调运行维护保养内容 a)检查压缩机的油压、油量及油温。
b )使用电子检测仪进行制冷剂泄漏检查。
c )检查冷凝器及冷却器的温度及压力。
d )检查冷冻水进出口的温度及压力。
e )检查电气控制部分和各种仪表、控制器的工作状态。
f )每隔两小时记录主机的运行数据，并对数据参数进行认真核对、分析，及时根据数据情况调整末端设备的开停状态。
g ) 每周对主机和设备房进行一次清洁，对各管道阀门接合处进行检查，对可能发生的泄漏情况进行及时处理。
h ) 每月对主机的设置运行参数核对校正，检查压力、温度传感器、膨胀阀，确定各参数的正确性。
4、1、1、2停机维护保养内容 a)油过滤芯在运行第一个200小时后必须更换，今后运行中，在压差小于20PSID时需要进行更换。
b )检查清洗干燥过滤器或更换，一般根据机组运行时间建议每年更换一次。
c )检查压缩机的油量及油位，必要时进行更换冷冻油。
d )年度保养时，由设备专业人员或设备保养外包单位检测主机电机接线、绝缘情况,检查内部零部件磨损情况。
e ) 拆卸蒸发器、冷凝器水盖板，清洗管束交换器表面的水垢。
制冷与空调设备运行作业指导书第1章设备运行基础 (4)1.1 设备运行原理概述 (4)1.1.1 制冷原理 (4)1.1.2 空调原理 (4)1.2 设备运行操作规范 (4)1.2.1 开机操作 (4)1.2.2 运行监控 (5)1.2.3 关机操作 (5)1.3 设备运行安全管理 (5)1.3.1 安全培训 (5)1.3.2 安全防护 (5)1.3.3 应急处理 (5)第2章制冷系统组成与原理 (5)2.1 制冷剂与润滑油 (5)2.1.1 制冷剂特性 (5)2.1.2 常用制冷剂 (5)2.1.3 润滑油 (6)2.2 压缩机与制冷循环 (6)2.2.1 压缩机类型 (6)2.2.2 制冷循环 (6)2.3 蒸发器与冷凝器 (6)2.3.1 蒸发器 (6)2.3.2 冷凝器 (6)2.3.3 蒸发器与冷凝器的选型与设计 (6)第3章空调系统组成与原理 (6)3.1 空调系统分类 (6)3.2 空调系统主要部件 (7)3.3 空调系统工作原理 (7)第4章设备运行操作流程 (7)4.1 开机操作流程 (7)4.1.1 检查设备状态 (7)4.1.2 启动电源 (8)4.1.3 启动压缩机 (8)4.1.4 启动冷凝器风扇 (8)4.1.5 启动蒸发器风扇 (8)4.1.6 启动自动控制系统 (8)4.2 运行监控与调整 (8)4.2.1 监控设备运行参数 (8)4.2.2 检查设备运行状态 (8)4.2.3 调整制冷剂流量 (8)4.2.4 调整冷却水和冷冻水流量 (8)4.3 停机操作流程 (8)4.3.1 关闭自动控制系统 (8)4.3.2 停止压缩机运行 (9)4.3.3 停止冷凝器风扇 (9)4.3.4 停止蒸发器风扇 (9)4.3.5 关闭设备电源 (9)4.3.6 记录设备运行数据 (9)第5章设备运行维护与保养 (9)5.1 维护保养基本要求 (9)5.1.1 定期维护 (9)5.1.2 预防性维护 (9)5.1.3 专业维护 (9)5.1.4 完善维护记录 (9)5.2 常用维护保养工具与设备 (9)5.2.1 工具类 (9)5.2.2 消耗材料 (10)5.3 制冷与空调设备维护保养实例 (10)5.3.1 空调器维护保养实例 (10)5.3.2 冷库维护保养实例 (10)第6章故障诊断与排除 (10)6.1 故障诊断方法 (10)6.1.1 观察法 (10)6.1.2 逻辑分析法 (10)6.1.3 仪器检测法 (10)6.1.4 对比法 (11)6.1.5 逐步排除法 (11)6.2 常见故障分析与排除 (11)6.2.1 压缩机故障 (11)6.2.2 冷凝器故障 (11)6.2.3 蒸发器故障 (11)6.2.4 控制系统故障 (11)6.3 应急处理措施 (11)6.3.1 压缩机故障 (11)6.3.2 冷凝器故障 (11)6.3.3 蒸发器故障 (11)6.3.4 控制系统故障 (12)第7章能源管理与节能 (12)7.1 能源管理基本知识 (12)7.1.1 能源管理概述 (12)7.1.2 能源管理原则 (12)7.1.3 能源管理体系 (12)7.2 节能措施与技巧 (12)7.2.1 设计优化 (12)7.2.3 运行调节 (12)7.3 能源监测与数据分析 (13)7.3.1 能源监测 (13)7.3.2 数据分析 (13)第8章设备运行环境与卫生 (13)8.1 运行环境要求 (13)8.1.1 环境温度：制冷与空调设备应安装在环境温度适宜的场所，以保证设备正常运行。
大厦物业空调及通风系统管理作业指导书大厦空调及送排风系统的优劣，将直接影响大厦的档次和品牌，我们将制定严格的空调及送排风系统维修养护计划，将室内环境温度控制在舒适的范围内，并保证商场内部空气新鲜、地下及地上停车库内的空气品质。
8.8.1 空调及通风系统运行管理
我们将根据大厦施工进度，提前安排专业工程技术人员进驻，对空调和送排风系统的性能、用途、给排水管道的走向和阀门位置进行熟悉，建立给排水设备日常巡视与月、季年度维保计划，并组织相关工程技术人员进行培训，以确保所有职员规范操作、抢修迅速及设备运行正常。
在写字楼办公时间提前开启空调设备，控制好室内温度，保持足够的新风量；在地下及地上停车库中，定期开启排风设备。
除发生故障紧急维修和处理外，按预定的计划定期维修和保养中央空调及送排风机组。
8.8.2 空调及通风系统保养计划
注：⊙为空调开启季节的巡检；☆空调开启前/后的维护保养。
中央空调管理作业指导书第一篇：中央空调管理作业指导书JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书 A/0 1/4 1.目的规范中央空调设备设施运行管理及维修保养工作,确保中央空调设备设施安全稳定运行。
2.范围适用于物业服务区域内中央空调设备设施运行管理、维修保养工作。
3.职责3.1维保修部负责中央空调系统管理的指导和监督。
3.2维修部负责中央空调系统运行、维修保养工作。
4.内容 4.1基本要求4.1.1.1严格按照中央空调随机操作使用说明书进行操作，运行人员须持证上岗。
4.1.1.2要求管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。
4.1.1.3空调技工应合理开关中央空调，根据负荷情况启用相应的中央空调机组，最大限度地节省能源。
4.2开关机操作4.2.1开机前的检查4.2.1.1电压表指示是否在额定值的±10%范围以内。
4.2.1.2各种信号灯显示是否正常。
JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书A/0 1/4 4.2.1.3各种阀门状态是否正确。
4.2.2开机4.2.2.1启动冷却水泵。
4.2.2.2启动冷却塔风机（视情况而定）。
4.2.2.3启动冷冻水泵。
4.2.2.4确认冷却水压力正常、冷冻水压力正常，过5—10分钟后启动压缩机。
4.2.2.5压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机蒸发压力、冷凝压力，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。
JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书A/0 2/4 4.2.3停机4.2.3.1停压缩机。
4.2.3.2过5-10分钟停冷却水泵、冷却塔风机。
观察出水温度表，温度高于18摄氏度，再停冷冻水水泵。
4.2.3.3全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。
4.2.3.4确认无异常情况后才算停机成功。
4.3运行巡查4.3.1空调运行期间，空调技工每隔2小时巡视一次中央空调机组，并做好记录，填写《中央空调运行记录表》及《中央空调运行巡查表》。
空调通风系统经济运行管理作业指导书
第一节运维管理制度
一、维管人员对所使用的设备，通过岗位技术学习，做到“四懂三会”：懂设备性能、懂设备作用、懂设备结构原理、懂设备故障预防和处理，会使用、会
维护保养、会小修。
二、维管人员必须用严肃的态度和科学的方法正确使用和维护好设备
维管人员必须做好以下主要工作
（一）严格按操作规程进行设备的启动运行和停止。
（二）严格执行巡回检查细则，认真填写运行记录。
（三）认真做好设备润滑工作。
（四）严格执行交接班细则。
（五）巡视设备房间认真观察跑、冒、滴、漏现象。
三、所有备用设备都有专人负责，定期检查维护，注意防尘、防潮、防冻、
防腐蚀。
使所有备用设备处于良好状态。
四、维管人员发现设备有不正常情况，应立即检查原因，及时反映，在紧急
情况下应采取果断措施，并上报生专业负责人及有关岗位人员，不弄清原因，不排除故障不得盲目离开。
不能马上处理的缺陷需记于《设备维修工单》和《交接
班记录表》上，并向下一班交接清楚。
第二节设备操作规程
一、空调机
（一）空调室内机过滤网，每年换季时用真空吸尘器吸净灰尘或用中性洗涤
剂放在清水中清洗，待其晾干后方可重新安装。
（二）空调室外机换热器可用水管喷水来清洗翅片上的灰尘和杂物，注意喷
水时要斜向下45°角喷水，严禁对电控箱进行喷水。
二、多联机
（一）机组应由专职人员进行维护和定期保养，室内机进风口设有空气滤尘
网换季时定期清洗一次，以保证回风畅通。
（二）如果滤尘网污垢较多，使用柔软刷子和中性洗涤剂清洗，甩干水分并
在阴凉处晾干，方可重新安装。
三、空调机组
（一）开机前检查配电箱电源是否正道和阀门有无泄漏，检查全部风阀状态
是否正确，检查风机皮带是否完好无损。
（二）机组开机前应清除空调器及风管中灰尘、杂物。
（三）机组风道不接负载运行时，应将出风口堵住3/4左右，以防烧坏电机。
（四）机组冬季开机时，应先启动水泵，然后打开新风阀，停机时先关闭新
风阀，然后关闭水泵。
如需较长时间停机，则应将换热器内水放干净，以防冻坏
换热器。
（五）操作人员每2小时记录一次温湿度，并注意观察电流、电压是否正常，机组运行时注意电机和轴承的异常声音或过热。
（六）每月检查风机和电机轴承，并加润滑剂，每月清扫接水盘。
（七）空气过滤器必须定期清洗。
第三节节能运行管理制度
一、节能运行交接班
空调系统是一个需要连续运行的系统，因此，搞好交接班是保障空调系统安全、节能运行的一项重要措施。
空调系统交接班制度应包括下述内容：
1、交接班工作应在下一班正式上班时间前10-15min内进行，接班人员应按时到岗。
若接班人员因故未能准时接班，交班人员不得离开工作岗位，应向主管
领导汇报，有人接班后，方可离开。
2、按职责范围，交接班双方共同巡视检查主要设备，核对交班前的最后一次记
录数据。
3、交班人员应如实地向接班人员说明以下内容：
（1）设备运行情况；
（2）各系统的运行参数；
（3）空调房间温度；
（4）冷、热源的供应和电力供应情况；
（5）系统能耗；
（6）空调系统中有关设备供水、供冷管路及各种调节器、执行器、各仪器
仪表的运行情况；
（7）当班运行中所产生的异常情况的原因及处理结果；
（8）运行中遗留的问题，需下一班次处理的事项；
（9）上级的有关指示，生产调度情况等。
4、交接班双方要认真填写交接班记录表并签字。
接班人员发现交班人员未认真
完成有关工作或在交接检查有不同意见，可当场向交班人员询问，如交班人员不能给予明确回答或可能造成不良后果，可拒绝接班，并立即报告主管领导，听候处理意见，如果接班人员没有进行认真地检查和询问了解情况而盲目地接班后，
发现上一班次出现的所有问题（包括事故）均应由接班者负全部责任。
5、交接班时间以前发生的能耗大的问题或故障未处理完不能交接班，并由交班
人员负责继续处理，接班人员配合，处理完后方可进行交接班。
交接班过程中如发现问题或故障，双方应共同处理，待处理完后再办理交接班手续。
二、节能激励
1、对空调系统的节能运行效果进行年度考核，建立相应的节能激励制度，
促进空调系统的运行节能；
2、每年度根据空调系统全年节能效果，评选节能技术能手，给予一定的物
质奖励。
三、节能运行策略
根据室外天气的变化制定空调系统节能运行的全年调节策略，确定相应的
风、水系统的质、量调节方式，空调设备的开启台数、水系统的供回水温度，风
系统的送风温度、新风的用量，及时调节供冷、供热量。
四、节能监控和记录
1、空调系统启停时间；根据建筑功能特点、空调系统的运行特点，制定空调
系统启停时间计划表，包括：
（1）空调系统年度（或季度）运行的起止时间；
（2）空调系统工作日运行起止时间；
（3）空调系统设备工作日的开停机时间。
要求：作息时间固定的单位建筑，在非上班时间内应不开空调，如应开时，应降
低空调房间温度运行控制标准。
非上班时间空调房间温度运行标准，夏季不低于30℃，冬季不高于10℃；空调系统实际运行时，应对各空调设备的实际开停机
时间进行记录。
2、房间温度的设定、监测和记录
（1）根据空调系统和空调房间的实际运行情况，预先设定冬、夏两季空调系统
运行时各房间的室内温度，具体操作可通过安装在空调房间内的自动或手动温度
控制装置来完成，各空调房间室内温度的设定值要满足《公共建筑室内温度控制
管理办法》第三条的规定,夏季室内温度不低于26℃，冬季室内温度不得高于20℃。
（2）根据空调房间温度监控系统的设置情况，定时监测、记录和控制空调房间
的室内温度，有自动温度监控系统的，每两小时记录一次空调房间的室内温度，
无自动温度监测系统的，每天记录一次空调房间的室内温度；根据空调房间温度
的检测记录结果，及时发现和查找温度异常空调房间的空调使用情况并进行及时
处理。
3、空调系统运行参数
空调系统的运行参数包括空调风系统和空调水系统的温度、流量和压力，空调系统形式不同，空调系统运行参数的记录表也有所不同。
4、空调系统主要设备的运行参数记录
空调系统的主要设备包括冷热源、空调箱、水泵、风机、冷却塔等设备，各
主要设备的运行参数进行及时记录。
5、能耗统计
每天每班组记录和统计一次空调系统的能耗情况，包括设备的耗电量、供冷（热）量、耗用燃料量。
及时发现和查找能耗大的异常问题，并进行处理。
五、节能技术措施
1、在供冷工况下，水系统的供回水温差小于3℃（设计温差为5℃），以及在供
暖工况下，水系统的供回水温差小于6℃时（设计温差10℃），宜采取减少流量
的措施，但不应影响系统的水力平衡。
2、空调系统运行期间，冷（热）水系统各主环路的回水温度最大差值不超过1℃。
3、对于多台并列运行的同类设备，应根据实际负荷情况，确定自动或手动调整
运行台数，输出的总容量应与需求的冷（热）量、水量、风量等相匹配；当部分
同类设备（制冷机组）停止运行时，应立即关断停止运行设备（制冷机组）前后
的阀门，防止水流经不运行设备旁通。
4、风系统运行时宜采取有效措施增大送回风温差，但不应影响系统的风量平衡。
5、全空气系统在供冷运行时，宜采用大温差送风，并应符合下列规定：
（1）送风高度小于或等于5m时，在冬季不宜超过10℃；采用高诱导比的散流器时，温差可以超过10℃；
（2）送风高度在5m以上时，温差不宜超过15℃。
6、对有再热盘管的空气处理设备，运行中宜减少冷热相抵发生的浪费。
