02-基本概念与理论.

现代物业管理Modern Property Management 北京科技大学机械工程学院 建筑设备工程系第二章 基本概念与理论„ „ „ „第一节 物业、物业性质、物业分类 第二节 业主、业主委员会、业主公约 第三节 物权、物权法、产权理论 第四节 委托代理理论2第 节 物业、物业性质、物业分类 第一节 物 物 性 物 分类• 物业– 指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住用 宇 及与 套 设备 市政 用设 宇所在 途的屋宇以及与之相配套的设备、市政、公用设施，屋宇所在 的建筑地块与附属的场地、庭院等。

（《物业管理条例》） – “物业是指单元性地产。

一住宅单元是一物业，一工厂楼宇是 一物业，一农庄是一物业。

物业可大可小，大物业可以分为小 物业。

”（《香港房地产法》）3第 节 物业、物业性质、物业分类 第一节 物业 物业性质 物业分类• 物业性质（1）自然属性① ①位置的固定性 ②长期实用性 ③差异性 ①商品性（2）社会属性 （3）法律属性 （ ）法律属性②稀缺性 ③保值增值性 ④固定投资性、高额投资金额性 ⑤社会经济位置可变性①政策法规的敏感性 ②“权利束”性 ③物业的相邻性4第 节 物业、物业性质、物业分类 第一节 物业 物业性质 物业分类• 物业分类住宅 商务 工业 居住（普通、公寓、别墅）按使用功能划分文体娱乐业 公益事业按档次划分酒店（特级、一级、二级 酒店 特级 级 级 三级、四级、五级）5第二节 业主、业主委员会、业主公约 业主 业主委员会 业主公约• 业主——业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权 人 是所拥有物业的主人 人，是所拥有物业的主人。

• 物业使用人 物 使用——使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而 获得物业使用权并实际使用该物业的人。

获得物业使用权并实际使用该物业的人 包括：1）与业主共同居住的亲友；2）物业的租户。

区别： 使用人没有对物业的最终处分权 最终处分权，例如对物业的买 卖和处置。

6第二节 业主、业主委员会、业主公约• 业主应具备的三种意识（一）权利意识 （二）自治意识 （三）自律意识7第二节 业主、业主委员会、业主公约 业主 业主委员会 业主公约（ ）权利意识（有哪些权利？） （一）权利意识（有哪些权利？）（1）单个业主的权利－－成员权（包括义务） （1）单个业主的权利 成员权（包括义务） 知情权、参与权、选择权、监督权 （2） 业主大会的职责（权利和义务）—— 决定权 物业管理的一切重大事项由业主大会决定 （3）业主委员会的职责（权利和义务）—— 执行权 注意 大多数人的命运不能由少数人决定 注意：大多数人的命运不能由少数人决定 注意：大多数人的命运不能由少数人 大多数人的命运不能由少数人决定8第二节 业主、业主委员会、业主公约 业主 业主委员会 业主公约（ ）权利意识（如何行使权利？） （一）权利意识（如何行使权利？）（1）民主是现代社会的基本制度之 （1）民主是现代社会的基本制度之一； 不仅仅是工作作风、工作方法， （2）民主的程序，即游戏规则； （3）民主需实践、提高； （4）民主的代价。

（4）民主的代价9第二节 业主、业主委员会、业主公约 业主 业主委员会 业主公约（ ）权利意识（如何维护权益？） （一）权利意识（如何维护权益？）业主维权主要有四个层次的依据： （1）相应的法律、法规和规范性文件； （2）业主大会议事规则和管理规约； （3）物业服务合同； （4）公序良俗，即道德层面的原则。

前三点是硬性的，第四点是软性的。

10业主业主委员会业主公约（）权利意识（如何维护权益？）第二节业主、业主委员会、业主公约（一）权利意识（如何维护权益？）物业管理活动中的纠纷通常涉及三个方面的问题物业管理活动中的纠纷通常涉及三个方面的问题：（1）业主和开发商（建设单位）的矛盾；（2）业主和物业服务企业的矛盾；（3）业主之间的矛盾。

有理也不能搅三分业主业主委员会业主公约第二节业主、业主委员会、业主公约（二）自治意识（1）“权在业主”这个业主是指全体业主。

这是自治的体现。

（2）自治的途径群体中集体思想的归纳、表达与实施。

第二节业主、业主委员会、业主公约（三）自律意识自律是现代民社会的本要求（1）自律是现代民主社会的基本要求。

（2）自律最本质的是界定和谐社会个人自由与自我约束的边界，尊重他人的自由。

（3）三条原则：不违法（伦理底线）、顾全大局、少数服从多数；注意：与错误服从真理的区别；案例1：非业主不能参加业主代表大会吗？非业主不能参加业主代表大会吗？某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。

事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。

该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。

大会甚至参加业主委员会是完全可以的请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？请问不是业主就不能参加业主代表大会吗？案例分析1.哪些人可以参加业主代表大会？1哪些人可以参加业主代表大会？业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构。

由此可知，业主参加业主代表大会既是合情合理，又是合乎法律规定的。

但这并不是说其他人就没有出席业主大会的权利和可能，只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主参加业主（代表）大会。

2.非业主如何参加业主代表大会？非业主在完成一定的法律手续后，都有资格代替业主出席业主大会。

这个法律手续就是有业主的书面委托但是，受委托的非业主只能拥有业主的部分权利，主要是发言权和投票权，非业主代表本人没有被选举权，不能成为业主委员会候选人参选业主代表本人没有被选举权不能成为业主委员会候选人参选业主委员会委员。

2案例2:业主的表决权应以什么为依据？王某在某小区买了一套四室二厅的住房，总建筑面积约200平方米。

在召开业主大会选举业主委员会积约200平方米在召开业主大会选举业主委员会时，他发现户只购买厅（建筑面积约为时，他发现一户只购买一室一厅（建筑面积约为50平方米）住房的业主和他一样都有一票投票权，而缴纳物管费他却是这个业主的几倍，请问这合理吗？业主的表决权到底应该以什么为依据？案例分析评析：两种代表性的看法：（1）以业主人数来计票：业主的人数越多，越能反映小区业主的思想与权益（2）以物业面积来决定：应当按责权利相一致的原则来计算业主的表决权。

因为购买房屋面积大的业主交费多，则其享有的权利相应增加，反之亦然。

《物业管理条例》中提到，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解决办法：将两者结合起来，在考虑客观现实的基础上，找一个最佳的结合点，力争保证可操作性。

可以考虑为两者赋予一个最佳的结合点，力争保证可操作性。

可以考虑为两者赋予定的权重结合起来考虑。

第二节业主、业主委员会、业主公约课后思考题：某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。

对于业主张某的这做物业管理公司服务水平及解聘问题。

对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到为难。

请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？第二节业主、业主委员会、业主公约课后作业：学号尾号为奇数的找整理大会的定义学号尾号为奇数的查找整理：业主大会的定义、业主大会的职责；学号尾号为偶数的查找整理：业主委员会的定义、业学号尾号为偶数的查找整理业主委员会的定义业主委员会的职责。

要求：手写，字数在300字以内，下次课前交。

手写字数在300字以内下次课前交业主业主委员会业主公约•第二节业主、业主委员会、业主公约业主委员会——由业主代表组成，经选举产生，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业服务公司行为的一个组织。

业主委员会的宗旨代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理安全地使用，维护本物结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境境。

业主业主委员会业主公约•第二节业主、业主委员会、业主公约业主委员会的职责（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议报告物业管理实施情况（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主物业使用人的意见和建议监督和协助物业服（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责（9）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。

业主业主委员会业主公约第二节业主、业主委员会、业主公约•对业主委员会的监管（1）对业主委员会成员的监管（2）对业主委员会机构的监管（3）对业主委员会行为的监管当业主委员会不作为时；当业主委员会的决定违法时。

第二节业主、业主委员会、业主公约业主业主委员会业主公约•业主委员会委员应具备的条件（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间（6）具备必要的工作时间。

业委会主任由主要业主代表担任。

第二节业主、业主委员会、业主公约业主业主委员会业主公约•业主委员会与物业服务企业的关系1.业主大会与物业服务企业是委托与被委托的关系。

1业主大会与物业服务企业是的关系2.业主委员会与物业服务企业是委托与合作并存的关系：2业主委员会与物业服务企业是一方面，业委会要听取业主的意见，监督物业服务企业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，配合物业服务企业的工作。

业委会也应提醒和要求广大业主履行义务配合物业服务企业的工作3.业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通3业主委员会应当做好物业服务工作。

第二节业主、业主委员会、业主公约业主业主委员会业主公约•业主委员会与居委会的关系1.居委会的任务（《城市居民委员会组织法》规定）2.居委会虽然定义为群众性自治组织，实际上带有准政府职能机构性质，从事行政管理的行为。