目录
一、项目基本情况
二、项目筹划总体思路
三、具体筹划方案
1、开发准备环节的税收筹划
2、开发建设环节的税收筹划
3、房产销售环节的税收筹划
4、售后清算环节的税收筹划
5、后续管理环节的税收筹划
一、项目基本情况
（一）已建项目
嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。
项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；
（2）容积率：1.5
（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；
（4）可售面积：113402.93平方米，其中：
①普通住宅面积 91588.8平方米
②非普通住宅面积21814.13平方米
③停车场面积 55344.71平方米
（二）拟建项目
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。
二、项目筹划总体思路
嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区
的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。
从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。
三、具体筹划方案
1、开发准备环节的税收筹划
在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。
【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：
方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。
回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元
拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元
全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元
方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米=3200万元
全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950万元
2、开发建设环节的税收筹划
（一）融资方式的税务筹划
嘉业公司的金域海棠项目中，对土地增值税汇算中利息的扣除计算方法选择上进行比较分析，该项目取得土地使用权所支付的金额为6700万元，开发成本为4亿万元，而利息支出为1680万元。
【分析】
方案一：据实扣除：
扣除额=（6700+40000）×5%+1680=4015万元
方案二：定率扣除:
扣除额=（6700+40000）×10%=4670万元
【结论】就金域海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，差额为655万元，因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。
（二）建房方式的税务筹划
嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法)：
【分析】
方案一：自建自销
嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。
销售收入（含增值税）：50000万元
销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元销项税额：47619×5%=2381万元
城建税及教育费附加：2381×（7%+3%+2%）=286万元
印花税：50000×0.0005=25万元
土地增值税：
扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元
增值额=47619-38350=9269万元
增值率=9269/38350=24%
土地增值税：9269×30%=2780万元
净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元
方案二：代建
嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。
该房地产公司转让该地块的损益如下：
销售收入（含增值税）：10000万元
销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元
销项税额：9524 ×5%=476万元
城建税及教育费附加：476×（7%+3%+2%）=57万元
印花税：10000×0.0005=5 万元
土地增值税：
扣除项=7280×（1+10%）+57=8065万元
增值额=9524-8065=1459万元
增值率=1459/8065=18%
土地增值税=1459×30%=438万元
净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元
（该房地产公司代建服务损益如下：）
代建收入（含增值税）：22500万元
代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元代建增值税：21429×5%=1071万元
代建城建税及教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元净收入：21429-129-6500=14800万元
（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）
合计净收入：14800+1744=16544万元
【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比方案一多296万元。因此方案二代建更好。
（三）园林绿化的税务筹划
金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约为774万元。一般来说，园林绿化施工中，苗木费占比约为60%，因此合理估计该项目中的苗木费为464万元，其他费用为310万元。另外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公司是以建筑安装为主业，经营范围包括苗木种植。乙公司是专门进行苗木销售的公司。丙公司以出售苗木为主业，经营范围包括建筑安装。与甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值税专用发票。
【分析】
方案一：合立安装法
与甲公司签订园林绿化施工合同，同时附带苗木销售共计约774万元
可抵扣进项税额＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（万元）
采购成本=774-76.7=697.3（万元）
方案二：分立合同法
与甲公司分别签订销售合同464万元、建筑安装合同310万元可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）
采购成本=774-84.1=689.9（万元）
方案三：分开订立法
先在乙公司购买苗木464万元，再与甲公司签订100万元的施工合同
可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）
采购成本=774-84.1=689.9（万元）
方案四：合立购买法
与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元
可抵扣进项税额＝774÷（1＋13%）×13%＝89（万元）
采购成本=774-89=685（万元）
【结论】四个方案支付的总费用都是774万元，但是方案一的可抵扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。如果要和以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时，房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同更好；同时，先从苗木销售公司购买苗木，再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。
3、房产销售环节的税收筹划
（一）销售定价的税收筹划
嘉业?海棠湾的32#商品房，同行业房价为1700～2000万元之间，开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。
【分析】
除相关税金外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。
方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.269=1814.67万元，此时增值额为287.9万元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。
方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过1934.79（1430×1.353）万，提价120.12万才会增加总收益，此时增值额为401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）万，应纳土地增值税为120.48（401.6×30%）万。【结论】当同行业的房价在1700～2000万元之间时，公司应选择1814.67万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1934.79万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
（二）房屋装修费用的税收筹划
嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140平方米，总建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合
计为1亿。企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元每平方米。
假设企业的销售模式为方案一,后经过实地考察调研，建议在售价加上装修成本后定位19000元每平方米，将毛坯房装修后销售，定为方案二。
【分析】
方案一：出售毛坯房
应纳税金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43万
增值额=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67万
增值率为34.47%
应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元
应纳企业所得税=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67万
净利润=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107万
方案二：出售精装房
应纳税金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57万
增值额=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67万
增值率=19.46%
（注：增值率未超过20%不交土地增值税）
根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住宅，所以该公司免于缴纳土地增值税。
应纳企业所得税=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67万元
净利润=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740万元
【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是1355.24万元，两种方案交纳税金总额相差775.861万元，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加633万元。我们通过对影响税额的因素进行分析，仅增
加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了1004.001万元的土地增值税。
4、售后清算环节的税收筹划
（一）土地增值税清算的税收筹划
（1）土地增值税核算方式的税收筹划
嘉业?海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售32栋房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
【方案一】分开核算时：
31栋房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；
32栋房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；
共缴纳土地增值税175万元。
【方案二】合并核算时：
两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；
允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；
应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。
【分析】通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（2）土地增值税清算房屋类型的税收筹划
以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例（见表一），采用分两类（即普通住宅和其他）对项目进行清算，企业应纳土地增值税1029万元，税负率0.98%（见表二）；采用分三类（即普通住宅、非普通住宅和其他）对项目进行清算，应纳土地增值
土地增值税
税额
通过上述计算，可以看出，在此案例中，房地产企业进行土地清算时，对房屋类型采用分三类的方式，税负更轻，但是该结果仅限于此案例。
5、后续管理环节的税收筹划
（一）合同合并与分立的税收筹划
嘉业房地产企业有未售完的闲置房产中共2.5万平方米，公司决定按照每平方米每月110元对外出租，该价格包含了物业管理费和水电费，假定每月从客户处收取的物业管理费和水电费合计为60万元，该企业的租金收入收取方式有两种方案可供选择。【分析】
方案一：房租收入与物业收入统一收取
按照从承租方收取的总价款275万元与客户签订一份房屋租赁合同，不区分房租收入与物业管理收入。每月租金收入为2.5×110=275万元，企业应该缴纳的房产税为275×12%=33万元，应该缴纳的增值税、城建税及教育费附加合计数为275×11%×(1+7%+3%)=33.275万元，以上纳税金额总计为33+33.275=66.275万元。
方案二：房租收入与物业收入分开收取
与承租方签订两份合同，一份是以房地产企业名义签订的金额为215万元的商品房出租合同，另一份是以下设物业公司名义签订的金额为60万元的物业管理合同。站在最终投资人的角度看，每月从承租方处收取的总收入仍为275万。
房地产企业应纳房产税： 215×12%=25.8万元
应纳增值税、城建税及教育费附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015万元
物业公司应纳增值税、城建税及教育费附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96万元
【结论】与方案一相比较，方案二可以在保持总收入不变的情况下，房地产企业少纳税66.275-25.8-26.015=14.46万元。以上就是根据江*嘉业有限公司金域海项目分公司已建项目——嘉业?海湾和拟建项目——蛟湖经典为例的筹划案例。其他企业参考本案例请结合自身实际情况。
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一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
摘要 自改革开放以来我国经济飞速发展，经济的快速发展推动我国企业经营模式走上了另一个巅峰。越来越多的企业走上了合理避税的道路，我们不难发现企业合理避税已经成了绝大部分企业的战略部署。合理避税的方法各式各样关键取决于企业自身适合什么样的税务筹划方案。不同的企业有不一样的避税方式，但目的不外乎就是实现企业利润最大化。然而在我国这样的法制大国一旦涉及税收便是一个严肃的问题，于法律而言偷税、漏税都是触犯国家法律的。所以在这里我们提出了“合理避税”这样一个名词，就是要让企业在合情、合理、合法的范围内最大限度的减少财务成本，实现企业盈利最大化，在市场竞争中占据有利位置。但是，即使是这样企业合理避税还是存在一定程度问题的。本文首先介绍了合理避税概念、意义、影响让大家对合理避税初步认识，然后又总结了一些常见合理避税的办法，从这些办法中不难发现企业合理避税中还存在一些问题，然后针对这些问题深入了解并找出解决方案，最后对全文进行总结。 关键词：合理避税; 税务筹划; 财务成本
ABSTRACT The rapid economic development of our country since reform and opening up, the rapid development of economy to promote our country enterprise management pattern on the another peak. More and more enterprises in the path of a reasonable tax avoidance, we is not hard to find reasonable tax avoidance has become most enterprise strategy. Key depends on the reasonable tax avoidance method of all kinds enterprise itself is suitable for what kind of tax planning scheme. Different companies have different ways of tax avoidance, but nothing more than a maximize profits yet in our country the legal powers when it comes to tax is a serious problem, the law for tax evasion, tax evasion are breaking the laws of the state. So here we put forward the "fair tax" such a word, is to make our enterprise within the scope of reasonable, fair and legal maximum reduce financial cost, maximizing profits, occupy the favorable position in the market competition. But, even so, the enterprise reasonable tax avoidance or problems to a certain extent. This paper first introduces the concept of reasonable tax avoidance, meaning, influence let everybody to the reasonable tax avoidance preliminary understanding, then summarizes some common reasonable tax avoidance, from the way it is not difficult to find there are still some problems in the enterprise reasonable tax avoidance, and then to understand and find out solutions to solve these problems, finally, to summarize the full text. Key words: A reasonable tax avoidance; The tax planning;Financial cost
《税收筹划》教学案例 一、增值税筹划案例 案例1 销售激励方式的税收筹划 一、基本案情 海岛时装经销公司以几项世界名牌服装零售为主，商品销售平均利润为30％。他们准备在2009年春节期间开展一次促销活动，以扩大该企业在当地的影响。经测算如果将商品打八折让利销售，企业可以维持在计划利润的水平上。在促销活动的酝酿阶段，企业的决策层对销售活动的涉税问题不甚了解，于是他们向海风税务师事务所的注册税务师提出咨询。 为了帮助该企业了解销售环节的涉税问题，并就有关问题做出决策，海风税务师事务所的专家提出三个方案进行税收分析：方案一：让利(折扣)20 %销售，即企业将10 000元的货物以8 000元的价格销售；方案二：赠送20％的购物券，即企业在销售10 000元货物的同时，另外再赠送2 000元的购物券，持券人仍可以凭购物券购买商品；方案三：返还20％的现金，即企业销售10 000元货物的同时，向购货人赠送2 000元现金。企业决策者根据不同促销方案的涉税情况做出决策。 二、分析点评 (一)筹划分析 现以销售10 000元的商品为基数，公司每销售10 000元商品发生可以在企业所得税前扣除的工资和其他费用600元。具体计算分析如下： 方案一：让利20%销售商品。 因为让利销售是在销售环节将销售利润让渡给消费者，让利20％销售就是将计划作价为10 000元的商品作价8 000元(购进成本为含税价7 000元)销售出去。假设其他因素不变的情况下，企业的税利情况是： 应纳增值税额＝8 000÷（1+17％）×17％－7 000÷（1+17％）×17％ ＝1162.39－1017.09 =145．30(元) 应纳企业所得税＝[8 000÷（1+17%）－7 000÷（1+17％）－600]×25％ ＝63．68(元)
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
房地产合理避税案例 某房地产开发企业，近五年来年销售产值约为5亿元，甲供材料每年约有1亿元。该公司每年向当地税务部门缴纳各种税金约4000万元，其中营业税、土地增值税、企业所得税占了90%左右。通过筹划，拟在2004年末成立具有独立法人资格的材料供应公司(商品流通企业)，房地产公司凡是需要甲供的材料设备，均委托材料公司采购和供应。这样不仅可以减少土地增值税支出，而且还可以节省企业所得税。 2005年1月1日材料供应公司正式开业，该材料供应公司从形式上不是房地产公司的关联公司，但实质上是其可以掌握和控制的。该材料供应公司资本金为500万元以上，经营范围以销售建筑材料、设备为主，并取得增值税一般纳税人资格，同时根据文件规定，在主管税务机关取得了“免征企业所得税一年”的批文。 1、可以节省土地增值税 房地产开发企业的土地增值税是根据其项目盈亏而计算的，合法加大开发成本，就可以少缴土地增值税。 成立材料公司后，所有甲供材料均加收10%左右的手续费(作为商品流通企业10%左右的进销差价是普遍和正常的)，相应的开发成本增大，土地增值税就可以少缴。以“某高档写字楼”的相关资料为例 予以说明。 A、如果甲供材料不由材料公司供应销售收入72560万元，开发成本费用(包括开发成本、期间费用)40000万元，销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为:增值额:(72500,40000,3990,40000×20%),20510(万元) 增值率:20510/51990,39,应缴土地增值税:20510×30%,6153(万元) B、如果甲供材料由材料公司供应(甲供材料约为16000万元)
房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/404638390.html, 企业税收筹划存在的问题分析 作者：王彬 来源：《现代经济信息》2012年第16期 摘要：对于企业来说，税收筹划作为一项涉税理财活动，是企业财务管理必须要面对的一项职责，一个企业若没有良好的税收筹划，对税务事项的安排不够合理，财务管理也无从谈起，这样离理想的企业财务目标也愈加遥远。本文对税收筹划的意义进行了分析，并对税收筹划中存在的问题以及完善税收筹划工作提出几点建议。 关键词：企业；税收筹划；意义；建议 中图分类号：F810 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-01 税收筹划是一门综合性较强、专业性要求较高的学科，是在税法规定范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能地获得“节约税收支付”的税收利益，要求筹划人员不仅要具有丰富的执业经验，还要掌握较多的理论知识。要推进税收筹划在我国的发展，政府部门要进一步规范税收法律法规，正确引导宣传税收筹划工作，企业要充分了解税收筹划在企业生产经营活动中的重要意义，同时政府与税务机关还应注重对税收筹划专业人才的培养和税务代理机构的规范与扶持。 一、税收筹划的意义 在20世纪末期，税收筹划才开始在我国应用，最初时期各方面都还处于萌芽阶段，还存在着很多不够完善的地方。然而随着经济体制的改革，税收筹划在我国的发展也逐步成熟起来，税收筹划对于我国企业有着较为重要的意义。 1.有助于减少纳税人的税收成本。企业税收成本的高低将对纳税人的收益有着直接的影响，税收越高，企业利润越少。反之，能在合法的情况下将税收控制到最低，对提高企业利润有着直接的作用。同时税收筹划还可以防止纳税人陷入税法陷阱，税法陷阱是税法漏洞的对称，由于税法漏洞的存在给纳税人提供了避税的机会；而税法陷阱的存在，又会让纳税人更加谨慎，否则落入税法陷阱，会缴纳更多的税款，影响纳税人的正常收益。 2.有助于对纳税人纳税意识的提高。长期以来，我国都存在着纳税意识薄弱的现象，这给我国的社会发展造成了较大的阻碍。税收筹划对企业提高纳税意识有着积极的作用，是企业相关利益主体以合法性为前提的情况下，将企业的利益最大化。 3.有助于资本流动和资源的合理配置。纳税人根据税法中税基与税率的差别和税收优惠政策，实施投资、融资和产品结构调整等决策，税收筹划对于纳税人来说可以最大程度上减轻自己的税收负担，但在客观上却是在国家税收杠杆的作用下，逐步走向优化产业结构的道路。
第一章税收筹划概论 案例分析题 张先生是一位建筑设计工程师，2017年，利用业余时间为某项工程设计图纸，同时担任该项工程的顾问，工作时间10个月，获取报酬30000元。那么，这30000元报酬是要求建筑单位一次性支付，还是在其担任工程顾问的期间，分10个月支付，每月支付3000元呢 答案：若按一次性支付，张先生获取的报酬30000元应按劳务报酬缴纳个人所得税。劳务报酬所得超过4000元的，可减除劳务报酬收入20%的扣除费用，适用30%的税率，则张先生应该缴纳的税额为： 30000×（1-20%）×30%-2000=5200元 若分10个月支付，则每月获得的劳务报酬为3000元，劳务报酬所得大于800元且没有超过4000元，可减除800元的扣除费用，适用20%的税率，则张先生一共需要缴纳的税额为： （3000-800）×20%×10=4400元 由于分10个月支付劳务报酬的应缴税额比一次性支付劳务报酬应缴税额少800元（5200-4400），则张先生应选择分10个月支付，每月支付3000元。 第二章公司设立的税收筹划 案例分析题 【案例1】非居民企业税收筹划 在香港注册的非居民企业A，在内地设立了常设机构B。20×7年3月，B机构就20×6年应纳税所得额向当地主管税务机关办理汇算清缴，应纳税所得额为1 000万元，其中：①特许权使用费收入500万元，相关费用及税金100万元；②利息收入450万元，相关费用及税金50万元；③从其控股30%的居民企业甲取得股息200万元，无相关费用及税金；④其他经营收入100万元；⑤可扣除的其他成本费用及税金合计100万元。上述各项所得均与B 机构有实际联系，不考虑其他因素。B机构所得税据实申报，应申报企业所得税1 000×25%＝250（万元）。
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
税收筹划企业利益最大案例分析 【最新资料，WORD文档，可编辑】
税收筹划是每个企业都必须有的一个环节，通过税收筹划可以制定合理的税收方式，最大限度的减少公司的损失，让公司利益最大化。 本文将以某研究所企业设立、经营活动中的会计核算、职工薪酬三方面管理决策中的税收筹划实例，表明通过加强对企业税收筹划在管理决策中的应用，来合理减轻企业的税收负担，保证企业价值最大化目标的实现。 一、企业设立决策的税收筹划 某研究所为使剩余资金充分发挥效能，实现收益最大化，有意向投资设立一家下属公司，希望公司设立后能使单位获得更大的收益水平，同时税负最轻，这就需要对建立子公司或分公司进行决策。 如果决定采用公司制组织形式投资设立一个新企业，将面临成立子公司或是分公司决策的选择。对企业的税收有直接的影响。从法律地位上讲，子公司必须具备独立的法人资格，这是子公司与分公司的根本区别所在。子公司和母公司之间是一种法律上财产权益关系，没有直接的隶属关系，子公司应当以其全部财产独立地承担民事责任，当然也包括独立纳税的义务。 分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格。分公司业务活动的结果由总公司承受，总公司应以自己的全部财产对分公司所产生的债务承担责任。分公司的设立只须在当地履行简单的登记和营业手续即可，因此，分公司一般不独立履行纳税义务，而将全部的经营成果都汇总到总公司一并纳税。 一家盈利情况较好的企业，拟投资设立一新公司，预计这家新公司未来3年均会出现经营亏损，经过税收筹划，企业应做出以非法人身份投资设立分公司的管理决策。分公司不具有法人资格，由总公司汇总缴纳企业所得税，可实现总公司调节盈亏，合理减轻企业所得税的负担。 如果当无税收优惠的企业投资设立能够享受税收优惠的机构时，适合设立子公司，以使子公司在独立纳税时享受税收优惠政策。 除税收因素外，企业在决定采用何种组织形式时，也要考虑分公司与子公司在其他诸多方面存在的差异：如分公司无独立经营权与决策权，而子公司有独立经营与决策权；分公司不能独立签署合同，子公司能签署合同；分公司设立程序简单，费用低，子公司设立程序复杂，费用高等，以此进行综合的判断。 二、企业经营管理活动中会计核算的税收筹划 通过会计核算也能进行税收策划，必须“未雨绸缪”。企业会计核算中的税收筹划，实际上就是按照企业会计核算的要求和特点，设计企业的全部业务和经营活动，通过会计核算结果的变化，实现企业税收筹划的目的。会计核算是整个税收筹划方案的起点和终点。 合同文本设计是企业“分别核算”的基础环节，财务核算是企业“分别核算”的核心环节。如果两项业务分别核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定两份不同业务合同。如果两项业务合并核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定一份单一业务合同。
目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率： （3）公建配套设施面积：平方米； （4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，
一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
企业税收筹划的绩效分析 摘要：企业通过税收筹划达到减轻税负的目的，是一种合法行为。税收筹划必须以“绩效”为导向，从企业自身和外部环境两方面入手，通过建立诚信纳税体系、提高税收筹划水平、健全税收征管监督机制、优化税收筹划环境，共同促进企业税收筹划健康发展。本文从绩效视角入手，分析企业在不同情况下的博弈行为，提出相应的税收筹划策略。 关键词：绩效博弈论税收筹划 一、企业税收筹划的绩效要求 税收筹划的目的是遵循相关法律法规，通过税收筹划达到减轻税负，继而增加绩效。然而，与其他经济业务活动一样，税收筹划在可能获得税收经济收益的同时也需要付出必要的代价，这个代价就是税收筹划成本。税收筹划成本包括直接成本、机会成本和风险成本。直接成本是企业为取得税收筹划经济收益而发生的直接费用；机会成本是指企业为了采用特定的税收筹划方案而放弃其他方案 的潜在经济收益；风险成本是指税收筹划方案因外部环境的变化而使筹划目标落空，以及筹划方式选择不妥导致要承担法律责任所造成的损失。直接成本可以通过成本经济收益比较而得出，是一种显性成本，企业在进行税收筹划时必须遵循经济性原则，在筹划方案中予以考虑。机会成本和风险成本是企业税收筹划策略选择所带来的损失，是税收筹划行为有效性和效率性的反映。
税收筹划是提高企业效益的重要手段之一，不仅要求经济收益大于成本，获得经济利益，更重要的是，要实现绩效目标。所谓“绩效”，是指既定目标的实现程度以及取得相应结果的有效性和效率。“绩”是指企业税收筹划所要达到的目标，“效”是指企业税收筹划完成目标的情况和取得的成绩。税收筹划的绩效，涉及到经济效益、社会效益和综合效益，具有短期效益和长期效益，而长期效益具有较长的时间滞后性和不可估量性，其具体收益的确认难以量化，具体而言，税收筹划绩效包括企业获取的直接或间接税收经济收益、因诚信纳税提升的企业信誉、实施税收筹划获得的财务管理水平提高等有形和无形的经济收益。 二、企业税收筹划的绩效分析 税收环境是企业税收筹划的外部条件，但是，由于企业的人、财、物、时间和精力是有限的，企业关于环境变化的信息是不完全的。企业进行税收筹划必须考虑外部环境变化所造成的影响，而企业对所处的外部环境及变化是不可能完全把控的，由此形成了企业与外部环境之间的博弈。在税收征纳的过程中，企业与税务机关两者之间的信息是不对称的，一是税务机关在法律授权的范围内，通过自由判断、自主选择而做出一定行政行为的权力，对企业税收筹划行为进行认定，并通过稽查和处罚等方式，以保证国家税收得到最大限度的征收，但税务机关无法完全掌握企业的纳税信息。二是企业作为纳税主体，完全了解自己的应纳税情况以及实际纳税情况，但
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
企业所得税的税务筹划案例分析 利用企业所得税减免税政策筹划 现行的鼓励科技发展的税收优惠政策 1.对科研单位和大专院校的技术转让、技术咨询、技术培训、技术服务、技术承包、技术出口的所得，暂免征收所得税；其他企事业单位技术转让及有关的技术咨询服务、技术服务和技术培训收入，年所得不超过30万元的部分，暂免征收所得税。 2.为鼓励企业增加科技投入，允许企业将从事新产品、新技术开发的费用，在征收所得税之前列支，不受比例限制。 3.对经国务院批准成立的高新技术产业开发区内认定的高新技术企业，可减按15％的优惠税率征收企业所得税，并规定在开办之日起两年内免征所得税。 4.税法规定，对新办的独立核算的从事咨询业（包括科技、法律、会计、审计、税务等咨询业）、信息业、技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起，免征所得税一年。税法同时规定，高新技术企业、第三产业企业、利用“三废”为主要原料生产的企业、“老、少、边、穷”地区新办企业、新办的劳动就业服务企业，如为年度中间开业，当年实际生产经营期不足6个月的，可向主管税务机关申请选择就当年所得缴纳企业所得税，其减征、免征企业所得税的执行期限，可推延至下一年度起计算。 如企业已选择该办法后次年度发生亏损，其上一年度已纳税款，不予退库，亏损年度应计算为减免执行期限，其亏损额可按规定用以后年度的所得抵补。 企业所得税的优惠政策多种多样，企业应当彻底了解各项减免税政策法规，在组建、注册、经营方式上充分参考所得税优惠政策，以达总体税负的优化。 例如，某公司于1999年9月中旬开业，属于科技开发企业。该公司1999年并没有享受企业所得税优惠，缴纳了1999年9月～12月四个月的企业所得税6万元。而是把享受税收优惠的期限选择在2000年。按照公司预测，2000年实现的利润将突破100万元，如果把减免税年度选择在2000年，享受的税收优惠会更多。2000年1～6月，该公司已累计实现利润54万元，按公司现有业务水平计算，全年可实现利润超过100万元，这样，公司今年享受减免的企业所得税将达到33万元，与1999年的企业所得税额6万元相比，两种方案税负差额高达27万元。 利用纳税年度筹划 企业的生产、经营是续存的，一般都是一个延续进行的长过程。但企业的核算是划分阶段进行的，以考核每一期间的经营成果。
A公司企业所得税纳税筹划 一、公司概况 公司主要从事新型公路养护机械的技术开发与制造,公司经营范围:公路筑路养护设备、除雪设备、市政环卫设备、港口设备、铁路养护设备、机场养护设备、特种设备的开发、制造及销售;公路养护施工。经营货物及技术进出口;设备租赁。公司发展至今年产值仅50-100亿元,市场保有量600-700亿元,预计2020年养护机械市场规模将达到10,095亿元-12,975亿元,未来十年平均每年新增配置量将达到近1,000亿元。目前公司正在进行冷吹式机场除雪车、机场跑道除冰液洒布车、机械式综合除雪车等行业高端产品的研发。 二、A公司财务状况及涉税情况分析 A公司2011年度的财务状况及涉税情况如下: (一)收入及利润 2011年度实现营业收入202,890,132、77元,比上年增加69,637,942、72元,同比增长52、26个百分点。此外,2011年,A公司在营业外收入方面共盈利10,004,544、57元(主要为政府补助)。2011年全年实现利润76,927,135、78元,比上年同期增加44,960,325、91元,降幅71、1%。 (二)费用水平 A公司2011年发生销售成本99,812,049、59元,销售费用18,388,472、57元,管理费用17,198,476、76元,财务费用一3,148,719、35元。2011年列支工资薪金3,802,905、23元,列支工会经费14,185、92元,职工福利费68,679、64元,职工教育经费10,355、00元;列支业务招待费2,104,552、57元,折旧摊销支出875,848、44元。 (三)其她涉税财务指标 2011年,应收账款年初金额为43,199,192、5元,年末余额为63,461,696、12元;其她应收款年初金额为5,881,719、03元,年末金额为6,212,883、27元元,计提坏账准备1,687,505、49元。 (四)企业所得税纳税现状及分析 公司涉及的主要税种有增值税17%、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、企业所得税25%、个人所得税。2008年1月1日实施