物业早期介入与前期管理

物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。

（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。

2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

物业早期介入、前期管理工作内容(总6页)本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。

1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。

2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。

1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。

3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。

物业管理早期介入与前期管理一．概念1．早期介入早期介入是指公司从物业管理和日后运作的专业角度为开发商（业主）提出楼宇设计，设备安装、施工监督工程验收接管等多方面提出建设性的意见。

2．前期管理前期管理是指公司接受委托物业管理，从接受验收到业主委员会成立。

对非小区物业，目前政府没有成立业主委员会要求，可理解为从接受物业验收后3—6月该项目物业管理的实施阶段。

3．管理责任早期介入的物业管理是参与和提出建议，不承担管理责任，前期物业公司是直接参与管理，具有承担物业管理的责任。

二．早期介入1．早期介入的人员安排早期介入是为了便于今后管理，主要对楼宇的土建结构、管道走向、设备安装等诸多工程建设接但各项管理进行了解、熟悉。

所以该阶段人员配置应从工程技术人员为主，可根据楼宇面积的大小、设备的复杂程度选派电气、暖通、弱电等方面的技术骨干若干名，以及管理中心/处候选经理，在工程施工中后期进场。

2．早期介入阶段管理中心/管理处经理基本工作内容早期介入期间由公司市场经营部负责，现场管理中心/处经理组织工程管理技术人员可以对以下方面作出计划的安排：2.1提出设备的设置和服务方面的改进意见及设计遗漏工程项目的建议；2.2分析物业建造选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；2.3审查有关工程及设备的优劣，提供改进意见。

对维修检查通道的位置及供电量的设计配置，要仔细审核，以避免日后维修工程开展不便；2.4提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见；2.5提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见；2.6帮助施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤；2.7提前熟悉楼宇中的各种设备和管线走向，对今后的管理和维修养护大有益处；2.8督促工程施工进度。

当楼宇进入施工验收阶段，现场管理中心/处经理应与公司物业管理部、人力资源部协调，准备将工作状态转入前期管理阶段工作。

三．前期管理办公物业、公共物业的前期管理概念界定为楼宇物业管理验收接管开始3至6个月，物业管理阶段。

物业管理公司前期介入的流程与管理物业管理是指对房地产物业资产进行综合性管理的一项服务性行业，旨在确保物业的安全、卫生、保洁和维护等运营服务。

大多数居民和业主都依赖于物业管理公司来提供这些服务。

在物业管理公司介入前期，需要进行许多事情，以确保物业经营良好，居民和业主满意。

1.收集物业信息在物业管理公司介入前期，首先需要进行物业信息的收集和整理。

这包括对物业的区域、建筑结构、设备设施、居民数量等情况进行全面的了解。

同时还需要收集物业未来的发展计划和目标，并对物业风险进行评估和规划。

2.制定物业管理方案根据所收集到的物业信息，物业管理公司需要建立一个管理方案。

该方案应考虑物业的特点和居民需求，制定一套科学、合理、实用的管理制度和标准。

同时，需要考虑物业的预算和可承受的维护费用。

3.建立管理团队物业管理公司需要建立一支专业的管理团队，拥有多年的物业管理经验和技能。

人员招募应根据物业类型和特点进行，要求在人力、物力和财力上都能够实现物业管理规范化、专业化、标准化。

此外，还需要为管理人员制定培训计划，为他们提高管理技能和知识。

4.招投标和合同签署物业管理方案制定后，物业管理公司需要进行招投标。

这包括选择合适的物业管理公司，根据物业的特点和需求，在竞争中选择合适的供应商和价格。

完成招标后，物业管理公司应与选定的供应商签订合同，并制定相关规则，并进行管理和监督。

5.投入到物业管理工作中在签署合同后，物业管理公司可以投入到物业管理工作中。

管理人员和技术人员会根据制定的管理方案和标准，对物业进行日常维护和管理工作。

同时，还需要不断推动物业的改善和升级，保证居民和业主对物业的满意度。

6.不断改进物业管理公司需要定期对管理方案和标准进行评估和调整，收集反馈意见和建议，并适时改进现有的管理措施。

此外，需要对管理人员进行培训和学习，提高持续改进的能力和意识。

总之，物业管理公司在介入前期需要采取一系列措施，以确保物业的安全、卫生、保洁和维护。

物业早期接管一、早期介入与前期物业管理的区别。

1、 早期介入的定义：指新建物业竣工之前建设单位根据项目开发建设的需要引入的物业管理的咨询活动。

2、 前期物业管理：指物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。

3、 早期介入与前期物业管理不同之处：（一） 内容不同早期介入是竣工之前的建设单位开发物业引入的物业管理专业技术支持（咨询公司） 前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务 （二） 服务对象不同早期介入服务对象是建设单位，并由其付费前期物业管理服务对象是全体业主，按约定向业主收费。

4、 早期介入与前期物业管理阶段的划分 二、早期介入关注的要点 1、 规划设计关 2、 建设配套关 3、 工程质量关 4、 使用功能关第三节物业三大图1、 一栋建筑从开工到结束要经历以下过程：粗木工程、土方工程、钢筋工程、钢筋压接工程、模版工程、砌砖工程、给排水工程、电气工程、屋顶防水工程、内外粉及瓷砖工程、细木工程、油漆工程 2、 反映到工程技术人员方面（用图纸说话） A 建筑设计---建施图 B 结构设计---结施图 C 电气---------电施D给排水------水施E综合布线F园林景观G市政工程----天然气、热水、暖气等H装饰设计I总平面图3、从三大图上看什么（一）小区总体规划图（总平面）总面积、栋数、户数、绿化面积、景观配置、化粪池、垃圾中转站、配电房、泳池、网球场、会所等。

管理处办公地点、小区门岗结构、停车场系统、安防系统、消防系统。

给排水方式（几路进水，几路回水）电梯配置（是否有残疾人电梯）（二）建筑设计总说明建筑面积、地面、内外墙、天棚、结构、装饰室内装饰门窗屋面墙基及地下室防水给排水、电防雷装置、高度示警装置（三）结构设计总说明抗震度、建筑安全等级、安全使用年限、设计活载荷、地基基础、主要结构材料、构造要求。

第四节前期物业管理重要内容成立物业公司、签订物业服务合同、承接查验、物业费的测算备案、各种管理规章制度的制定、入伙、集中装修期的管理、商业和租售的配合、日常的综合服务和管理。

第六章物业管理早期介入与前期物业管理一、教学提示本章围绕物业管理的早期介入和前期物业管理，对它们的定义和容进行了阐述。

除此之外，本章还介绍了对两个重要的制度——物业管理招标投标制度和物业承接验收制度。

二、重点讲解1、物业管理早期介入物业管理早期介入是指物业管理企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。

物业管理早期介入的作用是完善物业的整体功能，有效提高施工质量，为验收接管后的工作打好基础。

物业管理早期介入参与项目的立项决策阶段、规划设计阶段、施工安装阶段、接管准备阶段。

在立项决策阶段，物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议；在规划设计阶段，物业管理企业此时的主要工作是对养护、维修、建筑材料的选用、日常管理、日后服务、物业自身等方面提出自己的看法和建议；在施工安装阶段，物业管理企业的主要工作是派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措施；在接管准备阶段物业管理企业与房地产开发企业就前期物业管理进行协商。

2、前期物业管理前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。

它的包括以下容：管理机构的设立和人员的培训，物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。

机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派；规章制度的制定，制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责围、各岗位职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约；物业的验收和接管，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并接受房地产开发企业移交物业相关资料；进户管理，物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书，实地验收物业，签订《业主临时公约》，要求业主或使用人如实填写登记卡，发放《用户手册》，筹集维修基金，预收物业管理费或租金，介绍所在区域和社区相关部门的办事指南，办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序。