物业管理的早期介入和前期管理

物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。

（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。

2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

物业管理的前期介入摘要物业管理的前期介入指在物业项目开发和交付阶段，物业管理公司对项目进行管理和监督的过程。

本文将重点介绍物业管理的前期介入的意义、内容、流程和挑战，并提出一些建议以提高前期介入的效果。

1. 引言物业管理的前期介入是物业管理公司在物业项目的规划、建设和交付过程中积极参与和提供专业管理服务的一种方式。

通过及早介入，物业管理公司可以在项目开发过程中发挥重要作用，提高物业项目的管理水平和服务品质，满足业主对良好居住环境的需求。

2. 前期介入的意义物业管理的前期介入具有多方面的意义，包括：2.1 提前了解项目物业管理公司可以通过前期介入的方式，提前了解物业项目的规划、设计和建设情况，熟悉项目的规划要求和建筑结构，以便在后期的管理工作中更好地配合业主和开发商，提供高效的管理服务。

2.2 参与项目规划通过前期介入，物业管理公司可以参与项目规划和设计，提出合理的建议和要求，确保项目的规划和设计符合物业管理的需求，并能够提供便利的管理和服务设施。

2.3 建立管理机制通过前期介入，物业管理公司可以早期建立管理机制，包括人员配置、管理制度和安全保障等，为后期的管理工作打下基础，提高管理效率和质量。

2.4 优化社区环境物业管理公司在前期介入时可以就社区环境的规划和建设提出建议，通过合理的景观设计、绿化规划和环境保护措施，营造舒适宜居的社区环境，提高业主的满意度和居住质量。

3. 前期介入的内容物业管理的前期介入涉及的内容较多，主要包括以下几个方面：3.1 项目规划物业管理公司可以参与项目规划阶段，与开发商和设计单位充分交流，提出合理的建议和要求。

包括社区设施布局、交通规划、公共区域设计等方面。

3.2 设备设施准备在前期介入阶段，物业管理公司可以参与项目的设备设施准备工作，包括公共设施、照明设备、消防设备等的选择、采购和安装，确保项目的设备设施符合管理要求。

3.3 人员配置物业管理公司需要在前期介入时确定人员配置，包括管理人员、保安人员、维修人员等。

早期介入和前期物业管理案例分析物业管理早期介入实例在物业管理的早期介入工作中，物业建设单位的理解和支持是非常重要的，但物业管理企业能否在早期介入中提供有价值的意见和建议也是早期介入能否落实的关键环节。

只有当物业建设单位变被动的强迫接受为强烈的要求物业管理企业参与，只有当物业管理企业把以前的"售后服务"思想变为早期介入的有效实践，物业管理早期介入才能得以有效落实，长期以来建管脱接的问题才能得以解决。

下面就某一典型案例作简要分析：一、项目背景该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。

整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。

该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。

由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。

二、项目论证阶段物业管理介入的内容和效果在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。

1．考虑到整个工程项目的状况，第一期属经济适用房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。

按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。

2．对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。

1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。

2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。

1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。

3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。

1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。

早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。

在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制,并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。

如在物业项目的管理方案中,早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程的前期介入管理等.8．常规物业管理服务综述在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述.如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。

在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容;安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。

早期介入的内容(一)可行性研究阶段1．内容（1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；(3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;(4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

2．方法和要点（1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。

物业管理前期介入方案一、前期准备工作1、了解物业基本情况在物业管理公司介入前，需要对目标物业的基本情况进行充分了解。

这包括了解物业的建筑结构、规模、业主结构、管理体系、运营状况等。

通过这些基本情况的了解，可以为后续的管理工作提供有力的依据。

2、与业主进行沟通在介入前，物业管理公司需要与业主进行充分的沟通。

这包括了解业主的需求和期望，以及他们对目前物业管理状况的评价和意见。

通过与业主的沟通，可以更好地把握业主的需求，并为后续的管理工作做好准备。

3、团队建设在介入前，物业管理公司需要组建一个专业的管理团队。

这个团队需要包括房地产管理、运营管理、维修管理、财务管理等专业人才。

这些人才应该具有丰富的管理经验和专业知识，能够对物业进行全面的管理和运营。

4、制定管理方案在了解物业基本情况和业主需求的基础上，物业管理公司需要制定一份符合实际情况的管理方案。

这个方案应该包括管理的目标、任务、组织结构、管理流程等内容，并且需要与业主进行充分的沟通和协商，以确保管理方案的可行性和合理性。

二、管理工作开展1、建立信息平台为了更好地管理和运营物业，物业管理公司需要建立一个完善的信息平台。

这个平台应该包括物业的基本信息、业主信息、维修信息、运营信息等内容，并且需要建立合理的信息管理和传递机制，以便及时准确地获取和传递各种信息。

2、完善管理体系为了更好地管理物业，物业管理公司需要对物业的管理体系进行完善。

这包括建立合理的管理结构、制定科学的管理政策、建立健全的管理流程等内容。

通过这些措施，可以更好地对物业进行全面的管理和运营。

3、加强服务意识为了更好地满足业主的需求和期望，物业管理公司需要加强服务意识。

这包括提高服务质量、建立完善的服务体系、加强服务培训等内容。

通过这些措施，可以更好地满足业主的需要，提升物业的管理水平。

4、改善运营状况为了提升物业的运营状况，物业管理公司需要通过改进管理方式、优化运营流程等措施，来提高物业的运营效率和效益。

物业早期接管一、早期介入与前期物业管理的区别。

1、 早期介入的定义：指新建物业竣工之前建设单位根据项目开发建设的需要引入的物业管理的咨询活动。

2、 前期物业管理：指物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。

3、 早期介入与前期物业管理不同之处：（一） 内容不同早期介入是竣工之前的建设单位开发物业引入的物业管理专业技术支持（咨询公司） 前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务 （二） 服务对象不同早期介入服务对象是建设单位，并由其付费前期物业管理服务对象是全体业主，按约定向业主收费。

4、 早期介入与前期物业管理阶段的划分 二、早期介入关注的要点 1、 规划设计关 2、 建设配套关 3、 工程质量关 4、 使用功能关第三节物业三大图1、 一栋建筑从开工到结束要经历以下过程：粗木工程、土方工程、钢筋工程、钢筋压接工程、模版工程、砌砖工程、给排水工程、电气工程、屋顶防水工程、内外粉及瓷砖工程、细木工程、油漆工程 2、 反映到工程技术人员方面（用图纸说话） A 建筑设计---建施图 B 结构设计---结施图 C 电气---------电施D给排水------水施E综合布线F园林景观G市政工程----天然气、热水、暖气等H装饰设计I总平面图3、从三大图上看什么（一）小区总体规划图（总平面）总面积、栋数、户数、绿化面积、景观配置、化粪池、垃圾中转站、配电房、泳池、网球场、会所等。

管理处办公地点、小区门岗结构、停车场系统、安防系统、消防系统。

给排水方式（几路进水，几路回水）电梯配置（是否有残疾人电梯）（二）建筑设计总说明建筑面积、地面、内外墙、天棚、结构、装饰室内装饰门窗屋面墙基及地下室防水给排水、电防雷装置、高度示警装置（三）结构设计总说明抗震度、建筑安全等级、安全使用年限、设计活载荷、地基基础、主要结构材料、构造要求。

第四节前期物业管理重要内容成立物业公司、签订物业服务合同、承接查验、物业费的测算备案、各种管理规章制度的制定、入伙、集中装修期的管理、商业和租售的配合、日常的综合服务和管理。

物业管理前期介入物业承接一、引言物业管理是指对房地产等物业进行专业化管理和维护的一项工作。

在物业项目交接的前期，物业管理需要积极主动地介入物业承接过程，确保顺利进行。

本文将从物业管理前期介入的意义、具体步骤以及需要注意的事项等方面进行详细讲解。

二、物业管理前期介入的意义1. 加强对物业项目的了解在物业项目交接的前期，物业管理部门可以通过介入，全面了解该项目的情况，包括建筑结构、设备设施、人员配置、业主需求等方面的信息。

这样可以为后续的物业管理工作做好充分准备，提高工作效率。

2. 发现问题并及时解决通过介入物业承接，物业管理部门可以及时发现潜在的问题，例如建筑质量问题、常规设备维护保养不到位等，及时采取措施进行修复和改善，避免问题进一步扩大化，确保业主的利益不受损失。

3. 建立良好的业主关系在物业承接前期，物业管理部门可以主动与业主沟通交流，了解他们的需求和期望，给予及时的回应和解决方案。

通过这种方式，可以建立良好的业主关系，增加业主对物业管理部门的信任和支持。

三、物业管理前期介入的具体步骤1. 收集物业项目相关资料物业管理部门需收集物业项目的相关资料，包括建筑结构图纸、设备设施清单、物业费用及收支明细、物业服务合同等。

收集资料可以通过与前期承建单位、项目开发商或前任物业管理部门进行沟通和协调来完成。

2.实地考察与勘察物业管理部门应组织相关人员进行实地考察与勘察，对物业项目的整体情况进行全面了解和把握。

此过程中，要注意对物业建筑、公共设施、环境卫生等方面进行仔细观察，发现问题及时记录。

3. 与前期承建单位及相关方沟通物业管理部门需要与前期承建单位、项目开发商或前任物业管理部门进行充分的沟通和协调。

这样可以了解到他们对物业项目的相关情况、存在的问题以及相关方面的协作要求等信息，为后续工作做好充分准备。

4. 制定物业管理方案根据收集到的相关资料以及实地考察和与相关方的沟通结果，物业管理部门需制定出适合该物业项目的详细物业管理方案。