最高法院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成

最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。

本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。

感原作者的辛苦付出和卓越智识。

目录问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？问题21：建设工程优先权保护的建筑工程价款的围如界定？是否包括承包人的应得利润？问题22：建设工程优先权保护的建筑工程价款是否包括承包人的预期利润？问题23：承包人的垫资是否属于建设工程优先权所涵盖的工程款债权围？问题24：质量保修金是否享有建设工程优先权的保护？问题25：履约保证金是否享有建设工程优先权的保护？问题26：如认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权？问题27：同一建设工程上存在多个建设工程优先权如处理？问题28：建设工程优先权的行使式及其程序如认定？问题29：发包人与承包人是否可以自行确认建设工程优先权？问题30：法院判决确认承包人享有工程价款债权，是否意味着承包人同时享有建设工程优先权？问题31：人民法院是否可以依职权直接确认承包人享有建设工程优先权？问题32：人民法院在执行程序中是否可以确认承包人享有建设工程优先权？问题33：承包人的建设工程优先权与税务部门的税款征收权发生冲突时，者优先？问题34：建设工程优先权的6个月行使期限能否中止、中断或延长？问题35：当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后，承包人的建设工程优先权是否已经丧失？问题36：已经竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题37：未竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题38：“烂尾楼”工程的承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？详解问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？【裁判规则】预售登记并非预购商品房的消费者权利优于建设工程优先权的前提条件。

工程价款优先受偿权的法律规定
工程价款优先受偿权的法律规定是指受付工程款项的优先权被赋予执行有关工程项目
的乙方，其工程价款可以在乙方因为求偿而拖欠甲方款项时，享有优先受偿权。

工程价款优先受偿在建筑工程合同中有着严格的规定。

国家法律对此做了限定：甲方
应在不超过乙方工程合同规定的限度内，支付乙方施工费用、材料费用以及其他相关费用；甲方支付的费用应按照乙方优先受偿的顺序发给乙方，在乙方申请从甲方受偿时，由乙方
提出乙方的优先受偿顺序，在甲方不提出异议的情况下，由甲方按照乙方优先受偿的顺序
向乙方支付费用。

乙方应将工程款项按照工程合同规定发给甲方，乙方未能适时向甲方发给款项的，甲
方可以依照有关规定向乙方进行罚款处理。

此外，甲方根据国家法律的规定，当乙方出现重大违约过失导致甲方受到损失时，甲
方有权追究乙方的责任。

乙方违约行为导致的损失，有权优先从乙方的工程款项中扣除的，在此情况下，甲方的优先受偿权依然存在。

把乙方的工程价款作为优先受偿的权利，有利于克服一些法定和合同上的争议，明确
了乙方在甲方或合同双方之间受付工程款项的优先受偿顺序。

而且，对乙方违约行为负责
的赔偿责任金也可以先行在乙方的工程款项中优先受偿，此种权利一经获准即可体现在乙
方的工程价款中，从而获得甲方的切身利益。

甲方应在落实工程价款优先受偿权的过程中充分尊重乙方的优先受偿权，同时有效运
用乙方的工程价款作为优先受偿的手段，有效抵偿甲方权利。

建筑工程以及相关方有关双
方应该共同努力，坚持工程价款优先受偿的原则，以促进建设工程的顺利开展。

第1篇一、引言工程款优先权是指，在工程承包合同履行过程中，承包人因工程款问题与发包人发生纠纷时，根据法律规定，承包人享有在工程款支付中优先受偿的权利。

我国《民法典》和相关法律法规对工程款优先权的规定，旨在保障承包人的合法权益，维护建筑市场的正常秩序。

本文将从工程款优先权的法律规定、适用范围、行使条件等方面进行阐述。

二、工程款优先权的法律规定1.《民法典》合同编第二百八十六条：“承包人因工程款问题与发包人发生纠纷时，依法享有在工程款支付中优先受偿的权利。

”2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条：“承包人因工程款问题与发包人发生纠纷，请求优先受偿的，人民法院应当依法支持。

”3.《最高人民法院关于人民法院办理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的规定》第六条：“承包人因工程款问题与发包人发生纠纷，请求优先受偿的，人民法院应当依法支持。

”三、工程款优先权的适用范围1.建设工程施工合同纠纷：在建设工程施工合同履行过程中，因工程款问题引发的纠纷，承包人可以依法行使工程款优先权。

2.建设工程勘察、设计、监理合同纠纷：在建设工程勘察、设计、监理合同履行过程中，因工程款问题引发的纠纷，承包人可以依法行使工程款优先权。

3.建设工程分包合同纠纷：在建设工程分包合同履行过程中，因工程款问题引发的纠纷，分包人可以依法行使工程款优先权。

四、工程款优先权的行使条件1.承包人已按照合同约定完成工程，且工程已竣工验收合格。

2.承包人已提交竣工结算文件，且发包人未按约定支付工程款。

3.承包人已向发包人发出书面催告，要求支付工程款。

4.承包人已依法行使优先受偿权，未放弃该权利。

五、工程款优先权的行使程序1.承包人向发包人发出书面催告，要求支付工程款。

2.发包人收到催告后，在规定期限内仍未支付工程款。

3.承包人向人民法院提起诉讼，请求依法行使工程款优先权。

4.人民法院依法受理案件，并依法判决支持承包人的诉讼请求。

最高法、江苏高法案例：建设工程价款优先受偿权从债权应受清偿时起算编者按关于建设工程价款优先受偿权的起算点，《合同法》第二百八十六条与《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》看似作出了矛盾的规定，江苏高法该案例在理清二者之间的关系上作出了尝试。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）（征求意见稿）》也作出了与《批复》不同的规定，即承包人行使优先受偿权的期限自发包人应当给付工程价款之日起算。

裁判文书摘要再审（二）关于东方公司对涉案建设工程未支付的剩余价款是否享有优先受偿权的问题。

东方公司与多米诺公司之间签订的《建设工程施工合同》第26.2条约定，工程竣工并经有关部门进行验收达到合同规定的质量标准后工程价款应付至合同造价的85%，剩余工程款的95%到决算后支付。

本案建设工程实际竣工日期为2013年7月11日，截止2014年1月30日多米诺公司已经支付合同约定的4444.2万元总价款中的3925万元，已经超过合同约定的进度款。

工程决算于2014年12月5日完成，多米诺公司、东方公司共同确定工程总价款为5098.937668万元。

东方公司于2014年12月18日起诉要求多米诺公司支付剩余工程价款并主张优先受偿权。

本院认为，从本案建设施工合同的签订和履行的实际情况来看，在涉案建设工程实际竣工之日起算满6个月的期限（2014年1月11日）届满前，由于合同双方未完成工程决算，对工程总价款及需要支付的余款数额均未确定，东方公司客观上尚不便向多米诺公司主张支付剩余工程价款和行使建设工程价款优先受偿权。

原审认为本案建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点，不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限，并依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定东方公司行使建设工程剩余价款优先受偿权未超过期限并无不妥。

二审本案二审争议焦点为：东方公司对涉案工程剩余工程款是否享有优先受偿权。

案例研究最高法院关于建设工程价款优先受偿权8类典型问题裁判意见法盛金融投资来源：地产与工程法律观察建设工程施工合同效力是否会影响建设工程价款优先受偿权？工程价款优先受偿权的行使主体是否包括实际施工人？工程价款受让人是否享有价款优先受偿权？工程价款优先受偿权的行使期限如何确定？行使范围、行使方式如何确定？特殊情下，如发包人破产，优先权行使期限如何确实？等等，诸如此类问题，实务中争议都比较多，团队通过检索最高法院近一年公布的建设工程施工合同纠纷案例，梳理出了8类实务典型问题、25个裁判意见，以期对此类问题有个相对系统的把握。

一、优先受偿权与合同效力01.规则梳理：【优先受偿权与合同效力】法律和相关司法解释均未明确规定施工合同有效才能主张工程价款优先权。

开泰公司、欣成公司上诉主张，只有施工合同有效才能适用法定优先受偿权，案涉工程施工合同无效，故国泰公司对案涉工程价款不享有优先受偿权。

法律和相关司法解释均未明确规定施工合同有效才能主张工程价款优先权，而且，如上所述案涉927合同应认定有效，案涉工程亦竣工验收合格。

开泰公司、欣成公司的此项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十二条规定，“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

”案涉工程于2015年12月18日竣工验收合格，开泰公司应于2016年4月18日支付工程款，国泰公司于2016年4月1日起诉主张工程款优先权符合法律、司法解释规定，一审判决支持国泰公司的该项诉讼请求正确，本院予以维持。

——《浙江国泰建设集团有限公司、泰州开泰汽车城发展有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》（2019）最高法民终314号02.规则梳理：【优先受偿权与合同效力】施工合同效力不影响工程价款优先受偿权，只要承包人组织员工按照合同约定建设了工程项目，交付给了发包人，发包人就没有理由无偿取得该工程建设成果。

2024年建设工程价款优先受偿权若干问题探析一、优先受偿权定义建设工程价款优先受偿权，指的是在建设工程合同中，承包人对于其所完成的工程价款，在法定条件下享有的优先于其他债权人的受偿权利。

这一权利的设置旨在保障承包人在工程竣工后能够及时获得应得的报酬，从而维护其合法权益，促进建筑行业的健康发展。

二、优先受偿权法律依据建设工程价款优先受偿权的法律依据主要来自于《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规。

这些法律条文明确了承包人在一定条件下享有优先受偿的权利，以及该权利的具体行使方式和限制。

三、优先受偿权适用范围建设工程价款优先受偿权适用于各类建设工程合同，包括但不限于房屋建筑工程、土木工程、线路管道和设备安装工程等。

只要是依法成立的建设工程合同，承包人在满足法定条件下，均可享有优先受偿权。

四、优先受偿权行使条件承包人行使建设工程价款优先受偿权需要满足以下条件：首先，必须是在建设工程合同约定的付款期限内；其次，承包人必须已经完成了合同约定的全部或部分工程，并且工程质量符合合同约定和国家标准；最后，承包人必须依法向发包人提出支付价款的请求，且发包人在合理期限内未予支付。

五、优先受偿权与其他权利关系建设工程价款优先受偿权与其他权利之间存在一定的关系。

首先，它与发包人的其他债权关系相互独立，不受其他债权关系的影响。

其次，承包人的优先受偿权优先于发包人的其他普通债权，但在某些特定情况下，如承包人存在过错或违法行为，其优先受偿权可能会受到限制或剥夺。

此外，承包人的优先受偿权还与建设工程中的抵押权、质权等担保物权存在关系，需要根据具体情况进行协调和处理。

六、优先受偿权实现途径承包人实现建设工程价款优先受偿权的途径主要有两种：一是通过协商或调解解决纠纷，即承包人与发包人可以通过友好协商或第三方调解的方式，就工程价款的支付问题达成一致意见；二是通过诉讼或仲裁等法律途径解决纠纷，即承包人可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁机构仲裁，要求发包人支付拖欠的工程价款，并主张优先受偿权。

第1篇一、引言工程款优先受偿权是建设工程领域中的一项重要法律制度，旨在保障工程款支付秩序，维护建设各方当事人的合法权益。

在我国，工程款优先受偿权的相关法律规定主要体现在《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国建筑法》中。

本文将详细阐述工程款优先受偿法律规定的相关内容，以期为相关从业者提供参考。

二、工程款优先受偿权的概念工程款优先受偿权，是指建设单位在工程款支付中，对工程承包人、分包人及其他建设工程参与人的工程款支付享有优先受偿权。

也就是说，当建设单位无力支付工程款时，工程承包人、分包人及其他建设工程参与人有权优先受偿。

三、工程款优先受偿权的法律依据1.《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民法典》第三百一十六条规定：“建设工程承包人、分包人及其他建设工程参与人，对其所完成的工程，有权要求建设单位支付工程款。

建设单位应当按照约定支付工程款，未按照约定支付工程款的，承包人、分包人及其他建设工程参与人有权要求支付工程款。

”2.《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国建筑法》第三十七条规定：“建设单位应当按照合同约定支付工程款。

建设单位未按照约定支付工程款的，承包人有权要求支付工程款，并有权采取法律规定的措施，保障其合法权益。

”四、工程款优先受偿权的适用范围1.工程承包人工程承包人是指在建设工程中，承担施工任务的单位或者个人。

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十六条规定，工程承包人对其所完成的工程，有权要求建设单位支付工程款。

2.分包人分包人是指在建设工程中，将部分工程任务分包给其他单位或者个人的单位或者个人。

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十六条规定，分包人对其所完成的工程，有权要求建设单位支付工程款。

3.其他建设工程参与人其他建设工程参与人是指在建设工程中，提供设计、监理、咨询、检测等服务的单位或者个人。

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十六条规定，其他建设工程参与人对其所提供的服务，有权要求建设单位支付相关费用。

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权意见9则最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权意见9则(2017最新修改)2017-08-28 工程人互联整理 / 陈鑫范刘移陶鸿来源 / 律行天下(lxtx-cxf)本文9则意见摘录自《民事审判指导与参考》(总第34辑-总第66辑)中【民事审判信箱】栏目下关于建设工程价款优先受偿权的意见，以方便广大同仁及建设工程相关从业人员参考。

1、享有优先权保护的建筑工程价款范围如何界定问:最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第3条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”。

实践中，对享有优先权保护的建筑工程价款不包括承包人因发包人违约造成的损失一项没有争议，但对于是否包括承包人的应得利润存在争议，请问，享有优先权保护的建筑工程价款范围应如何界定，是否包括承包人的应得利润?答:关于享有优先权保护的建筑工程价款范围的界定，应结合《合同法》第286条和《批复》第3条加以确定。

住房和城乡建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定，建设工程价款由成本(直接成本、间接成本)、利润(酬金)和税金构成。

根据该条规定，一般来说，工程价款可分为四个部分:一是直接成本，又称直接费，包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料差价。

其中，定额直接费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。

二是间接成本或称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等十多项。

三是利润，由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人。

四是税金，包括营业税、城市建设税、教育费附加税三种。

这四部分构成工程价款的整体，缺一不可。

在实践中，建设工程价款的表现形式有工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算(概算)价和竣工结算价五种。

《合同法》第286条中所称工程价款，如指已竣工工程，应指竣工结算价。

建设⼯程价款优先受偿权规则简析暨最⾼院典型案件裁判规则精选（⼀）⼀、⼯程价款优先受偿权的规则体系1.《民法典》第807条2.《建⼯司法解释（⼀）》第35条---第42条3.《最⾼⼈民法院关于⼈民法院办理执⾏异议和复议案件若⼲问题的规定》第⼆⼗七条、第⼆⼗九条4. 最⾼⼈民法院指导性案例（第150、第151、第171号）5. 地⽅法院关于审理建设⼯程施⼯纠纷案件的指导意见、指南⼆、⼯程价款优先受偿权的性质及权利顺位《民法典》第807条规定“发包⼈未按照约定⽀付价款的，承包⼈可以催告发包⼈在合理期限内⽀付价款。

发包⼈逾期不⽀付的，除根据建设⼯程的性质不宜折价、拍卖外，承包⼈可以与发包⼈协议将该⼯程折价，也可以申请⼈民法院将该⼯程依法拍卖。

建设⼯程的价款就该⼯程折价或者拍卖的价款优先受偿。

”1. ⼯程价款优先受偿权的法律性质⼯程价款优先受偿权是法律基于⽴法政策和保护特定利益为承包⼈设定的特权，⽆须进⾏公⽰（占有或登记），属于法定优先权，区别于抵押权、质权及留置权等担保物权，但当应以法律规定的⽅式⾏使。

特征：法定、⽆须进⾏公⽰、须以法律规定的⽅式⾏使。

2. 对“根据建设⼯程的性质不宜折价、拍卖”的理解参考案例：（2018）最⾼法民终59号法院认为：关于美建公司是否有权对“新宁⼴场公共停车场综合改造项⽬⼯程”进⾏折价拍卖并优先受偿的问题。

根据《中华⼈民共和国合同法》第⼆百⼋⼗六条之规定，按照建设⼯程的性质不宜折价、拍卖的，承包⼈不能将该⼯程折价或者拍卖。

关于不宜折价、拍卖的情形，应当是指建筑⼯程的性质及其⽤途特殊，不适合以折价或者拍卖的规则加以转让。

⾸先，新宁⼴场公共停车场综合改造项⽬系市政重点⼯程和民⽣项⽬，具有社会公益性质，其次，该项⽬的所有权不属于发包⼈明瑞公司，因此该项⽬属于不宜折价、拍卖的⼯程。

另⼀⽅⾯，美建公司所施⼯的钢结构⼯程系该项⽬的⼦分部⼯程，并⾮独⽴⼯程，也⽆法单独拆分进⾏折价拍卖。

因此，⼀审法院认定美建公司⽆权对新宁⼴场公共停车场综合改造项⽬⼯程进⾏折价或拍卖是正确的，美建公司该项上诉主张不能成⽴，本院不予⽀持。