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建筑工程款的优先受偿权近年来，建筑行业迅猛发展，伴随着建筑工程款的支付问题引发了广泛关注。
为了保护建筑工程款的权益，我国法律规定了建筑工程款的优先受偿权，旨在确保建筑工程款得到及时支付。
本文将对建筑工程款的优先受偿权进行探讨。
一、建筑工程款的含义和特点建筑工程款是指业主按照合同约定向承包商支付的工程价款。
建筑工程款的特点在于其具有优先性，即在一般债务之前受到优先偿还的权利。
这主要体现在以下几个方面：1. 优先权：建筑工程款享有较高的受偿优先权，优先于一般债权得到偿还。
这样有助于确保建筑工程款的及时支付，维护工程参建各方的利益。
2. 不可撤销性：建筑工程款的优先受偿权是不可撤销的，一旦建筑工程款产生，其优先受偿权就不受其他债务、赔偿等权利的影响。
3. 继续效力：建筑工程款的优先受偿权在工程竣工后仍然有效，即使发生了竣工结算之后的其他纠纷，也不会对建筑工程款的优先受偿权产生影响。
二、建筑工程款的优先受偿权的法律依据建筑工程款的优先受偿权的法律依据主要包括《中华人民共和国担保法》、《建设工程招标投标法》等。
这些法律规定了建筑工程款的支付方式、优先受偿权的范围等具体内容，保障了建筑工程参与者的合法权益。
三、建筑工程款的优先受偿权的适用范围1. 建筑施工款：建筑施工款是指业主支付给承包商的用于进行建筑工程施工的款项。
在工程款的支付中，建筑施工款享有优先受偿权。
2. 设备材料款：设备材料款是指业主支付给承包商的用于购买建筑工程所需设备、材料的款项。
同样，设备材料款也享有优先受偿权。
3. 直接支付款：直接支付款是指业主直接支付给工程参与者的款项，如设计费、勘察费等。
虽然不是通过承包商支付的，但直接支付款也可以享受优先受偿权。
四、保障建筑工程款优先受偿权的具体措施为了保障建筑工程款的优先受偿权得到有效执行，可以采取以下具体措施：1. 建立专门的建筑工程款监管机构，负责对建筑工程款的支付进行监督和管理。
2. 加强对建筑工程合同的审查，确保合同中有明确的支付条款，并明确建筑工程款的优先受偿权。
解析建设工程价款优先受偿权【干货】我国《合同法》第286条首次对建设工程价款优先受偿权做出规定，但因该规定表述较为原则，在司法实践中适用较为困难，不便于具体操作执行。
2002年6月11日最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，对该条的理解与适用作了进一步规定。
建设工程价款优先受偿权制度的确立，对于解决日益严重的工程欠款问题无疑是一剂良方，但在司法实践中，建设工程价款优先受偿权在实现过程中却遇到了诸多障碍。
第一部分：建设工程价款优先受偿权制度介绍首先稍微提下这个制度的名称。
通常我们称为建设工程优先权或者建设工程优先受偿权，实际其准确的名称为建设工程价款优先受偿权。
这个名称的来源有两本依据，一个是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以司法解释的形式使用了建设工程价款优先受偿权这个名称。
再一个就是2011年最高院修改的《民事案由规定》在第三级案由“建设工程合同纠纷”下面增加第四级案由“建设工程价款优先受偿权纠纷”。
但是下面为例表达的方便，我可能还会表述为建设工程优先权或者更为简略的表述为优先权。
下面我们看一下建设工程价款优先受偿权制度的相关法律规定。
首先是1999年合同法第二百八十六条确立了该制度的框架。
紧接着，2002年最高院的批复对合同法286条进行解释，经过解释使286条具有了可操作性。
我们来看一下，批复第一条确定了优先权的权利顺位，是优先于抵押权以及其他债权；第二条规定了消费者权益优先于建设工程优先权。
那结合第一条第二条可以推导出消费者权益优先于抵押权。
实践中也有消费者以改批复对抗银行抵押权的案例。
第三条确定了优先受偿的工程款范围。
第四条确定了行使的期限和行使期限起算的时间点。
虽然02年批复使合同法286条可操作性加强，但也有许多有待解决的遗留问题。
比如第三条规定优先受偿的范围是工作人员报酬、材料款等实际支出，那么利润是否属于优先受偿的范围？第四条规定行使期限自竣工之日和约定的竣工之日六个月，从理论上看能够涵括所有的工程。
工程价款优先受偿权引言在工程建设项目中，工程价款是承包商和工程业主之间的重要权益。
然而，在实际操作中，由于各种原因，包括合同约定不明确、支付款项的延迟等，工程价款的收取往往面临一定的风险。
为了保护承包商的权益，许多国家和地区都设立了工程价款优先受偿权的制度，以确保工程价款能够得到及时、完整的支付。
本文将探讨工程价款优先受偿权的概念、法律依据以及实施过程等相关内容。
一、工程价款优先受偿权的概念及法律依据工程价款优先受偿权是指在工程建设过程中，承包商对于工程价款享有的优先受偿权。
这种受偿权一般可在建设合同中明确约定，也可能受到相关法律法规的支持和保护。
在中国，工程价款优先受偿权的法律依据主要有两个方面。
首先，根据《中华人民共和国担保法》，工程价款优先受偿权可作为合法的担保手段，以保障承包商的权益。
其次，《中华人民共和国建设工程质量法》规定，工程发包人应当按照合同约定及时支付工程价款，如未支付或部分支付，承包人有权要求支付，同时还可以向发包人索取相应的违约金等。
二、工程价款优先受偿权的实施过程1. 签订建设合同工程价款优先受偿权的实施首先需要在建设合同中明确约定。
合同应明确规定支付方式、支付期限以及违约责任等，以确保工程价款的及时支付。
2. 合同履行过程中的保障措施为了保证工程价款的收取和优先受偿权的实施，承包商可以采取以下保障措施：- 收款保证金：在合同中约定一定金额的收款保证金，以作为工程价款的担保。
- 进度款支付：根据工程进度，要求业主按照约定的比例支付预付款。
- 银行担保：承包商可以通过银行提供的保函等方式，以银行信用作为保障，确保工程价款的收取。
3. 受偿权行使如果发包人未按照合同约定支付工程价款，承包人可以通过以下方式行使工程价款优先受偿权：- 提起诉讼：承包商可以向法院提起诉讼，要求支付工程价款，并主张工程价款优先受偿权。
- 申请仲裁：根据建设合同的约定，如果合同中规定了仲裁条款，承包商可以向仲裁机构申请仲裁，以解决工程价款争议。
2024年建设工程价款优先受偿权若干问题探析一、优先受偿权定义建设工程价款优先受偿权，指的是在建设工程合同中，承包人对于其所完成的工程价款，在法定条件下享有的优先于其他债权人的受偿权利。
这一权利的设置旨在保障承包人在工程竣工后能够及时获得应得的报酬，从而维护其合法权益，促进建筑行业的健康发展。
二、优先受偿权法律依据建设工程价款优先受偿权的法律依据主要来自于《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规。
这些法律条文明确了承包人在一定条件下享有优先受偿的权利，以及该权利的具体行使方式和限制。
三、优先受偿权适用范围建设工程价款优先受偿权适用于各类建设工程合同，包括但不限于房屋建筑工程、土木工程、线路管道和设备安装工程等。
只要是依法成立的建设工程合同，承包人在满足法定条件下，均可享有优先受偿权。
四、优先受偿权行使条件承包人行使建设工程价款优先受偿权需要满足以下条件：首先，必须是在建设工程合同约定的付款期限内；其次，承包人必须已经完成了合同约定的全部或部分工程，并且工程质量符合合同约定和国家标准；最后，承包人必须依法向发包人提出支付价款的请求，且发包人在合理期限内未予支付。
五、优先受偿权与其他权利关系建设工程价款优先受偿权与其他权利之间存在一定的关系。
首先，它与发包人的其他债权关系相互独立，不受其他债权关系的影响。
其次，承包人的优先受偿权优先于发包人的其他普通债权，但在某些特定情况下，如承包人存在过错或违法行为，其优先受偿权可能会受到限制或剥夺。
此外，承包人的优先受偿权还与建设工程中的抵押权、质权等担保物权存在关系，需要根据具体情况进行协调和处理。
六、优先受偿权实现途径承包人实现建设工程价款优先受偿权的途径主要有两种：一是通过协商或调解解决纠纷，即承包人与发包人可以通过友好协商或第三方调解的方式，就工程价款的支付问题达成一致意见；二是通过诉讼或仲裁等法律途径解决纠纷，即承包人可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁机构仲裁，要求发包人支付拖欠的工程价款，并主张优先受偿权。
建设工程合同价款优先受偿权探究随着城市化进程的加快，建设工程项目如雨后春笋般涌现，建设工程合同纠纷也日益增多。
其中，建设工程合同价款优先受偿权问题是合同纠纷中的一个重要方面。
本文将从建设工程合同价款优先受偿权的法律依据、性质、行使条件、范围和期限等方面进行探讨。
一、建设工程合同价款优先受偿权的法律依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件、范围和期限等。
二、建设工程合同价款优先受偿权的性质建设工程合同价款优先受偿权是一种法定优先权。
法定优先权是指法律明确规定，在一定条件下，债权人对其债权享有优先于其他债权人受偿的权利。
建设工程合同价款优先受偿权具有以下特点：1. 优先受偿权发生在发包人未支付工程价款的情况下；2. 优先受偿权的范围包括承包人施工工程的价款；3. 优先受偿权的期限为六个月，自承包人催告发包人支付工程价款之日起计算。
三、建设工程合同价款优先受偿权的行使条件1. 发包人未按照约定支付价款；2. 承包人已履行合同义务，工程竣工验收合格；3. 承包人催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付。
四、建设工程合同价款优先受偿权的范围建设工程合同价款优先受偿权的范围包括承包人施工工程的价款、约定的利息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权所产生的费用等。
五、建设工程合同价款优先受偿权的期限建设工程合同价款优先受偿权的期限为六个月，自承包人催告发包人支付工程价款之日起计算。
期限届满，承包人未行使优先受偿权的，视为放弃优先受偿权。
建筑工程款的优先受偿权
建筑工程款的优先受偿权是指在建筑工程项目发生债务违约或破产清算时，具有优先受偿权的权利。
在偿还债务时，该优先受偿权排在其他权利之前，得到优先偿付的保障。
这种优先受偿权通常由相关法律规定或债务合同约定。
建筑工程款的优先受偿权主要体现在以下几个方面：
1. 对建设单位的优先受偿权：建筑工程款支付的优先顺序中，首先要确保对建设单位的债务得到偿还。
建设单位作为工程的委托方，通常承担了较大的工程费用，因此其债权得到优先保障。
2. 对劳务人员的优先受偿权：建筑工程中的劳务人员包括施工工人、技术人员等。
在工程款支付时，应优先保障劳务人员的工资和福利待遇。
这是因为劳务人员通常是工程项目中最直接参与、最容易受到损失的群体，保障其利益具有社会公平性和道德性。
3. 对建筑材料供应商的优先受偿权：建筑工程需要大量采购建筑材料，如钢材、水泥、砂石等。
在支付工程款时，应将建筑材料供应商的债权置于优先位置，确保其能够及时收回款项，维护其经营正常运转。
4. 对其他优先权的尊重：除了上述三个方面，建筑工程款的优先受偿权还应考虑其他可能存在的优先权，如融资方、保险公司等。
在建筑工程项目中，可能还涉及到银行贷款、保险投保
等业务，这些相关方在债务清偿中也应得到优先保障。
总之，建筑工程款的优先受偿权是建筑工程项目中保护各方利益、维护经济秩序的重要机制。
根据不同的法律规定和债务合同约定，建筑工程款的优先受偿权所涉及的权利人和优先顺序可能有所差异，但其基本目的都是确保债权人能够及时、完整地收回债权，促进建筑工程的健康发展。
建筑工程款优先受偿权在建筑工程项目中，建筑工程款优先受偿权是一项重要的法律规定，它确保了施工方在工程款支付方面的权益。
本文将就建筑工程款优先受偿权的含义、适用范围以及相关法律制度进行深入讨论。
一、建筑工程款优先受偿权的含义建筑工程款优先受偿权是指在建筑工程项目竣工后，工程款支付时享有的一种优先受偿权。
即施工方在工程款支付中，具有优先于其他债权人的地位，可以优先受到支付。
这一权利的设立是为了保护施工方的合法权益，确保施工方能够按时、足额收取工程款，从而确保工程的顺利进行和高质量完成。
二、建筑工程款优先受偿权的适用范围建筑工程款优先受偿权适用于所有建筑工程项目，不论是国有企业还是私营企业，不论是政府投资还是商业投资。
无论是主体工程方、分包方还是其他参与方，只要其参与建筑工程并为该工程提供材料、劳务或服务，都有权享受建筑工程款优先受偿权的保护。
三、建筑工程款优先受偿权的法律制度为了确保建筑工程款优先受偿权的有效行使，我国法律制度对其作出了明确规定。
首先，施工方可以通过签订建设工程施工合同来确保其权益。
合同中应包括工程款支付方式、期限以及支付保证等内容，明确约定了工程款优先受偿权的具体要求。
其次，在建筑工程项目中，要求业主（或建设单位）应当建立专门的支付保证制度，确保工程款按时支付。
这包括支付保证金、履约保证金、保函等形式。
此外，在工程施工过程中，施工方还有权向建设单位要求提供进度款，确保工程款的相应支付。
四、建筑工程款优先受偿权的权益保障为了进一步保护建筑工程款优先受偿权的权益，我国还规定了相应的法律责任和救济措施。
一方面，如果建设单位未按约定支付工程款，施工方可以依法要求建设单位支付滞纳金、利息或违约金等经济赔偿。
另一方面，施工方还可以向仲裁机构或法院提起诉讼，要求强制执行支付义务，以维护其合法权益。
结语建筑工程款优先受偿权是保障建筑工程中施工方的合法权益的一项重要法律制度。
通过合同的约定和法律的规定，确保施工方能够按时收取工程款。
建设工程价款优先受偿权疑问全解《民法典》第807条对建设工程价款优先受偿权作出了规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”该项制度赋予建设工程价款债权就该工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利，目的是对农民工等建筑工人的工资权利予以优先保护。
01哪些属于“不宜折价、拍卖”的工程？通常，建设工程优先受偿权的对象为可以折价、拍卖的工程，而对于不宜折价、拍卖的工程则无法享有优先受偿权。
建设工程不宜折价、拍卖的情形主要包括：①违章建筑违章建筑指建造人违反国家法律、行政法规关于建筑行为的相关规定所建造的各种建筑物及其附属设施。
违章建筑因为建造行为违法，无法完成初始登记，在此情形下，相关权利主体对违章建筑不能进行处分，或即使进行了处分，处分行为也不发生物权效力。
基于违章建筑不能处分的客观情况，亦无法实现通过折价、拍卖的方式予以转让。
②工程质量不合格且难以修复的建筑《民法典》第793条对合同无效、工程验收不合格的处理做了规定，如果修复后的建设工程经验收仍不合格，发包人无法使用，建设工程施工合同的目的无法实现，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。
举重以明轻，承包人更不能享有工程价款的优先受偿权。
③法律、行政法规规定的其他情形《民法典》规定了学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公共设施属于不得抵押的财产。
该规定主要是基于公共利益的角度考虑，若以学校、幼儿园、医院等的社会公共利益设施设定抵押，将会损害国家、集体和他人的利益，并且有可能扰乱社会经济秩序、破坏社会稳定。
同理，对于不适合抵押的财产，更不适宜通过折价、拍卖的方式进行转让。
0202 勘查人、设计人享有优先受偿权吗？不享有。
民法典工程价款优先受偿权在建筑工程领域，工程价款的支付是项目顺利进行的关键。
为了保护承包商的合法权益，民法典赋予了承包商一定的优先受偿权。
本文旨在通过一个范本，解析工程价款优先受偿权的相关内容。
工程价款优先受偿权是指在发包人未按照合同约定支付工程价款的情况下，承包商有权依法对其施工的建筑物、构筑物及其他附属设施享有优先受偿的权利。
这一权利的设立，是为了确保承包商能够及时收回工程款，保障其正常运营和资金链的稳定。
我们需要明确的是，工程价款优先受偿权的行使是有条件的。
根据相关法律规定，承包商必须在工程竣工验收合格后的一定期限内提出优先受偿的请求。
如果超过了这个期限，承包商可能会丧失这一权利。
工程价款优先受偿权的行使范围是有限的。
它通常仅限于承包商实际完成的工程部分，不包括尚未施工或未完成的部分。
如果存在多个债权人，那么他们之间的受偿顺序也需要按照法律规定来确定。
我们来看一个具体的范本。
在这个范本中，甲乙双方约定了以下内容：1. 甲方（发包人）应按照合同约定的时间和金额支付工程价款给乙方（承包商）。
2. 如甲方未按时支付工程价款，乙方有权要求甲方支付逾期付款利息。
3. 在甲方未能支付工程价款的情况下，乙方有权依法对其施工的建筑物、构筑物及其他附属设施享有优先受偿的权利。
4. 乙方应在工程竣工验收合格后的一定期限内向甲方提出优先受偿的请求，并提供相应的证据和资料。
5. 如果甲方对乙方的优先受偿请求有异议，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
通过以上范本，我们可以看到，工程价款优先受偿权的相关规定在合同中得到了明确的体现。
这对于保护承包商的合法权益，维护建筑市场的秩序具有重要的意义。
需要提醒的是，虽然工程价款优先受偿权为承包商提供了一定的保障，但在实践中仍然存在一定的风险。
因此，承包商在签订合同时，应当仔细审查合同条款，确保自己的权益得到充分的保护。
同时，也应当加强与发包人的沟通协调，争取通过友好协商的方式解决可能出现的问题。
标题：建工合同工程款优先受偿权的法律探讨与应用随着城市化进程的加快，建设工程项目的数量和规模不断扩大，建工合同纠纷也日益增多。
其中，工程款优先受偿权问题是建工合同纠纷中的一个重要方面。
本文将从法律角度对建工合同工程款优先受偿权的性质、条件、范围和期限等方面进行探讨，并分析其在实际应用中的注意事项。
一、工程款优先受偿权的性质工程款优先受偿权是指，在建设工程项目中，承包人按照合同约定完成工程，发包人未按照约定支付工程款的情况下，承包人相对于其他债权人，对工程折价或者拍卖所得的价款享有优先受偿的权利。
这一权利旨在保障承包人的合法权益，确保建设工程项目的顺利进行。
二、工程款优先受偿权的条件1. 有合法有效的建工合同。
合同双方应当依法签订并履行建工合同，合同内容应符合法律法规的规定。
2. 工程已竣工且验收合格。
工程必须按照合同约定完成，并通过竣工验收。
3. 承包人没有违约行为。
工程质量应符合合同约定和法律法规的规定，承包人未出现违约行为。
4. 工程价款已确定。
发包人和承包人已就工程价款达成一致，并明确支付期限。
5. 承包人已给发包人合理期限的催告并在规定时间内提出优先受偿权。
三、工程款优先受偿权的范围工程款优先受偿的范围包括承包人为建设工程支付的工人报酬、材料款等实际支出费用，不包括预期利润和违约金等。
四、工程款优先受偿权的期限根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的规定，承包人行使工程款优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。
在实际应用中，承包人应注意以下几点：1. 及时主张优先受偿权。
承包人应在规定的时间内行使优先受偿权，否则将失去这一权利。
2. 合理确定工程价款。
承包人应与发包人明确工程价款，并确保价款的合理性。
3. 妥善保存证据。
承包人应妥善保存与工程相关的各类证据，以备不时之需。
4. 注意合同条款。
承包人应仔细阅读合同条款，确保自身权益得到保障。
建设工程工程价款优先受偿权问题再解（一）----权利性质与行使方式优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词，它是承包人维护权益的“盾牌”，催讨工程款的“法宝”，有时候甚至是承包人的“救命稻草”。
但是，对于优先受偿权的具体应用，却少有深入的研究，实践中也遇到许多困惑，限制了优先受偿权效用的发挥，为此，有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理，将连续刊载，希望能对具体工作有所帮助。
一、优先受偿权简介优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。
该条规定“承包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
承包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”由于《合同法》的规定过于笼统，缺乏可操作性，最高人民法院于2006年6月出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“批复”属于司法解释的一种），其中明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者；有优先受偿权的工程价款为实际支出费用，不包括发包人违约所造成的损失；优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。
因为是对合同法第286条的适用解释（俗称“286条款”），是银行抵押权所难以跨越的“一道坎”，各级法院都较为严格适用，由于批复较为原则，在具体适用上也有一些分歧，还需要加深理解。
权利性质。
《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性质作出直接规定，而是通过明确权利行使期限、效力范围等问题的方式予以间接阐述。
目前，比较通行的观点认为，工程价款优先权法律性质是一种特定优先权，它来自于法律的直接规定，不是物权、债权理论的衍生，而是基于我国建筑行业的特色而设立的一种法定优先权。
这种法定优先权，在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工资等，由于建筑工程多数设置了抵押权，抵押权数额较大，如果工程款没有优先权，就会是一般债权，受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低，工程款债权将会打折受偿。
主动行使。
工程价款优先权要如期在法院主张，行使优先受偿权。
根据合同法第286条规定，工程价款优先受偿权有两种实现方式：一是承包人可以与发包人协议将该工程折价，二是承包人的工程款在法院组织拍卖变卖程序后优先分配，最终实现是在法院执行分配程序中实现。
由于承包人与发包人协商折价抵偿的可能性不大，实际操作中会遇到较大阻力和法律障碍，特别合同双方可能利用法律漏洞恶意串通损害第三人（如银行），所以，一般情况下，承包人应当首选向法院主张工程价款优先权。
建设工程价款优先受偿权问题再解（二）——特定对抗工程价款优先受偿权的核心在于“优先”。
一般认为，抵押权属于物权，具有优先效力，因此对抵押权与工程价款优先受偿权的先后顺序问题，一直颇有争议，而“286条款”的颁布实施为这一争议划上了句号，司法实践中已经认可工程价款应当优先于抵押权。
但以银行为为代表的抵押权权利人、以承包人为代表的工程价款优先受偿权权利人、以买受人为代表的所有权权利人之间的争议却并未停止。
承包人与买受人之间的对抗。
“286条款”中规定，工程价款优先权不能对抗特定的消费者。
这里所指消费者是“消法”中所解释的消费者，应当严格适用。
首先，如果消费者交付了大部分购房款，或者已经入住，法院是不会去执行该房产。
其次，如果个人购买二套以上房产，就不完全是用于消费，有投资意图，应当将其中一套申请纳入拍卖范围；如果这期间出让给第三人一套，更说明有投资意图，非消费之用，也当主张拍卖该房产，即使是善意第三人，根据物权追及效力也不应得到支持。
第三，如果购买房产为商铺，则就不是消费行为，是经营所需，工程款优先权足以对抗。
第四，如果购买房产的是企业，就是纯生产经营行为，该部分房产理应归入拍卖之列。
当然，第三人通过以物抵债方式所购房产，与现款所购同等对待。
基于以上情况，第三人取得建设工程所有权，合同有效且备案登记或者取得产权证，也不能对抗施工企业的工程价款优先受偿权。
根据最高院指导性案例及其倾向性意见，发包人对购房或抵房者等非消费者的债务仅为一般债务，反过来说就是一般债权，追及效力是物权的效力之一，即在物权成立后，其标的物不管辗转入何人之手，物权人均得追及物之所在，而直接支配其物的效力。
工程款优先权是一种法定优先权，其不需要登记，这似乎有点真空感，但购房者应当知道有工程款优先权依法存在，“286条款”本身目的就在保障工程款优先受偿，这是立法旨意不可违抗，将工程款优先受偿权的客体仅限于发包人现存的所拥有的建设工程，而不能针对第三人已登记取得的物权，就明显违反立法目的。
对于物权法第106条规定的善意取得制度这里也不适用，因为第三人可以要求发包人向其出具承包人出具的发包人已支付全部工程款的证明，以明确该工程是否负担着建设工程价款优先权，其受让该工程物权就不能适用善意取得规则而对抗承包人的优先权。
通过以上分析，承包人遇到这样的情形要慎重处理，确保充分保障工程款权利，因为工程款优先权优先于抵押权的效力，举轻以明重，承包人对于第三人已取得所承建建筑物的物权至少具有与抵押权人相似的事后救济权利，主张该转让无效或第三人代为清偿工程款债务，甚至直接就其承建的工程行使优先受偿权以实现债权。
关于工程款优先受偿权是否及于土地的争议。
工程款优先受偿权行使之终，法院要对建设工程包括土地整体拍卖，以案款分配的方式了结债务。
修成建筑物后拍卖，不会有分歧，因为房产已充分利用了土地价值，土地价值相对较小，问题就会出现在刚完成基础工程或主体断水前烂尾的工程，土地价值相对可以与房产价值抗衡时。
我们认为工程款优先受偿权应当及于土地价值。
因为：首先，进入工程建设程序后，建设用地经规划建设许可，签订施工合同，承包人信赖发包人信誉之外就是发包人拥有的土地使用权，这也是我国立法设计的构想模式，否则单就工程构筑物拍卖，是无法使承包人足额受偿的。
第二，工程开始建设，就是对建设用地的承揽加工，这时候土地性质已经发生了变更，已经不是原来的抵押地，抵押物已经变动，抵押权银行可以办理在建工程抵押登记，即使办理了登记手续，土地和建筑物已经附着在一起，不可分离。
第三、在转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让、抵押，这是土地与房屋等建筑物有不可分离的自然属性的要求，《物权法》第147条规定，地上建筑物、构筑物及附属设施占用范围内的建设土地使用权一并处分。
这是我国法律构架的一贯思路。
第四、《合同法》及其“286”条款司法解释，在立法条文中就优先受偿权问题没有建筑物与其土地相分离的说法，根据我国法律规定，法律无明确相反的或禁止性规定就应当适用法律一般规定。
建设工程价款优先受偿权问题再解（三）——受偿范围工程价款优先受偿权在建设工程施工合同纠纷中得到广泛应用，不折不扣得成为承包人维权的“法宝”，但在承包人优先受偿的同时，势必对其他债务人的债权造成影响，因此承包人可以就哪些债权优先受偿的问题，成为各方关注的焦点。
受偿范围。
工程价款优先权受偿的范围仅及于建筑工程价款。
建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
建筑工程价款是根据建设行政主管部门发布的计算规则所得结果，是特指工程造价，当然包括税金与利润，按照预算定额计算规则，这二者是构成工程造价组成部分，当下多数以清单计价也是包含税金与利润，就是说按照规则就是所得的工程造价价款不能剔除某一项。
工程价款优先权受偿实质上是仅就构成工程实体的人力、材料、机械等支出，可以理解为直接费和间接费。
构成工程实体费用（主要是人财物运作费用，也包含可能的重作费用，实体上体现一次价值。
）应当可以体现在现实工程之中，因变更而签证的费用也是实体价值体现，应当优先受偿。
索赔费用要一分为二看待，比如停窝工损失，少数是因为构成实体工程的，可能要求额度太大或矛盾突出而未达成一致意见，也应当优先受偿；多数是因为发包方违约造成的损失，则要剔除而作为一般债权受偿，如拖欠工程款违约而应收的利息，迟延履行金。
装修装饰工程优先权。
根据最高院《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》批复：“装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。
享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
”。
对于这一规定，我们还是应当更严格适用。
工程款优先受偿权应当是一次性权利，只针对新建扩建工程，装修装饰工程优先受偿权仅针对建筑工程所有权人，对于承租人和买受人等不可行使优先受偿权。
总承包人如果完成了该工程“一装”、“二装”装修装饰工作的，应当以上述原则一并主张。
如果承包人单独与建筑工程所有权人签订了装修装饰工程合同，虽然工期不一，由于工程是需要整体交验，装修装饰工程的工期应当在工程竣工期内，也应当依法主张。
如果工程交验后，再装修装饰的，由于价值小，不宜对整体工程拍卖，也不宜扩充适用法律，就没有优先受偿权，也无法实施，个人认为，如果赶上该工程整体拍卖的，可以依法支持。
建设工程价款优先受偿权问题再解（四）——行使期限司法解释规定：“优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。
”这一规定，成为承包人行使优先受偿权的最大障碍，实践中承包人因为结算期长、不愿诉讼等原因常常导致优先受偿权因未在规定期限内主张而过期。
也正是因为如此，集团公司各项管理制度中都对优先受偿权问题有专门的规定，必须高度重视。
行使期限。
承包人行使优先权的六个月期限为除斥期间。
除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。
权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。
除斥期间一般是不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。
承包人必须在六个月内在法院主张，过了六个月就视为承包人对权利的放弃。
批复规定行使期限六个月的第一个起算点为建设工程竣工之日。
这个起算点是针对工程履约较为顺利的情形，一般不再考虑实际履约超过合同约定工期问题。
作为总包单位要履行总包义务，要完成政府部门所规定的验收或协助验收，完成备案工作，一般认为竣工就以五方签字确认的竣工验收报告最后一个单位签字时间，其实一般情况时间是一致的，至于发包人阻止条件成就等问题在与工期的相关文章有论，最有说服力的是最高院司法解释，“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
