广州工业用地开发模式

广州经济技术开发区条例(2024修订)文章属性•【制定机关】广州市人大及其常委会•【公布日期】2024.10.12•【字号】广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第47号•【施行日期】2024.11.01•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】经济技术开发区综合规定正文广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第47号广州市第十六届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2024年8月30日修订通过的《广州经济技术开发区条例》，业经广东省第十四届人民代表大会常务委员会第十二次会议于2024年9月26日批准，现予公布，自2024年11月1日起施行。

广州市人民代表大会常务委员会2024年10月12日广州经济技术开发区条例（1986年10月7日广州市第八届人民代表大会常务委员会第二十二次会议拟订1987年1月22日广东省第六届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过根据1994年5月20日广州市第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过并经1994年11月17日广东省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准的《关于修改〈广州经济技术开发区条例〉的决定》第一次修正根据2002年12月13日广州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过并经2003年4月2日广东省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议批准的《广州市人民代表大会常务委员会关于修改〈广州经济技术开发区条例〉的决定》第二次修正根据2019年11月20日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过并经2020年7月29日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准的《广州市人民代表大会常务委员会关于修改〈广州经济技术开发区条例〉等三十二件地方性法规的决定》第三次修正根据2021年5月27日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第四十九次会议通过并经2021年9月29日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准的《广州市人民代表大会常务委员会关于清理广州市地方性法规中与民法典不一致条款的决定》第四次修正2024年8月30日广州市第十六届人民代表大会常务委员会第三十次会议修订2024年9月26日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）目录第一章总则第二章管理体制第三章开发建设第四章产业发展第五章开放合作第六章服务保障第七章附则第一章总则第一条为了推动广州经济技术开发区创新提升、高水平开放、高质量发展，加快发展新质生产力，打造改革开放新高地，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

广州工业建筑遗产之岭南特色贾超;郑力鹏【摘要】Guangzhou is China's important industrial city, and is also a political, economic and cultural center of Lingnan. The combination of industrial civilization and local culture is a typical character of the industrial building heritages in Guangzhou. This article deeply analysis the industry types, spatial distribution, architectural style and the development mode of Lingnan features in Guangzhou industrial building heritage from the viewpoints of natural, social and cultural.Then point out the regionality and particularity of the industrial building heritage in Guangzhou.%广州是我国重要的工业城市，也是岭南政治、经济、文化中心，工业文明与岭南文化的结合是广州工业建筑遗产的典型特色。

文章从自然、社会、文化三个角度进行阐述，深入分析广州工业建筑遗产的产业类型、空间分布、建筑风格与开发模式所体现的岭南特色，指出广州工业建筑遗产的地域性与特殊性。

【期刊名称】《南方建筑》【年(卷),期】2016(000)002【总页数】6页(P6-11)【关键词】工业建筑遗产;岭南特色;广州【作者】贾超;郑力鹏【作者单位】华南理工大学建筑学院、亚热带建筑科学国家重点实验室;华南理工大学建筑学院、亚热带建筑科学国家重点实验室【正文语种】中文【中图分类】TU27;TU-862012年国际工业遗产保护委员会（TICCIH）通过的《亚洲工业遗产中国台北宣言》中指出亚洲工业遗产与当地自然资源、土地发展、风土经济的密切关系，强调工业建筑遗产地域性研究的重要性。

现房。
全国典型工业地产项目意向协议签订情况
区域 华北 华南
华东
地点
北京
北京 北京 广州 深圳 深圳 佛山 江阴 常州 南京 南京
南京
南京
项目
是否先登记或 签协议
具体内容
意向金
联东U谷
先签协议
需要的楼层、面积、付款 付10万元意向金，可全
方式以及时间点
退
密云经济技术开发 区
先签协议
需求面积、价格
无明确入驻条件
江阴天安数码城 租售结合
待定
先前协议，不收意向金 无明确入驻条件
常州 南京
常州天安数码城 徐庄软件园
租售结合 以租为主
南京 新城科技园
租售结合
0.8
先简单登记，不收意向金 无明确入驻条件
1.3
不签协议
企业行业为软件研发、电子商务类，企业税收费 达到1300元/年/平
3
先简单登记，不收意向金
紫东国际创意园 先签协议
协议中写明意向单元，并 与后续客户错开
付10万元意向金，不退
9成以上工业用地写字楼都采取前期签订意向协议方式蓄客，其中 三成收取一定意向金
区域 地点
项目
租售形式 租金（元/天·平）
期房租赁流程
入驻条件
北京 北京 华北 北京 北京 大连 广州 华南 深圳 深圳 江阴
联东U谷
金）
土地使用证、 规划许可证、 施工许可证、 验收合格证、 产权证、齐全 方可正式销售
不带租约
可分割产权销售，以 300-500平的单元分割
带租约（不提高售价，不可分割产权销售，整
不收中介费）
层一个产权
带租约（收中介费， 具体看情况）

招商引资项目落地土地是核心问题之一，土地从哪来、项目如何落地经常会成为招商人心中的痛点。

小编特地整理一批不同类型典型案例，为招商引资项目落实建设项目用地提供了可借鉴的路径和方法，供各位招商同仁学习借鉴。

各地的政策和做法主要有：1、扎实做好前期工作，夯实再开发基础。

一是合理界定改造开发范围。

广东明确低效用地主要包括市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄等。

二是积极开展调查摸底和上图入库工作。

广东在全省范围内进行了“三旧”改造地块上图入库工作，要求各地按照要求合理确定改造范围，将可实施改造的地块标图入库，作为享受“三旧”改造优惠政策的基本前提。

浙江组织各地开展城镇低效用地及再开发潜力调查，查清了城镇低效用地的结构、数量、分布。

江苏、上海也分别建立了全省工业企业用地调查成果数据库、历史遗留用地数据库等。

三是科学编制实施专项规划。

2、完善激励政策体系，提高再开发积极性。

一是创新改造模式，充分调动市场主体积极性。

浙江通过完善土地增值收益分配机制，对收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上给予原土地权利人一定奖励；同时推出差别化城镇土地使用税征管机制，实行分类分档的城镇土地使用税减免政策。

上海针对土地收储模式下，原土地权利人积极性不高的问题，允许原土地权利人以单一主体或联合开发体形式，采取存量补地价的方式自行开发，并规定对于被收储后公开出让的工业用地，原土地权利人可以分享一定比例的增值收益。

福建泉州实行土地使用权与经营权“两权”分离机制，如“源和1916”创意产业园，从原土地使用权人手中租赁厂房进行改造后重新出租，实现土地使用权与经营权“两权”分离和利益共享。

二是完善考核激励机制，调动地方政府的积极性。

广东将“三旧”改造工作作为地级人民政府耕地保护责任目标履行情况考核的重要内容。

广州市人民政府办公厅关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2024.04.24•【字号】穗府办〔2024〕8号•【施行日期】2024.04.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文广州市人民政府办公厅关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见穗府办〔2024〕8号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实党中央、国务院加快建设制造强国决策部署，积极落实省委省政府“制造业当家”和市委市政府“坚持产业第一、制造业立市”工作要求，加快我市产业发展载体存量增效、增量提质，释放制造业发展新空间、激发产业发展新动能、壮大经济社会发展新活力，经市人民政府同意，结合我市实际，现提出以下实施意见：一、总体要求（一）指导思想。

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，在推动高质量发展中扎实推进中国式现代化，通过工业用地高效利用、工业厂房体系保障、工业园区提质升档、产业园区运营企业培优培强等举措，全面提升产业与空间载体资源适配有效性，打造节约、集聚、高效的空间格局，进一步聚合创新要素、拓展产业链条、提高产业集聚水平，推动先进制造业高质量发展，为广州建设具有国际竞争力的现代化产业体系提供坚实支撑。

（二）基本原则。

——化零为整，持续提升规模。

围绕“占补平衡、先补后占、化零为整、稳步提升”落实工业用地和工业产业区块规模要求，稳住存量现状，加强增量供应，有序整合零散分布的工业用地，支撑制造业高质量发展的空间需求。

——成片连片，提高用地效能。

坚持存量增效和增量提质双管齐下，优化空间布局、加大连片开发力度，提升空间容量、鼓励载体复合利用，强化工业用地全过程管理，适配新型工业化发展需求，提高产业用地绩效。

——产业集聚，促进集群发展。

坚持政府引导和市场调节双轮驱动，发挥国有企业支撑作用，激发民营资本投资活力，通过拓宽要素供给通道，丰富资源配置模式，进一步推动企业集中、要素集成、产业集群，形成产业集约高效的发展格局。

工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。

从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。

工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。

根据工业地产报告显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％，对日本GDP 贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出了30％”。

园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。

作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。

在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。

从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。

工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。

全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。

全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。

2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。

工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。

广州市产业用地政策实施工作指引（2019年版）第一章总则第一条（产业用地政策含义）广州市产业用地政策是指广州市政府及相关部门的规范性文件中制定的适用于特定行业的用地政策。

上述特定行业不包括房地产业。

国家产业用地相关政策，详见自然资源部发布的《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》；广东省产业用地相关政策，详见广东省自然资源厅发布的《广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）》。

本指引引用的相关文件清单详见附件1，并可在广州市政府门户网站（/）或广州市规划和自然资源局门户网站（/）查询。

第二条（产业用地涉及的内容）本指引重点对上述特定行业涉及的国土空间规划、土地利用计划安排、土地供应方式、土地供应价格、用地申请报批、不动产登记转让等涉及的政策要点予以归纳说明。

第三条（产业用地基本原则）各区应当遵守有关法律法规规章和广州市产业用地政策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则。

第四条（平等对待各类用地主体）各区在执行产业用地政策时，应当坚持公平、开放、透明的市场规则，对产业用地中各种所有制经济一视同仁、平等对待，防止排除、限制市场竞争等不规范行为。

第二章土地供应计划与用途第五条（土地利用计划安排与用地保障）各区政府和市相关部门应当根据国家、广东省产业政策、广州市各层级国土空间规划和产业发展情况，统筹使用新增和存量建设用地，合理安排用地计划指标，优先支持符合产业政策的项目用地，服务民生设施建设，促进产业创新发展。

（一）依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号））的规定，严格新供应工业用地产业准入和用地标准。

强化产业项目准入管理，严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。

对投资规模、投资强度未达到规定要求的项目，原则上不单独供地，引导进入标准厂房。

依据《广州市工业转型升级攻坚战三年行动实施方案（2015-2017年）》（穗府〔2015〕14号）的规定，工业增量项目和扩大再生产项目不入产业园，原则上不安排用地。

六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。

以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。

1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。

从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

此类运作模式的典型代表为联东U谷。

联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。

这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。

已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。

在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。

由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。

(2)物业出租获取租金收益。

由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。

(3)提供增值服务获利。

在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。

为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。

2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。

城市工业用地更新改造及再生设计——以广州珠江啤酒厂为
例
尹新;段泽坤;徐雅冰;周琮;陈碧琳
【期刊名称】《山东建筑大学学报》
【年(卷),期】2022(37)2
【摘要】工业用地更新和再利用不仅涉及物质空间的重新规划,而且关系到社会生活、环境和文化的各个方面,城市工业用地更新改造和再生设计是促进区域经济可持续发展、延续精神文脉的重要途径和方法。

文章以广州珠江啤酒总厂为研究对象,通过对厂区的区位、发展现状的分析,阐明了其在发展模式、发展思路以及空间品质等方面存在的问题,以重塑场地格局、重构公共空间、重现工业记忆为核心设计理念,在场地改造、公共空间更新、工艺流程展示设计以及建筑单体活化再利用等方面提出了适宜于厂区地块更新改造的设计策略,重塑其城市形象,促进区域经济复兴。

【总页数】6页(P124-129)
【作者】尹新;段泽坤;徐雅冰;周琮;陈碧琳
【作者单位】山东建筑大学建筑城规学院;济南市规划设计研究院;华南理工大学建筑学院
【正文语种】中文
【中图分类】TU201
【相关文献】
1.城市工业用地更新改造及再生设计——以济南钢铁四分厂为例
2.城市更新改造中的工业遗产保护与再生——以郑州老纺织工业基地为例
3.大尺度城市滨江景观带设计方法初探——以广州珠江一江两岸核心段景观设计为例
4.苗族民居吊脚楼的再生设计——以西江千户苗寨清宅更新改造设计为例
5.存量更新背景下城市滨水区的开发与再生--以唐山弯道山151-1号码头更新改造为例
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。

工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。

工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。

由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。

改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。

制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。

02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。

开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。

这在国家级和省级开发区表现得更为明显。

同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。

在广州经开区土地集约利用的过程 中，政府应该充当何种角色，在土地利 用政策上做出怎样的选择，应该通过何 种措施来引导土地的集约利用，本文对 这些问题进行了初步探讨，以期从政策 层面和技术操作层面对广州经开区土地 集约利用工作提出更好的建议，也期望 能够对广州市建立集约高效的开发区用 地模式做出新的探索。
另一方面，要及时调整不合时宜的 发展规划实现土地利用规划动态管理。 对于发展趋势好、潜力大、土地紧张的 广州经开区来说，应该及时、合理地调 整土地规划，并针对不同发展阶段的不 同情况，也要适时调整供地计划。按照 开发区内不同功能区的规划要求配置项 目，对于不合时宜的功能分区要及时调 整，进行功能整合，实现土地资源的优 化配置和合理利用。
广州经济技术开发区土地 集约利用特点及存在问题
广州经开区土地规划面积为３７．１８平 方公里（其中西区５．２平方公里、东区 １４．９９平 方 公 里 以 及 永 和 １ ６ ． ９ ８平 方 公 里），不到广州市的０．８％（广州市面积 ７４３４平方公里），２００６年实际利用外资 占广州的２６．８２％、地区生产总值占广州 的 １３．０１％、 工 业 总 产 值 占 广 州 的
高存量土地的使用效率 国内其他很多开发区非常重视现有
闲置土地以及利用率不高土地的开发问 题。采取的主要措施是在一定的交易机 制下，开发区将其购回或促使其向第三 方转让，这就是土地二级市场和土地储 备制度。对于广州经开区，同样也需要 建立和完善土地储备制度，对于擅自改 变土地用途、减少投资强度、建设容积 率低的项目用地，以及超过建设时限未 动工的项目用地，开发区应该坚决予以 收回，并进行二次出让；对于要求转让 土地使用权的地块，必要时开发区可进 场收购，用于下一轮开发用地。这种土 地储备制度将为开发区集约利用土地、 提高土地利用效率提供积极帮助。

国内工业园区项目盈利模式分析尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。

园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。

为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。

政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。

大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。

2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。

3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。

4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。

5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。

也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。

低效工业用地盘活改造模式和政策建议发布时间：2021-12-16T02:25:21.168Z 来源：《房地产世界》2021年13期作者：叶艳昆[导读] 土地资源是经济社会发展的基石，伴随着我国城镇化和工业化进程的高速发展，土地供需矛盾日益扩大，低效用地的再开发成为当前亟待解决的社会性问题。

厦门土地房产研究中心福建厦门 361000摘要：土地资源是经济社会发展的基石，伴随着我国城镇化和工业化进程的高速发展，土地供需矛盾日益扩大，低效用地的再开发成为当前亟待解决的社会性问题。

本文从低效工业用地盘活的必要性出发，结合各大城市现有的盘活改造模式，对构建我国低效工业用地再开发的政策建议进行分析和探讨。

关键词：低效工业用地；改造模式；政策建议目前，我国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，而城镇低效工业用地的粗放式开发利用模式，已然成为城市向品质化、精致化发展的“绊脚石”。

通过对存量工业用地的有效盘整，打破土地利用管理瓶颈，促进传统产业转型升级，给予新兴产业更多的发展空间，有助于最终实现经济社会的高质量可持续发展。

一、开展低效工业用地盘活改造的必要性低效工业用地的大量存在，不仅浪费宝贵的土地资源，沉淀了大量社会资金，而且严重影响了产业化和城市化进程。

因此，必须注重低效工业用地再开发问题，充分利用有限的土地资源，促使土地单位面积的效益产出最大化，这对于促进我国经济发展、提升社会效益、保障生态文明建设都具有重要意义。

首先，低效工业用地的再开发再利用可以化解我国土地稀缺和城镇化高速发展的矛盾：一方面可以保护和推动土地节约集约利用，盘活存量土地；另一方面，以供地结构优化引导产业结构调整，有助于在“腾笼换鸟”中实现产业转型升级，夯实城市产业经济基础，强化城市经济发展后劲。

其次，低效工业用地盘活改造将有效带动社会资本投资，增强经济发展动力。

如今，政府正积极鼓励社会资本投资参与城市改造建设，引导企业主动引入新项目、新投资，或采取其他形式盘活低效工业用地。

土地1.5级开发模式的大湾区实践与相关思考发布时间：2022-10-08T03:08:27.603Z 来源：《新型城镇化》2022年19期作者：苏海宇李欣怡[导读] 在国家进一步强调土地集约节约利用和改变土地出让方式的背景下，全国大规模的新城新区土地利用效率低下，启动缺乏动力等问题成为社会日益关注的焦点。

东莞市城建规划设计院广东省东莞市 523000摘要：在国家进一步强调土地集约节约利用和改变土地出让方式的背景下，全国大规模的新城新区土地利用效率低下，启动缺乏动力等问题成为社会日益关注的焦点。

2013年深圳前海管理局创新性地提出了土地1.5级开发模式，并形成了多个项目样本。

本文围绕土地1.5级开发，从内涵、案例、特征等多方面对该土地开发模式进行全面解读与剖析，并对各市探索推广土地1.5级开发模式提出相关思考与建议。

关键词：土地1.5级开发；土地开发模式；土地预热；深圳前海过去十年，随着我国经济高速增长，高速铁路等基础设施快速建设，全国各省市为抢占特别政策资源，规划建设高铁新城、城市新区、自贸区等战略地区成为了共同的选择。

据国务院有关部门不完全统计，当前全国县以上规划新城新区已超过3500个（冯奎，2016）。

我国新城新区建设对城市发展带动取得显著成效的同时，也存在盲目扩张规模、发展动力不足、“空城”“鬼城”频现等突出问题。

相关研究显示全国至少389个新区呈现出“鬼城”特征（龙瀛，2016）。

新城新区的建设，由于政府大面积的预控用地限制了土地的短期效益，不利于城市经济的稳步增长和基层矛盾的解决。

如何缩短建设时长、拉动区域价值和人气聚集速度的问题，成为新城新区开发的一大痛点。

近年，各地开始创新土地利用手段，寻求新城新区土地高效利用的路径，深圳前海首先提出的土地1.5级开发模式则是一种有效的尝试与探索，值得关注。

1、土地1.5级开发的内涵 1.1 概念与定义在土地开发方面，目前普遍采用的是“1级”和“2级”开发，前者是指政府实施或者授权其他单位实施，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为；后者是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

国内10种典型园区开发管理模式1.上海漕河泾模式上海漕河泾开发区是中国最优秀的园区之一，作为中国最早一批国家级开发区中的佼佼者，是中国开发区领域“管运分离”体制机制创新的一个标杆式的存在。

1984年成立、规划面积14.28平方公里的漕河泾开发区采用的是法定公司制（“人大立法、政府管理、公司运作”）的独特操盘与管理模式，也就是由漕河泾开发总公司进行开发运营。

没有管委会、市场化运作、公司制经营，漕河泾总公司的不同业务部门对接当地政府的不同管理部门，在众多国家级开发区中，是一个具有鲜明特色的另类。

这种高度市场化的模式，让漕河泾（也就是上海临港集团的前身）得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色，相当有竞争力的产业地产开发运营管理模式。

目前，漕河泾模式已经在上海各处复制，包括上海临港产业区、临港松江科技城、临港浦江科技城等，基本也都具有鲜明的“管运分离”特征，尤其是浦江科技城，管委会是虚设的，主任由上海闵行区领导兼任，不属于政府行政序列，是临时性非常设机构，日常运营维护完全交给园区公司。

这个浦江科技城管委会实质上相当于一个财政通道——区政府给园区公司一定的预算授权范围，管委会是预算单位的二级单位，单独有财政账户，园区公司总经理在管委会有职务，方便走决策，走流程，走资金，这是上海闵行区与漕河泾模式之间一个非常大胆的创新改革。

2.无锡新加坡工业园模式无锡新加坡工业园（WSIP）是与苏州工业园区齐名的中新两国合作园区样板，如此高规格、重量级的园区，虽然是由政府推动，但并未设置管委会，而是由中新两个股东方合资的平台公司星洲股份来完全按照市场化原则进行开发建设、招商引资、运营管理，自1993年至今已经运营了27年时间，成绩非常突出。

截止2019年底，园区已高起点完成开发面积3.5平方公里，集聚了外商投资企业115家，合同利用外资39亿美元，到位外资31亿美元，并实现4.4万人就业。

广州市人民政府办公厅关于印发广州市进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施的通知文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2023.11.05•【字号】穗府办〔2023〕22号•【施行日期】2023.11.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】信托与投资正文广州市人民政府办公厅关于印发广州市进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施的通知穗府办〔2023〕22号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

实施中遇到问题，请径向市发展改革委反映。

广州市人民政府办公厅2023年11月5日广州市进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施为深入贯彻习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，落实国家、省、市促进民营经济发展壮大的政策措施，进一步放宽市场准入，持续优化民间投资环境，促进民间投资高质量发展，结合广州实际，制定以下政策措施。

一、鼓励民间投资参与重点领域建设（一）支持民间投资参与重大功能片区建设。

充分发挥民营企业机制灵活、管理精细等优势，积极引导民间投资参与构建“三脉”“三轴”“三核”城市发展格局。

引导民间投资深度参与南沙粤港澳全面合作示范区建设，投资“未来发展核”能级提升工程。

鼓励民间投资积极参与东部中心建设，推动“现代活力核”功能提升。

充分发挥民营企业做精、做优、做细的优势，支持民间投资参与越秀、海珠、荔湾等老城市新活力创新发展示范区建设，推动老城区“历史文化核”品质提升。

（广州空港经济区管委会、各区人民政府牵头负责）（二）创新民间投资参与传统基础设施领域建设方式。

支持民营企业通过股权合作、特许经营、公共交通为导向的开发模式（TOD）、生态环境导向的开发模式（EOD）、水安全保障导向的开发模式（WOD）、不动产投资信托基金（REITs）等方式，参与机场、轨道交通、高速公路、污水处理、固废处理、园林绿化等基础设施领域项目建设。

低效工业用地的盘活再开发策略研究【摘要】本文旨在研究低效工业用地的盘活再开发策略，通过对低效工业用地现状、再开发现状和现有策略进行分析，提出新的再开发策略，并进行可行性分析。

研究发现，目前低效工业用地的再开发存在一定困难，需要针对性的策略。

本文提出了一些新的再开发策略，并对其实施可行性进行分析。

结论部分总结了研究成果，对低效工业用地的盘活再开发提出了建议，并指出了研究的局限性及未来研究方向。

通过本文的研究，可以为低效工业用地的再开发提供参考，促进城市工业用地的可持续发展。

【关键词】低效工业用地、盘活、再开发、策略研究、现状分析、实施可行性、建议、局限性、未来研究方向1. 引言1.1 研究背景低效工业用地的盘活再开发是当前城市更新和资源高效利用的重要课题。

随着城市化进程不断加快，大量低效利用的工业用地逐渐显现出问题，占用了大量宝贵的城市土地资源，且存在环境污染和资源浪费等诸多隐患。

如何有效盘活这些低效工业用地，实现资源的再次利用，成为当前城市可持续发展的重要议题。

在全球范围内，随着工业结构调整和转型升级的不断推进，许多地区面临着工业用地的利用难题。

特别是在中国这样一个工业化程度相对较高的国家，许多老旧的工业园区和工业用地需要进行再开发，以提高土地资源的利用效率，促进经济的可持续发展。

对低效工业用地的盘活再开发进行深入研究，探索有效的再开发策略和实施路径，对促进城市可持续发展，推动产业升级具有重要意义。

本文将围绕低效工业用地的盘活再开发展开讨论，旨在为相关领域的研究和实践提供参考和借鉴。

1.2 研究意义低效工业用地的盘活再开发是当前我国城市更新和产业升级的重要课题，具有重要的现实意义和战略意义。

随着城市化进程加快和产业结构调整需求增加，低效工业用地的盘活再开发可以有效提升土地资源的利用效率，优化城市空间布局，推动城市可持续发展。

低效工业用地的再开发可以促进产业结构优化升级，提高城市经济的竞争力和吸引力，为城市经济发展注入新的活力。