广州、深圳、东莞M0M1工业用地相关政策对比 - 2019

广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）粤自然资函〔2019〕1963号各地级以上市自然资源主管部门：为促进我省高质量发展，我厅根据自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号）以及我省法规、规章、现行有效的规范性文件，梳理政策实施要点，编制形成《广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（以下简称《指引》），以指导各地自然资源主管部门规范执行产业用地政策，同时供其他行业主管部门和用地者参考。

本《指引》印发后，国家和省新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的，以新的政策规定为准。

广东省自然资源厅2019年8月26日广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）第一章总则第一条（产业用地政策含义）广东省产业用地政策是指国家规范性文件规定的和省制订的适用于特定行业的用地政策。

上述特定行业不包括房地产业。

本指引引用的相关文件清单见附录，并可在广东省自然资源厅门户网站查询。

第二条（产业用地涉及的内容）本指引重点对上述特定行业涉及的用地报批、国土空间规划、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等涉及的政策要点予以归纳说明。

第三条（产业用地基本原则）各级自然资源主管部门应当遵守国家和省有关法律法规规章和产业用地政策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则。

第四条（平等对待各类用地主体）各级自然资源主管部门执行产业用地政策时，应当坚持公平、开放、透明的市场规则，对产业用地中各种所有制经济一视同仁、平等对待，防止排除、限制市场竞争等不规范行为。

第二章产业用地审批第五条（产业用地报批方式）产业用地供应涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续。

具体报批方式分为：（一）分批次方式：项目用地位于土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）或村庄、集镇建设用地规模范围内建设用地规模范围内，按分批次的方式报批。

工业地块分类及性质
（M0 M1地块的区别）
目前工业地块用地性质可分为M0、M1、M2、M3、M4，共五种类型，具体可在ZF官网招拍挂信息中去查询。

不同的性质决定了能建什么，不能建什么。

如图：
一、地块性质区别
M0 新型产业用地
为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地，可兼容商业用地。

M1 一类工业用地(普通工业用地)
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染。

如电子工业、工艺品制造工业等
M2 二类工业用地
对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染。

如食品工业、医药制造工业等
M3 三类工业用地
对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染。

如采掘工业、化学工业、建材工业等
M4 (高新技术产业用地)
工业设计用地。

以技术研发、中试为主，兼具小规模的生产、技术服务、管理等功能的用地。

二、M0、M1地块区别（产业地产入行必须了解）
那么在目前最火热的产业地产操盘中，最火热的当属M0、M1地块，可操作性灵活性，都吸引不少房企入局。

东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法（6月29日修改稿）第一章总则第一条为进一步规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》（粤府〔2017〕90号）等文件精神，结合东莞实际，特制定本办法。

第二条依据《东莞市城市规划管理技术规定》，在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。

在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。

第三条新型产业用地（M0）范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。

本办法所指的产业用房是可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。

配套用房包括小型商业、宿舍等。

第四条新型产业用地（M0）包括产业用房不可分割转让和可分割转让两种使用类型，配套用房一律不得分割转让。

具体由属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）对拟出让新型产业用地（M0）的类型在用地批准文件中进行明确，并由市国土部门在国有建设用地使用权出让合同中注明使用类型。

用地面积小于50亩的新型产业用地（M0）原则上不得分割转让。

第二章规划管理第五条新型产业用地（M0）布局应符合东莞市国民经济和社会发展总体规划、城市总体规划、土地利用总体规划要求，在城镇次中心区集中布局。

根据东莞新型产业发展的需求，由市规划、国土部门做好城乡规划和土地利用规划的衔接工作。

第六条新型产业用地（M0）优先在广深科技创新走廊（东莞段）沿线、临深片区等区域试行。

试行范围具体包括：（一）纳入《广深科技创新走廊（东莞段）空间规划》的2个创新核心平台、9个省级创新节点和32个市级创新节点。

（二）广深高速公路两侧各1公里范围。

广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）粤自然资函〔2019〕1963号各地级以上市自然资源主管部门：为促进我省高质量发展，我厅根据自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号）以及我省法规、规章、现行有效的规范性文件，梳理政策实施要点，编制形成《广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（以下简称《指引》），以指导各地自然资源主管部门规范执行产业用地政策，同时供其他行业主管部门和用地者参考。

本《指引》印发后，国家和省新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的，以新的政策规定为准。

广东省自然资源厅2019年8月26日广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）第一章总则第一条（产业用地政策含义）广东省产业用地政策是指国家规范性文件规定的和省制订的适用于特定行业的用地政策。

上述特定行业不包括房地产业。

本指引引用的相关文件清单见附录，并可在广东省自然资源厅门户网站查询。

第二条（产业用地涉及的内容）本指引重点对上述特定行业涉及的用地报批、国土空间规划、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等涉及的政策要点予以归纳说明。

第三条（产业用地基本原则）各级自然资源主管部门应当遵守国家和省有关法律法规规章和产业用地政策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则。

第四条（平等对待各类用地主体）各级自然资源主管部门执行产业用地政策时，应当坚持公平、开放、透明的市场规则，对产业用地中各种所有制经济一视同仁、平等对待，防止排除、限制市场竞争等不规范行为。

第二章产业用地审批第五条（产业用地报批方式）产业用地供应涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续。

具体报批方式分为：（一）分批次方式：项目用地位于土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）或村庄、集镇建设用地规模范围内建设用地规模范围内，按分批次的方式报批。

东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则第一章总则第一条为进一步明确不同使用类型的新型产业用地地价计算规则，根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）、《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）、《东莞市人民政府关于印发东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（东府〔2018〕112号）、《东莞市人民政府关于印发进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策的通知》（东府〔2018〕139号）等文件精神，结合本市实际情况，制定本实施细则。

第二条新型产业用地（M0）需配置一定比例商业办公用地（C2）、配套型住宅用地（R0）的，原则上应依据城乡规划用途划分为不同宗地，单独出具宗地建设用地规划条件。

对不同用途但需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地的综合用途建设项目用地，经自然资源部门批准同意出具同一个建设用地规划条件前提下，可实行新型产业用地（M0+C2）按一宗地整体供地。

对确需配置配套型住宅用地（R0）的，必须经市人民政府批准，独立出具R0建设用地规划条件，单独进行宗地市场评估和公开出让。

第三条新增新型产业用地（M0）土地出让年限为40年，其中不可分割M0可延长至50年；新增新型产业用地（M0+C2）按一宗地整体供地的，土地出让年限为40年；新增配套型住宅用地（R0）土地出让年限为70年。

“三旧”改造新型产业用地，改造为新型产业用地（M0）土地出让年限为50年；改造为新型产业用地（M0+C2）一宗地整体供地的，土地出让年限为40年；改造为配套型住宅用地（R0），土地出让年限为70年。

已出让改为新型产业用地的，土地出让年限按照原建设用地剩余出让年限确定。

第二章新增新型产业用地第四条新增新型产业用地（M0），土地出让底价按如下公式计算：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R×N/50其中，M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；C为商服用地市场评估价的楼面地价，需参照自然资源部门公布的国有建设用地基准地价更新修正体系进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R 为容积率；N为实际出让年限。

东莞新型产业用地政策解读
2020年5月
1
工业用地项目类型
工业用地项目 类型
城市更新工业用地 项目
用地性质不变 用地性质改变
非城市更新工业用 地项目
净地开发 已批未建 其他特殊类型
工改工
工改居 工改商 工改综
拆除重建类（M1 改M0）
综合整治类
增容 改为M0
2
1 政策概况
东莞推出新型产业用地暂行办法主要为支持新产业、新业态的发展
新型产业用地
产业用房(≥70%）
可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估 与监测等功能用途的用房
配套用房（≤30%） 小型商业、宿舍等。
③ 土地使用年限：一般为50年 ④ 容积率：3.0 ≤容积率 ≤5.0
3
2 试行范围及布局原则
东莞新型产业用地主要布局在广深科创走廊及临深片区
（1）试行范围
计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，较原有的“类新型产业用地”15%有了大幅提升
3 建筑设计方面：考虑产城融合
注重产业发展与城市品质共提升，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体
4 建设管理方面：估计项目加快建设
建设周期在土地出让合同中予以明确，原则上不得超过3年。
8
6 地价计算
1 广深科技创新走廊
要求：2个创新核心平台、9个省级创新节点和32个市级创新节点
2 广深高速公路两侧
要求：1公里范围内
3 城市更新单元
要求：用地面积150亩以上
4 政府统筹的地块及重点招商区域
要求：市统筹、市镇联合统筹
5
除市区、东南临深及与深圳接壤 镇街，各增加2个M0项目
要求：市区的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道 东南临深片区的塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇 其他与深圳接壤的长安镇、大朗镇、大岭山镇、黄江镇

新型产业用地（M0）产业准入—各地准入条件汇总前言2013年以来，以深圳为代表的M0政策探索由少数城市走向广泛尝试，各地市为对新引入的产业项目类型和规模进行把控，会在签订产业投资协议环节和监管协议中明确投资强度、单位产值和税收的要求，作为达产和后续闲置用地处置等条件，具体案例如下：我国新型产业用地M0政策发展历程01 深圳市《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号）项目准入条件各区要根据市相关产业规划和市产业发展导向目录制定辖区工业区块的产业发展规划，引导符合产业规划的项目入驻，实行"一区一策"制度。

龙岗区重点产业项目认定标准企业主体要求（至少应当符合以下条件之一）：① 在龙岗区无自有产业用地的法人企业，上年度在深圳市纳统产值或营业收入≥10亿元，且纳税≥1亿元，且收入法增加值≥2亿元；②在龙岗区已自有产业用地的增资扩产项目，上年度在深圳市纳统产值或营业收入≥ 20 亿元，且纳税≥ 2 亿元，且收入法增加值≥ 4 亿元；③ 在深圳市内无自有产业用地的境内外上市企业（不含新三板挂牌企业）或其设立的子公司，子公司需承诺次年纳入龙岗区统计核算的产值或营业收入≥ 5 亿元且纳税≥ 5000 万元；④ 在深圳市内无自有产业用地，经国家工信部认定的制造业单项冠军示范企业、制造业单项冠军培育企业、国家技术创新示范企业、专精特新“小巨人”企业，国家发改委认定的国家制造业创新中心企业，上年度产值或营业收入不低于 5 亿元且纳税不低于 5000 万元；⑤市、区政府签订了合作协议的重大招商引资项目或市、区政府同意开展遴选的其他项目。

宝安区重点产业项目认定标准产业要求：① 项目实施主体应为注册地在宝安区或承诺在一定期限内迁入宝安区的独立法人；② 项目内容应符合我市产业政策，行业类别不属于《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》规定的限制发展类和禁止发展类。

企业主体要求（至少应当符合以下条件之一）：① 上年度经第三方审计的营业收入在5亿元以上，且近三年年均增长率保持在10%以上的企业；②在境内外证券交易所上市的企业；③上年度经第三方审计的营业收入2000万元以上、连续三年经第三方审计的营业收入年增长率40%以上且研发费用投入占经第三方审计的当年度营业收入10%以上的企业；④ 制造业单项冠军示范企业、制造业单项冠军培育企业、专精特新“小巨人”企业；⑤国家制造业创新中心、国家技术创新示范企业；⑥ 获市、区政府产业引导基金或其子基金投资，且估值超过10亿元的企业；⑦ 市、区政府重大招商项目；⑧ 市、区政府同意开展的其他项目。

简称 M0 M4 M4、C65 M0 M1，B29
（广州开发区）
M0
M0
M0 M0 M1A
M0
容积率 3.0-6.0 1.5-5.0 2.0-4.0 3.0-5.0
—— 3.0-5.0
1.5-4.0
2.0-4.0 1.6-3.0
>2.5
≥3.0
贵阳 福州 南京
惠州
中山 顺德 珠海 温州 台州 威海 无锡 昆山 绍兴 传统 用地
2019
M0
2017 —— 2019
M创
M科（B29a、C65、Mx、
Ma）
M0
（仲恺高新区）
2019
M0
1.0-3.0 ≥2.0
1.5-4.0 ≥2.5 ≥3.0
城市 用地性质 容积率要求
各城市关于“新型产业用地”的基本规定
配套比例
配套类型
分割转让
北京 M4
1.5-5.0
不超过总建筑 面积的15%
无特殊规定
禁止分割转让
上海
标准厂房 类
研发总部 类
≤2.0 ≤3.0
不超过总建筑 面积的15%
南京 Ma/Mx
1.5-4.0
不超过总建筑 面积的15%
杭州 M创
原则上≥2.0
经市、县国土资源会同城乡规划等部门充分论证，新产业工业项目用地，生产服务、行政办公、生活服务 设施建筑面积（不包括商品住宅）占项目总建筑面积比例不超过15%的，可扔按工业用途管理。
《产业用地政策实施工作指引》自然资办发〔2019〕31号
对现行国家标准分类中没有明确定义的新产业、新业态类型，市、县自然资源主管部门可按照国土资规 〔2015〕5号文件规定，结合土地供应政策要求和当地产业发展实际需要，商同级产业主管部门提出规划用途 的建议意见。

关于《珠海市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》的政策解读一、制定目的和必要性为实现我市加快产业转型升级、推动高质量发展，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体的战略目标，我局到佛山、东莞、惠州等地调研，学习参考先进经验做法，结合我市实际，已出台了《珠海市人民政府关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（珠府〔2020〕30号）。

为进一步规范新型产业用地地价管理，根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2 号）、《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）、《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）、《珠海市人民政府关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（珠府〔2020〕30号）等文件精神，我局起草了《珠海市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》（以下简称《实施细则》）。

二、法律法规政策依据（一）《中华人民共和国土地管理法》（粤国土资规字〔2017〕（二）《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》2 号）（三）《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）（四）《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）（五）《珠海市人民政府关于印发珠海市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（珠府〔2020〕30号）三、主要内容《实施细则》共三章，分十二条。

第一章为总则部分，共三条。

明确了《实施细则》的起草目的、用地出让方式、用地使用年限。

第二章为地价细则部分，共七条。

主要规定了新型产业用地（M0）项目的地价计算公式、不同类型如何确定地价、地价优惠政策等。

深圳市新型产业用地（M0）制度的政策与实践一、M0用地的背景概况1. 产生背景为了有效推动产业升级，深圳市在2014年的《深圳市城市规划标准与准则》中新增了物流用地(W0)和新型产业用地(M0)两种用地类型。

其中,M0用地因为其利用方式的多样性和灵活性的创新特征而备受关注。

2014年我国城镇化率达到54.77%，土地资源有限成为限制城市发展的主要因素，产业用地指标不足问题更加突出。

伴随经济发展进入“新常态”,城市发展也进入了新阶段——城市更新阶段。

在这个阶段当中，城市规划思维最大转折在于要从增量用地管理向存量用地资源深入发掘转变。

如何解决产业升级和空间不足的矛盾成为当下重要的课题。

深圳市早在2007年开始编制《深圳市城市总体规划(2010-2020)》时，就将“工作重点由增量空间建设转向存量空间优化转变”作为未来时间的工作模式的两个根本性转变之一。

从此，深圳市开启了城市更新时代，并通过城市更新规划逐步引导产业升级。

M0用地类型的出现，成为了深圳市推动城市更新的重要体制创新，值得其它地区学习借鉴。

2. M0用地的定义根据2014版《深圳市城市规划标准与准则》，新型产业用地M0是指新型产业用地是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。

其与深圳市旧式的工业用地的分类差别主要可以由下表体现：二、M0用地的具有应用1. M0用地的应用领域——服务“工改工”城市更新过去深圳的城市更新以“工改商”、“工改居”为主，但纯粹的商业用地和居住用地难以支撑实体经济的创新发展，对工业用地进行产业转型的“工改工”则逐步成为城市更新的新模式。

而M0用地就是“工改工”落脚点。

“工改工”是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

2. M0用地的政策应用——深圳对M0用地的政策支持对于M0用地，一般来讲主要有四个方面的政策支持：（1）降低了城市更新地块现状土地申报标准，扩大“工改工”适用范围。

东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法第一章总则第一条为进一步规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体，以高品质空间吸引创新要素加快集聚，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》（粤府〔2017〕90号）等文件精神，结合东莞实际，制定本办法。

第二条依据《东莞市城市规划管理技术规定》，在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。

在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。

第三条新型产业用地（M0）指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。

本办法所称产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。

配套用房包括小型商业、配套宿舍等。

第四条新型产业用地（M0）按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地（以下简称“不可分割M0”）和可分割转让的新型产业用地（以下简称“可分割M0”）。

配套用房不得分割转让。

第二章资格准入认定第五条新型产业用地（M0）优先在以下范围内试行：（一）纳入《广深科技创新走廊（东莞段）空间规划》的省、市创新核心平台和创新节点。

（二）广深高速公路两侧各1公里范围内。

（三）用地面积150亩及以上的城市更新单元。

（四）由市统筹、市镇联合统筹的地块，以及市招商创新办确定的市镇联合重点招商的区域。

（五）市区的莞城街道、东城街道、万江街道、南城街道，东南临深片区的塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇，及其他与深圳接壤的长安镇、大朗镇、大岭山镇、黄江镇，可在前述范围以外各增加2个新型产业用地（M0）项目。

上述范围内的新型产业用地（M0），还须同时符合本办法第六条的布局原则。

现代服务业
汇报完毕 感谢观看
2020
M1工业产权分割政策解读
投资发展中心
2020年6月
依据 政策
《广州市提高工业用地利用效率实办法》
《办法》主要内容
3
章节号 第一章 总则 第二章 规划管理 第三条 供地管理 第四条 产权登记和分割转让 第五章 供后管理 第六条 附则
主要内容 普通工业用地、M0定义；负责部门 用地范围、规划条件、调容要求 工改新流程、土地出让金补缴标准、相关限制要求 最小分割单元、受让主体、分割比例 闲置和违约工业用地处置办法、建立土地利用绩效评估制度 自2019年4月1日起施行，有效期3年
转让主 体
✓ 明晰政府述求 ✓ 匹配受让主体 ✓ 提前政府沟通 ✓ 共同配合推动 ✓ 撮合产业关系
经信局 认定
受让主体
11
聚焦政府鼓励的IAB和NEM新型产业
代码
行业
X1
新一代信息技术产业
X2
生物与健康产业
X3
高端装备制造
X4
新能源产业
X5
新材料产业
X6
新能源汽车
X7
节能环保产业
X8
数字创意产业
X9
适用范围 规划条件 分割比例 土地出让金 受让主体 相关限4 制
普通工业用地
⚫本办法适用于本市行政区域内工业用地的规划和使用管理。 ⚫普通工业用地是指《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011）规定的一类工业用地（M1）、 二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）。
适用范围 规划条件 分割比例 土地出让金 受让主体 相关限5 制
适用范围 规划条件 分割比例 土地出让金 受让主体 相关限7 制

关于M0用地“新规”你想知道的都在这里2020-04-18 05:154月9日，又一个重磅的消息传来，关于《构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（下文简称《意见》）。

其中第四点，明确了健全长期租赁，先租后让，弹性年期供应，出资作价等工业用地市场供应体系。

这一点指导意见提得很模糊，但是很多内行人一眼就看出了，这是从高层的角度，对之前深圳等地区M0用地政策的肯定和贯彻。

关于M0用地的制度，大概率会在全国推行，成为以后产业拿地中的常态，投拓人不得不知。

01什么是M0用地呢？很多人都是第一次接触这个新鲜概念，今天这篇文章就来讲解一下。

M0用地，即新型产业用地，是指为适应传统工业向新技术、总部经济、协同生产空间等新的产业转型升级需要，而提出的新的建设用地分类。

是在原有的M类工业用地中，增加M0类型的用地。

即融合创意、设计、研发、清洁生产等新型产业功能附加相关配套服务的用地。

M0的概念，借鉴了香港用地政策中兼容“无污染工业+商务办公+服务贸易”功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研发设计+无污染制造+商务办公”的BP用地概念。

是大城市在解决建设用地空间紧张，原有工业用地使用效率低下，盘活既有土地资源提出的一种新思路。

深圳市最早提出M0用地政策的地方。

最早在2013年1月，为了缓解建设用地的空间压力，发布了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》。

其中关于允许工业用地分割销售的政策试点，轰动了一线城市。

对于一些新兴产业，深圳在地价、配套用房、土地供应方面给出了十分宽松的政策，最高还给与50%的地价优惠。

这就为工业用地的地产化，提供了机会。

从2016年开始，深圳的工业用地价格涨了近十倍。

2017年12月，深圳政府发布了升级版的政策《深圳市关于工业区块线管理办法（征求意见稿）》，然后再2018年8月15日正式执行。

其中对建筑整体设计、产权分割要求、产业准入要求、产业监管及土地回收等事项进行了详尽的限定。

东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则第一章总则第一条为进一步明确不同使用类型的新型产业用地地价计算规则，根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）、《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）、《东莞市人民政府关于印发东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（东府〔2018〕112号）、《东莞市人民政府关于印发进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策的通知》（东府〔2018〕139号）等文件精神，结合本市实际情况，制定本实施细则。

第二条新型产业用地（M0）需配置一定比例商业办公用地（C2）、配套型住宅用地（R0）的，原则上应依据城乡规划用途划分为不同宗地，单独出具宗地建设用地规划条件。

对不同用途但需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地的综合用途建设项目用地，经自然资源部门批准同意出具同一个建设用地规划条件前提下，可实行新型产业用地（M0+C2）按一宗地整体供地。

对确需配置配套型住宅用地（R0）的，必须经市人民政府批准，独立出具R0建设用地规划条件，单独进行宗地市场评估和公开出让。

第三条新增新型产业用地（M0）土地出让年限为40年，其中不可分割M0可延长至50年；新增新型产业用地（M0+C2）按一宗地整体供地的，土地出让年限为40年；新增配套型住宅用地（R0）土地出让年限为70年。

“三旧”改造新型产业用地，改造为新型产业用地（M0）土地出让年限为50年；改造为新型产业用地（M0+C2）一宗地整体供地的，土地出让年限为40年；改造为配套型住宅用地（R0），土地出让年限为70年。

已出让改为新型产业用地的，土地出让年限按照原建设用地剩余出让年限确定。

第二章新增新型产业用地第四条新增新型产业用地（M0），土地出让底价按如下公式计算：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R×N/50其中，M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；C为商服用地市场评估价的楼面地价，需参照自然资源部门公布的国有建设用地基准地价更新修正体系进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R 为容积率；N为实际出让年限。

新型产业用地（M0）的政策详解随着城市更新节奏的加快，新型产业用地（M0）进入了业界的视野。

以广州、深圳和东莞为代表的三个城市，均出台了新型产业用地（M0）的相关政策。

拿地成本低，单位土地开发强度更大，可配建商业办公甚至配套型住宅，诸多优点使新型产业用地（M0）引发广泛关注。

一、概念定义新型产业用地（M0）是指为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。

即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），是指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

二、新型产业用地（M0）政策1.关于容积率的规定根据《工业用地建设用地控制指标》规定传统的工业用地容积率不小于0.6，一般在1.0-2.0之间，最高不得超过3.0。

新型产业用地（M0），原则上容积率不低于3.0，最高不超过5.0，可以根据具体需求，提高项目容积率。

产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公设计规范进行设计。

新型产业用地（M0）具有较高的开发强度，其3.0-5.0的开发强度大大提高了土地利用效率，实现土地高效集约利用，使得单位用地面积上能产生更高的产业价值。

2.关于项目配套比例的规定根据《工业用地建设用地控制指标》规定传统的工业用地配套不得超过总用地面积的7%，或者有些城市规定不得超过总建筑面积的15%。

新型产业用地（M0）用地政策下，产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%，配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，配套型住宅的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业。

在此政策下，每一个M0产业地块可自成体系，形成一个产业+生活的混合社区。

3.关于分割转让的规定新型产业用地（M0）的分割转让的建筑面积，一般不得超过该用地总计容建筑面积的49%。

分享东莞工改困局：M1与M0的优劣对比展开全文放眼整个大湾区，东莞的旧改，算是近期爆发的热点了。

从东莞市政府发布的《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）（东府〔2009〕144号）》到如今，已经走过了11个年头，在利好政策的频发下，广东越来越多的开发商挤入东莞旧改市场，竞争也愈发激烈。

在东莞各个镇街改造的洪流中，改善居住环境，提升城市品质的旧村改造占据了大半江山，但是如果要想东莞新型产业要想获得快速发展，实现2025年的大目标，就必须要涉及到工改。

目前很多企业拿到一块工业用地后，改造方向不知如何确定。

那么今天，我们就来讲一下，工改中的M1与M0的政策支持与区别，帮助大家更好的根据企业自身优势选择工改方向。

艾诗女士香水洗护，新享5折，散发你的魅力广告M1、M2、M3定义：M1、M2、M3分别代表一类工业用地、二类工业用地和三类工业用地。

一类工业用地指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地。

如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地；二类工业用地指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。

如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地；三类工业用地指指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。

如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。

展开剩余88%M0定义：M0是“为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。

即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），其范围是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

根据政策（东自然资〔2019〕174号文），新型产业用地（M0）按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地（以下简称“不可分割M0”）和可分割转让的新型产业用地（以下简称“可分割M0”）。

工改M1&M0定义：工改M1或M0是指将现有土地性质为M1或M1以下的工业用地改变为M1工业用地或M0新型产业用地，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

从市场角度浅谈中山市已出让工业用地转M0用地政策发布时间：2022-01-20T07:55:48.193Z 来源：《防护工程》2021年30期作者：谭子安[导读] 其灵活多样的创新用地方式马上引起各个城市关注，后续东莞、广州、惠州等珠三角城市也跟进推出相关政策。

——以翠亨新区为例广州宏达工程顾问集团有限公司 510663摘要：随着珠三角区域经济发展，产业结构也随之升级调整，为解决原有工业用地普遍存在土地低效、功能单一等问题，近年越来越多珠三角城市出台新型产业用地相关的政策及配套文件，引导原有工业企业转型升级，提升产业空间效益，同时为相关高新技术产业提供更灵活的产业空间。

本文以中山市已出让工业用地转M0用地政策为例，通过从市场角度分析其政策实施效果、存在问题，结合其他城市相关政策，为中山市新兴产业用地政策优化提供建议。

关键词：存量工业用地；新型产业用地；市场角度；政策优化Abstract: With the economic development of the Pearl River Delta region, the industrial structure has been upgraded and adjusted accordingly. In order to solve the problems of low efficiency and single function of the original industrial land, more and more cities in the Pearl River Delta have introduced policies and supporting facilities related to new industrial land in recent years. The document guides the transformation and upgrading of original industrial enterprises, enhances the efficiency of industrial space, and provides more flexible industrial space for related high-tech industries. This article takes the policy of transferring industrial land to M0 land in Zhongshan City as an example, and analyzes its policy from a market perspective Implementation effects and existing problems, combined with relevant policies of other cities, provide suggestions for the optimization of the land use policy for emerging industries in Zhongshan City. Key Words: Stock Industrial Land; New Industrial Land; Market Perspective; Policy Optimization一.前言与M1工业用地相比，新型产业用地（M0）土地功能利用更多样，更符合当前城市空间统筹利用的趋势和产业转型发展的诉求。