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一、计收土地出让金的具体情形(一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。
(二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。
(三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。
二、计收土地出让金的标准(一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地出让金。
(二)以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。
(三)划拨用地上配套的经营性用房，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。
(四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益；非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。
(五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。
原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的10%计收土地出让金。
具体的区片划分和标准由市国土房管行政主管部门确定后对外公布。
(六)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，按年计收土地出让金。
其年土地出让金按相应用途土地纯收益的4%确定，具体征收细则由市国土房管行政主管部门另行制定。
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）为规范广东省集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施和成果编制，促进城乡公示地价体系一体化建设，在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发[2020]16号）等规程、指引的基础上，结合广东省集体建设用地定级与基准地价评估试点经验，制订本指引。
一、适用范围本指引适用于广东省范围内集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施与成果编制工作。
本指引所称集体建设用地定级与基准地价制订工作是指依据相关规范要求划定集体建设用地土地级别或均质区域，完成相应级别或均质区域的基准地价评估，并建立相应的基准地价修正体系。
二、编制依据（一）法律法规及政策规定1.《中华人民共和国民法典》；2.《中华人民共和国物权法》；3.《中华人民共和国土地管理法》；4.《中华人民共和国农村土地承包法》；5.《中华人民共和国城乡规划法》；6.《中华人民共和国资产评估法》；7.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；8.《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；9.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；10.《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；11.《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；12.《国土资源部、住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）；13.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；14.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；15.《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；16. 其他相关法律、法规和规范性文件。
增国房字…2010‟10号关于公布增城市国有土地使用权基准地价的通告为健全本市地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，市国土资源和房屋管理局和市物价局联合制定了《增城市国有土地使用权基准地价》。
经增城市人民政府批准，现予以公布。
一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）覆盖我市全域，即包括荔城街、增江街、朱村街、新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、正果镇和小楼镇所辖范围。
二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。
三、本次基准地价的价格基准日为2008年1月1日。
四、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业等三类。
1. 商业类：包括批发零售业用地（含各类商场、销售和服务网点、批发零售市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商业服务业用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。
2. 住宅类：用于生活居住的各类房屋用地，包括普通住宅、公寓及别墅、低密度住宅用地。
3. 工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。
广州市规划和自然资源局与广州市骏城贸易有限公司、广州市人民政府土地行政管理（土地）一案行政二审判决书【案由】行政行政管理范围行政作为资源土地行政行政行为种类行政复议【审理法院】广州铁路运输中级法院【审理法院】广州铁路运输中级法院【审结日期】2020.09.16【案件字号】(2020)粤71行终1303号【审理程序】二审【审理法官】杨立志杨芳彭铁文【审理法官】杨立志杨芳彭铁文【文书类型】判决书【当事人】广州市规划和自然资源局;广州市骏城贸易有限公司;广州市人民政府【当事人】广州市规划和自然资源局广州市骏城贸易有限公司广州市人民政府【当事人-公司】广州市规划和自然资源局广州市骏城贸易有限公司广州市人民政府【代理律师/律所】陈健媚北京观韬中茂(广州)律师事务所;李雅、温志勇广东乐信律师事务所【代理律师/律所】陈健媚北京观韬中茂(广州)律师事务所李雅、温志勇广东乐信律师事务所【代理律师】陈健媚李雅、温志勇【代理律所】北京观韬中茂(广州)律师事务所广东乐信律师事务所【法院级别】中级人民法院专门人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】广州市规划和自然资源局【被告】广州市骏城贸易有限公司;广州市人民政府【本院观点】本案审理的是被诉土地出让金征收决定的合法性。
【权责关键词】行政复议合法合法性证据确凿行政复议维持原判改判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
二审查明，2019年3月25日，上诉人骏城公司向广州市规划和自然资源局增城区分局提交《关于土地出让金告知书的异议函》称：“我司认为应按照国有土地使用权证取得时年计收补缴土地出让金，即按照2008年标准计收补缴土地出让金。
新法不溯及既往，贵局依据国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让评估技术规范(试行)的通知》，向我司计收补缴土地出让金不当。
”【本院认为】本院认为，本案审理的是被诉土地出让金征收决定的合法性。
广州市人民政府批转市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示的通知________________________________________2006年03月23日 09:34 来源：市国土资源和房屋管理局穗府[1993]58号各区、县人民政府，番禺人民政府，市府直属各单位：现将市国土局、房地产管理局《关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示》批转给你们，请依照执行。
请市国土局、房地产管理局收集执行中遇到的问题，及时加以解决。
一九九三年六月二十一日关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示市人民政府：一九九二年五月，我局上报《关于审定颁布＜广州市地价标准（草案）＞的请示》（房管发[1992]82号），详细汇报了制定广州市地价标准的目的，地价标准测算方法，地价标准的测定及结果的结合分析，地价计算的具体方案。
根据市领导的批示：“该地价标准在市人民政府未审定之前可先试行，边试行边待审定”。
我局以穗国房字[1992]40号文件将该计算标准中的标准数据、调节系数、计算公式等印发试行。
经过一段时间的实践证明，这个地价计算标准能从我市实际出发，统筹兼顾各种因素，适应社会主义市场经济迅速发展的需要，是基本适用可行的。
现将修定的《广州市国有土地使用权出让金标准》报上，请予审定。
以上请示，如无不妥，请批转各有关部门执行。
附件：广州市国有土地使用权出让金标准一、国有土地使用权出让金（以下称“标定地价”）的计算（一）广州市各类用地的平均标定地价用地类型商业工业住宅1800元/每平方米 500元/每平方米 820元/每平方米平均标定地价建筑面积建筑面积建筑面积说明:1.上述平均标定地价是根据一九八九年至一九九一年的房地产价格的资料（包括商品房售价资料及私房交易价格资料）分析测算的（详见广州市房地产房管发[1992]82号文件）。
2.商业用地包括商业、服务业、金融、旅游、娱乐、办公等用地；工业用地包括工业、仓储等用地。
广州市计收原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金实施细则第一条为贯彻落实广州市人民政府办公厅《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办〔2010〕35号），完善我市国有土地有偿使用制度，确保国家土地收益不流失，制定本实施细则。
第二条本市辖区范围内利用原划拨用地（含未办土地有偿使用手续的历史用地）及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，应计收土地出让金。
第三条广州市国土资源和房屋管理局（以下简称：市国土房管局）负责组织实施本细则；广州市房地产租赁管理所具体负责年土地出让金计收管理和监督工作。
市国土房管局区分局（以下简称：区分局）负责本辖区年土地出让金计收具体事务工作和后续的跟踪管理、服务工作。
第四条符合第二条规定的房地产权属人为土地出让金计收对象。
第五条土地出让金按年计收，每年一次性付清；房屋租赁期限少于一年的，按一年计收。
签订《房地产租赁合同》的租赁期限少于三年（含三年）的，按首次计算的年土地出让金标准计收，不再作调整；签订《房地产租赁合同》的租赁期限超过三年的，则从第四年起每三年重新核定年土地出让金标准，并按前款规定以核定后的标准计收。
年土地出让金计收标准按相应用途土地纯收益的4%确定，即按相应用途基准地价的1.6%确定。
当地上建筑面积超过净用地面积时，按地上建筑面积计价；反之，按净用地面积计价。
第六条（一）租赁当事人向街道（镇）流动人员和出租屋管理服务中心（以下简称流管中心）或区租赁管理所申请办理房地产租赁合同登记备案，凡符合《广州市房屋租赁管理规定》并属于本细则计收范围内的，由流管中心或区租赁管理所收件后将案件转到本辖区分局计收土地出让金。
（二）区分局在收到案件之日起3个工作日内核定年土地出让金，与房地产权属人签订《原划拨用地及其地上建筑物土地出让金计收合同》（以下简称土地出让金计收合同），缴纳土地出让金年期应与房屋租赁期限一致。
广州市国土资源和房屋管理局印发关于规范商业用房分割登记意见的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市国土资源和房屋管理局印发关于规范商业用房分割登记意见的通知(穗国房字〔2013〕1380号)从化、增城市国土房管局，各区分局，市房地产交易登记中心：为进一步规范商业用房分割登记工作，有效防范行政风险，根据《房屋登记办法》、《广州市城市规划条例》、《建设工程消防监督管理规定》、《房地产登记技术规程》等有关规定，结合本市实际，我局制定了《关于规范商业用房分割登记的意见》，现予印发，请遵照执行。
特此通知。
广州市国土资源和房屋管理局2013年12月26日关于规范商业用房分割登记的意见为进一步规范商业用房分割登记工作，现根据《房屋登记办法》、《广州市城市规划条例》、《建设工程消防监督管理规定》、《房地产登记技术规程》，制定本意见：一、未取得房地产权证的商业用房的分割预售和预告登记此类商业用房的分割预售应按《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》的规定执行。
二、已取得房地产权证的商业用房的分割登记（一）商业用房办理分割登记的条件。
1.已取得房地产权证的商场、市场、办公楼等商业用房，原未按规划许可的间隔分单元办证的，可直接按原规划间隔办理分割登记。
2.原规划许可无标示间隔的，符合以下条件可办理分割登记：（1）房屋具有固定界限并可以独立使用。
固定界限可以是固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。
房屋布局应不影响相邻房屋的独立通行权、相邻权。
（2）房屋分割符合消防要求，已办理消防验收或备案。
建筑面积大于一万平方米的商业用房分割，应当报消防设计审核、消防验收；小于或等于一万平方米的商业用房分割，应当报消防设计、竣工验收备案；法律另有规定的依其规定。
广州市土地管理规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市土地管理规定（１９９４年５月２１日广东省广州市第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过１９９５年１月１３日广东省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）第一章总则第一条为加强土地管理，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《广东省土地管理实施办法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条本市行政区域内国有土地和集体所有土地的管理、保护、开发、利用，适用本规定。
第三条建设用地实行总量控制。
集体所有土地的征用、国有土地使用权的出让必须有计划地进行。
在城市规划区内的土地开发、利用，应当符合城市规划要求。
第四条各级人民政府应对本行政区域耕地及其他土地资源的保护负责，依法保障土地合理开发、利用。
第五条广州市国土局是本级人民政府的土地行政主管部门，负责本市土地统一管理工作和本规定的组织实施。
市辖区土地行政主管部门根据本规定和市人民政府的授权，负责本行政区域内的土地管理工作。
代管的省辖市（以下简称代管市）土地行政主管部门，负责本行政区域内的土地统一管理工作。
镇人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。
第二章土地利用和保护第六条各级人民政府必须根据经济、社会发展和城镇建设需要，制定本行政区域的土地利用总体规划。
制定土地利用总体规划必须遵循下列原则：（一）下一级的土地利用总体规划应服从上一级的土地利用总体规划，城市总体规划应同土地利用总体规划相协调；（二）纳入规划的建设用地，应符合土地管理法律、法规的有关规定；（三）纳入用地规划的建设项目，应符合国家固定资产投资项目管理规定；（四）建设用地必须统筹规划、综合平衡、保证重点、兼顾一般；（五）合理利用和节约使用土地，切实保护耕地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。
附件1广州市基准地价的基本内容一、本次公布的国有建设用地使用权基准地价（以下简称基准地价）包括广州市越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区、萝岗区、从化和增城所辖范围。
二、本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”的土地开发程度和设定容积率下的区域平均熟地价格，它包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。
土地使用年限商业用地为40年、居住用地为70年、工业和综合（办公）用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
其中各区域基准地价的内涵如下：*五通一平：给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整三、本次基准地价的价格基准日为2015年1月1日。
四、基准地价土地用途划分为商业、综合（办公）、居住、工业等四类。
（一）商业类：批发零售用地（含各类商场、销售和服务网点、批发（零售）市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商服用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。
（二）综合（办公）类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、高新技术产业研发中心、厂区外独立的办公楼等用地），教育科研设计用地（含各类教育、科学研究和勘测设计机构等用地），文化体育用地（含文化馆、博物馆、图书馆、影剧院、体育场馆、体育训练基地等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地。
（三）居住类：用于生活居住的各类房屋用地。
（四）工业类：工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。
