2020注会-会计-讲义-第06章 投资性房地产16-18讲

第六章投资性房地产本章命题剖析本章内容在考试中一般以单选题、多选题、判断题等客观题进行考核；但作为基础性内容，本章内容也可能在计算题或综合题中出现，本章内容非常重要。

本章核心考点u掌握投资性房地产的核算范围u掌握投资性房地产后续计量模式的变更u掌握投资性房地产的转换第一节投资性房地产概述第二节投资性房地的确认和初始计量第三节投资性房地产的转换和处置第三节投资性房地产的后续计量第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于做为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

【提示】由于投资性房地产是一种经营性活动，所以投资性房地产取得的租金收入和处置收入，通过“其他业务收入”科目核算；采用成本模式后续计量的投资性房地产计提的折旧或摊销，通过“其他业务成本”科目核算。

二、投资性房地产的范围（☆☆☆）主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

下列项目不属于投资性房地产：1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权；2.按照国家规定确认的闲置土地；3.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物；4.自用房地产；包括：①企业出租给本企业职工居住的房屋；②企业拥有并自行经营的旅馆、饭店；③企业自用的办公楼、生产车间和厂房。

5.作为存货的房地产。

6.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，不能够单独计量和出售的、用于赚取租金和资本增值的部分。

【判断题· 2013年真题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）【判断题· 2013年真题】【答案】×【解析】以经营租赁方式租入的土地使用权不属于企业的资产，不应当确认为投资性房地产。

本章历年考情概况本章属于基础性章节，难度不大，知识点较多但综合性不强。

在历年的考试中，本章内容既可以出现客观题，也可以出现在主观题中，客观题每年分值为4分左右，2019年、2018年、2017年和2014年本章出现过计算分析题和综合题。

从历年考试情况看，本章的主要考点包括：投资性房地产的范围、投资性房地产的后续支出和计量、投资性房地产的处置等。

“机考”以后，“资产三兄弟”（固定资产、投资性房地产和无形资产）每一年考试均会涉及的，但考试题目总体难度不大，基本为上述重要知识点的串联。

2020年考生学习本章时应重点关注上述知识点的理解掌握和灵活运用。

近年考试题型、分值、考点分布2020年考试内容主要变化本章考试内容未发生实质性变化。

核心考点及经典例题详解【知识点】投资性房地产的范围（★）（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。

是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。

是否属于投资性房地产？『正确答案』不属于。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。

【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。

2020年CPA注会《会计》专项练习（四）第六章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围◇投资性房地产的定义◇投资性房地产的范围【单选题1】下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（）。

A.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.在建造投资性房地产过程中发生的自然灾害损失，直接计入当期损益D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本【答案】A【解析】企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产，选项A错误。

【多选题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

（★★）A.已出租的土地使用权B.房地产企业拥有并自行经营的饭店C.企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务D.房地产开发企业持有以备出售的商品房【答案】AC【解析】选项B，企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，如企业出租给本企业职工居住的房屋，企业拥有并自行经营的旅馆、饭店等不属于投资性房地产；选项D，房地产开发企业持有以备出售的商品房，属于存货。

【多选题8】A公司（属于房地产开发企业）自行建造一物业，地下共3层，地上共16层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场，地上16层拟用于出售的房产。

A公司采用公允价值模式计量投资性房地产。

A公司因地下停车场和将用于出售的房产属于同一个项目、部分开发成本需要在出租物业和出售物业之间进行分摊。

2×19年6月30日，地下停车场装修完工，A公司根据招商情况（含签订合同、意向书，或者处于洽谈完成待签协议等情形）确定达到预定可使用状态。

A 公司下列会计处理中正确的有（）。

（★★★）A.该物业建造时应作为存货核算B.地下3层在建造期间应作为投资性房地产核算和列报C.地上16层建造期间应作为固定资产核算D.地上16层建造期间应作为存货核算【答案】BD【解析】由于A公司建造地下停车场时已明确为出租目的，符合投资性房地产定义，故应在建造期间地下停车场即应作为投资性房地产核算和列报，选项A错误，选项B正确；地上16层用于出售应作为存货核算，选项C错误，选项D正确。

一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。

2×20年7月1日为租赁期开始日。

当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。

例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。

经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。

（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。

若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。

2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。

2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。

2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。

可以选择成本模式或公允价值模式。

企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（　）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

第六章投资性房地产
本章近三年考试平均分值2分左右。

虽然分数不高，但比较重要。

本章在主观题及客观题中均有考察。

客观题主要考察投资性房地产概念的理解、初始投资成本的计算及投资性房地产的转换。

主要考点包括：①投资性房地产的范围；②投资性房地产的初始计量；投资性房地产的后续计量；④投资性房地产的处置。

主观题主要结合“政策变更”“合并报表”综合出题。

主要考点包括：①投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；②投资性房地产转换的会计处理；
要注意的是本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、会计差错、合并财务报表等内容结合出题。

本章近三年考题情况
本章主要知识点。

第16讲-投资性房地产概述，投资性房地产的确认和初始计量（1）第六章　投资性房地产本章考情分析项目内容主要变化删除与“经营租赁”相关的知识点表述考试形式一般以单选题、多选题、判断题等客观题进行考核，可能在计算题或综合题中出现目录第一节　投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征（一）定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

（为了赚钱）投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（二）特征1.投资性房地产是一种经营性活动；（为了赚钱）投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权， 这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

（出租房、地，其他业务收入）2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

应与自用的厂房、办公楼等房地产（固定资产）和作为存货 已建完工商品房 的房地产（开()发产品）加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

【小新点】投资性房地产包括：出租的房和地、等着涨价的地。

（一）属于投资性房地产的项目范围相关内容1.已出租的土地使用权（出租的地）含义：已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

【教材变化提醒】教材删除“经营租赁”相关表述，但有部分遗漏。

【小新点】①自己的地 ②已租出+【提示】（ ）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此1类；（ ）对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投2资性房地产。

【小新点】计划租、还没租的地，转租的地不是投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权（等着涨价的地）含义：指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【提示】国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

第六章投资性房地产本章属于基础性章节，考试中以客观题形式单独出现，所占分值并不多。

但与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，常以主观题的形式出现，而且分值不低。

通常考查的是投资性房地产的后续计量（包括计量模式的变更）、投资性房地产转换及处置与其他内容的结合，会计处理难度不大。

本章考情分析知识点：投资性房地产的特征与范围知识点：投资性房地产的确认和初始计量知识点：与投资性房地产有关的后续支出【综合题】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。

为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。

12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。

假设甲企业仍采用成本模式计量。

甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000投资性房地产累计折旧 6 000 000贷：投资性房地产——厂房 20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房 15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000。

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企业应当在下列支出发生时，将其计入当期损益：(1)管理费用;(2)非正常消耗的直接材料、直接人工和制造费用(或类似费用)，这些支出为履行合同发生，但未反映在合同价格中;(3)与履约义务中已履行部分相关的支出;(4)无法在尚未履行的与已履行的履约义务之间区分的相关支出。

二、合同取得成本企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产;但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本。

企业为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出(如无论是否取得合同均会发生的差旅费等)，应当在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

三、与合同履约成本和合同取得成本有关的资产的摊销和减值1.摊销对于确认为资产的合同履约成本和合同取得成本，企业应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础(即，在履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度)进行摊销，计入当期损益。

2.减值合同履约成本和合同取得成本的账面价值高于下列两项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价;(2)为转让该相关商品估计将要发生的成本。

【案例引入】红星美凯龙回复上交所问询，透露投资性房地产“家底”新京报讯：2019年5月23日，红星美凯龙表示收到上海证券交易所上市公司下发的《关于对红星美凯龙家居集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》（以下简称《问询函》）。

在《问询函》中，上交所对投资性房地产、其经营状况和财务信息两方面进行问询。

5月31日晚间，红星美凯龙对《2018年年度报告的事后审核问询函》的回复公告显示，其在全国共持有68家物业，投资性房地产面积达688.82万平方米。

在红星美凯龙家居集团股份有限公司的土地资产构成中，投资性房地产公允价值变动收益占利润总额的比例超过30%，投资性房地产账面价值占总资产的比例超过70%。

红星美凯龙2018年年报显示，超三成的营业利润来自其投资性房地产升值。

2018年，其投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%，投资性房地产的公允价值变动损益对净利润影响较大。

本章框架考情分析本章既可以考客观题也可以考主观题，可与所得税（2014年）、合并报表（2018年）、会计政策和会计估计变更及差错更正（2017年）、债务重组、非货币性资产交换等结合出主观题，属于比较重要的章节。

重要考点（1）投资性房地产的范围☆（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理☆☆（3）投资性房地产转换的会计处理☆☆☆（4）投资性房地产处置损益的计算及会计处理等☆☆第一节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的范围（2016单选、2010单选）投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

注意几个特殊的房地产项目：1.已租入再转租的房地产按照租赁准则处理2.按照国家有关规定认定的闲置土地不是投资性房地产3.出租给本企业职工居住的宿舍不是投资性房地产4.拥有并自行经营的旅馆、饭店不是投资性房地产5.租赁期满，因暂时闲置，但继续用于出租的，仍作为投资性房地产6.集团内关联企业之间租赁房地产，合并报表中仍然是自用房地产（可与合并报表结合考抵销分录）7.部分自用、部分作为存货、部分用于赚取租金或资本增值，各部分如能单独计量和出售的，要分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产二、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第六章 投资性房地产内容框架一、投资性房地产的特征与范围二、投资性房地产的确认和初始计量三、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的转换和处置历年考题分析本章是基础性章节。

在考试中，既可以考客观题也可以考主观题。

本章易考自用房地产与投资性房地产用途相互转换的会计处理，投资性房地产后续计量模式的变更，投资性房地产的处置等问题；可与会计政策变更、前期差错更正、所得税、债务重组、非货币性资产交换、持有待售资产以及合并报表等内容结合。

【注】处置投资性房地产时要考虑增值税因素。

方法 & 技巧★学习本章时，对于投资性房地产的会计处理，应始终先区分是采用成本模式后续计量还是公允价值模式后续计量，即先划出范围，再各个击破。

尤其是，要重点关注投资性房地产与固定资产、无形资产、所得税和持有待售资产等内容的联系，应侧重对以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产有关问题的掌握。

第一节 投资性房地产的特征与范围◇知识点：投资性房地产范围界定（★★）【解释】1、投资性房地产为赚取租金或者资本增值的目的，使得企业持有的房产或者地产具有投资的性质，所以我们称其为投资性房地产。

正因为其具有投资性质，所以在某种程度上和金融资产有共同的特征。

投资性房地产公允价值模式计量的原则和交易性金融资产的处理原则是一致的。

2、投资性房地产的租金收入属于经营活动，投资性房地产的取得和处置属于投资活动。

3、“已出租的土地使用权”、“已出租的建筑物”这里“已出租”暗含的意思是企业必须拥有所有权，这里不包括转租的情形。

4.持有并准备增值后转让的土地使用权。

不包括闲置土地，现实情况较少。

举例：甲企业新建厂区，将企业搬至新厂区，旧厂区闲置，董事会决议旧厂区土地使用权增值后再转让，则此土地使用权由无形资产转为投资性房地产，属于“持有并准备增值后转让的土地使用权”。

这种情况下，土地使【解释】出租且提供辅助服务的建筑物。

举例：甲房地产开发企业建造完成一栋楼房，如果甲企业将该楼房出租给一家快捷酒店，甲企业为其提供保安、保洁、维护、修理等服务，这种情况下，甲企业提供服务在整个协议中不重大，作为投资性房地产核算；如果甲企业将该栋楼用于酒店的经营，同时负责维修、维护等服务，虽然维修、维护的服务不重大，但是酒店的经营由甲企业自己完成，应视为甲企业的经营场所，作为固定资产核算。

2020年CPA考试《会计》
第6章投资性房地产
知识点整理
第一节投资性房地产的特征与范围
第二节投资性房地产的确认和初始计量
资性房地产的转换相区别。

第四节投资性房地产的转换和处置
知识点：投资性房地产的转换 P84 ★★
【注意】此处讨论的是投资性房地产(包括2种计量模式)与非投资性房地产的转换；注意与第三节知识点相区别。

(一)转换日的确定
转换情形转换日确定
①投资性房地产→自用房地产达到自用状态日期。

②投资性房地产→存货
租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重
新开发用于对外出售的日期。

③自用→投资性房地产租赁期开始日或用于资本增值的日期。

租赁期开始日是指出租人
提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。

“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的
日期。

④存货→投资性房地产
(二)会计处理
成本模式公允价值模式
总体思路
(1)成本模式：
(2)公允价值模式：
一、投资性房地产转换为非投资性房地产【自用、存货】：
将投资性房地产转为自用时，应按其在采用公允价值模式计量的投资性房
【注意】非投资性房地产转投资性房地产(公允价值模式)时，对于公允与账面的差额，处理方式不一致，这里需要考生注意。

准则这样规定的原因就是防止公司通过变更来操纵利润，所以在差额为贷差(即公允价值＞账面价值)时进入权益(其他综合收益)，这样不会影响当期损益。

其他差额都直接进入公允价值变动损益(会直接影响当期损益)。