注会考试《会计》讲义及习题 第七章 投资性房地产

2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：投资性房地产的处置（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置● 详细描述：应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，同时结转相关科目。

例题：1.甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产，有关投资性房地产的资料如下：(1)2011年6月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元，营业税税率为5%。

2011年6月30日为租赁期开始日，当日的公允价值为80000万元。

该写字楼原值为60000万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧10000万元。

假定按年确认公允价值变动损益。

(2)2011年年末该房地产的公允价值为85000万元。

(3)2012年年末该房地产的公允价值为90000万元。

(4)2013年年末该房地产的公允价值为92000万元。

(5)2014年6月30日，因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。

当日该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为95000万元。

关于甲公司2011年的会计处理，下列说法中正确的有（）。

A.2011年6月30日确认投资性房地产的入账价值为50000万元B.2011年6月30日投资性房地产的公允价值大于其账面价值的差额30000万元计入资本公积C.2011年年末调增投资性房地产的账面价值，并确认公允价值变动收益5000万元D.2011年下半年计提折旧费用为750万元E.2011年下半年该业务影响利润表营业利润的金额为6140万元正确答案：B,C,E解析：2011年6月30日投资性房地产应按公允价值80000万元计量，公允价值大于原账面价值50000万元的差额30000万元计入资本公积，选项A错误，选项B正确；2011年12月31日投资性房地产公允价值上升5000万元，应调增投资性房地产账面价值并确认公允价值变动收益5000万元,选项C正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧,选项D错误；2011年下半年该业务影响利润表营业利润的金额=200×6×（1-5%）+5000=6140（万元），选项E正确。

2020年注册会计师《会计》章节练习：投资性房地产含答案一、单项选择题1.下列项目中，属于投资性房地产的是()。

A.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权B.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物C.已出租的房屋租赁期届满，收回后拟继续用于经营出租但目前暂时空置D.企业以经营租赁方式租入的建筑物『正确答案』C『答案解析』选项AB，房地产企业持有并准备增值后处置的建筑物和土地使用权，一般应作为存货处理;选项D，租入的建筑物不属于投资性房地产。

2.关于投资性房地产的后续计量，下列会计处理方法中不正确的是()。

A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对其进行后续计量B.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量C.对投资性房地产进行后续计量时，企业通常可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并进行追溯调整『正确答案』C『答案解析』同一个企业，只可以采用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量，两种模式不可以同时使用。

3.下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是()。

A.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，自行建造取得时按照公允价值进行初始计量C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D.投资性房地产不管是采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均应按照成本进行初始计量『正确答案』B『答案解析』选项B，应按照实际建造成本进行初始计量。

4.甲公司系增值税一般纳税人，其不动产适用的增值税税率为9%。

2×19年4月1日，甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造。

甲公司董事会已作出书面决议，该房地产建成后将立即对外出租。

在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出
租给丙企业。 3 月 15 日 , 与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12 月 10 日，厂房改
扩建工程完工， 共发生支出 150 万元 , 即日按照租赁合同出租给丙企业。 假设甲企业采用成本计量模
不得转回 。
二、公允模式 企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，
调整其账面价值 。
【例题 - 公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20× 8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签
订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，
租赁期为 10 年。 该写字楼的造价为 9 000 万元。 20× 8 年 12 月 31 日， 该写字楼的公允价值为 9 200
区
面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，
即使未 是
别
签订租赁协议 ，也应视为投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、确认时点 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权
租赁期开始日
将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的 日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 筑物
式。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1） 20× 8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）
14 000 000
投资性房地产累计折旧
6 000 000
贷：投资性房地产——厂房
20 000 000
（2） 20× 8 年 3 月 15 日～ 12 月 10 日：

第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。

A.房地产企业的自用厂房B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地C.已出租的土地使用权D.出租给高级管理人员居住的公寓2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。

A.已出租的建筑物B.以融资租赁方式租入在转租的厂房C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.已出租的土地使用权3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。

A.1800B.800C.3000D.17004.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。

（计算结果保留两位小数）A.240B.192C.326.66D.3205.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。

A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。

A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。

第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。

由“在建工程”或“开发成本”转入。

（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。

2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。

在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。

但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。

第七章投资性房地产投资性房地产1、题目解析：（1）D出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产，见教材p109（2）A只有出租给B公司的办公楼属于投资性房地产。

2013年6月1日会计分录如下：借：投资性房地产 8000贷：开发成本 80002、题目解析：（1）A（2）B2013年6月30日借：投资性房地产——在建 2250投资性房地产累计折旧 750贷：投资性房地产 3000发生后续支出时借：投资性房地产——在建 400其他业务成本 100贷：银行存款 5002013年12月31日借：投资性房地产 2650贷：投资性房地产——在建 2650（3）C2013年1-6月计提折旧，7-12月改良期间不计提折旧。

后续支出中费用化支出为100万元。

3000÷2×6/12+100=175万元3、题目解析：（1）A（2）2013年1月1日转换日借：投资性房地产——成本 580投资性房地产累计折旧 50贷：投资性房地产500 盈余公积利润分配——未分配利润4、题目解析：（1）B一般情况下投资性房地产的初始计量日为租赁期开始日。

但本题特殊，董事会做出了专项决议，可以提前确认投资性房地产。

具体规定参见教材p110。

（2）A2013年4月10日转换日会计分录：借：投资性房地产——成本 10000累计折旧 1500贷：固定资产 8000资本公积——其他资本公积 35005、题目解析：（1）D（2）C借：银行存款 2400贷：其他业务收入 2400借：其他业务成本 2100贷：投资性房地产——成本 2000投资性房地产——公允价值变动 100借：公允价值变动损益 100贷：其他业务成本 1006、题目解析：（1）AC借：投资性房地产——成本 3200累计折旧 1000固定资产减值准备 500公允价值变动损益 300贷：固定资产 5000（2）ABE借：银行存款 350贷：其他业务收入 350借：投资性房地产——公允价值变动 300贷：公允价值变动损益300130（3）ABCDE2011年借：公允价值变动损益 200贷：投资性房地产——公允价值变动 200借：银行存款 350贷：其他业务收入 3502012年借：公允价值变动损益 400贷：投资性房地产——公允价值变动 400借：银行存款 350贷：其他业务收入 350（4）ABE借：银行存款 2800贷：其他业务收入 2800借：其他业务成本 2900投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 3200借：其他业务成本 300（后续计量期间）+300（初始计量日） 贷：公允价值变动损益 6007、本题考点：后续计量模式的变更及其处置，题目解析：2012年1月1日借：投资性房地产——成本 4500投资性房地产累计折旧 500投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000盈余公积 300×10%=30利润分配——未分配利润 300×90%=2702012年12月31日借：公允价值变动损益 300贷：投资性房地产——公允价值变动 3002013年1月1日借：银行存款 4000贷：其他业务收入 4000借：其他业务成本 4200投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 4500借：其他业务成本 300贷：公允价值变动损益 3008、题目解析：（1）2012年1月1日借：投资性房地产 5000累计折旧 1800贷：投资性房地产累计折旧 1800固定资产 5000（2）2012年12月31日日常维护费用借：其他业务成本 90贷：银行存款 90收取租金借：银行存款 500贷：其他业务收入 500计提折旧借：其他业务成本 5000/25=200贷：投资性房地产累计折旧 200期末减值测试借：资产减值损失 (3200-200)-2700=300 贷：投资性房地产减值准备 300（3）2013年再开发借：投资性房地产——在建 2700投资性房地产累计折旧 1800+200投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000借：投资性房地产——在建 350其他业务成本 50贷：银行存款 400借：投资性房地产 3050贷：投资性房地产——在建 3050（4）2013年12月31日借：银行存款 325贷：其他业务收入 325借：其他业务成本 3050/20×6/12 贷：投资性房地产累计折旧 76.25。

第七章投资性房地产（一）本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。

分数5分左右，属于比较重要章节。

本章近三年主要考点：（1）处置投资性房地产影响利润总额的计算；（2）投资性房地产的核算（2014年综合题）。

本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。

2015年教材主要变化非投资性房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额由记入“资本公积——其他资本公积”科目变更为记入“其他综合收益”科目主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

注册会计师网校培训：/kcnet1160/
第1页
2012注册会计师《会计》课后作业题
第七章 投资性房地产
一、单项选择题 1.下列各项资产不属于投资性房地产的是( )。 A.用于赚取租金的房地产 B.用以资本增值的房地产 C.赚取租金和资本增值两者兼有而持有的房地产 D.用于生产活动的房地产 2.自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账 面价值的差额( )。 A.借记“资本公积——其他资本公积”科目 B.贷记“资本公积——其他资本公积”科目 C.贷记“公允价值变动损益”科目 D.贷记“营业外支出”科目 3.2012年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给 乙公司，租赁期为2012年1月1日至2014年12 月31日。该写字楼价格为1500万元，外购时发 生直接费用5万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税60万元，以上款项均以银行存款支 付完毕。不考虑其 他条件，则该项投资性房地产的入账价值为( )万元。
注册会计师网校培训：/kcnet1160/
第3页
间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程 4.下列有关投资性房地产后续计量模式变更的说法中，正确的有( )。 A.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得变更 B.满足采用公允价值模式条件的情况下，企业的投资性房地产后续计量模式可以从成本
C.2400 D.1920 (3)下列各项资产中，可以作为投资性房地产核算的是( )。 A.已出租的建筑物租赁期届满，暂时闲置但企业董事会书面决议将其继续用于出租的房 地产
注册会计师网校培训：/kcnet1160/
第2页
B.出租给企业职工的宿舍 C.以经营租赁方式租入后转租的建筑物 D.持有目的不明确的单独计价入账的土地 5.甲公司于2007年6月12日外购一项投资性房地产，成本为500万元，预计使用寿命为20 年，预计净残值为零，采用成本模式对其进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。2011 年发生的与该投资性房地产有关的后续支出如下： (1)2011年6月30日开始对该投资性房地产进行改良(已收取当年上半年租金60万元)，改 良后将继续用于经营出租。改良期间共发生改良支 出100万元，均满足资本化条件，2011 年9月30日改良完成并对外出租，租期为2011年10月1日至2013年9月30日，月租金20万元， 改良后 预计使用寿命为20年，预计净残值为零。 (2)2011年10月对该项投资性房地产进行日常维护，发生维护支出5万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第(1)题至第(2)题。 (1)2011年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值为( )万元。 A.493.75

第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列有关投资性房地产转换日表述不正确的是（）。

A.1月2日，A公司资产管理部门建议管理层将一空置办公楼用于出租。

2月1日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。

3月1日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期开始日为4月1日。

转换日为2月1日B.1月2日，B公司董事会批准将正在使用办公楼予以出租的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。

2月1日，办公楼腾空，3月1日，装修完毕并达到可以出租状态但目前空置，4月1日，B公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期开始日为5月1日。

转换日为3月1日C.1月2日，C公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期开始日为2月1日。

转换日为2月1日D.3月5日，D公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。

4月30日租赁期届满收回达到自用状态，开始自用。

转换日为3月5日『正确答案』D『答案解析』转换日为4月30日。

2.甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。

2012年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元。

当日，出租办公楼的账面价值为2 500万元，公允价值为8 000万元。

2012年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。

2013年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。

上述交易或事项对甲公司2013年度损益的影响金额是（）。

A.550万元B.6 050万元C.6 150万元D.7 050万元『正确答案』C『答案解析』对甲公司2013年度损益的影响金额＝（9 500－9 000）（出售损益）＋5 500（资本公积转入损益的金额）＋300/2（半年的租金收入）＝6 150（万元）3.甲公司2011年至2014年发生以下交易或事项。

会计第七章投资性房地产本章重点关注的考试内容一、投资性房地产的确认二、投资性房地产的计量和记录一、投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认条件投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

同时满足两个条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（二）投资性房地产的范围⒈已出租的建筑物。

⒉已出租的土地使用权。

⒊持有并准备增值后转让的土地使用权。

（二）投资性房地产的范围⒈已出租的建筑物注意:（1）计划用于经营出租，但尚未出租的自用建筑物，不属于投资性房地产。

但是企业持有以备经营出租的空闲建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（2）经营租入再转租，且收取租金的建筑物不属于投资性房地产。

（3）已经营出租，但租赁期届满暂时空置，但继续用于经营出租的建筑物，仍作为投资性房地产。

⒉已出租的土地使用权（1）计划用于经营出租，但尚未出租的自用土地使用权，不属于投资性房地产。

（2）经营租入再转租，且收取租金的土地使用权，不属于投资性房地产。

（3）已经营出租，但租赁期届满暂时空置，但继续用于经营出租的土地使用权，仍作为投资性房地产。

⒊持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于持有并准备增值转让的土地使用权，不能作为投资性房地产。

根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

一、投资性房地产的确认（三）不属于投资性房地产的范围⒈自用房地产。

⒉作为存货的房地产。

⒊根据具体情况加以判断的项目。

<p>甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下<br /> （1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。

租赁期开始日为2010年1月1日。

租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。

该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。

甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。

<br/>（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。

<br/>（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。

<br /> （4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。

租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。

<br/>（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。

开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。

<br/>（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。

<br/> （7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10 %计提盈余公积。

<br/> <strong> 要求：</strong><br /> （1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。

2011年注册会计师考试《会计》预习讲义（7）第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：1. 用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

2. 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。

3. 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

此外，下列各项不属于投资性房地产：1. 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

2•作为存货的房地产。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

2023年注册会计师《会计》脱产班讲义第七章投资性房地产【考点一】投资性房地产旳范围一、投资性房地产旳定义1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有旳房、地产。

2.判断条件①目旳是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；②可以单独计量和发售（或转让）。

二、投资性房地产旳范围（一）属于投资性房地产旳项目1.已出租旳土地使用权（1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租旳土地使用权；（2）用于出租旳土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式获得旳土地使用权。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位旳,不能确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让旳土地使用权（1）对于持有并准备增值后转让旳土地使用权认定为投资性房地产时，必须符合现行土地管理旳政策规定。

（2）一般“持有并准备增值后转让”并可以作为投资性房地产旳土地使用权，应当是：出让获得旳土地使用权，原先作为企业旳生产经营用地，现由于搬迁等原因临时不用，但临时不打算售出，而是打算增值后再发售。

（我国较少）（3）按照国家有关规定认定旳闲置土地，不属于持有并准备增值后转让旳土地使用权。

3.已出租旳建筑物（1）用于出租旳建筑物是指企业拥有产权旳建筑物。

企业以经营租赁方式租入再转租旳建筑物不属于投资性房地产。

（2）已出租旳建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租旳建筑物。

自租赁协议规定旳租赁期开始日起,经营租出旳建筑物才属于已出租旳建筑物。

（二）不属于投资性房地产旳项目1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有旳房地产。

如企业旳厂房、办公楼等。

（1）企业拥有并自行经营旳旅馆饭店，其经营目旳重要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

（2）企业出租给本企业职工居住旳宿舍，虽然按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

这部分房产间接为企业自身旳生产经营服务，具有自用房地产旳性质。

2.作为存货旳房地产是指房地产开发企业销售旳或为销售而正在开发旳商品房和土地。

第七章投资性房地产一、单项选择题1、2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的含税价款为100万元，款项以银行存款支付。

购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。

该投资性房地产的入账价值为（）。

A、100万元B、117万元C、117.5万元D、100.5万元2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，则记入“投资性房地产”科目的金额是（）。

A、3 000万元B、2 300万元C、2 500万元D、2 800万元3、下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。

A、已出租的建筑物B、已出租的土地使用权C、持有并准备增值后转让的土地使用权D、以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位4、下列各项中关于投资性房地产的表述中不正确的是（）。

A、投资性房地产实质上是一种让渡资产使用权的行为B、投资性房地产是为了赚取租金或资本增值C、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量D、投资性房地产就是企业用于赚取租金或资本增值的房产5、甲公司主要从事房地产开发经营业务，2011年发生如下经济业务（1）2011年年6月甲公司建造的三座相同结构办公楼即将完工时，甲公司与B公司签订经营租赁合同，将其中一座办公楼租赁给B公司使用，租赁期开始日为办公楼达到预定可使用状态的日期。

2011年6月1日三座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，三座办公楼的成本均为50 000万元。

（2）2011年10月，建成商品房10栋，取得预售许可证，商品房成本为1 000万元。

（3）为改善职工住宿环境，将未出售的商品房给本公司职工居住，出租商品房成本为100万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列各题。

<1> 、下列项目中，属于投资性房地产的是（）。

第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列属于甲公司的投资性房地产的是( )。

A．甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权B．甲公司持有的自用办公楼C．甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物D．甲公司在企业附近购买了一栋商品房，改造成职工宿舍，出租给本企业职工，收取一定的租金2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指( )。

A．写字楼的实际发生建造成本B．甲公司向承包单位支付的工程价款C．写字楼的公允价值D．写字楼的可变现净值3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。

写字楼买价为2000万元，另支付相关税费150万元。

在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。

该投资性房地产的入账价值为( )万元。

A．2000 B．2150 C．2160 D．21624.下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。

A. 企业购入的写字楼直接出租B．企业购入的土地准备建造办公楼C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D．企业购入的写字楼自用2年后再出租5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。

2010年1月5日，甲公司购入一建筑物（土地使用权和上层建筑不能区分计价）并准备用于对外出租。

2010年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为2010年3月1日。

房屋购买成本为3800万元，预计净残值为200万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。

2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为( )万元。

A．135 B．150 C．165 D．1806.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧（摊销），应该计入（）。

A．其他业务成本B．管理费用C．营业外支出D．投资收益7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是( )。

注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义1投资性房地产一、定义和特征1.定义是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。

2.特征（1）是一种经营活动；（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）有两种后续计量模式。

二、范围1.已出租的建筑物。

是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

2.已出租的土地使用权。

是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

3.持有并准备增值后转让的土地使用权。

是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。

注意：（1）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。

●空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。

（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：●国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；●已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

第四节投资性房地产的转换和处置【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。

A.按预计使用年限计提折旧B.公允价值变动的金额计入当期损益C.公允价值变动的金额计入资本公积D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。

【例题7·单选题】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。

租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。

（20XX 年）（1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。

A.出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼20×4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值【答案】B【解析】20×4年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。