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深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。
第一节深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。
但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。
多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。
置地·逸轩京基·东方华都深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）第二节深圳酒店式公寓的特点一、房型及面积根据调研统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型；户型面积范围在26-250平米之间。
目前在售的酒店式公寓在销售项目的户型比从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。
面积分别为：单房：27-32平米；一房：38-45平米两房：54-69平米此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。
一方面说明深圳的酒店式公寓正趋于成熟；另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累，对这一市场的认识逐步深入。
二、户型结构及设计要素酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫。
并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。
户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。
三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。
2014年深圳XXX国际公寓市场营销及经营管理计划二0一三年十月十日内容一、市场环境预测1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述2、本地市场概述二、市场供求及竞争对手概况三、2014年经营管理目标1、实现经济效益2、提升服务品质3、量化内部管理4、促进品牌拓展四、2014年公寓市场营销策略概述1、公寓现有竞争条件分析2、价格策略3、市场定位4、品牌形象5、客源市场6、竞争策略7、客户拓展8、客户关系9、公共关系10、在线平台销售五、2014年公寓客房销售策略1、客房销售重点和方式2、区域扩展策略3、推广策略4、顾客关系维护及发展策略5、日常销售活动管理措施六、2014年客房销售行动计划七、其他部门管理项目2014年对深圳富瑞斯国际公寓而言是重新面向市场，启动新经营发展周期的第一年，是否能取得开门红对公寓今后的生存、发展起着至关重要的作用。
随着2013年公寓全面装修升级改造、硬件提升，以及市场日趋激烈的竞争格局形成，我们面对的2014年都是机遇与挑战并存的一年。
如何把握好机遇，取得理想的经营管理业绩，在效益、品质、管理、品牌上有所提升，是公寓团队成员将共同为之努力的目标。
现就2014年富瑞斯国际公寓经营管理思路做如下阐述。
一、市场环境预测1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述自2013年8月以来，全球经济稳步复苏，欧洲商业活动持续温和扩张，日本经济正脱离通缩，处在全面恢复的过程之中，虽然美国在逐步退出量化宽松体系，但现今世界格局正发生深刻的变化，世界发达国家经济总体仍处于缓慢的复苏阶段。
中国经济自2013年8月以来，八大数据集体向好，新一届政府实行内夯外拓、多管齐下的政策打造百年强国梦，未来中国经济全球格局初现，从政策层面上，新一届领导人会避免与减小有关中国经济在2014年出现拐点或硬着陆的风险。
随着中国经济的发展，以及中央政府大力支持国内旅游资源的开发，促进国内居民旅游消费，积极扶持旅游业的政策，可预测旅游市场将愈加炙手可热，饭店行业的前景看好。
第四节酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
目录第一部分：2014年上半年深圳土地市场分析附一：2014年上半年成交地块分布情况附二：2014年上半年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014年上半年新房供应分析附：2014年上半年取得预售证项目2、2014年上半年新房成交分析2.1 成交均价分析附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月成交均价走势图2.2 成交量分析附一：2014年上半年新房成交主要数据2.3 热点片区分析2.3.1蛇口片区2.3.2香蜜湖农科片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5新安片区2.3.6平湖片区2.3.7坂田片区2.3.8龙岗中心城2.3.9布吉片区2.3.10坪山新区2.4 2014年上半年深圳新房供求比2.5 2014年上半年深圳房价收入比2.6 2014年上半年深圳租售比2.7 2014年1-6月深圳新房量价走势分析3、2014年上半年楼盘成交龙虎榜TOP103.1 小户型物业成交龙虎榜TOP103.2 改善型物业成交龙虎榜TOP103.3 大户型物业成交龙虎榜TOP104、2014年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10二、二手房市场1、2014年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月挂牌均价走势图2、2014年上半年深圳各行政区二手房成交分析3、2014年1-6月深圳二手房量价走势分析4、2014年上半年深圳住宅租金附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月租金走势图附、2014年1-6月深圳各行政区租金走势三、2014年上半年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业市场一、一手商业1、商业新增预售分析附：2014年上半年取得预售证的商业项目2、一手商业成交分析附：2014年上半年深圳一手商业成交TOP10二、二手商业1、商业挂牌均价附：2014年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图2、商业租金附：2014年1-6月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼市场一、一手写字楼1、写字楼新增预售分析附：2014年上半年取得预售证的写字楼项目2、一手写字楼成交分析附：2014年上半年深圳一手写字楼成交TOP10二、二手写字楼1、写字楼挂牌均价附：2014年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图2、写字楼租金附：2014年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成交分析第五部分：政策点评第六部分：小结第七部分：下半年展望【内容摘要】2014年上半年，全国楼市乌云密布，各种负面消息纷至沓来，各种悲观论调四起，随着各种利差因素的不断累积与发酵，楼市生态环境开始失衡并逐渐恶化，观望气氛日益浓厚，楼市进入了萧条期。
深圳酒店式公寓调研总结深圳酒店式公寓调研小结1.doc * 深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。
第一节深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。
但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。
多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。
置地·逸轩京基·东方华都深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）序地名称性质及房型（房价/天）酒店配套室内配套服务（及特色）管理公司 1 罗湖丹枫·白露（五）一房一厅40、54、60 两房一厅85、96、102 总统套房119-205 高级套房1100 商务套房1200 女士商务套房1280 行政商务套房1380 豪华套房1700 行政豪华套房1880 行政套房（大）3500 总统套房8000 商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早630-晨200）保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、有三层女士楼层l 护肤装扮用品l 卫生护理套装l 奉送水果l 提供纯净水l 免费游泳池、健身室l 赠送当日报纸（6份选一）l 微型图书馆借阅、dvd借阅l 咖啡、商务廊89折2 罗湖深圳京华酒店公寓（五）一房一厅两房一厅三房一厅高级套房1000 商务套房1200 豪华套房1500 行政套房A1800 行政套房B2000 京华套房2200 独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房/KTV。
雅诗阁酒店集团的介绍年级：2010级旅游管理姓名：学号：雅诗阁酒店集团的介绍一、概况雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，成立于1984年，总部设在新加坡。
雅诗阁集团在新加坡证券交易所上市，是亚洲最大的上市房地产公司之一-- 凯德置地集团旗下成员。
总部设在新加坡的嘉德置地，业务遍及亚太、欧洲和海湾地区的主要城市，核心业务涉及商用和住宅房产的开发，物业服务和房地产金融服务。
凯德置地集团旗下的房产和服务公寓业务，遍布全球20个国家的80个城市。
1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。
2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托。
经过28年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。
雅诗阁集团集团已经在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市拥有超过30,000 套服务公寓单位。
足迹遍步欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林和巴塞罗那，亚洲的新加坡、曼谷、芭堤雅、河内、吉隆坡、东京、汉城、上海以及北京，澳洲和新西兰的悉尼、墨尔本、奥克兰，以及海湾地区的迪拜。
雅诗阁集团现拥有三大品牌-- 雅诗阁、盛捷、馨乐庭。
雅诗阁服务公寓——超凡尊贵。
专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵服务公寓品牌。
提供高效的商业支持服务，住客身处至尊豪华的环境中，得以放松和修整，时刻保持巅峰状态。
盛捷服务公寓——温馨和谐。
专为管理层与其家庭和谐生活所设的服务公寓。
配备时尚的家庭娱乐设施，组织充满生活气息的各类活动，同时提供商务支持服务。
在此可以自由交友，分享居家经验，获得尽快适应新城市生活的各类帮助。
馨乐庭服务公寓——活力时尚专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，以助他们在旅途中寻求全新的城市体验。
住客可以根据各自的生活方式和预算，自由选择所需的服务。
在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。
目前在全国拥有和管理着41个物业，约8,000套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、厦门、西安、香港和澳门。
1服务形式及费用1.服务形式及期限1.1前期物业管理顾问服务（包括对酒店式公寓、写字楼及公寓前期物业管理顾问服务）本公司将于委任后，即时成立工作小组，由双方议定日期直至2002年12月31日或交付使用日止（以先发生者为准）为北京长青大厦提供前期物业管理顾问服务，定期与发展商/建筑师/承判商及各有关单位举行会议，报告工作进度及讨论有关问题，并提供专业意见。
1.2酒店式公寓管理运作服务本公司于酒店式公寓交付使用日开始或不迟于2003年1月1日（以先发生者为准）提供实质管理服务，派本地具丰富经验管2理人员或港职人员两名进驻物业，并定期与发展商举行会议及提交管理运作报告。
本公司建议服务期为二年，首二年合约完结则自动续约或双方以三个月通知期终止合约。
1.3写字楼、外销公寓管理顾问服务本公司写字楼、外销公寓交付使用日开始或不迟于2003年1月1日（以先发生为准）提供管理顾问服务，本公司建议顾问服务期为期二年。
2.服务费用2.1前期物业管理顾问服务前期物业管理顾问服务费用为港币600,000元整，不含税项，付款方式如下：－签订合约时缴付港币200,000元整3－二期顾问费港币150,000元整于2000年1月1日前缴付－三期顾问费港币150,000元整于2001年1月1日前缴付－四期顾问费港币100,000元整于2002年1月1日前缴付2.2酒店式公寓管理运作服务本公司将于管理运作期开始，派二名本地具丰富经验管理人员或港职人员常驻长青大厦，（这有待与发展商商讨）负责酒店式公寓实质管理，。
同时，本公司自同日起自管理帐户中每月收取管理酬金港币伍万元整。
2.3写字楼、外销公寓管理顾问服务写字楼、外销公寓管理顾问服务费用为每月港币叁万元整。
4。
服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例编者按：本文希望以雅诗阁为案例，介绍服务式酒店公寓，梳理雅诗阁发展脉络，探究雅诗阁是如何发展成为备受推崇的服务式公寓行业领军品牌，为我们打造专业的服务式公寓管理公司提供借鉴意义。
一、服务式公寓简介1.服务式公寓的概念：服务式公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。
简单的说，酒店式公寓是一种介于酒店和住宅公寓之间过渡地带的一种混合物业，酒店和住宅公寓这两种产品在逗留时间方面是有区别的——这种区别在提供的设施上也有所体现。
传统的酒店迎合临时和短期的住宿需求,而公寓则提供长期住宿服务。
酒店式公寓非常适合中长期居住，因此倍受外籍企业管理人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现、可观的回报，成为广大投资者的新宠。
图一：服务式公寓定位区间2.服务式公寓的特点⑴家庭式的居住布局：服务式公寓的功能空间比较齐备，拥有客厅、卧室、配备设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、以及比较个人的环境和家居化的家俱。
此外，服务式公寓也附属提供游泳池、健身房、餐厅、洗衣间等服务设施且大多免费为客人开放，但这些设施相对酒店来说都更加集约高效。
相比而言，酒店会提供更多种类的服务，较多种类的餐饮及休闲设施，较少房间的空间、较少家具和工具。
⑵提供完善的服务和管理：服务式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。
比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。
服务式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。
