市场法

％，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元， 则其价值为30万元。
资产评估价值=20×150％=30（万元）
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3.价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场交易价 格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的 价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一 经济参数或经济指标，从而得到ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ估对象价值的 一种具体评估方法。
④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以 来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例 的交易日期修正率为：
交易实例A：6%； 交易实例B：7%；
交易实例C：12%；交易实例D：10%。
⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同 一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表 判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100， 则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打 分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区 为108，交易实例D所属地区为100。
评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 × 修正系数2 × … ×修正系数n
或
评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1 ±基本特征差额2 ± … ±基本特征差额n
优点：直观简洁、便于操作；
缺点：要求的可比性较高。
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参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特 征上时：
1.现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基
88
C
（相同）10 （相同）10 （相同）10 （稍好）12 （稍近）12 (稍近)12 （相同）12 （稍好）12 （相同）10 （相同）10
D
（相同）10 （相同）10 （相同）10 （相同）10 （相同）10 （相同）10 （稍好）12 （相同）10 （相同）10 （稍差）8
108
100
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⑥进行个别因素修正。
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例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于 住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长 方形。
(2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。 (3)评估过程： ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，
故采用市场法进行评估。 ②收集有关的评估资料 A.收集待估土地资料（略）。 B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，
3800 (110.5%) 3932（元 / 平方米） (1 6.8%)
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• 例6：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况 如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为103.6%、 98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的 评估价格最接近于：
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市盈率乘（倍）数法 • 适用于整体企业的评估。
市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍 数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评 估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率 • 例7. 某被估企业的年净利润为1000万元，评估时 点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：
• 300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元）
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5.成新率价格调整法
• 适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧程度方 面差异的情况。
• 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成 新率÷参照物成新率）
• 其中： 成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使 用年限+资产的尚可使用年限）
÷参照物生产能力）x 例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定： 被评估资产价值＝10 ×（90／120）0.7＝8.18（万元）
10
4.价格指数法（亦称物价指数法）
价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑 参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整评估对象价 值的方法。
适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方 面差异的情况。
例1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相 同的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认 为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资 产价值为6万元。 资产评估价值＝10×（1-40％）＝6（万元）
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3.功能价值类比法
适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。 （1）生产能力比例法
600M2 长方形 平坦 普通 很好 很好
8m 6 3018年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常 买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常 买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低 3%。则各交易实例的交易情况修正率为：
交易实例A：0%； 交易实例B：2%；
交易实例C：3%； 交易实例D:0%。
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力 ÷参照物生产能力）
例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此 确定：资产评估价值＝10×90／120＝7.5（万元） （2）规模经济效益指数法 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充 分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交 易土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待 估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例 A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测 算如下（假定折现率为8%）：
年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8 ％)35]＝0.9659
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⑦计算待估土地的初步价格。 交易实例A修正后的单价为：
870100 106 100 102 0.9659 90（9 元/ 平方米） 100 100 100 100
交易实例B修正后的单价为：
820100 107 100 102 103（8 元/ 平方米） 98 100 88 100
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区域因素比较表
区域因素 自然条件
类似地区
社会环境
街道条件
交通便捷度
离交通车站点距离
离市中心距离
基础设施状况
公共设施完备状况
水、大气、嗓音污染状况
周围环境及景观
综合打分
B
（相同）10 （稍差）7 （相同）10 （稍差）8 （稍远）7 （相同）10 （稍差）8 （相同）10 （相同）10 （相同）8
资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数） 或
资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额
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二、市场法的基本前提
1.要有一个充分活跃的公开市场； 2.公开市场上有可比的资产及其交易活动。 • 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或
相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争
的定基价格指数） • 成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）
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（二）类比调整法
1.市场售价类比法* • 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考
虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间 等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估 算出评估对象价值的方法。其计算公式为： • 资产评估价值＝参照物售价十功能差异额十时间差 异值十……十交易情况差异额 • 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×……×时间差异修正系数
适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面 差异的情况。 资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数） • 例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：
资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万元）
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• 例5：被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类 房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比， 分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。 其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方 米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：
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四、运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素
• 资产的功能：功能越好，价值越大。 • 资产的实体特征和质量 • 市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价
格偏低。 • 交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。
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、 五 市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法
直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估 对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基 本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而 得到评估对象价值的一类方法。
具体情况见表。
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坐落 所处地区 用地性质 土地类型 交易日期 单位价格 地块面积 地块形状 地势 地质 基础设施 交通状况 正面路宽 容积率 剩余使用年 限
交易实例A 略
临近
住宅 空地 2007.4.2 870元/M2 225M2 长方形 平坦 普通 较好 很好 8m
6 35年
交易实例B 略
类似 住宅 空地 2007.3.3 820元/M2 380M2 长方形 平坦 普通 完备 较好 6m
本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
• 适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度 相似。
例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘 价为评估价值；批量生产的设备、汽车等
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2.市价折扣法
资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）
某房地产未来三年预期收益分别为40万元，42万 元，45万元，假设从第四年开始到第30年为止， 每年的纯收益将稳定在50万元左右。该地产的折 现率为10%，求地产的价值。