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专利价值评估方法与实践案例分享近年来，随着知识经济的发展，专利作为一种重要的知识产权形式，对企业的发展和竞争力提升起着至关重要的作用。
然而，如何准确评估专利的价值，成为了众多企业和专利权人面临的难题。
本文将介绍一些常见的专利价值评估方法，并分享一些实践案例，希望能为读者提供一些有益的参考。
一、市场法评估方法市场法评估方法是一种常见且广泛应用的专利价值评估方法。
该方法主要通过分析市场上类似专利的交易价格，来评估目标专利的价值。
通常，该方法需要考虑专利的技术领域、技术水平、市场需求等因素，并结合市场竞争情况进行综合分析。
例如，在某个特定领域存在大量竞争对手的情况下，该领域的专利价值可能会相对较低。
实践案例：某公司拥有一项关于新型电动汽车电池技术的专利，在市场上备受瞩目。
为了评估该专利的价值，该公司进行了市场调研，并分析了与该专利相关的其他专利的交易价格。
最终，他们得出结论：该专利具有较高的市场价值，预计能够为公司带来可观的收益。
二、成本法评估方法成本法评估方法是一种基于专利研发和维护成本的评估方法。
该方法主要通过计算专利的研发成本、维护费用等来评估专利的价值。
通常，该方法适用于那些在研发过程中投入大量资源和资金的专利。
然而，该方法也有其局限性，因为它忽略了市场需求和竞争情况等因素。
实践案例：某企业在过去几年中投入了大量资源和资金，研发了一种新型医疗器械的专利。
为了评估该专利的价值，该企业进行了详细的成本分析，包括研发费用、人力成本、材料费用等。
最终，他们得出结论：该专利的价值较高，能够为企业带来可观的经济效益。
三、收益法评估方法收益法评估方法是一种基于专利所能带来的收益和利润的评估方法。
该方法主要通过分析专利的商业化潜力、市场需求和预期收入等来评估专利的价值。
通常，该方法适用于那些有明确商业化前景和市场需求的专利。
然而，该方法也需要考虑市场竞争情况和技术变革等因素。
实践案例：某创新型企业拥有一项关于智能家居技术的专利，他们希望评估该专利的价值以便进行商业化推广。
平安银行权益价值评估案例
一、案例背景
平安银行作为国内知名的金融机构，近年来在业务规模、客户数量、市场份额等方面都取得了显著的增长。
为了进一步了解平安银行的权益价值，我们进行了深入的评估。
二、评估目的
本次评估旨在明确平安银行的权益价值，为投资者提供参考依据，同时为银行制定战略计划和业务发展提供决策支持。
三、评估方法
我们采用了收益法和市场法两种方法进行评估。
收益法主要通过对平安银行未来收益进行预测和折现，计算出其现值。
市场法则是通过比较同行业其他公司的市场价值，以及平安银行在其中的相对地位，来推算出其权益价值。
四、评估过程
在评估过程中，我们详细分析了平安银行的财务报表、业务结构、市场竞争态势等关键因素，同时参考了国内外经济金融形势、政策法规等宏观因素。
我们还对平安银行的客户结构、风险控制、创新能力等方面进行了深入调查，以确保评估结果的客观性和准确性。
五、评估结果
经过综合评估，我们得出平安银行的权益价值为X亿元人民币。
这一结果反映了平安银行在市场上的地位和未来发展潜力，同时也考虑了各种风险因素对其价值的影响。
六、结论
本次评估为投资者提供了一个全面了解平安银行权益价值的视角，也为银行制定战略计划和业务发展提供了参考。
我们相信，在未来，平安银行将继续保持其领先地位，实现更大的发展。
市场法评估车辆案例按照《资产评估准则》等评估法规规章的规定，评估方法一般有市场法、收益法和成本法等三种方法。
评估过程中根据评估对象、选择的价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种方法的适用性，恰当选择一种或多种方法进行评估。
（一）评估方法介绍按照《资产评估准则》等评估法规规章的规定，评估方法一般有市场法、收益法和成本法等三种方法。
评估过程中根据评估对象、选择的价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种方法的适用性，恰当选择一种或多种方法进行评估。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法是指从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，确定资产价值的方法。
（二）评估方法选择市场法前提条件之一需要有一个充分发育活跃的市场，本次委评资产为车辆资产，由于二手车交易市场较为活跃，有充分的参照物可取，参照物及其与被评估车辆可比较的指标、技术参数等资料可以收集，故本次评估适用市场法。
收益法要求委评资产的未来收益和委评资产的所有者所承担的风险能用货币来衡量，而本次委估对象为车辆资产，为非运营车辆，不具有独立获利能力，因此本次评估收益法不适用。
成本法要求委评资产具备可利用的历史资料，同时是可以再生的或者是可以复制的，本次委评设备类型及特点满足成本法要求，因此本次评估适用成本法。
本次评估可选用市场法或成本法，但通过市场对比调整的委估对象价值更趋同于二手车市场的交易价格，因此本次评估优选市场法。
（三）评估评估思路本次评估运用市场法中的市场比较法进行评估，运用市场比较法评估按以下步骤进行：首先通过市场调查收集资料并选定三个或三个以上与委估对象相似的可比实例的市场成交价格为基础，然后根据委估对象和可比实例的车款状况、交易日期、使用强度、车况、工作性质、交易情况等影响因素进行比较分析，对差异项进行技术调整得出委估对象的可比实例价格，最后通过加权平均数或算数平均数计算出委估对象的评估价值。
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
Don't believe everything you see, don't say everything you know.通用参考模板（页眉可删）20__资产评估报告常用的案例资产评估报告案例模板：资产评估咨询有限公司接受棉贸有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在20__年8月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、资产评估机构简介资产评估咨询有限公司，是经湖北省财政厅批准成立，取得法定资产评估执业资格证书的中介机构，资格证书的编号：法定住址：江岸区台北路红梅大厦A座4楼;法人代表：孙朝叙二、委托方与产权持有者简介委托方：棉贸有限公司棉贸有限公司(以下简称公司)系有限责任公司，由杜成中一人于1999年7月出资组建。
经工商行政管理局核准登记，于20__年5月2日换发注册号为号企业法人营业执照。
公司住所：埠河镇荆江路。
公司经营范围：棉花收购、加工、销售;棉短绒、回收棉、破籽棉、棉籽、棉壳、棉饼、棉油、棉渣、油菜籽购销、加工。
实收资本：人民币1688万元。
法人代表：杜成中。
三、评估目的本次评估的目的是：棉贸有限公司拟用其房屋建筑物、土地使用权和机器设备抵押贷款，为委估资产(房屋建筑物、土地使用权和机器设备)提供价值的参考依据。
四、评估对象和评估范围：1、本次评估对象是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
2、本次评估范围是棉贸有限公司所拥有的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
五、价值类型及其定义在充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件、评估假设等因素的情况下，选择成本价值作为本次评估的价值类型。
收益法净收益每年不变的公式：有限年无限年某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：（万元）【例6-2】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：（万元）【例6-3】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10％。
试求该宗房地产30年收益权利的价格。
【解】该宗房地产30年收益权利的价格求取如下；（元/m2）当V n与V N对应的报酬率不相同时，如V n对应的报酬率为Y n，V N对应的报酬率为Y N，其他方面仍符合上述前提，则有：【例6-4】已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元/m2，对应的报酬率为8％。
现假设报酬率为10％，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。
【解】该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下：=2640.00（元/m2）（三）用于比较不同年限价格的高低：【例6-5】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元/m2，乙房地产的收益年限为30年，单价1800元/m2。
假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
【解】要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。
为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：甲房地产：=2114.81（元/m2）乙房地产：=2179.47（元/m2）（四）用于市场法中因年限不同进行的价格调整：【例6-6】某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为1200元/m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。
假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。
![收益法案例[精华]](https://uimg.taocdn.com/3392aeffb9f67c1cfad6195f312b3169a451eac0.webp)
自编案例-----收益法的运用一、净收益A i每年不变的情形：a)收益年期为有限年的情况案例1:某村集体有一块山地，经充分竞价，由承包人王某投标承包，承包期限30年，每年上缴承包款10000元，30年不变，现村集体急需筹集资金修建乡村公路。
王某愿意自筹资金将承包款改为一次付清，买断30年的山地承包经营权。
双方可接受的资金报酬率为6%。
问承包款由逐年上缴改为一次交清需要交多少承包金合理？解：净收益不变，收益年限为有限年n的收益法估价公式为：P=A/R[1-1/（1+r）n]=10000/0.06*[1-1/（1+0.06）30]= 137648.3元承包款由逐年上缴改为一次交清需要交13.76万元承包款b)收益年期为无限年的情况案例2：在案例1中，山地所有权属村集体，试从理论上评估这块山地所有权的目前价格解：按中国法律它是不容许转让的。
但是理论上可以用收益无限年的计算公式计算所有权的价格。
收益年期为∞年，收益为A保持不变，基准收益率为r的计算公式; p=A/r 本例中山地所有权的理论价格p=10000/0.06= 166666.7元=16.7万元二、净收益按等差级数变化的情况案例3：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增300元，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=[A/r+B/r2][1-1/（1+r）n]-(B/r)【n/（1+r)n】（等差递增）本例中，一次性买断30年承包权的价格为180355.9元b）收益年期为∞年的公式P=A/r+B/r2本例中，相应山地所有权的理论价格p=25万元三、净收益按等比级数递增的情况案例4：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增3%，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=A/（r+s）[1-（1+s）n/（1+r）n]本例中，一次性买断30年承包权的价格为192463元b）收益年期为∞年的公式P=A/（r-s）本例中，相应山地所有权的理论价格p=33.3万元四、市场法中土地使用权年限的修正案例5某宗10年前经过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所在地段的基准地价目前为2000元/㎡。
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
企业价值评估的市场法和收益法⽐较2019-09-18⼀、市场法（相对⽐较法）1.原理。
市场法采⽤市场⽐较思路，即利⽤与被评估企业相同或相似的已交易企业价值或上市公司的价值作为参照物，通过与被评估企业与参照物之间的对⽐分析，以及必要的调整，来估测被评估企业整体价值的评估思路。
价值参数表现为企业价值与可⽐指标的⽐率，因此对可⽐指标的选择必须要遵循可⽐指标与企业价值直接相关的原则。
由于企业的现⾦流量和利润与企业的盈利⽔平直接相关，⾃然现⾦流量和利润就成为了最主要的可⽐指标。
通常可⽐指标包括EBIT、销售收⼊、⽆负债现⾦流量等。
市场法中常⽤的⽅法有市盈率估价法、市净率估价法、彼得林奇增长率法、换股⽐例的确定⽅法、参考企业⽐较法和并购案例⽐较法。
2.具体⽅法。
①市盈率估价法：市盈率估价法是指上市公司的股票年收益和被评估企业的利润作为可⽐指标。
市盈率是指公司股票的市场价格与其每股净收益之⽐。
公式表⽰为：⽬标公司每股价值＝每股净收益×平均市盈率平均市盈率，我们可选择单⼀公司长期平均市盈率、⾏业平均市盈率或整个市场的平均市盈率。
这种⽅法的假设前提是股票市价是每股盈利的⼀定倍数，每股盈利越⼤，股票价值越⼤；⾏业中可⽐公司与被评估公司具有可⽐性，并且市场对这些公司的定价是准确的。
这是⼀种粗略的估算法，可以和其他⽅法结合使⽤。
②市净率估价法：企业的市净率是指企业的市场价值与企业净资产的⽐率。
公式表⽰为：⽬标企业的股权价值=可⽐企业平均市净率×⽬标企业净资产这种⽅法的假设前提是股权价值是净资产的函数，类似的企业有相同的市净率，⽬标企业的净资产越⼤，则股权价值越⼤。
由于净利为负值的企业不能利⽤市盈率法进⾏评估，⽽市盈率极少为负值，因⽽这种⽅法可以运⽤于⼤多数企业。
③彼得·林奇增长率法：证券市场上有的股票特别是有些⾼科技的市盈率⾼得吓⼈，⽤市盈率法来判断这些公司的价格远远超出了他们的价值区域。
数据资产价值评价方法介绍
此外，业内学者在成本法、收益法和市场法三种基本方法的基础上，衍生出不同的数据资产评价公式，以及从不同的角度提出数据资产评价公式。
其中，l(·)是一个非递减的联系函数，它应该满足如下条件：
张驰提出基于深度学习方法进行数据资产价值评价：P=（1+G)×(1+D)×(1+A)×(1+S)×(1+R)∑n t=1
(E –E w –E f –E i )×(1+i)-t ×K P=Pr(.)=l (H(.))
A x1≥x2，l (x1)≥l (x2),
A x1,x2≥0,l (x1+x2)≤l (x1)+l (x2).
其中，P 代表标的数据资产价值，G 代表颗粒度，D 代表多维度，A 代表活性度，S 代表规模度，R 代表关联度，G 、D 、A 、S 、R∈[0,10]。
计算公式
计算公式
其中，P 代表标的数据资产价值，E 代表企业的自由现金流，E w 、E f 、E i 分别代表流动资产贡献值、固定资产贡献值、除数据资产外的其他无形资产贡献值，K 代表数据资产价值调整系数，i 代表折现率，n 代表收益期限。
李希君认为数据的价值在于其减少不确定性的决策效用，提出以“信息熵”进行数据资产价值评价。
2。
企业价值评估的市场法和收益法比较作者：朱晶晶来源：《审计与理财》2008年第11期一、市场法（相对比较法）1.原理。
市场法采用市场比较思路，即利用与被评估企业相同或相似的已交易企业价值或上市公司的价值作为参照物，通过与被评估企业与参照物之间的对比分析，以及必要的调整，来估测被评估企业整体价值的评估思路。
价值参数表现为企业价值与可比指标的比率，因此对可比指标的选择必须要遵循可比指标与企业价值直接相关的原则。
由于企业的现金流量和利润与企业的盈利水平直接相关，自然现金流量和利润就成为了最主要的可比指标。
通常可比指标包括EBIT、销售收入、无负债现金流量等。
市场法中常用的方法有市盈率估价法、市净率估价法、彼得林奇增长率法、换股比例的确定方法、参考企业比较法和并购案例比较法。
2.具体方法。
①市盈率估价法：市盈率估价法是指上市公司的股票年收益和被评估企业的利润作为可比指标。
市盈率是指公司股票的市场价格与其每股净收益之比。
公式表示为：目标公司每股价值＝每股净收益×平均市盈率平均市盈率，我们可选择单一公司长期平均市盈率、行业平均市盈率或整个市场的平均市盈率。
这种方法的假设前提是股票市价是每股盈利的一定倍数，每股盈利越大，股票价值越大；行业中可比公司与被评估公司具有可比性，并且市场对这些公司的定价是准确的。
这是一种粗略的估算法，可以和其他方法结合使用。
②市净率估价法：企业的市净率是指企业的市场价值与企业净资产的比率。
公式表示为：目标企业的股权价值=可比企业平均市净率×目标企业净资产这种方法的假设前提是股权价值是净资产的函数，类似的企业有相同的市净率，目标企业的净资产越大，则股权价值越大。
由于净利为负值的企业不能利用市盈率法进行评估，而市盈率极少为负值，因而这种方法可以运用于大多数企业。
③彼得·林奇增长率法：证券市场上有的股票特别是有些高科技的市盈率高得吓人，用市盈率法来判断这些公司的价格远远超出了他们的价值区域。
房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。
该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。
其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。
评估案例声明：本案例仅供注册资产评估师继续教育培训学习之用。
一、评估对象和评估范围(一)评估对象根据评估目的，评估对象是X公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围评估范围是被评估单位的全部资产及负债。
评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、无形资产、其他非流动资产等，总资产账面价值为7,965.66万元；负债为流动负债和非流动负债，总负债账面价值为1,980.85万元；净资产账面价值5,984.80万元。
(三)企业申报的实物资产情况企业申报的纳入评估范围的实物资产为机器设备。
实物资产的类型及特点如下：纳入评估范围的机器设备为其他设备类资产，主要是为游戏开发所用的组装电脑、笔记本电脑、电子数位板及为测试游戏用的手机等；少量办公用打印机、办公桌及投影仪。
其他设备类资产共计242台，购入时间在2009—2013年期间，设备主要分布在X公司办公区域。
除少量购置较早的电脑已处闲置状态外，其余设备均正常使用。
(四)企业申报的无形资产情况企业申报的纳入评估范围的无形资产为计算机软件著作权。
无形资产的类型及特点如下：账外核算的6项计算机软件著作权，均为被评估单位自主研发获得。
其中：某某游戏等5项著作权所对应的游戏产品目前已下线停止运营，无收益，未纳入本次评估范围；某游戏目前在线运营，将该款游戏的计算机软件著作权纳入本次评估范围，具体评估范围如下：无形资产-计算机软件著作权评估范围上述6项手机游戏和社交游戏的软件著作权的研发费用直接记入了当期损益，未在账内反映，本次作为表外资产进行了申报，纳入评估范围。
二、评估方法根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为收益法、资产基础法。
评估方法选择理由如下：由于目前国内资本市场缺乏与标的企业类似或相近的可比企业；股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，故本次评估不宜采用市场法评估。
通过对X公司的收益分析，X公司目前运行正常，发展前景良好，相关收益的历史数据能够获取，未来收益能够进行合理预测，适宜采用收益法进行评估。
收益法及市场法案例本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411）及其分摊的土地。
评估人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估物业在估价时点的公允价格进行了估价测算。
（一）估价对象本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411），总建筑面积7747.19平方米，分摊的土地面积1161.5平方米。
1. 房地产权利状况估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。
土地为国有出让用地，土地用途为写字楼用地，土地使用期限自一九九六年七月三日起至二○四六年七月二日止，产权文件见《中华人民共和国国有土地使用证》（市西中外国用[97]字第XX号）、《北京市建设用地规划许可证》（[92]市规地字XX号）、《北京市建设工程规划许可证》（[96]规建字XX号）、《北京市建设工程开工证》（京建开字[97]第XX号）、《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号总XX）、《北京市商品房外销预售许可证》（京房市外证字第XX 号）。
委估房地产产权清晰，无纠纷。
2. 委估土地概况委估宗地为XX区南闹市口1—X号地，坐落于XX区XX街与XX街交汇处。
宗地总面积为17535平方米，总建筑面积为117691.83平方米。
项目总容积率为6.71，收益容积率为6.67。
宗地四至为：东邻XX大厦；南隔区间道路与XX区XX职业中心相邻；西隔道路与XX委员会相邻；北隔绿化带与XX街相临。
该物业所处地理位置优越繁华，大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。
土地性质为国有出让地，宗地开发程度达到七通一平（即给水、排水、电力、电讯、热力、燃气、道路均已接通，场地平整），属于一类地价区，地质状况良好。
3. 委估房屋建筑物状况主体结构：XX大厦于1997年9月开工建设，2000年9月竣工投入使用。
大厦地下3层，地上15层（局部16层），总建筑面积117691.83平方米。
建筑物为框架剪力墙结构，筏板基础，地下埋深17.2米，B1层层高6.6米，B2层层高4.5米，B3层层高3.8米，地上标准层层高3.7米，建筑总高度68.1米，沿街檐口高度46.7米。
大厦正中为30米×27米、高68米的中空大厅，沿中厅四周为环型走廊，东西两侧各层对称设计有S型平台。
中厅上空为高低错落的采光顶面。
功能分区：地下B3层为平战结合使用的人防、车库，B2层为地下车库，B1层为会议厅、职工餐厅及设备用房和附属用房；首层为银行、邮电局、商务中心等综合服务设施，F2---F15层为办公写字楼，F16层为设备专用层。
物业设施：楼内设有19 部电梯、东西各三部消防疏散梯、中央空调、电视监控、消防报警、自动喷淋灭火、楼宇自控、计算机管理等25个系统。
大厦内可提供办公及餐饮服务；提供优良的物业管理；有地上及地下停车场；大厦设置了CCTV系统，楼内有100多个摄像机，对大厦的各出入口、公众聚集地、电梯轿厢、侯梯厅、车库、大厅等部位进行严密的监控管理；大厦的楼宇自控系统采用美国江森公司的METASYS管理系统，集中管理，分散控制，对整个大厦的中央空调系统、变配电系统、车库、电梯、保安监控、背景广播等进行综合调控；大厦19部垂直电梯，选用瑞士SCHINDLER专利预分配系统，可对电梯进行预选分配，使最长等待时间不超过20秒；另外大厦还有国际先进的综合布线及通讯系统、卫星天线及闭路电视系统、停车场管理系统、消防广播系统、给排水系统、空调系统、双电源供电系统等。
大厦功能齐全，智能化水平达到了国际先进标准。
装修装饰：大厦外墙主要为以不锈钢点连接的大面积通透玻璃幕墙，底部为黑金砂磨光花岗岩，局部配以白色铝合金和铝板幕墙；大厦中厅地面为高级磨光花岗岩，柱面为进口铝扣板，环廊均为1.2米高不锈钢扶手加玻璃栏板配以金属条腰带；首层大厅中央设有英国著名抽象派大师Richard Deacon设计的水景雕塑；中厅顶部为种植花园层及高低错落的采光棚；大厦四周为近万平方米的绿地；各层公共部分采用花岗岩地面，白色或黑色大理石墙面，柱面采用高级铝扣板，石膏板无缝吊顶，各层间均设有防火卷闸，所有房间靠天井侧为磨砂玻璃隔墙，楼内所用装饰材料均有防火性能。
其中B1层设有总建筑面积为1052.45平方米的国际会议中心和小会议厅和员工餐厅。
其中国际会议中心：高级地毯地面，精选进口胡桃木墙面，石膏板造型顶，顶部被均匀地分成四部分，每部分均装有大型水晶灯，整个会议大厅可由遥控卷闸分为四个小会议厅。
会议中心设有可供60个人同时使用的三种语音同声翻译系统，有进口蓝屏幕背板，遥控投影幕，设有电气自动调节系统、手机、BP机无线覆盖系统等。
小会议厅：可作商务谈判使用。
大理石地面，广式壁布，石膏造型吊顶；内设贵宾休息室、陈设有湖、岛、泉艺术雕塑，装修高档。
本次估价对象为大厦写字楼F2整层，建筑面积6038.47平方米，分别租赁给XX保险有限公司筹备组、XX开发投资总公司等单位使用；F3层局部（F305、F306、F312），建筑面积1029.93平方米，分别租赁给XX论坛组委会、XX学会等单位使用；F4层局部（F410—F411），建筑面积678.79平方米，为XX集团公司使用。
委估对象分摊的土地面积为1161.5平方米。
（二）房地产价格影响因素分析1. 市场背景自2000年一季度北京写字楼平均租金报价出现了自1995年以来的首次上涨以来，北京的写字楼基本维持一个较高的租金水平。
到2002年一季度末，北京高档写字楼的存量有约495.00万平方米。
但从实际供应状况来看，可选择的存量资产并不充足，尤其是一些位置好、档次高的写字楼，目前已基本没有选择的余地。
根据行业对北京市甲级写字楼的统计与分析，2002年一季度租金的平均报价在2001年四季度略有下降的同时，空置率也在轻微下降，市场吸纳率相应增加。
XX研究部的统计表明，2002年第一季度空置率降至7.01%，比第一季度下降了0.25%个百分点，吸纳量大幅上升。
从租金水平来看，2002年一季度甲级写字楼平均租金报价下调至29美元/每月●每平方米。
尽管目前租金微降，但总体上保持了较为平缓、稳定的趋势，而一些黄金地段（如：CBD商贸区和XX街商贸区）甲级写字楼仍然保持其租金不变，甚至还有不同程度的上浮趋势。
主要原因表现在以下几个方面：（1）随着我国成功加入WTO与申奥的成功，为国外公司投资提供大量的机遇，外国金融、保险公司在中国设立机构的日益增多，为北京未来几年的写字楼市场带来巨大的发展潜力；（2）新兴行业的大量出现，扩大了写字楼的需求；（3）内资公司开始注意企业形象，扩大了写字楼的需求。
从以上分析可知，今后几年北京写字楼市场需求会不断增加，2002年一季度北京写字楼平均入住率已达到80%，并呈上涨趋势，而每一楼盘从立项到交付使用大约需三年时间，形成2002—2003年只有少新楼盘上市，供求情况在2003年会转为供应不足。
从销售方面来看，2002年第一季度的销售市场继续保持增长态势，如各方面条件较好的XX街沿线的赛特商贸区及XX街商贸区、东三环沿线的国贸商圈、燕莎商贸区以及朝外商贸区、东四十条商贸区等几个商圈的写字楼入住率很高，如XX街商圈内的XX大厦、XX企业大厦等甲级写字楼入住率均达到96%以上。
该区域为北京市黄金地段，随着城市的发展及经济的繁荣，使其位置益显卓越，成为各大投资机构的首选物业，发展前景十分乐观。
2. 区域因素（1）地理位置从地理位置上看，该物业座落于北京的XX街顶端、地处XX街与XX街交汇处，紧临XX地铁站，另外1、4、10、15、19、52、57等多路公交车在门前设站，交通十分便利。
该地区市政条件、基础设施配套状况及商业服务配套设施完善，投资环境佳。
另外由于该地区周围聚集了在京的众多跨国企业集团和国内各大银行总行和国外金融机构，涉外商务人员往来频繁，这些因素都为此区域高档办公写字楼的经营开发提供了得天独厚的条件。
（2）项目周围环境及邻里状况XX大厦位于XX大街以南，与XX街毗邻，大厦紧邻XX大厦、据调查，众多国内外银行、投资银行、信托投资公司多在此设立了长驻机构，此外，中国XX公司等一批大型企业也入驻该地区。
同时，大厦周围还分布有众多的商服设施。
XX购物与大厦隔街相望，大厦西边为中央各部委办公所在地，随着中国入世，使得该地区商机无限。
3. 个别因素本次评估对象为XX大厦的部分楼层及分摊土地。
宗地地势平坦，形状规则，地质条件良好。
楼盘已开发完毕，租售情况良好，外墙及楼内公共部分为高级精装修，风格独树一帜，各项设施功能齐备，已成为XX街沿线的标志性建筑物，是国内外众多知名企业理想的办公选地。
（三）评估方法根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估价对象采用“市场比较法”和“收益还原法”进行评估。
1. 收益还原法原理收益法是指通过估算估价对象未来预期收益并折算成现值，以确定估价对象价值的一种方法。
即运用适当的资本化率，将未来的纯收益折算为现值。
其基本原理是：对于一宗一定使用年限并具有经营性的房地产，在这个年期内可以源源不断地获得年纯收益，那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格。
收益法公式：n R i评估值=∑ ————i=1 （1+r）i式中：Ri—未来第i个收益期的预期收益r—资本化率（又称还原利率、折现率）n—获取纯收益的持续年限估价步骤为：（1）测算项目的未来经营收入、支出；（2）计算预期纯收益；（3）年纯收益折现加总，得出委估物业的评估值。
2. 市场比较法：市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近估价时点时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。
市场比较法估算房地产价值的计算公式为：委托评估房地产的评估价格=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数（四）估价过程1. 运用收益还原法求取房地产价格（1）写字楼年租金收入测算经评估人员市场调查、询证，与委估物业同档次的高档甲级写字楼的租金水平与出租情况如下表所示：1注：以上租金含物业管理费根据以上市场调查，并结合XX大厦实际租金水平和出租情况的分析，确定XX大厦的平均租金水平为31美元/月·建筑平方米（含物业管理费），空置率确定为4%。
