何种情况采取核定征收方式进行土地增值税清算

济南市地方税务局长清分局2014年土地增值税的清算管理方案为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、国税发【2006】187号及有关规定，制定本方案。

一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、办理清算的时间符合清算条件第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

四、我局土地增值税清算流程（一）土地增值税清算起止时间我局按照市局土地增值税清算工作部署，决定于2014年1月16日起，由分局直属局和各中心税务所，向符合土地增值税清算条件的纳税人下达《税务事项通知书》（附件1），纳税人于收到通知书起，开始进入清算倒计时，自行清算时间为90日。

对未按照规定的期限履行清算申报的，税务机关责令限期改正，并将依法予以处罚。

（二）关于纳税人进行清算的注意事项1、纳税人接到《税务事项通知书》后，根据税务局提供的表格要求组织财务人员进行清算；2、企业自身财务力量不能进行土地增值税清算的，可借助有资质的税务师事务所进行清算，税务机关不指定；3、清算过程中遇到疑难税政问题，纳税人需汇总后通过书面问询函的形式向分局税政科提出。

土地增值税可以核定征收吗土地增值税可以核定征收。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

如果企业的情况符合上述条件之一，那么土地增值税就会被核定征收。

扩展资料计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

第十一条条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

海南省地方税务局公告2012年第3号2012.4.28为进一步加强土地增值税清算，规范核定征收工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）等有关税收法律、行政法规的规定，结合我省实际情况，调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法，现公告如下：一、核定征收条件在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，主管税务机关可实行核定征收方式征收土地增值税：（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；（五）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

二、核定征收率对纳税人开发的房地产项目，按照单个清算项目已售建筑面积的销售均价确定核定征收率，具体如下：（一）销售均价未超过8，000元/㎡的，核定征收率为5%；（二）销售均价超过8，000元/㎡、未超过10，000元/㎡的，核定征收率为6%；（三）销售均价超过10，000元/㎡、未超过20，000元/㎡的，核定征收率为8%；（四）销售均价超过20，000元/㎡、未超过30，000元/㎡的，核定征收率为11%；（五）销售均价超过30，000元/㎡的，核定征收率为13%.三、销售均价的计算销售均价=房产销售总收入÷已售总建筑面积房产销售总收入按房产实际销售价格确认。

对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。

已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。

销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。

海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告为进一步加强土地增值税清算、规范核定征收工作、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定.现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整,现公告如下:一、土地增值税核定征收条件在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。

二、土地增值税核定征收率（一）在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。

（二）在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。

（三）在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目、土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除别墅以外）7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%；其他地区普通住宅9%，非普通住宅（除别墅以外）11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。

（四）若房地产开发项目跨年度销售的，则根据不同的销售年度分别适用核定征收率，无法区分具体销售年度的，一律从高确定核定征收率。

房地产开发项目（商品房）销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。

三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。

四、土地增值税核定征收税款的计算应交土地增值税税款=房地产销售收入X适用核定征收率五、土地增值税核定征收审批流程对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：（一）主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收；（二）向纳税人出具核定征收的税务事项告知书；（三）组织进行核定征收核查；（四）出具核定征收意见报告；（五）报土地增值税清算工作领导小组讨论决定；（六）各市县（区）局税务机关做出清算结论，下发执行。

土地增值税清算与征管的最新规定各省、自治区、直辖市地点税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，依照«中华人民共和国土地增值税暂行条例»及实施细那么的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在运算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，依照合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在运算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得运算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目运算分摊并提供金融机构证明的，承诺据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率运算的金额。

其他房地产开发费用，在按照〝取得土地使用权所支付的金额〞与〝房地产开发成本〞金额之和的5%以内运算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按〝取得土地使用权所支付的金额〞与〝房地产开发成本〞金额之和的10%以内运算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用运算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种方法。

(四)土地增值税清算时，差不多计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中运算扣除。

土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解发表于2009-06-07 16:58土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解（作者：中国财税培训师税收学博士肖太寿）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。

包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

有关增值税的税务处理主要涉及土地增值税的涉税处理和土地增值税的清算两方面，下面主要对土地增值税的涉税处理和土地增值税清算的有关税务处理进行详细的介绍。

一、土地增值税的涉税处理技巧及其例解（一）征税范围和税率1、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地增值税的征税范围主要有一般规定和具体规定。

（1）征税范围的一般规定①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。

②土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。

③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

即房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

北京市地方税务局公告2016年第7号——关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告文章属性•【制定机关】北京市地方税务局•【公布日期】2016.05.26•【字号】北京市地方税务局公告2016年第7号•【施行日期】2016.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文北京市地方税务局公告2016年第7号关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等有关规定,北京市地方税务局制定了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，现予以发布。

本公告自2016年7月1日起执行。

《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。

特此公告。

附件：1.土地增值税清算申请表2.土地增值税清算通知书3.土地增值税清算报告4.土地增值税清算鉴证报告5.土地增值税清算材料要求及清单6.土地增值税清算受理通知书7.土地增值税清算补充材料及情况通知书8.土地增值税清算审核意见书9.土地增值税四项成本核定通知书10.土地增值税核定征收通知书北京市地方税务局2016年5月26日北京市地方税务局土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定，制定本规程。

第二条本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知文章属性•【制定机关】大连市地方税务局•【公布日期】2007.11.23•【字号】大地税函[2007]200号•【施行日期】2007.11.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知（大地税函［2007］200号）各基层局：为了加强我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“国税发[2006]187号文件”）、《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》（辽地税发[2007]142号）、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号，以下简称“大地税函［2006］76号文件”）及其他有关规定，现就我市土地增值税征管若干问题进一步明确如下：一、关于土地增值税清算问题（一）土地增值税清算条件1.从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的；（2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的；（3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的；（4）直接转让国有土地使用权的。

符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。

主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。

对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。

天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告文章属性•【制定机关】天津市地方税务局•【公布日期】2016.12.16•【字号】天津市地方税务局2016年第24号•【施行日期】2017.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】增值税正文天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告2016年第24号为进一步规范土地增值税清算管理，方便纳税人办理涉税事宜，我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。

现予以发布，自2017年1月1日起施行。

特此公告。

2016年12月16日天津市土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条土地增值税的清算主体是纳税人，纳税人应在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税政策规定，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

第四条主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导，做好房地产开发项目的日常税收管理，负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。

对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

第六条房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的，应分别进行土地增值税清算。

第二章清算条件第七条符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第八条符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

房地产开发企业的土地增值税在什么情况下应当核定征收谢志强
【期刊名称】《纳税》
【年(卷),期】2014(000)012
【摘要】问：房地产开发企业的土地增值税在什么情况下进行核定征收？核定征收如何依法进行？土地增值税清算后,再出售结存的房产如何缴纳土地增值税？【总页数】1页(P22-22)
【作者】谢志强
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233
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国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发布时间: 2009-5-21 13:46:19 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、，地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

⼟增税九⼤节税筹划⽅法、征收标准、清算条件⼟地增值税的计算与税筹问题，是我被问得最⾼频的问题之⼀，今天专门写⼀篇⽂章来理⼀下。

为了充分将清楚⼟增税，我花了⼗多个⼩时整理了⼟增税的相关所有素材。

全⽂⽐较烧脑，建议先转发朋友圈，或者收藏，需要时再拿出来看，会⼤有收获。

⼟增税应税⾏为⼟地增值税的应税对象，是转让⼟地所有权，地上建筑物及附着物等视同销售取得收⼊的⾏为。

包括房屋销售和⼟地转让，都是需要缴纳⼟地增值税的。

⾄于股权转让是否需要缴纳⼟地增值税，学界现在还有分歧，实际操作需要根据各地的税务部门认定标准。

在全国⼤部分地⽅未将股权转让认定为视同销售的⾏为，个别地⽅除外，⽐如河南。

征税步骤⼟地增值税的缴纳，分两步，⼀是销售环节的预征收，⼆是竣⼯环节的清缴。

⼟增税的预征，⼀般按照销售合同约定⾦额的2%-5%区间浮动，具体根据每个地⽅政府制定的条例。

例如：青岛市将⼟增税的预征分为普通住宅和⾮普通住宅，普通住宅单价2万以下的按照2%的预征率，单价2万以上的按照2.5%的预征率；⾮普通住宅单价2万以下的按照2。

5%的预征率，单价2万以上的按照3.5%的预征率；成都直接将⼟增税预征按照普通住宅、⾮普通住宅、其他房产分为三类，分别实现2%、3%、4%的预征率。

⼟增税税率⼟地增值税税率实⾏的是四级超率累进税率，具体税率如下图:有⼀个例外，《⼟增税暂⾏条例》第⼋条对增值率不超过20%的普通住宅，免征⼟增税。

因此筹划这20%免征⼟增税，是很多公司的招拍挂项⽬进⾏税务筹划的重点。

清缴的条件分为法定清缴条件和认定清缴条件两种：法定清缴条件。

具体有三种：⼀是房地产全部竣⼯的；⼆是整体转让未竣⼯项⽬的，也就是所谓的在建⼯程转让；三是直接进⾏⼟地所有权买卖的认定清缴条件。

也是三种情况：⼀是已实际竣⼯的项⽬，或者销售⽐例达到85%的，或者未达到85%，但是剩余未售物业出租的；⼆是已经取得预售证（或者销售证）满三年的；三是项⽬已经申请财务注销但是未办理⼟增税清算的。

上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》的通知文章属性•【制定机关】上海市地方税务局•【公布日期】2009.06.09•【字号】•【施行日期】2009.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》的通知各区县税务局、各直属分局：现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）转发给你们，请按照执行。

上海市地方税务局二ＯＯ九年六月九日国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：1.各类附表2.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）国家税务总局二〇〇九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

河南省地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知豫地税函[2007]第16号各省辖市地方税务局、省直属税务分局、省直属小浪底税务分局,巩义市、项城市、永城市、固始县、邓州市地方税务局：现将国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（以下简称通知）转发给你们，并结合我省实际情况补充如下规定，请一并贯彻执行。

一、土地增值税的清算条件：（一）符合《通知》清算条件（二）的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关申报办理清算手续。

（二）对转让土地或以转让土地为主的（建筑物占总售价30％以内）纳税人，原则上采取查账征收方式进行清算。

对非房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的，比照上述规定执行。

（三）纳税人申请办理土地增值税清算时，需报送的资料除按《通知》规定的资料外，还应填写土地增值税的清算表（一）（二）（见附件二）、报送清算前的各月土地增值税申报表和完税凭证。

二、土地增值税的扣除项目（一）普通标准住宅与其他用房同体的扣除项目问题普通标准住宅与其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计算扣除项目时，应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算时所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由主管税务机关按照核定征收方式征收土地增值税。

三、土地增值税的审核签证从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构的准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等问题，由河南省地方税务局另行规定。

四、土地增值税的预征率土地增值税预征率仍按河南省地方税务局豫地税函〔2004〕223号文件相关规定执行。

五、土地增值税的核定征收率（一）核定征收率普通标准住宅 1.5%普通标准住宅及土地以外的其他房地产项目 3.5%土地5%土地是指转让土地或以转让土地为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。

在土地增值税清算中符合什么条件可实行核定征收土地增值税是一种针对土地增值收益进行征收的税种。

在土地增值税清算中，核定征收是一种常见的征收方式。

然而，核定征收并非所有情况下都适用，它需要符合一定的条件才能实行。

本文将探讨在土地增值税清算中，符合什么条件可实行核定征收。

首先，最基本的条件是土地使用权归个人所有。

核定征收适用的对象通常是个人，因此对于土地使用权归属于国家、集体所有的土地是不适用核定征收的。

只有当土地使用权属于个人时，才可以考虑核定征收的方案。

其次，核定征收需要符合土地增值税法的规定。

根据我国土地增值税法，核定征收的土地应当满足以下条件：1.土地属于非农、非建设用地。

核定征收主要适用于一些非农业和非建设用地的土地。

例如，用于商业、办公、住宅等非农业和非建设用途的土地可以考虑核定征收。

而农田、工业用地等不符合核定征收条件。

2.土地出让金已经缴纳。

根据土地增值税法第六条的规定，土地增值税的征收对象是土地使用权的转让者，即土地出让权的出让者。

如果土地出让金尚未缴纳，就无法满足核定征收的条件。

因此，在实施核定征收之前，必须确保土地出让金已经缴纳。

3.符合居民住房政策。

在土地增值税清算中，对于个人住房的土地，可以参照国家有关居民住房政策进行核定征收。

这意味着符合居民住房政策的住房土地，可以根据相关规定享受一定的减免或优惠政策。

除了以上条件外，还需要进一步满足核定征收的具体要求。

根据土地增值税法第十五条的规定，核定征收的具体要求包括以下几点：1.核定征收的税款按照增值额的3%进行计算。

这意味着核定征收的税款是根据土地增值的额度来计算的，并且税率为3%。

增值额可以通过土地使用权的增值、房屋租金等相关因素来进行计算。

2.核定征收的税款在土地转让时一次性缴纳。

核定征收的特点是在土地转让或使用权到期时一次性缴纳税款。

这与按照实际增值额度和周期进行征收的方式不同。

3.核定征收的税款由征税人自行申报并缴纳。

在核定征收中，征税人需要自行计算增值额和税款，并按照规定的时间和程序进行申报和缴纳。