房地产企业营改增纳税申报及案例解析一、申报表文件梳理1、2016年3月31日，总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税后增值税纳税申报有关事项的公告》（2016 年第 13 号），包括一般纳税人一主表五附表，固定资产表，进项结构明细表，增值税减免税申报明细表，小规模纳税人申报表及附列资料，增值税预缴税款表；2、2016年5月5日，总局发布2016年第27号公告，对增值税纳税申报有关事项进行了明确，调整了进项结构明细表、小规模纳税人申报表及附列资料）；3、2016年5月10日，总局发布2016年第30号公告，再次对申报有关事项再次进行了调整,增加了税负分析测算明细表,由从事建筑、房地产、金融或生活服务等经营业务的增值税一般纳税人填报。
二、案例（根据总局培训资料改编）A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开始预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。
A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。
该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。
2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。
2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元）。
经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。
纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。
问：纳税人在7 月申报期应申报多少增值税税款？解析：（一）纳税人按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号)（以下简称办法）第十一条、第十二条规定，应在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。
房地产业营改增实务操作与应对1. 引言近年来，我国房地产业成为国民经济的支柱产业，对经济增长起着重要的作用。
然而，在房地产业发展的同时，也面临着诸多税收政策调整和改革。
其中，营业税改为增值税（简称“营改增”）是最为重要的税制改革之一。
本文将重点探讨房地产业营改增的实务操作和相应的应对策略。
2. 房地产业营改增的基本情况2.1 营业税改为增值税的背景在过去，我国对于房地产业征收营业税，税率相对较高，给企业经营带来了一定的负担。
为了推动税制改革和减轻企业负担，我国决定将房地产业的营业税改为增值税。
2.2 房地产业营改增的优势房地产业营改增带来的主要优势包括：•税负下降：增值税税率一般低于营业税税率，房地产企业的税负将有所降低；•税制简化：营业税涉及多个环节和计税方法，改为增值税后，税制更为简化，减少了纳税人的管理成本；•改善利润结构：由于房地产开发过程中涉及多个环节，增值税将分摊到各个环节，更能反映企业的真实利润。
3. 房地产业营改增的实际操作3.1 增值税纳税人的认定根据《财政部税务总局关于房地产开发企业不同销售模式适用营业税改征增值税政策的通知》，房地产开发企业根据其销售模式的不同，分为一般纳税人和小规模纳税人两类。
•一般纳税人：企业销售不动产的主营业务收入占全部应税项目收入的比例超过50%的，应纳增值税；•小规模纳税人：企业销售不动产的主营业务收入占全部应税项目收入的比例未达到50%的，可以继续按照营业税征收。
3.2 房地产企业的税率选择对于一般纳税人，房地产企业可以选择应用增值税一般纳税人的税率，或者选择应用简易计税方法。
具体的税率如下：•增值税一般纳税人税率：一般纳税人的增值税税率为11%，其中6%为国家税收，5%为地方税收；•简易计税方法：按照实际销售额的3%计算。
3.3 税务申报和缴纳房地产企业需要按月或按季向税务机关进行增值税申报和缴纳。
纳税人可以选用电子税务局或者到税务机关窗口进行申报和缴纳。
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析摘要“营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。
国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。
2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。
关键词“营改增” 房地产案例影响一、营业税与增值税差异增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。
二、差异比较“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。
那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。
以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。
假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。
部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。
（一）对流转税的影响根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。
其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。
“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。
其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。
“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。
房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。
二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
