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营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧PPT课件

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房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT

房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
依据为房地产经营收入（含预收房款），核定比例为100%， 税率为万分之五
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。

营改增后房地产相关税费计算PPT课件

营改增后房地产相关税费计算PPT课件
营改增后房地产相关税费计算
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万

完整版课件《房地产、建筑企业营改增后的所得税汇算清缴风险规避与关账节税技巧实战精讲》

完整版课件《房地产、建筑企业营改增后的所得税汇算清缴风险规避与关账节税技巧实战精讲》
• 上述行业以《国民经济行业分类与代码（gb/4754 -2011）》为准，并随之更新。
• 所列行业业务为主营业务，其研发费用发生当年的 主营业务收入占企业按税法第六条规定计算的收入 总额减除不征税收入和投资收益的余额50%（不含 ）以上的企业。
19
研发费用加计扣除
2016年最新研发费用加计扣除政策解读
6
营改增如何协同供给侧改革
供给侧改革
•供给侧结构性改革：就是从供给、生产端入手，通 过解放生产力，提升竞争力促进经济发展。这种改革 具体而言，它要求清理僵尸企业，淘汰落后产能，将 发展方向锁定新兴领域、创新领域，创造新的经济增 长点。 • 提出供给侧结构性改革，并不排斥需求侧管理，要 在需求与供给两侧同时发力，但在目前要着重于供给 侧结构性调整。
• 落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非 户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买 房或长期租房的预期和需求。
10
营改增如何协同供给侧改革
供给侧改革 措施
• 明确深化住房制度改革方向，把公租房扩大到非 户籍人口。
• 发展住房租赁市场。 • 取消过时的限制性措施。
11
营改增如何协同供给侧改革
2
财税大环境简介
宏观财税情况对企业税收环境的影响
• 2015年,全国财政收入152217亿元，比去年同期增长 8.4%（同口径增长仅为5.8%），同比下降了4.2%。
• 其中，山西为-9.8%，黑龙江为-10.4%。 • 2015年，税收收入124892亿元，增长4.8%。 • 2015年，全国财政支出175768亿元，比去年同期增
4
营改增如何协同供给侧改革
供给侧改革
• 强调供给侧改革，主要是基于中国经济发展中存在 的客观问题而提出的具体解决办法。 •（1）产能过剩情形已经比较严重 • ——钢铁设计生产能力12亿吨/年，实际产量近8亿 吨/年；相当于全球钢铁产量的60% • ——原煤实际生产41亿吨/年；相当于全球产量的 40%； • ——200多种产品的产量均达到世界第一。

全新营改增后房地产相关税费计算知识培训课件(内容完整 可编辑使用)

全新营改增后房地产相关税费计算知识培训课件(内容完整 可编辑使用)
= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元
17
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
14
经济测算中增值税具体算法
15
增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
13
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。

营改增后房地产企业增值税会计核算解析教育课件

营改增后房地产企业增值税会计核算解析教育课件

贷记“银行存款”。
【例题·计算题】12月15日缴纳12月1~10日应 该缴纳的增值税10万元，企业应该如何进行账
务处理？
借：应交税费——应交增值税（已交税金）10
贷：银行存款
10
(3)减免税款
①反映企业按规定减免的增值税款
②企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记 “营业外收入”科目。
假设已经按税法规定开具了红字增值税专用发票。退
回时的会计处理？
借：主营业务收入
100万
贷：银行存款
111万
应交税费--应交增值税（销项税额) -11万
同时冲减成本：
借：开发产品 贷：主营业务成本
(6)进项税额转出
记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及 其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
贷：应交税费——未交增值税
13 000 13 000
(5)销项税额
①记录企业销售货物、提供应税劳务或应税服务应收 取的增值税额。
②注意：退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷 方用红字登记。
【例题·计算题】某企业原销售房屋的不含税价值为
100万元，销项税额为11万元的房屋被客户要求退回，
管理费用
-370
(4)转出未交增值税
核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应 交税费——应交增值税”明细账出现贷方余额时，根 据余额借记本科目，贷记“应交税费——未交增值税” 科目。
【例题·计算题】企业增值税账户贷方的销项税额为 30000元，借方的进项税额为17000元，月末的账务处 理？ 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）
具体分为三种情况：
①已经抵扣进项税额的外购货物改变用途，用于不得抵扣进项 税额的用途，做进项税额转出。

房地产企业全程会计核算与税务处理

房地产企业全程会计核算与税务处理

现房销售收入
在房屋竣工验收合格后， 与购房者签订正式购房合 同，收取房款确认为销售 收入。
二手房销售收入
个人或企业转让二手房， 根据产权转移书和购房发 票等凭证确认销售收入。
房地产企业利润的核算
营业收入
通过销售房屋和其他经营活动获得的收入。
营业税金及附加
根据国家税收法规，房地产企业应缴纳的税 金和附加费用。
税收筹划应考虑成本和效益，确保筹划收 益大于筹划成本。
风险防范原则
综合筹划原则
应充分考虑税收政策变化、税务稽查等因 素，制定风险应对策略。
综合考虑企业整体税负，制定最优的税收 筹划方案。
房地产开发阶段的税收筹划
1 2
选择合适的开发项目
根据税收政策，选择税负较轻的项目进行开发。
合理规划开发成本
合理分摊、归集开发成本，降低企业所得税税负 。
分类
根据业务类型和经营模式，房地产企 业可分为房地产开发企业、房地产中 介服务机构和物业管理企业等。
房地产企业的经营特点
高投资
房地产开发项目通常需要大量资金投入，包括土地购置、房屋建设、 配套设施等。
高风险
房地产市场受政策、经济、社会等多因素影响，存在较大的不确定性 ，因此房地产企业经营风险较高。
包括建筑工程费用、设备购置费 、安装工程费用等。
开发间接费用
包括工程管理费、营销费、财务 费用等。
公共配套设施建设费
包括学校、医院、商店等公共设 施建设费用。
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、供气、 通讯等基础设施建设费用。
房地产销售收入的核算
01
02
03
预售收入
在房屋预售阶段，根据合 同约定收取的房款应确认 为销售收入。

2016营改增纳税人培训课件(房地产业)

2016营改增纳税人培训课件(房地产业)
同时满足以下两个条件： 1.以发包人名义对外经营； 2.由发包人承担相关法律责任。
第二部分 营改增基础知识
【扣缴义务人】 中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行
为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣 缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 扣缴义务人的前提是境外单位或者个人在境内没有设 立经营机构，如果设立了经营机构，就不存在扣缴义 务人的问题；扣缴义务人如果不履行扣缴义务，则应 根据税收法律法规的相关规定承担相应法律责任。
第一部分 营改增工作概况
一、什么是营改增
营业税和增值税，是我国两大主 体税种。营改增，就是原来在地税部 门征收营业税的行业，现在改为在国
税部门征收增值税。
第一部分 营改增工作概况
二、营改增主要内容
双扩：一是试点行业扩围（新增建 筑业、房地产业、金融业、生活服务 业）。
二是可抵扣范围扩围（将所 有企业新增不动产纳入可抵扣范围）。
第一部分 营改增工作概况
第一部分 营改增工作概况
三、我市工作进展
1.调查确认 2.信息录入 3.优惠备案 4.税控发行 5.发票供应 6.开具发票 7.纳税申报
第一部分 营改增工作概况
第二部分 营改增基础知识
● 一、基本概念 ● 二、征税范围 ● 三、税率和征收率 ● 四、销售额的确认 ● 五、进项税额 ● 六、申报纳税 ● 七、试点前业务的处理
单人位。，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、 社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
第二部分 营改增基础知识
单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承 租人、挂靠人以发包人、出租人、被挂靠人名义对 外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包 人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

房地产企业会计核算及涉税处理(PPT)

房地产企业会计核算及涉税处理(PPT)

贷：银行存款 25000000
②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：
借：开发本钱—土地—碧水园(土地征用及拆迁费)
5500000
23
第二十三页，共七十九页。
③支付(zhīfù)勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发本钱——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷：银行存款 210000
1、营业税
租金的5%
2、城建税
7%、5%、1%
3、教育费附加 营业税的3%
4、城镇土地使用税 同上
5、 房产税
自用：计税余值 *1.2%
出租：租金的12%
第八页，共七十九页。
厚积薄发(hòu jī bó f)，成会计英才
8
“营改增〞对房地产企业财务管理有哪些影响？ ①适用税率和计税基数； ②效劳(xiào láo)业定价机制； ③财务核算；
6、企业所得税
〔1〕查账征收：1.销售未完工产品取得收入(shōurù)：按预计 计税毛利率，计算毛利额， 工程完工后计算实际毛利调整 以前毛利计算纳税
2.销售完工：税率25%
〔2〕核定征收
7、 印花税
同上
第七页，共七十九页。
厚积薄发，成会计(kuài jì)英才
7
〔五〕出租、用于营业(yíngyè)等
土石方根底工程(假定税率11%〕： 5,000,000/〔1+11%〕×11%=495,495.50
其他〔假定税率17%〕： 10，710，000/〔1+17%〕×17%=1,556,153.85
29
第二十九页，共七十九页。
对应分录：
借：开发本钱-前期工程费-勘察设计费 471,698.11

房地产建筑业“营改增”纳税操作实务

房地产建筑业“营改增”纳税操作实务
-
四、试点实施前应税服务年销售额未超过500万元的试点纳税人,如符合相 关规定条件，也可以向主管税务机关申请增值税一般纳税人资格认定。
-
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房地产建筑业“营改增”纳税操作实 务
一般纳税人和小规模纳税人 的划分及管理 --3
- 国家税务总局公告2015年18号 调整一般纳税人管理有关事项 - 一、增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行登记制，登记事项由
六、本公告自2015年4月1日起施行。《增值税一般纳税人资格认定管理办 法》（国家税务总局令第22号）第四条第二款第（一）项、第七条、第八条、 第九条、第十一条暂停执行，相应条款将依照规定程序修订后，重新予以公 布。
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房地产建筑业“营改增”纳税操作实 务
一般纳税人应纳税额计算--1
- 条例第四条 除本条例第十一条规定外，纳 税人销售货物或者提供应税劳务（以下简称 销售货物或者应税劳务），应纳税额为当期 销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳 税额计算公式：
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房地产建筑业“营改增”纳税操作实 务
增值税税率--1
- 条例 第二条增值税税率：
- （一）纳税人销售或者进口货物，除本条第（二）
-
项、第（三）项规定外，税率为17％。
- （二）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13％：
- （三）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院
-
另有规定的除外。
PPT文档演模板
房地产建筑业“营改增”纳税操作实 务
一般纳税人和小规模纳税人 的划分及管理 --3
- 2010年国家税务总局令22号 增值税一般纳税人资格认定管理办法
- 财税【2013】37附件2 - （六）一般纳税人资格认定。

房地产建筑业营改增应对暨税收策划方案全新调整(现场版)ppt课件

房地产建筑业营改增应对暨税收策划方案全新调整(现场版)ppt课件
7
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2018/11/16
增值税税负分析 购入金额 100 100
销售金额
增值额 增值税(17%) 税负率 销售毛利
2018/11/16
120
20 3.4 2.833% 20
150
50 8.5 5.667% 50
8
•
• •
试点方案
财政部国家税务总局关于印发《营业税改征
增值税试点方案》的通知.doc
税率
17%
粮食、食用植物油；自来水、暖气、冷气、热水、煤 13% 气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品； 图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、农膜、 国务院规定的其他货物 交通运输业、建筑业、邮政业、(或许房地产业) 研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物 流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务 简易征收(包括小规模纳税人) 11% 6% 3%
产、金融保险业以及餐饮、娱乐等生活服务业。
2018/11/16
11
•
建筑业营改增税负测算一
•
•
据中国建筑(601668)2014年报，营业毛利 率13%，营业净利率约为4%。
假设：工程收入为10000，营业成本8700， 原材料占55%(其中：建筑材料45%、钢材40%、 其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用 10%。此外，期间费用600，营业税金300。
• 五、营改增的应对思路
2018/11/16
5
一、营改增税负测算 • 按照国务院的既定目标，力争“十二五”期 间全面完成“营改增”改革。
•
•
1994年税制改革，确立了增值税和营业税两
税并存的货物和劳务税税制格局。 增值税对销售、进口货物；提供加工、修理 修配劳务等增值额征税，基本税率17%，具有消除 重复征税、促进专业化协作的优点。

房地产营改增课件-房协讲课

房地产营改增课件-房协讲课
❖ 3、如果提供服务期间未收到款项，且合同未 约定付款日，则以服务完成的当天为纳税义 务时间。
❖ 例如：某试点纳税人出租房子，租金5000元/ 月，一次性预收了对方一年的租金共60000 元。
❖ 则应在收到60000元租金的当天确认纳税义 务发生，并按60000元确认收入。
在哪缴纳增值税
汇总纳税
为什么要推行营改增？
v用政府收入的“减法” ，
v换取：
v1、企业效益的“加法” v2、市场活力的“乘法” 。
❖ 1、促进产业分工优化； ❖ 2、拉长产业链； ❖ 3、带动制造业升级。
1、创新驱动的 “信号源”；
2、经济转型升级 的强大“助推器”。
营业税与增值税的差别
纳税人的分类管理
试点纳税人
一般纳税人（一般计税方法）
❖ 营业税计税营业额=全部价款和价外费用-允许扣除 项目金额=负数
❖ （2）应当向原主管地税机关申请退还营业税；
❖ 2、试点之日前已缴纳营业税，试点后因发生 退款减除营业额的，应当向原主管地税机关 申请退还已缴纳的营业税。
❖ 3、试点之日前发生的应税行为，因税收检查 等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策 规定补缴营业税。
❖ 主营收入只要达到一般纳税人的的额度标 准，即使不登记，也是会被强制转为一般 纳税人的。
❖ 一般企业销售额未达标，但会计核算健全， 能够提供准确税务资料的，有固定经营生产 场所，可申请成为一般纳税人。
❖ 一经认定为一般纳税人，不能再转为小规模 纳税人。
能上不能下
达到标准不登记一般纳税人的后果
❖ 1、一般纳税人会计核算不健全，或者不能 够提供准确税务资料的。
混合销售行为增值税的规定
❖ 混合销售:一项销售行为如果既涉及服务又涉 及货物，为混合销售。 按企业类别分：

房地产建安企业营改增实战操控及财税规划PPT课件

房地产建安企业营改增实战操控及财税规划PPT课件
小规模纳税人
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租 住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人 出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应 按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向 机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
新政对投融资有哪些影响影响
36号文：纳税人购进贷款服务（各种形式占用、 拆借他人资金）支付的利息及利息性质的支出， 其进项税额均不得从销项税额中抵扣。
1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得 索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具 发票的当天。
2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方 式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
3、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税 义务发生的当天。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十 八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫 销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销 售结算方式的不同，具体为：
房地产建安企业最新政策剖析
在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、 无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和 个人，为增值税纳税人。
增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第 （三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动 产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率 为11%。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
《增值税暂行条例实施细则》第四条：8
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人， 将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关 机构设在同一县（市）的除外
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应 税项目；

房地产行业培训PPT房地产企业新项目税务指引及全程会计核算技巧

房地产行业培训PPT房地产企业新项目税务指引及全程会计核算技巧
（1）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可 有偿出让。
（2）土地使用权出让最高年限
2024/6/10
12
获取土地的三种方式
（3）土地使用权出让方式： 土地使用权转让，可以采取拍卖、 招标、挂牌方式或者双方协议的方 式依法转让。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地， 有条件的，必须采取拍卖、招标方 式；没有条件，不能采取拍卖、招 标方式的，可以采取双方协议的方式。
——《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有 关契税问题的通知》（财税[2004]134号）
2024/6/10
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土地的获取方式
（2）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转 移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税 。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国 有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让， 由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 ——《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国
在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取 得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过 动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；满2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
2024/6/10
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获取土地的其他成本费用
二、土地闲置费
房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同 约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入 成本对象的施工成本。
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税务指引所需资料
企业需要提供的资料清单
1.营业执照（复印件） 2.税务登记证（国、地税）（复印件） 3.执行的会计制度及有关政策 4.执行的税种、税率和税收优惠政策 5.对外财务报告（含资产负载表、利润表及利润 分配表、现金流量表、所有者权益增减变动表及 编表说明等） 6.近期纳税申报表及附表

房地产企业会计核算与税务处理 PPT

房地产企业会计核算与税务处理 PPT

三、“增值税”科目会计核算
2．视同销售的账务处理。 企业发生税法上视同销售的行为，应当按 照企业会计准则制度相关规定进行相应的 会计处理，并按照现行增值税制度规定计 算的销项税额（或采用简易计税方法计算 的应纳增值税额），借记“应付职工薪 酬”、“利润分配”等科目，贷记“应交 税费——应交增值税（销项税额）” 或 “应交税费——简易计税”科目（小规模 纳税人应计入“应交税费——应交增值税” 科目）。
举例：房地产企业增值税账务处理
扣除土地价款提供的证据
国家税务总局公告(2016年第18号)第六条 在计算销售额时从全部价款和价外 费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印） 制的财政票据。
财税[2016]140号 七、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房 地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时 向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。 纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方 支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
应交税费-应交增值税-进项税额 6 贷：银行存款 106
举例：房地产企业增值税账务处理
二、不动产销售-一般计税： 3、预售阶段，次月预缴增值税 借：应交税费-预交增值税 6
【222/(1+11%)*3%=6】 贷：银行存款 6 本月增值税形成留抵税额，不需要做 账务处理
举例：房地产企业增值税账务处理
举例：房地产企业增值税账务处理
一、不动产销售-简易计税： 1、预售阶段，当月收到房款105万 借：银行存款 105 贷：预收账款 105
举例：房地产企业增值税账务处理
一、不动产销售-简易计税： 2、预售阶段，次月预缴增值税 借：应交税费-简易计税 3
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房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 7.城镇土地使用税计税依据
《城镇土地使用税暂行条例》 第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地
面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
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《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签 订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质 凭证的当天。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 4.耕地占用税计税依据
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕
(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
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房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 9.城镇土地使用税纳税时间
《城镇土地使用税暂行条例》 第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土
地使用税： (一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时
(四)人均耕地超过3亩的地区， 每平方米为5元至25元。
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三、应交税费的账务处理 6.耕地占用税纳税时间
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第十二条 获准占用耕地的单位或者个人应当在 收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕 地占用税。
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一、开发产品的账务处理
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合 设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作 为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本 科目，贷记“开发成本”科目。
房地产开发企业常用的会计科目
二、投资性房地产的账务处理 1.“开发产品” “投资性房地产” 2.“投资性房地产” “开发产品”
“营改增”对房地产企业财务的影响
➢ 适用的税种税目发生变化 ➢ 企业的主管税务部门发生变化 ➢ 纳税人身份发生变化 ➢ 会计核算发生变化 ➢ 收入和成本的计量发生变化 ➢ 影响企业的财务信息和成果
房地产开发企业常用的会计科目
开发产品 投资性房地产
预收账款 应交税费
开发成本 开发间接费用
房地产开发企业常用的会计科目
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三、应交税费的账务处理 不在“应交税费”科目里核算的税 耕地占用税 印花税 车辆购置税 契税
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 1. 契税的计税依据
财税【2004】134号 《财政部 国家税务 总局关于国有土地使用权出让等有关契税 问题的通知》
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营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧PPT 课件
营改增后房地产企业全程会计 核算方法与税务处理技巧
主讲 黄老师
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Hale Waihona Puke ➢ 会计税收有差异 ➢ 财务核算需规范 ➢ 游走方园要谨慎 ➢ 凡事都得讲规则
税收筹划与会计核算的关系
通常都有的费用：
建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费 城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、 绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、 土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、 工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、 消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、 散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费 土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费 人防异地建设费……
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三、应交税费的账务处理 2. 契税的税率
《中华人民共和国契税暂行条例》 第三条 契税税率为3%—5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人 民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际 情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 3. 契税纳税义务时间
地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次 性征收。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 3. 契税纳税义务发生时间
《中华人民共和国契税暂行条例》 第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日 内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理 纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴 纳税款。
➢ 1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。 ➢ 2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。 ➢ 3.规范的会计核算是实现税收筹划的关键。
房地产会计核算的特点
➢ 1.开发产品的成本核算复杂。 ➢ 2.经营收入及其相关税金核算特殊。 ➢ 3.涉税环节多。 ➢ 4.涉及的税种多、税目多、费用多。
税收筹划与会计核算的关系
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理
5.耕地占用税适用税额
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第五条 耕地占用税的税额规定如下：
(一)人均耕地不超过1亩的地区， 每平方米为10元至50元；
(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区， 每平方米为8元至40元；
(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区， 每平方米为6元至30元；
三、应交税费的账务处理 1. 契税的计税依据
一、出让国有土地使用权的，其契税计税 价格为承受人为取得该土地使用权而支付 的全部经济利益。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 1. 契税的计税依据
以协议方式出让的，其契税计税价格为成 交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿 费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付 的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 8.城镇土地使用税适用税额
《城镇土地使用税暂行条例》
第四条 土地使用税每平方米年税额如下
(一)大城市1.5元至30元；
(二)中等城市1.2元至24元；
(三)小城市0.9元至18元；
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