《厦门湖边水库地块改造开发及经济测算研究报告》.doc
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厦门湖边水库地块发展报告第一章现状调查分析1.1 现状资源分析厦门是中国大陆东南沿海一座风光旖旎、闻名遐尔的港口风景城市，气候宜人，环境优美。
湖边水库地区位于厦门本岛东北部，处于高崎国际机场与会展中心的中间位置。
东至环湖里大道，西临湖西路，南接吕岭路，北靠仙岳路。
规划区面积4.14平方公里，其中水域面积为0.91平方公里。
随着厦门城市建设的推进，城市面貌日新月异。
现代化城市倡导拥有优秀的人居环境，这使得湖边水库地区的资源价值日益凸现。
不过，湖边水库地区也存在以下两方面的问题，需要在制订改造开发方案时慎重考虑：◆湖边水库是水源保护区湖边水库是厦门本岛积水面积最大的一座小型淡水库，属城市备用水源，是重点保护水域。
根据厦门城市规划之园林绿地规划第一百三十七条河道、水体沿岸规定，湖边水库流域范围内不得进行会造成污染的开发建设。
根据中南市政院编制的（厦门市湖边水库保护范围规划），湖边水库周边需要设置50米宽的防护林带，此防护带内严禁排放污水和各种建设行为，只允许建设树木等绿化带。
作为备用水源，湖边水库的水面利用功能将受到一定限制，将以被动利用（passive use）为主。
◆现状环境差、建设量大湖边水库地区建筑功能布局紊乱，环境污糟，治安较差。
无论是村民住宅还是乡镇企业，建设量都比较大，且有许多的违章建筑和临时搭建。
这就会使得拆迁安置比较困难，拆迁补偿费用比较高。
1.2 场地发展的SWOT分析1.2.1 优势1 城市发展定位的综合优势在城市总体规划中确定的厦门城市性质是：海港、风景城市，我国东南沿海中心城市之一。
厦门将从“海岛城市”逐渐发展为“海湾城市”，最终将建成现代化国际性城市。
厦门要建设现代化国际性城市，提高城市化水平，充分发挥城市综合效应，促进城市能级的提升，都对湖边水库地区的开发建设创造了很好的外部优势条件与支持。
2 环境资源优势随着人们生活水平的提高，滨水的生活方式越来越受欢迎和重视。
滨水日益成为高档居住、高档生活的必要特征。
因此许多没有水景资源的开发项目，不惜巨资开挖人工湖。
目前在厦门，滨水的住宅多数是属于高档住宅，售价明显高于其它住宅。
因此丰富的水景资源和良好的生态绿化是本地区最主要的优势条件。
3 区位优势湖边水库地区位处本岛，是厦门市承西（中心城区）启东（新发展区）的关键地段，处于远东（岛外翔安区）、近东（本岛东部沿金尚路以东、莲前路以北的广大区域），和中心城连接的核心位置。
随着海底隧道的开工建设，湖边水库地区作为联系东西两翼的关键区域的潜在优势将逐步凸现出来。
而随着厦门海湾型城市建设战略的实施，优化本岛功能将成为城市建设的重点，面积4平方公里的湖边水库地区将起重要作用。
图1.1 区位分析4 交通优势本地区有吕岭路和仙岳路两条东西向的城市主干道与城市中心区方便地联系在一起。
将来海底隧道建成，翔安新城将与厦门岛联为一体，而湖边水库地区是从市中心通往翔安新城的必经之地。
湖边水库地区距离市中心约为20-30分钟的车程，具备承担市中心人口扩散的功能。
1.2.2 劣势1 地区形象不佳湖边水库地区位于城郊结合部。
如同大多数城市的城郊结合部地区一样，这里城市面貌较差，基础设施配套不完善。
用地范围内特别是蔡塘地段，建筑密度高、建设混乱、有较多的违章建筑和临时搭建房，安全与卫生状况不佳。
在厦门市民的心目中，这里不是高尚住宅区的所在地。
这种负面的形象对该地区的开发建设不利，因此需要通过大盘开发实施地区形象品牌再造策略，藉以扭转其负面形象因素，提升本地区的吸引力。
2 水质受到威胁湖边水库作为厦门的备用水源，虽然总体水质尚好，但前后坑、上下湖以及蔡塘等有些工厂的废弃物目前仍直接向湖中排放，对水环境有明显的污染。
能否在较短的时间内有效控制污染物的排放、避免水质进一步恶化，也是本场地开发所会面临的风险之一。
1.2.3 机遇1 闽南金三角概念的提出“闽南金三角”指福建省南部沿海的厦门、泉州和漳州三个设区市及所辖县区。
该概念的提出是为了进一步整合和发挥闽南地区的资源，实现城市联动。
闽南金三角概念的提出，无疑给身处其中心地位的厦门市带来了更广阔的发展前景，厦门市的吸引力将进一步提升。
今后预期会有更多周边地区的人来厦门购房居住，这为处于本岛的湖边水库地区的大规模开发提供了更广阔的市场空间。
2 由海岛城市走向海湾城市按照规划，预计在2006到2010年间，东部片区将进入大规模开发建设阶段，产业区和新城区将初具规模，此时的厦门将基本建成海湾型城市框架。
而在新一轮《厦门市总体规划（2004—2020）》修编中确定：从发展规模上讲，厦门的总人口规模到2020年时将有80万的增量。
这给湖边水库地区的开发带来了极大的市场需求。
1.2.4 挑战1 水域保护与利用的挑战如前所述，目前湖边水库的水质有进一步恶化的危险。
从现在开始较长一段时间内如何更有效的保护水体质量，不但是厦门市面临的挑战，也是本项目面临的挑战。
此外，对本项目而言，如何在充分保护的前提下，更好地利用湖边水库的资源，使得水图1.3海湾城市框架图1.2闽南金三角示意图源保护的限制性措施能带来积极的结果（如将珍稀鸟禽引入防护林带，使防护林带成为一个小型的珍稀鸟禽栖息地，从而提升本项目的环境形象等），也是本项目开发面临的重要挑战。
2 巨量建设与市场需求的矛盾湖边水库地区的开发规模巨大，将形成200多万平方米左右的建筑面积，吸纳7-8万人口。
如此巨大的开发规模与厦门市目前尚有限的市场容量形成了矛盾。
但若开发速度太慢，尤其是一开始的开发规模过小，则很难有效形成新的城市环境，也不利于扭转该地区负面的城市形象。
因而制定符合市场需求的开发方案和步骤、进行成功的市场营销尤为重要。
第二章开发潜力分析湖边水库地区是厦门岛难得的可成片大规模开发的地区。
若开发建设的好，将可以成为厦门城市建设的新标杆，对提升厦门城市的档次、建设现代化国际性都市，都有积极的作用。
因而在开发建设前，需要对该地区进行认真的开发潜力分析和市场定位研究，以确保本项目的开发能够符合市场需求并发挥资源的优势，取得项目的成功。
否则，如果不符合市场需求和开发规律，再好的功能定位，也不会取得成功。
2.1 住宅开发潜力2.1.1 与其它城市的横向比较通过下表中厦门与国内主要城市的横向比较可以总结出以下几点：①供应方面：厦门市由于城市规模相对较小，住宅市场的年供应量绝对值是几个城市中最低的，但是其增长率在几个城市中却是遥遥领先，排在第一位；②销售方面：同样的原因总量不大，但增长率却紧跟上海、北京，排在第三位，超过其它二线城市；③人均住宅面积方面：紧跟青岛、深圳，排在第三位；④住宅销售均价：低于上海、北京、广州、深圳、宁波、杭州等，高于福州和青岛。
由此可以看出，厦门市房地产市场发展速度很快，且销售价格与其它城市相比还不算高，总体发展还是比较健康。
表2.1 2004年部分主要城市的住宅市场比较注：其中，各市数据均来源于当地统计部门2004年国民经济和社会发展统计公报。
2.1.2 厦门市住宅市场特点1 供需两旺，稳中有升随着经济的发展和城市化的快速推进，近些年来厦门市房地产呈高速发展之势。
2004年全年厦门市商品房销售面积达359.88万平方米，比2003年上升了9%；2003年比2002年上升了14%；而2004年商品房销售金额达到177.65亿元，比2003年上升了30%，2003年比2002年上升31%； 2004年厦门市商品房的平均销售价格达到了4936元/平方米，比2003年上升了788元，涨幅为19%，2003年比2002年上升了551元，涨幅达15%。
而全市商品房空置面积呈下降趋势，维持在合理水平。
2004年全市商品房空置面积为96.21万平方米，同比下降14.47%。
其中，商品房住宅空置面积20.87万平方米，同比减少32.26%, 占总空置面积21.69%。
2005年1-3月份，全市商品房空置面积为81.53万平方米，其中，商品房住宅空置面积22. 78万平方米，占总空置面积27.94%。
这说明厦门的房地产市场有效需求还是比较旺盛的。
随着经济的不断发展和城市规模的扩大，对住宅的需求会持续增长，这为湖边水库地区的开发创造了良好的市场环境。
表2.2 2003、2004年商品房销售情况表2.3 2004年住宅销售与商品房销售总量比较2 岛内优势大于岛外近年来，由于政府的引导和推动作用，大量的基础设施投资投向岛外，岛外的城市建设也得到了快速的发展，尤其是近些年来，岛外的房地产市场发展也很迅速，但是受大桥收费、公交车岛内岛外的分段收费、契税起征点岛内岛外划线有别、岛外到岛内入户困难等因素的影响，造成了很多岛外楼盘已经销售完毕，但入住率低，形成大量的售后空置的现象, 购买岛外房产，更多的表现为一种投资，而不是居住。
因此，岛外楼市还没有达到真正的繁荣。
在教育、交通、商业等公共基础设施方面与岛内的巨大差距,不仅制约着岛外的房地产的进一步发展，也成为打破岛内岛外地域区隔、实现大厦门观念转变的现实阻碍因素。
从调研来看，2003年岛外与岛内住宅均价相差1539元，2004年相差1701元，反应了房地产发展的不平衡现状。
总体上讲，岛外城市化水平低，交通不便，教育医疗等公共设施不完善等因素严重影响着居民购房意愿，而本岛作为厦门市的中心城区，其地理位置，经济条件，历史文化背景均优于岛外，在房地产需求方面有着得天独厚、无可比拟的条件，加上岛内可开发用地面积有限，形成了目前岛内商品房供给偏紧，而需求却较旺的状况。
湖边水库地区是岛内具备优越的自然条件、便捷的交通、而又可成片开发的地区，因此可以预期，若开发的产品和价位符合市场需求，其开发和销售均会比较顺利。
3 岛内湖里区与思明区房产的落差在缩短思明区是厦门的中心城区，又是传统的高档住宅区，区域内有丰富的湖景、海景等优美自然景观，又是厦门市的政治、经济、文化中心，居住对象以政府官员，高级知识分子及高收入群体为主。
由于该区域商业服务业繁华、交通便捷、各种公共基础设施完备，使得思明区历来备受购房者的青睐，该区的楼盘价格也成为整个厦门市的房地产市场住宅价格的领跑者。
2004年12月份均价为5139元/平方米，2005年1月份均价达5292元/平方米。
2005年3月份均价达5803元/平方米。
湖里区主要以第二产业为主，工业仓储厂房密集，居住对象以低收入群体和外来打工者居住为主，经济发展程度低于思明区。
目前，随着江头区域的经济高速发展，形成新的商业中心。
另一方面，以金尚小区、金山小区等经济适用房小区的建设为龙头，带动了城乡结合部的城市化进程，使得湖里区的房地产得到了快速发展，与思明区的价差不断被缩小。
2004年12月份均价为4598元/平方米，2005年1月份均价为4903元/平方米，2005年3月份均价达5361元/平方米，价差从2004年12月份的541元缩短至2005年3月份的442元。
