城市开发模式

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。

土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。

城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。

土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。

从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。

当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。

因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。

二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。

房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。

然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。

当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。

TOD模式SOD模式AOD模式三种城市开发模式1. TOD模式（Transit-Oriented Development，中文翻译为公共交通导向型开发模式）TOD模式是一种基于公共交通系统的城市发展模式。

它的核心理念是将城市建设集中在公共交通网络的路线和节点附近，以便最大限度地利用和促进公共交通的使用。

TOD模式涉及到规划和开发密切集中的居住、商业和办公区域，使人们能够便利地使用公共交通工具进行通勤和出行。

这有助于减少个人汽车使用量，缓解交通堵塞和交通污染问题。

-集中发展：TOD模式鼓励在公共交通节点周围集中发展居住、商业和办公区域，以创造便利的可达性。

-高密度混合用途：TOD区域通常采用高密度的混合用途模式，即在同一区域内同时包含住宅、商业和办公等不同用途，以实现更高的土地利用效率。

-步行友好：TOD模式将步行作为主要的交通方式，因此该模式下的城市规划注重步行友好性，包括建设便捷的人行道和公共空间，以及提供足够的生活设施和服务。

2. SOD模式（Suburban-Oriented Development，中文翻译为郊区导向型开发模式）SOD模式是一种以郊区为重点的城市发展模式。

与TOD模式相对应，SOD模式将城市开发重点放在城市的郊区地区，并以满足私人汽车使用为主要目标。

这种模式鼓励城市的扩张和分散发展，致力于满足居民对住宅、商业和办公等用地的需求，同时提供充足的停车设施。

SOD模式的特点包括：-土地利用分散：SOD模式下的城市开发通常是分散的，以满足居民对更大的住宅用地和个人车辆的需求。

-低密度单一用途：郊区开发通常采用低密度、单一用途的模式，即分离住宅、商业和办公区域，并提供大量的停车设施。

-依赖私人汽车：SOD模式下的城市规划主要依赖私人汽车作为主要的交通方式，因此交通网络通常以高速公路和道路为主要基础。

3. AOD模式（Agro-oriented DevelopmentAOD模式是一种以农业为基础的城市发展模式。

什么是“生态环境导向的开发(EOD)模式”？EOD模式是以生态资源保护和利用为导向的开发模式，其核心理念为：以生态保护和环境治理为基础，以特色产业经营为支撑，以区域综合开发为手段，在系统工程思想指引下构建的创新型城镇化建设模式。

生态环境部于2018年起，开始提到生态环境导向的城市开发模式，并于2020年9月23日《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》环办科财函〔2020〕489号一文中给出了如下定义：EOD模式是以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。

EOD模式将生态引领贯穿于规划、建设、运营的全过程，从生态环境、产业结构、基础设施、城市布局等方面综合考虑，按照项目进度大概可以分为三个阶段：第一阶段：重构生态网络。

通过环境治理、生态系统修复、生态网络构建，为城市发展创造良好的生态基底，带动土地增值。

第二阶段，城市环境的整体提升。

通过完善公共设施、交通能力、城市布局优化、特色塑造等提升城市整体环境质量，为后续产业运营提供优质的条件。

第三阶段，资源导入，激活经济。

通过产业导入、人才引进等手段，激活经济，使整体溢价增值，包括税收、自然资本等。

总结来说，EOD项目操作模式就是通过生态网络建设、环境修复、基础设施配套以及产业配套建设促使该区域及周边的土地升值，并为产业引入和人口流入提供良好的生态基底。

一方面，以产业发展增加居民收入、企业的利润和政府的税收；另一方面，依靠人口流入带来政府税收的增加及区域经济的发展。

最终实现，生态建设、经济发展、社会生活三者协调发展。

EOD项目落地方式主要有3种：1、PPP在政府财政支出额度较大，但支出额度未超过财政部规定的上限，且项目实施不紧迫的区域，EOD模式可采用PPP方式实施项目。

４科技创新导报　Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ　Ｈｅｒａｌｄ２０１０ ＮＯ．３６Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ　Ｈｅｒａｌｄ研　究　报　告１　引言随着社会经济的不断发展，在交通系统中，传统的交通方式逐步向机动化出行转变，由此导致城市蔓延、土地利用效率低下、交通拥堵等问题逐渐浮现。

如何使城市规划、土地开发利用与交通系统形成良性互动，实现城市经济、社会、环境之间的和谐发展，成为一个值得深入研究和探讨的问题。

城市土地利用与城市交通之间存在着一种客观的互动反馈关系，城市空间形态在不同交通系统的影响下会表现为不同的形态，交通流和出行的空间分布更是受到城市用地方式和规模的直接影响。

因此，经过多年的实践研究，学者们一致认为，交通规划应该与土地利用规划、城市规划同步进行，从以前的交通系统满足出行需求和城市发展，逐步转变成通过交通规划来引导城市发展。

ＴＯＤ（Ｔｒａｎｓｉｔ　Ｏｒｉｅｎｔｅｄ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）是一种基于“交通－土地利用”互动关系的土地开发创新模式。

国外研究和实践表明，它能够促进城市土地的紧凑布局，有效提高城市整体效率，是一种较为理想的城市土地开发模式。

能为实现我国城市空间的有序增长，为城市化、郊区化和机动化的同步进行提供一种可持续的、共融的发展模式。

２　解析ＴＯＤ２．１ＴＯＤ的概念及内涵ＴＯＤ（Ｔｒａｎｓｉｔ　Ｏｒｉｅｎｔｅｄ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）指以公共交通为导向的城市开发模式。

它主张城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，以公共交通节点作为城市用地布局的基础，围绕着公共交通站点布置城市服务设施［１］。

ＴＯＤ具有三个基本要素：①Ｔｒａｎｓｉｔ，大容量公共交通。

即交通载体为地铁、轻轨或快速公交等大容量公共交通系统。

②Ｏｒｉｅｎｔｅｄ，引导。

以追求高强度可获利的房地产开发项目为目标，通过“大容量公共交通的发展”来合理引导城市空间的有序开发。

智慧城市开发建设模式随着科技的飞速发展和城市化进程的不断加速，智慧城市的概念应运而生。

智慧城市旨在利用先进的信息技术，实现城市管理的智能化、高效化和可持续发展，从而提高居民的生活质量，促进经济的繁荣。

那么，智慧城市是如何开发建设的呢？这就涉及到多种不同的模式。

一、政府主导模式在政府主导的智慧城市开发建设模式中，政府发挥着核心的推动和决策作用。

政府通过制定全面的规划和政策，整合各方资源，引领智慧城市的发展方向。

政府首先会进行深入的调研和分析，明确城市的发展需求和目标。

然后，投入大量的资金用于基础设施建设，包括高速网络、数据中心等。

同时，政府还会出台相关的法规和标准，确保智慧城市建设的有序进行。

例如，在交通领域，政府可以通过安装智能交通系统，实时监测交通流量，优化信号灯设置，缓解交通拥堵。

在公共服务方面，政府可以搭建统一的政务服务平台，让居民能够方便地在线办理各种事务。

这种模式的优点在于能够集中力量办大事，具有较强的统筹协调能力和执行力。

但也存在一些不足之处，比如可能会面临资金压力较大、行政效率不高等问题。

二、企业主导模式企业主导的模式中，具有技术和资金实力的企业成为智慧城市建设的主要推动者。

这些企业通常在信息技术领域有着丰富的经验和先进的技术。

企业会根据市场需求和自身的发展战略，主动参与智慧城市的建设。

它们通过与政府合作或者独立承担项目的方式，提供智慧城市的解决方案和服务。

比如，一些科技巨头可能会开发智能安防系统，利用人脸识别、视频监控等技术提高城市的安全性。

还有的企业会专注于能源管理，通过智能电表、智能电网等技术实现能源的高效利用。

企业主导模式的优势在于创新能力强、市场反应迅速，能够快速推出符合市场需求的产品和服务。

但也可能存在追求短期利益、忽视公共利益等问题。

三、政企合作模式政企合作模式是目前智慧城市建设中较为常见和有效的一种模式。

在这种模式下，政府和企业充分发挥各自的优势，共同推动智慧城市的发展。

政府利用自‎己对土地、信息、政策等的垄‎断，通过合理的‎运作，从社会筹集‎资金。

TOD（Trans‎i t-Orien‎t ed Devel‎o pmen‎t）作为一种源‎自城市规划‎的城市经营‎方式，已经被西方‎国家的城市‎政府广为采‎用。

所谓TOD‎，就是政府利‎用垄断规划‎带来的信息‎优势，在规划发展‎区域首先按‎非城市建设‎用地的价格‎征用土地，然后通过基‎础设施（主要是交通‎基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的‎增值。

政府基础设‎施投入的全‎部或主要部‎分是来自于‎出售基础设‎施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差平衡‎建设成本（赵燕菁，5667 ）。

TOD模式‎运用成功的‎关键是在于‎政府行动领‎先于市场需‎求，只要判断准‎确、运作得当，对城市边缘‎的“生地”进行TOD‎的先期投入‎，其成功的可‎能性和回报‎率要远远超‎过现有建成‎区内的“熟地”。

基于TOD‎模式的城市‎规划与建设‎是一种全新‎的概念，最近南京市‎正以此理念‎重新规划新‎轨道交通线‎路的走向和‎建设时序。

SOD（Servi‎c e-Orien‎t ed Devel‎o pmen‎t）是近年来我‎国城市规划‎与建设中产‎生的一种新‎方式。

所谓SOD‎，就是通过社‎会服务设施‎建设引导的‎开发模式，即城市政府‎利用行政垄‎断权的优势‎，通过规划将‎行政或其他‎城市功能进‎行空间迁移‎，使新开发地‎区的市政设‎施和社会设‎施同步形成‎，进一步加大‎“生熟”地价差，从而同时获‎得空间要素‎功能调整和‎所需资金保‎障。

一个成功的‎经典案例，是当年青岛‎市政府出让‎了老城区用‎地，而率先进入‎新区，实现了城市‎功能转移、空间疏解与‎优化、政府财政状‎况改善等多‎重目标。

此外还需要‎指出的是，SOD尤其‎是以政府为‎核心的行政‎中心转移，给社会带来‎的巨大示范‎效应和心理‎预期效应，是无法衡量‎的。

AOD（Antic‎i pati‎o n-Orien‎t ed Devel‎o pmen‎t）即规划理性‎预期引导的‎开发模式，这是一种城‎市规划—城市经营整‎合概念，是一种城市‎经营的新手‎段。

TOD开发模式在城市发展中的作用以及开发策略建议作者：杨宇航来源：《中国市场》2023年第32期摘要：TOD开发模式是一种将轨道交通与土地利用有机结合的城市开发模式，对实现城市的经济、社会和环境的系统发展具有重要影响。

文章介绍了TOD模式的理论基础与主要内容、TOD项目的主要类型，以及TOD项目的主要开发模式，重点讨论了目前项目开发存在的发展困境及开发难点，最后总结了TOD项目开发策略的相关建议。

文章结论有助于进一步推进TOD项目，对项目的开发提供策略建议，助力城市的高质量发展。

关键词：TOD模式；开发模式；土地+轨道；开发策略中图分类号：F572.88;F299.27文献标识码：A文章编号：1005-6432（2023）32-0032-04DOI：10.13939/ki.zgsc.2023.32.0321引言在城市化进程的快速推进和城市人口数量的急剧增长背景下，城市中心区可利用土地资源的紧张程度逐渐加剧，同时，城市交通问题也逐步凸显，于是出现了以公共交通为导向的发展模式（以下简称“TO D模式”）。

TOD模式主要通过将轨道交通与土地利用有机结合，对公共交通沿线的空间规划布局进行有效引导，同时扩大沿线地区的开发规模，并对相关的土地和交通资源进行有序配置。

TOD模式不仅能有效缓解城市交通问题，提升城市居民的出行效率，同时也能推动城市土地的合理利用，进一步提升城市的生活品质。

综合来看，TOD模式在解决当前城市发展面临的一系列问题，如交通拥堵、环境污染、能源浪费等方面，具有显著的实践意义和广阔的应用前景。

2TOD模式的理论基础和主要内容2.1TOD模式的定义和核心理念TOD模式是以创造高效、便捷、可持续的城市空间为核心，以公共交通设施（如火车站、地铁站、轻轨站等）为城市发展的中心，旨在将居民的出行、居住、工作与生活进行有效融合[1]。

2.2TOD模式的特点与主要优势TOD模式的主要内容是将轨道交通与土地利用有机结合起来，以实现高效、便捷、可持续的城市发展[2]，其主要具有以下特点与优势。

城市综合体开发模式分析城市综合体是指由多个业态组成，包括商业、住宅、办公、文化娱乐等多功能的城市建筑群体，旨在满足人们工作、生活、娱乐等多方面需求。

城市综合体的开发模式多样化，主要有自建模式、合作模式和引进模式等。

本文将对这些开发模式进行分析。

首先，自建模式是指由开发商独立建设和运营城市综合体的开发模式。

开发商在自有的土地上建设综合体，并自主招商，引入各类商户和租户，通过销售商业和住宅物业、出租办公楼等方式获得收益。

这种模式的优点是开发商可以完全掌控整个项目的开发、建设和运营过程，具有较大的自由度；同时，由于可以融合不同业态，使得综合体更加丰富多样化，吸引力强。

然而，自建模式需要开发商具备较强的资金实力和管理能力，同时也承担较大的风险。

其次，合作模式是指开发商与其他企业、机构或政府合作共同开发城市综合体的模式。

在这种模式中，各方共同承担项目的投资和管理责任，共同分享收益。

合作模式的优点是可以充分发挥各方的专业优势，提高项目的质量和效益；同时，可以分担风险和降低资金压力。

例如，开发商可以与知名商业公司合作，引入其品牌和运营经验，提升商业综合体的竞争力。

然而，合作模式需要各方均能够协调合作，存在合作成本和利益分配等问题。

最后，引进模式是指开发商引进国内外的投资方参与城市综合体的开发和运营。

开发商可以通过与投资方签订合作协议或引入投资者进行股权合作的方式，分享风险和利益。

引进模式的优点是可以引入更多的资本和资源，提高综合体项目的质量和规模；同时，可以借助投资方的品牌影响力开拓市场，加快项目的推广和销售。

然而，引进模式需要开发商具备较高的市场开发能力和良好的合作关系，同时引入外部投资也可能带来不稳定因素。

总的来说，城市综合体的开发模式多样化，适用于不同的市场环境和发展阶段。

开发商可以根据自身实力和市场需求选择合适的开发模式，以达到最佳的效益和风险控制。

无论采取哪种开发模式，开发商都需注重项目的前期规划和市场调研工作，以提高项目的可行性和竞争力。

城市公交场站综合开发模式探析城市公交场站是城市交通系统的重要组成部分，它不仅是乘客出行的重要节点，还可以作为城市综合开发的重要平台。

随着城市化进程的不断加快，城市公交场站的综合开发模式也日益受到人们的关注。

本文将探析城市公交场站综合开发模式的发展现状和未来趋势，以期为城市规划和交通管理提供一些有益的借鉴。

一、城市公交场站综合开发模式的发展现状1.传统公交场站模式过去，城市公交场站主要以功能单一的公交车站为主，只为乘客提供公交换乘服务，场站周边多为杂乱无序的商业设施和住宅建筑。

这种模式存在着场站周边空间利用率低、交通拥堵、环境脏乱等问题。

2.综合开发模式初步探索随着城市发展和规划理念的变化，一些城市开始尝试将公交场站周边的闲置土地进行综合开发，将场站与商业、住宅等功能融合，以提高场站的空间利用率和周边环境品质。

北京的大望路公交场站就是一个成功的案例，该场站结合地铁、公交、出租车、办公、餐饮、购物等多种功能，成为了一个具有鲜明城市特色的综合交通枢纽。

3.多元化、一体化发展模式成为趋势随着人们对城市发展理念的不断深入和城市规划的多元化要求，未来城市公交场站的综合开发模式将更加多元化和一体化，不仅仅是公交场站本身的发展，而是场站周边环境和功能的统筹发展，注重创新、生态和可持续性，最大限度地满足市民的需求。

二、城市公交场站综合开发的新趋势1.城市交通枢纽的打造未来的城市公交场站综合开发将更多地向交通枢纽的发展方向发展。

城市交通枢纽不仅是公交的集散地，还应该兼具地铁、出租车等多种交通方式的换乘功能，进一步提高交通系统的便捷性和高效性。

2.多元化功能模式的普遍应用未来的城市公交场站综合开发将更加强调功能的多元化。

除了传统的交通换乘功能外，还将融入商业、文化、休闲等多种功能，让公交场站成为市民的生活场所，提高场站的社会效益。

3.优化场站周边环境未来的城市公交场站综合开发将更加注重场站周边环境的优化。

在公交场站建设之初就要考虑周边环境的融合，采用绿色植被、景观美化等方式提高场站的环境品质，使市民在场站周边感受到更好的生活质量。

城市发展模式随着经济和科技的发展，城市发展已经成为全球各国的重要议题。

在城市化的进程中，各国采取了不同的城市发展模式，以满足不同的经济、社会和环境需求。

本文将探讨几种常见的城市发展模式，并分析其优缺点。

一、传统的扩张型传统的扩张型城市发展模式是指城市基础设施和人口规模的不断扩大。

这种模式通常以城市边缘地区的大规模土地开发为主导，追求经济增长和就业机会的扩展。

然而，这种模式也存在一些问题。

首先，土地资源浪费严重，大规模开发导致很多农田和自然环境的破坏。

其次，基础设施建设需要大量投资，对资源的需求不可持续。

最后，城市扩张导致交通拥堵和环境污染等问题，影响居民的生活质量。

二、可持续发展城市模式可持续发展城市模式是一种追求经济、社会和环境协调发展的城市发展模式。

该模式注重优化资源利用，推动城市功能分区和产业结构升级，提倡节约能源和减少污染。

可持续发展城市模式旨在实现城市的绿色发展和生态平衡。

这种模式的优点是能够保护环境、提高城市的品质和吸引力。

然而，可持续发展城市模式也面临一些挑战，包括技术和资金的支持、管理和政策的配套措施等。

三、现代化城市模式现代化城市模式是指通过大规模的城市更新和改造，使城市实现现代化的城市发展模式。

这种模式注重城市的功能和形态的优化，通过改善城市的交通、住房、公共设施等基础设施来提升城市的品质。

现代化城市模式的优点是可以有效提高城市的形象和竞争力，吸引投资和人才。

然而，这种模式也面临一些问题，如土地原有利益的矛盾、老旧社区的保护等。

四、新型新型城市发展模式是指通过科技创新和数字化转型来推动城市发展的模式。

这种模式注重信息技术的应用，推动城市的智能化和可持续发展。

新型城市发展模式的优点是可以提高城市的治理效率和公共服务水平，改善居民的生活品质。

然而，新型城市发展模式也存在一些挑战，如信息安全和隐私保护等问题。

综上所述，城市发展模式应根据不同的国情和发展需求做出合理选择。

传统的扩张型城市发展模式虽然能够带来经济增长，但也面临环境破坏和资源浪费的问题。

TOD模式SOD模式AOD模式三种城市开发模式TOD（Transit-Oriented Development）模式是一种城市开发模式，它以轨道交通为核心，围绕交通枢纽建设综合性的城市中心区。

TOD模式的主要特点包括：高密度、多功能、可持续发展和人性化。

TOD模式的核心理念是将城市的发展与交通相结合，通过提供高质量的公共交通服务，吸引城市居民使用公共交通而不是个人汽车。

通过将人们的出行需求集中在交通枢纽周边的高密度开发区，可以有效减少个人汽车使用量，减少交通拥堵和环境污染。

TOD模式的设计目标是打造一个紧凑、混合、可达和可持续的城市中心。

高密度的城市开发可以缩短人们的出行距离，提高交通效率。

多功能的城市中心可以满足人们的基本生活需求，包括住宅、商业、办公和休闲娱乐等。

可达的交通网络可以方便市民使用多种交通方式，包括公共交通、步行和自行车等。

另一种城市开发模式是SOD（Suburban-Oriented Development），即面向郊区的开发模式。

SOD模式的核心特点是低密度、单一功能和车依赖型。

相比于TOD模式，SOD模式更加依赖个人汽车，人们通常需要驾驶个人汽车来满足出行需求。

SOD模式的城市开发往往以居住为主，缺乏商业、办公和休闲等配套设施。

SOD模式的城市规划往往注重道路和停车设施的建设，而忽视了公共交通的发展。

最后一种城市开发模式是AOD（Agri-Oriented Development），即面向农业领域的开发模式。

AOD模式的主要目标是保护和发展农业资源，同时提供农业相关的服务和设施，为农民提供就业机会和创业平台。

AOD模式的城市规划注重保护耕地和农田，同时鼓励农业现代化和农业产业化。

总结起来，TOD模式着重于发展城市中心，通过高质量的公共交通系统吸引市民使用公共交通，减少汽车使用量，实现可持续发展；SOD模式则更加强调个人汽车的便利性，注重住宅发展，缺乏多功能的城市中心；AOD模式则注重保护和发展农业资源，为农民提供就业机会和创业平台。

TOD 模式、SOD 模式、AOD 模式三种城市开发模式城市开发是指在城市范围内进行土地规划、开发和建设等方面的活动。

城市开发模式是指城市在开发过程中所采用的开发方式，主要包括 TOD（Transit-Oriented Development）、SOD（Suburbanization-Oriented Development）和 AOD （Agriculture-Oriented Development）三种模式。

TOD 模式TOD 模式是指针对城市轨道交通（地铁、轻轨等）等公共交通设施在其周边区域内进行综合性的开发和规划，也称为“轨道交通综合开发模式”。

TOD 模式主要特点是：市区密集化集中、区域内功能复合、城市绿色化，是一种市场为导向的城市可持续发展模式。

TOD 模式的实施，可以在人口增加的同时有效控制交通压力，减少空气污染，提高城市的环境质量，促进城市的可持续发展。

在 TOD 模式下的城市开发，需要建立健全的公共交通网络，发展优质的轨道交通，选择适当的土地及开发方式，建设多功能的土地利用设施等，以实现城市各项基础设施和生态环境的和谐、统一发展。

SOD 模式SOD 模式则是指城市向郊区建设的城市开发模式，其中 S 指 Suburban（城市郊区），O 指 Oriented（导向开发），D 指 Development（发展）。

SOD 模式的特点是城市向郊区进一步扩展，建设面积较大的低密度区域，居住区、商业区和工业区等功能分散分布，相对于 TOD 模式下的城市，SOD 模式的城市规模会更大，人口分布更稀疏。

SOD 模式的实施，可以在城市人口大规模增加时，有效缓解城市交通、环境、资源等各方面的压力。

在SOD模式下的城市开发，需要建立健全的道路及公共交通网络，充分利用现有土地与市场，发挥城市的核心竞争力和发展潜力，同时注重保障城市居民的安全及环境质量，以实现城市的可持续发展。

AOD 模式AOD 模式是指面向农业，在农业区内进行的城市开发模式，其中A指Agriculture（农业），O指 Oriented（导向开发），D指 Development（发展）。

良好关系、各种业态的大型项目的开发经验。

甚至包括建筑理念都是挑战。

这一模式不仅涉及到各个相关企业之间的紧密协作，还包括与政府、基金的良好关系，是目前城市综合体开发的理想模式。

在城市综合体的实践中，还需要不断创新开发模式、运营模式，并综合运用各种手段实现其最佳赢利模式。

３．以持有物业形成稳定收益随着开发商的融资渠道拓宽以及经营理念的转型，开发商自持物业在增多。

一般来说，目前知名开发商开发的大型优质商业项目都是只租不售。

随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。

比如，作为金融街战略转型标志的金融街中心广场项目，在正式开业后全部投入自运营；金地集团自持经营北京核心地段的金地中心：保利地产持有经营大型商业地产保利国际广场等项目。

今后对商业地产的开发，包括开发之后对商业地产的持有运营，可能会成为企业二次发展或者是跨跃式发展的新机会。

尽管目前仍存在众多零散出售的商业项目，但就目前共识来看，持有经营无疑是保证商业地产后期规划和经营顺利进行的起点，而且能够形成企业稳定的现金流。

在住宅市场持续下行的当前提下，在没有明确的规划、明确的客户，甚至没有明下，富地、中粮、金融街等实力地产商都调高了各自持确业态组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问有物业的目标，组建了专门的商业地产投资与运营管题。

其结果很可能是招商效果不理想，而且会影响后理机构，设定了上市或者发行ＲＥＩＴｓ的计划，使商业期管理。

商业项目是以解决消费者日常生活需求为目地产的竞争进入了一个更高的层次。

的，在产品定位上首先要细分市场需求，按照“市场一４．金融创新或将破题招商一产品一开发一经营一销售一利润”的流程运城市综合体的开发上游是资金链，中游是开发环作。

作为商业地产运营商，最基本的能力是规划、招商节，下游是经营和管理，这三个环节中作为上游的资和运营，关键是要有对商业运营的正确理解和把控能金链最为关键。

由于城市综合体开发规模宏大，投资力。

AOD模式（规划理性预期引导，即政府通过预先发布规划消息，公开相关信息）AOD(Anticipation—Oriented—Development)即规划理性预期引导。

即政府通过预先发布规划消息,公开相关信息。

利用政府的信誉,激发、引导市场力量进行先期的相关投人，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入实现原先的规划建设意图.如上海市宣布开发浦东.导致浦东开发投资吸引力的提高。

不论是TOD、SOD，还是AOD模式，都是基于政府垄断了城市规划的信息，以及政府手中拥有的投资资金，甚至掌握了城市开发投资组织权的条件,以操纵城市地区土地的增值.它们也可以看成为城市经营思想的体现。

SOD模式（以社会服务设施建设为导向的开发模式）SOD（Service—Oriented Development)是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式.所谓SOD,就是通过社会服务设施建设引导的开发模式,即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟"地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。

一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。

此外还需要指出的是，SOD 尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。

TOD模式（以公共交通为导向的开发模式)TOD模式：以公共交通为导向的开发(transit—oriented development，TOD）是规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

TOD设计原则TOD（Transit-Oriented-Development）是“以公共交通为导向"的开发模式.这个概念最早由美国建筑设计师哈里森·弗雷克提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区.其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800m（5—10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区.以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。

城市综合开发项目实施模式探析及相关建议610000摘要：目前随着中国城市化进程的不断深入，国内城市综合开发项目已经大量出现，并正逐步发展成新型城镇化的主要发展方式之一。

本文系统梳理了投资人+EPC、ABO、PPP以及特许经营等主要的项目实施模式，深入剖析了项目实操中存在的问题与障碍，在此基础上提出了相应实施建议，以期为未来国家新型城镇化建设提供有益借鉴。

关键词：城市综合开发；实施模式；政策建议引言城市综合开发项目，是指由政府或政府指定单位主导，在指定区域内开展土地收储、土地整理、基础设施与公共配套设施建设、资产运营及招商引资等活动的项目。

开发内容包括片区范围内与土地收储、基础设施建设、自然及人居环境提升相关的各类项目。

城市综合开发项目一般存在着投资规模巨大、建设内容繁多、合作周期长、不确定性影响多等特性。

一、城市综合开发项目国内发展现状城市的发展主要来自于外延的扩张和内涵的提升，城市综合开发是引领城市发展升级的主要抓手、是拉动经济持续高速增长的重要引擎。

自2014年9月16日《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）发布以来，为严控政府隐形债务，城市综合开发项目一般采用的模式有：特许经营、政府和社会资本合作（PPP）、授权-建设-运营（ABO）、投资人+EPC等。

基于地方减税降费疫情等一系列影响下地方财政收入降低、PPP受基金预算和财承10%红线等因素影响项目数量急剧减少、以及ABO模式合规性备受行业争议等情况，国内城市综合开发项目的实施受到了诸多限制。

但因为我国各地区域基础设施和公共服务体系发展的不平衡，部分地方政府对城市综合开发项目的需求依然旺盛。

在传统投融资模式规范严管政策不断出台的背景下，城市综合开发的发展路径已由过度依赖土地开发、政策优惠及要素成本优势向统筹人才、技术、资金、信息、物流等要素集聚的方向发展，项目的实施与资源、规划、产业、保障措施等因素关联越来越多，且一般都需要平台公司/项目公司作为载体实现运营管理、打通资金通道障碍，现有相关政策文件缺乏具体的操作指引可循，可突破完善的空间较大。