“以房养老”：论一种补充的养老保障模式(一)

浅析以房养老中图分类号：f840 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01摘要反向抵押贷款保险在部分发达国家早已成为养老的一个重要模式，即我们常说的“以房养老”模式。

但在中国，反向抵押贷款则还只是一个新兴的养老模式。

本文结合我国实际，重点探讨本模式必要性和发展途径，以期对发展反抵押贷款和加强养老保障有所借鉴。

关键词以房养老反向抵押贷款养老保险所谓“反向抵押贷款”保险，是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押，保险公司按约定向被保险人支付养老金，直至被保险人身故的保险。

“反向抵押贷款”保险既区别于银行的抵押贷款，又不同于典当，根据该保险的特点，通常投保人即为被保险人。

该保险是一种能体现寿险服务功能的“反向抵押贷款”保险，但至今在我国保险市场上尚未露面。

一、在中国发展反向抵押贷款保险的必要性（一）有助于改善投保人的生活状况，弥补社会保障的不足通过反向抵押贷款保险，可使住房这种生活中价值最大、使用期最长的耐用消费品真正流动起来，使“死钱”变成“活钱”，用以改善投保人的生活。

例如一投保人拥有一套住房，现在的评估价值是30万元，未来既不升值也不贬值，贷款年利率为6%，银行按评估值的60%发放贷款。

在假定贷款交易费用为零的前提下，测算出投保人每月约得到1100元的生活费。

利用这笔收入，投保人可大大提高生活质量。

因此，反向抵押贷款保险的推出，将大大增加投保人的可变现资产和现金收入，保证社会弱势群体的生活安定。

（二）有助于减少储蓄、扩大消费，培育积极健康的生活方式反向抵押贷款保险的推出，会诱导人们形成一种积极的生活方式。

生命周期理论将人的一生划分为两个阶段：工作阶段和退休阶段。

在传统的养老模式下，人们在工作阶段的收入，一般要通过各种形式预留部分以备将来养老之需，这必然要以牺牲工作期间的消费为代价。

出于对未来收入及消费的不确定性预期，人们常常会节衣缩食，主动抑制消费，这对国民经济的增长和居民生活水平的提高，都是不利的。

有哪⼏种以房养⽼模式什么是以房养⽼，通俗地说，就是依据拥有资源在⾃⼰⼀⽣最优化配置的理论，利⽤住房寿命周期和⽼年住户⽣存余命的差异，对⼴⼤⽼年⼈拥有的巨⼤房产资源，尤其是⼈们死亡后住房尚余存的价值，通过⼀定的⾦融或⾮⾦融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为⽼年⼈在其余存⽣命期间，建⽴起⼀笔长期、持续、稳定乃⾄延续终⽣的现⾦流⼊。

以房养⽼模式多。

据我们⼤致归纳可包容30种。

(1)“倒按揭”养⽼。

以房养⽼中最为⼈所知也最复杂的⼀种。

(2)售房养⽼。

简单⽽⾔，售房养⽼就是“60岁前⼈养房，60岁后房养⼈”。

⼤家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。

再在60岁退休养⽼之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度⾃⼰的余⽣，达到养⽼保障的⽬的。

(3)家内售房养⽼。

家庭内部⽗母与⼦⼥两代⼈之间的⼀种房产继承与赡养的特殊⽅式，⽗母在世时⽤拥有房产向⼦⼥出售，以换取养⽼⽤的款项。

(4)投房养⽼。

⽤钱投资第⼆套或更多套房产，赚取钱财⽤于晚年养⽼，或⽤出租住宅的租⾦收益养⽼。

(5)投资返本⼊住。

开发商将住房出售给⽼年住户后，⼜在⼀定期限内将售房款项逐年向⽼年住户全部返还，带⽼年住户去世后，开发商重新将住房收回。

对住户来说可称为“投资返本⼊住”。

(6)合资购房。

⽼年⼈需要购买适合养⽼的住房，但在资⾦不敷使⽤时，联合其他机构或个⼈合资购房，房屋购买到到收受，⽼年⼈率先使⽤，带⽼年⼈⾝故后，将该住房移交给合资对⽅享⽤或⾃主⽀配。

(7)购房返款养⽼。

房产营销机构从⼤规模营销房地产中，获得的超额营销费⽤中结余部分资⾦，返还给购房客户并投⼊⾦融机构积累理财，并于客户年⽼后作为养⽼资⾦。

(8)⽗⼦合资购房养⽼。

⽗母与⼦⼥合资购买住房后，与⼦⼥共享房屋产权，⽗母⾸先居住该住房，⾝故后将住房遗留给⼦⼥继承。

(9)⽗⼦接⼒贷款购房养⽼。

⽼年⽗母希望贷款购买新房居住，限于资⾦不⾜，向银⾏贷款已超出年龄，故此与⼦⼥⼀起向银⾏申请贷款买房，将来贷款本息也由⽗⼦接⼒合作归还。

晚年悠居，房产相伴：以房养老的生活智慧在生活的道路上，我们都希望能够安享晚年。

而作为晚年生活的重要保障之一，房产无疑扮演着重要的角色。

以房养老，成为了越来越多老年人选择的生活智慧。

一、房产保值增值在房地产市场繁荣的年代，房产的价格持续上涨。

对于老年人而言，拥有一套房产不仅可以提供居住的基本需求，还能够保值增值。

这样一来，房产便成为了老年人生活中的重要资产，为晚年的生活提供了经济支持。

二、稳定的居住环境拥有自己的住房，老年人可以获得一个稳定的居住环境。

与租房相比，老年人居住在自己的房产里，不会受到房东的干扰或者搬迁困扰。

在一个熟悉的生活环境中，老年人可以安稳地过着每一天，享受晚年的宁静和安逸。

三、增加经济收入对于一些老年人而言，房产不仅仅是居住的场所，更可以成为创造经济收入的工具。

老年人可以将闲置的房产出租出去，获得稳定的租金收入。

这样一来，不仅可以为老年人的生活增加一份收入来源，也可以更好地维护和保养房产，使其保持较高的价值。

四、享受社区服务现如今，许多房地产开发商都会在小区内建设各种配套设施和社区服务。

拥有房产的老年人可以享受到这些服务，例如健身房、游泳池、医疗服务等等，为老年人的生活提供了更多的便利和享受。

五、传承财富房产的另一个好处是可以用来传承财富。

很多老年人都愿意把自己的房产留给子孙后代，作为一份宝贵的遗产。

房产的传承不仅仅意味着财富的传递，更是凝聚了一份家族的情感和记忆。

传承房产，是老年人对子孙的一种关爱表达和家族价值观的传承。

当然，以房养老并非没有风险。

房地产市场波动、物业管理不善等问题都可能对房产养老产生负面影响。

因此，老年人在以房养老的过程中应该做好充分的规划和准备。

在购置房产时，可以选择位于热门地段和具备潜力的房产，以增加保值增值的可能性。

同时，老年人也可以考虑加入房产养老服务机构，将房产租赁和管理交给专业机构，减轻自身的负担和风险。

总的来说，以房养老是一种生活智慧，可以为老年人提供良好的居住环境、经济支持和社区服务。

以房养老：一种新型的养老模式
冯永华
【期刊名称】《学理论》
【年(卷),期】2011(000)036
【摘要】伴随我国日益加速的人口老龄化现状，现有的社会养老模式还不能有效地解决我国的养老问题。

在我国推行”以房养老”政策，是对现有养老方式的有力补充，为国家、社会和家庭解决养老保障问题开拓一条有益可行的道路。

近几年，根据我国国情，政府和商业部门也在逐步探索和实践。

而这一政策的制定和实行面临很多不确定性因素，需要进一步更正和完善。

【总页数】2页(P70-71)
【作者】冯永华
【作者单位】中共天津市委党校,天津300191
【正文语种】中文
【中图分类】C913.6
【相关文献】
1.以房养老:一种新型的养老模式
2.新型社会养老模式探析——谈以房养老
3.一种新型养老模式:以房养老
4.试论一种新型的养老模式——政府主导、家庭担负、社会参与、物业管理企业执行的养老模式
5.以房养老：我国新型社会养老模式探析
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养老保险模式划分在当今社会，养老保险对于保障人们的晚年生活起着至关重要的作用。

不同的养老保险模式有着各自的特点和适用范围，了解这些模式有助于我们更好地规划个人的养老保障。

一、公共养老保险模式公共养老保险模式通常由政府主导，通过税收或社会保险费等方式筹集资金，为退休人员提供基本的生活保障。

这种模式的特点是覆盖面广，具有普遍性和强制性。

以我国的城镇职工基本养老保险为例，用人单位和职工共同缴纳保险费，职工在达到法定退休年龄并且累计缴费满一定年限后，就可以按月领取养老金。

公共养老保险模式的优点在于能够提供相对稳定的养老保障，减轻个人和家庭的养老负担。

它有助于实现社会公平，保障低收入群体的基本生活需求。

然而，这种模式也面临着一些挑战。

随着人口老龄化的加剧，养老金支付压力不断增大，可能导致养老金替代率下降，影响退休人员的生活水平。

二、职业养老保险模式职业养老保险是由企业或单位自主建立的补充养老保险制度。

企业根据自身的经济状况和发展战略，为员工提供额外的养老福利。

常见的职业养老保险有企业年金和职业年金。

企业年金由企业自愿建立，企业和职工共同缴费，通过专门的基金管理机构进行投资运营，职工退休后可以领取相应的养老金待遇。

职业年金则主要针对机关事业单位的工作人员，其缴费和管理方式与企业年金类似。

职业养老保险模式的优点在于能够提高员工的养老待遇，增强企业的吸引力和凝聚力。

对于企业来说，建立职业养老保险可以作为一种人力资源管理策略，吸引和留住优秀人才。

但它的覆盖范围相对较窄，主要集中在大型企业和机关事业单位，中小企业由于经济实力等原因往往难以建立。

三、个人储蓄养老保险模式个人储蓄养老保险是个人自愿参加的一种养老保障方式，个人通过储蓄、投资等方式积累养老资金。

这种模式包括商业养老保险、个人养老储蓄等形式。

商业养老保险由保险公司提供，个人根据自身的需求和经济状况选择购买相应的保险产品，在达到约定的年龄后领取养老金。

个人养老储蓄则是个人将资金存入专门的养老储蓄账户，通过利息等方式实现资金的增值。

养老服务项目商业模式1、月费制商业模式在中国，大多数养老机构采用的是按月收取床位费用的经营模式。

通常情况下，这些养老机构的入住率大约在70%左右，而利润率则在10%左右，基本上属于微利经营。

由于仅依靠出租床位的盈利方式有限，单靠每月的租金很难覆盖前期的投资成本和后期的服务运营费用。

目前，大多数中小型养老机构都采用这种微利模式。

为了改变这种状况，最有效的方法是提高床位的“翻传率”，就像餐厅提高“翻台率”一样。

具体来说，可以将养老机构的床位分为三部分：70%为固定护理型床位；30%为流动性自理型床位和会员制收益型床位。

通过这种方式，可以提升床位的“翻传率”，从而提高养老机构的整体收益。

2、产权销售商业模式在中国，许多养老机构通过出租床位的方式来经营，但出售产权的方式可能带来更高的利润。

这种模式通常是由房地产企业开展养老房产业务时采用的商业模式。

通过一次性销售产权，养老机构能够获得大量资金，而在后期运营中可以采取外包或自营方式收取服务费用以维持运营。

当然，产权销售的模式还可以采用租售结合的方式，一部分产权进行销售，一部分进行出租，这样能够满足不同养老客户的需求。

3、售后回租商业模式售后回租模式是一种独特的商业模式，它适用于养老房产市场。

在这种模式下，养老房产的购买者将其所购买的房产返租给养老机构，而养老机构则将这些房产再次出租给需要养老服务的客户。

这种模式的优势在于它能够同时满足两类客户的需求：一类是那些希望投资养老房产但目前还没有养老需求的客户；另一类则是那些确实有迫切养老需求的客户。

通过售后回租模式，养老机构可以从两个方面获得收益。

第一，它们可以通过出售房产获得资金。

第二，它们可以通过将已出售的房产再次出租，从中获得租金收入。

这种双重收益模式为养老机构提供了一种可持续的盈利方式也为客户提供了灵活的养老服务选择。

对于投资型客户来说，售后回租模式提供了一个将资产转化为持续收益的机会。

他们可以在不需要使用养老设施时，通过出租房产来获得稳定的租金收入。

以房养老方案第1篇以房养老方案一、背景随着我国社会经济的快速发展，老龄化问题日益突出，越来越多的老年人面临养老压力。

为缓解这一压力，充分利用社会资源，国家提出了“以房养老”政策。

本方案旨在为有房产的老年人提供一种合法合规的养老方式，确保其在晚年生活中得到经济支持和生活保障。

二、目标1. 为老年人提供一种可持续的养老资金来源。

2. 确保房产价值得到合理运用，避免财产损失。

3. 保障老年人的居住权益，提高生活质量。

4. 合规合法地开展以房养老业务，维护老年人的合法权益。

三、方案内容1. 资格审查（1）申请人：具有完全民事行为能力的老年人。

（2）申请条件：拥有自有住房，且房产符合以下条件：① 产权清晰，无抵押、无查封；② 位于城镇规划区范围内；③ 房屋结构安全，具备居住条件。

2. 方案设计（1）选择金融机构：与合作金融机构签订以房养老合同，明确双方权利义务。

（2）评估房产价值：委托具有资质的评估机构对房产进行评估，确定贷款额度。

（3）贷款发放：金融机构根据评估结果，为老年人发放贷款。

（4）贷款用途：贷款资金用于支付养老费用，包括但不限于养老院费用、医疗保健、生活照料等。

（5）还款方式：老年人可选择以下还款方式：① 按月还款：每月偿还固定金额；② 按季还款：每季度偿还固定金额；③ 按年还款：每年偿还固定金额；④ 一次性还款：在合同到期时一次性偿还贷款本息。

3. 风险控制（1）设立风险准备金：金融机构按贷款总额的一定比例提取风险准备金，用于应对可能出现的贷款违约风险。

（2）房产抵押：将房产作为抵押物，确保金融机构贷款安全。

（3）合同约定：明确合同期限、还款方式、贷款利率等，确保双方权益。

（4）监管机制：建立健全监管制度，确保以房养老业务的合规合法。

4. 保障措施（1）政策支持：积极争取政府政策支持，降低以房养老业务的税收负担。

（2）法律保障：依法开展业务，确保老年人的合法权益不受侵害。

（3）咨询服务：为老年人提供专业、全面的咨询服务，帮助其了解以房养老政策及相关风险。

设立居住权以房养老的真实案例设立居住权以房养老是指通过将房产权转变为居住权来解决养老问题的一种方式。

下面列举了十个真实案例，详细介绍了不同人士如何通过设立居住权以房养老来实现自己的养老计划。

案例一：李太太是一位退休教师，她拥有一套位于城市中心的房产。

为了解决养老问题，李太太将房产转变为居住权，通过租出房屋获得稳定的租金收入，同时享受居住权的权益，确保了自己的居住需求。

案例二：张先生是一位企业家，拥有多套房产。

为了养老，他将其中一套房产转变为居住权，将其出租给年轻人，获得租金收入，同时享受居住权的权益，保证了自己的养老生活。

案例三：王太太是一位退休公务员，她拥有一套位于繁华商圈的房产。

为了解决养老问题，王太太将房产转变为居住权，将其出租给商家作为商铺，获得固定的租金收入，同时享受居住权的权益，确保了自己的养老需求。

案例四：刘先生是一位退休工人，拥有一套位于郊区的房产。

为了解决养老问题，刘先生将房产转变为居住权，将其出租给年轻家庭，获得租金收入，同时享受居住权的权益，保证了自己的养老生活。

案例五：陈太太是一位退休医生，拥有一套位于学区的房产。

为了解决养老问题，陈太太将房产转变为居住权，将其出租给有子女的家庭，获得租金收入，同时享受居住权的权益，确保了自己的居住需求。

案例六：杨先生是一位退休军人，拥有一套位于旅游景区的房产。

为了解决养老问题，杨先生将房产转变为居住权，将其出租给旅游者，获得租金收入，同时享受居住权的权益，保证了自己的养老生活。

案例七：吴太太是一位退休护士，拥有一套位于老年社区的房产。

为了解决养老问题，吴太太将房产转变为居住权，将其出租给需要照顾的老年人，获得租金收入，同时享受居住权的权益，确保了自己的居住需求。

案例八：李先生是一位退休教授，拥有一套位于大学城的房产。

为了解决养老问题，李先生将房产转变为居住权，将其出租给学生，获得租金收入，同时享受居住权的权益，保证了自己的养老生活。

案例九：张太太是一位退休律师，拥有一套位于商业中心的房产。

养老观点如下：
1.居家养老：大多数老人选择居家养老，他们认为家庭是温馨的
港湾，享受天伦之乐，是最幸福的。

2.社区养老：社区养老是一种新型的养老方式，它以社区为依托，
为老年人提供全方位的服务，包括日常生活照料、医疗保健、文化娱乐等。

3.机构养老：机构养老是一种比较传统的养老方式，老年人住在
养老院，由专业人员照顾，但这种方式容易使老年人感到孤独和与世隔绝。

4.互助养老：互助养老是指老年人之间相互帮助、相互照顾，这
种方式能够增进老年人的身心健康，提高他们的生活质量。

5.以房养老：以房养老是指老年人将自己的房屋抵押给银行或保
险公司，以换取养老金。

这种方式能够为老年人提供稳定的收入来源，但同时也存在一定的风险和不确定性。