房地产企业预缴税款,会计处理错误分析及建议【2018最新会计实务】

房地产涉税会计疑难问题解析【会计实务经验之谈】房地产开发企业预缴的企业所得税如何核算？问题：房地产开发企业以前各季度已预缴企业所得税，年底汇算清缴时要减去以前季度的税款，这样怎么结转？分录怎么做？答：第一，依据《企业所得税法》规定，企业所得税的缴纳方式是按月或季预缴、按年汇算清缴。

在每月或每季有利润的情况下，以利润额为依据计算得出的预缴企业所得税，需作如下分录：借：应交税费———应交企业所得税贷：银行存款或现金不需要作计提分录，因为企业所得税属于按年征收的税种，它是以企业每一个公历会计年度的应纳税所得额为计税依据的，只需在年末作一次计提分录。

第二，如果没有按月或按季度预缴，就可不作任何分录。

只在年末在当年的利润总额基础上通过纳税调整得出应纳税所得额后，依照适用税率，计算得出当年应缴企业所得税额，并作如下会计处理：借：所得税费用贷：应交税费———应交企业所得税缴纳时，如果计算得出当年应缴企业所得税额大于已预缴的金额，只就差额作如下分录：借：应交税费———应交企业所得税贷：银行存款或现金如果计算得出当年应缴企业所得税额小于已预缴的金额，可申请退税或抵下一年的预缴款。

需要说明的是，上述答案是基于应付税款法的会计处理，在纳税影响会计法下，要考虑递延所得税问题。

土地出让金返还企业怎样作税务处理？问题：某房地产开发企业通过“招拍挂”购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。

协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式，给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴，那么如何作税务处理？答：《营业税暂行条例实施细则》第3条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。

前款所称有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。

”本案例中，房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。

房地产开发企业预缴期所得税的会计与税务处理作者：严雪来源：《中国乡镇企业会计》 2012年第10期严雪当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。

所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。

对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

一、会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。

即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

二、税务处理国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。

国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

预售收⼊预缴所得税——房地产企业期末所得税会计处理探讨预售收⼊预缴的企业所得税，按会计制度规定，应该在“递延所得税资产”反映。

实务中，因⿇烦调整，往往忽略此科⽬。

理论上，递延所得税资产或负债都是因为税会差异引起的，这⾥不再详细描述，仅举例，希望能读懂此科⽬的运⽤。

基本操作：所得税费⽤确定：期末（季度、半年末，年末）（1）根据会计利润与调整事项计算出应交税⾦，借记“所得税费⽤”，贷记“应交税⾦-应交所得税”（2）计算本期递延所得税负债增加额，借记“所得税费⽤”，贷记“递延所得税负债”（3）计算出本期递延所得税资产增加额，借记“递延所得税资产”贷记“所得税费⽤”可做以下合并分录：借：所得税费⽤（实际应交企业所得税额+本期递延所得税负债增加额-本期递延所得税资产增加额）递延所得税资产（本期可抵扣暂时性差异*税率）贷：递延所得税负债（本期应纳税暂时性差异*税率）应交税⾦-应交所得税（实际应交额）上述看起来有些复杂，为了便于理解，举例说明。

记住⼀点：本期所得税费⽤，永远是按会计制度规定实际反映的利润总额，然后调整永久性差异后，应交的所得税。

这⼀点可以验算本期所得税费⽤是否正确。

例：案例:某房地产开发有限责任公司2017年度开发A⼩区，2017年流动资产10000万元，流动负债4000万元，实收资本6000万元。

（不考虑其他资产）2018年开始预售。

当年取得预售房款10亿元,缴纳税⾦及附加33万元,预缴⼟地增值税1500万元,期间费⽤为1000万元。

（不考虑增值税等其他因素，假设计税⽑利率为15%）1、会计利润：很明显，2018年利润表反映利润总额-1000万元。

2、按税收规定，10亿元预售收⼊应预缴企业所得税，调整后，2018年应纳税所得额为12467（100000*15%-1533-1000）。

应缴企业所得税为：12467*25%=3116.75万元。

本期在不考虑特殊业务调整时，应纳税所得额为-1000，所得税-250，因此本期所税费⽤为-250。

房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析（合集五篇）第一篇：房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。

会计按照收入确认原则来结转收入。

企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？一、预收账款缴纳营业税的会计处理根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。

因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项（不是应当收取的款项）计算并缴纳营业税。

根据《关于营业税会计处理的规定》（（93）财会字第83 号），房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”；上交营业税时，借记“应交税金——应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。

执行新企业会计准则的，通过“应交税费——应交营业税”科目核算。

二、按预征率征收土地增值税房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字[1995]15号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民共和国财政部令第62号文废止。

2006年发布的《企业会计准则》对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订《企业会计准则》时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式《企业会计准则》法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。

由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。

第一种方式：参照财会字[1995]15号文，在结转收入时确认“营业税金及附加”预缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

也有部分企业借记“长期待摊费用”。

在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。

房开企业预收款项的税会处理分析金融贷款和预收款是房地产企业开发产品的重要资金来源。

预收款是卖方向买方提前收取的定金或者一部分货款。

预收款保障了房地产企业开发项目的后期资金。

房地产企业对于预收款的会计处理和税务处理是规范企业的重要行为，只有当经济业务和收入确认的条件相符合时，房地产企业才能确认收入预收款，这样的做法体现了会计制度的稳定性和规范性。

向企业征税是为了规范企业的经营活动，征税的内容包括了企业生产、管理、销售等各个方面，企业需要对有纳税义务的所有环节进行申报并且纳税，税务部门也会根据企业的纳税情况来评判企业是否规范经营。

基于此，房地产开发企业预收款的会计和税务处理对于房地产企业有着重要的作用。

1国家税务机关对房地产开发产品预收收入的规定国税发〔2009〕31 号文件第六条明确规定：企业在销售商品房时需要正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，在签订合同后取得的收入，才能确认为取得销售收入。

同时该文件中格外重视《预售合同》和《销售合同》的签订，房地产开发商在开发商品房时取得的一切销售收入，包括开发过程中的现金和现金等价物等其他经济收益，都必须在签订《预售合同》或《销售合同》后确认收入。

在购房者与房地产开发商签订《预售合同》或《销售合同》的前提下，房地产开发商取得的收益应该计入后期需要缴纳的所得税；反之，如果房地产开发商取得收益时没有与购买者签订合同，其所收取的款项就不需要归入企业缴纳所得税之中。

2房地产企业预收款在会计方面的处理方式房地产开发企业具有高负债、高资本、开发产品周期长的特点，预收款就为房地产开发企业开发项目提供了后期资金的保障。

房地产开发企业负债较多，因此为了减轻房地产开发企业的资金负担，政府规定房地产企业开发的商品可以在满足预售条件时进行销售，购房者需要与房地产企业签订《商品房预售合同》，购房者虽然支付了一定数额的房款，但是却不能取得商品房的控制权。

根据《企业会计准则第 14 号—收入（财会[2017]22 号）》第四条规定：“企业要想将获取的预收款项确认收入，就必须履行合约中的义务，同时第六条规定：企业只有在理清自身与客户的剩余业务，并且收取无需退回的对价时，才能将对价进行确认收入。

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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。

根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。

根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。

因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。

该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。

2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。

房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。

那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。

预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。

预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。

预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。

在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。

预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。

预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。

步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。

企业应当将预缴增值税额单独计提。

步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。

预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。

步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。

当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。

步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。

凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。

注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。

注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。

注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。

注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。

结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。

房地产企业预交所得税的会计处理
在实务处理中’预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

会计分录如下：借：应交税费应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费应交所得税
借：应交税费应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从应交税费应交所得税科目转入递延所得税资产预售房预缴所得税科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产预售房预缴所得税
贷：应交税费应交所得税
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

天道酬勤嘛！。

(一)房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

(二)预计利润率暂按以下规定的标准确定:1.非经济适用房开发项目(1)位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

(3)位于其他地区的，不得低于10%2.经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3%。

(三)房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行”利润总额”内。

(四)房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

(五)上述规定适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。

(六)以上规定自2008年1月1日起执行。

12(一)房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。