房地产行业的会计实务

投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

 1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

 (3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

 出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。

 2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。

 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

 (2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

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房地产行业的会计实务一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。

开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。

此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。

这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。

为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。

其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。

前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。

房地产开发会计实务大全（2）二、负债的主要会计科目的核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成本贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款补付其余款时借：应付账款贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。

以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款（3）应付职工薪酬开出现金支票，发放工资借：库存现金贷：银行存款借：应付职工薪酬贷：库存现金结转代扣款项借：应付职工薪酬贷：其他应收款——代扣水电费－－代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）管理费用——劳动保险费（长期放假员工）贷：应付职工薪酬（医务人员）（4）应交税费：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税费借：主业税金及附加贷：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务成本贷：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税费——房产税——车船税——土地使用税月末计算的所得税借：所得税费用贷：应交税费——应交所得税实际交纳的税金借：应交税费——XX税贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：营业税金及附加贷：应交税费——教育费附加三、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。

房地产会计实务处理介绍与举例一、当前中国房地产概述日常中，房地产又称不动产，一般是指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。

房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施费，开发间接费等等。

房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务实务处理方面也有其特殊性，现按房地产实务的工作推进进度作介绍与会计实务举例。

二、房地产企业开发流程房地产业务本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！（一）企业视角的房地产流程:项目论证产品策划—规划设计—施工管理营销策划——销售实现（二）整体开发流程项目启动会；国有土地使用证；建设用地规划许可证；总平图规划设想完成；方案设想完成（方案评审会）；方案图报建；桩基施工图完成；主体施工图完成；建设工程规划许可证；精装交楼标准施工图及材料定板；项目完工；施工许可证；主体完工；预售证；开盘；主体封顶；完工验收。

（三）房地产开发建设流程房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设想阶段、项目筹办阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。

房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》产品交村服物务业后才可进行项目开发的施工。

首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商（通常需要半年至一年）。

此后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图检察证明、质量安全监视手续等管理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要义务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划施行。

房地产会计实务XXXX1. 引言房地产行业作为国民经济重要支柱产业之一，其经营活动和资金流动需要严格按照会计原则进行记录和报告。

本文将探讨房地产会计实务中的一些重要问题，并针对这些问题提出解决方案和建议。

2. 房地产行业的会计特点房地产行业作为一种特殊的产业，具有以下会计特点：•高额投资：房地产项目通常需要大量的资金投入，因此在会计处理过程中需要重点关注资金的使用和投资回报。

•长期回报：与其他行业相比，房地产行业的项目往往需要长时间才能实现回报。

会计处理应考虑到项目的持续性和长期投资的影响。

•市场波动：房地产市场受多种因素的影响，价格波动较为频繁。

会计处理需要应对市场波动对项目价值和收入的影响。

3. 房地产项目的会计处理3.1. 货币资金与投资货币资金包括项目资金、销售款项等，需要按照现金流量表和相关合同进行记录。

投资部分既包括购买土地、房屋等资产的投资，也包括开发和建设过程中的各项费用。

投资的时间、金额和相关成本需要详细记录，并结合合同与政策要求进行会计处理。

3.2. 固定资产和无形资产固定资产是房地产项目中最重要的一部分，包括土地、建筑物、机械设备等。

固定资产需要按照资产原值、累计折旧和资产减值等指标进行会计处理，同时要考虑到资产转移和处置的问题。

无形资产包括土地使用权、专利权、商标权等。

无形资产需要根据相关法规进行确认和计量，并定期进行资产减值测试。

3.3. 项目成本核算房地产项目成本核算是房地产会计实务中的一个重要环节。

项目成本包括土地成本、建筑物成本、贷款利息等，需要按照相关成本核算方法进行计量和确认。

同时，应该注意项目成本的分配和分摊，以确保项目成本适当分配到各个项目阶段。

3.4. 收入确认和成本核销房地产项目的收入确认涉及多个环节，包括销售合同签署、交付、验收等。

收入确认需要依据收入确认原则和会计准则进行处理，确保符合实际交易和法规要求。

成本核销是房地产项目收入确认的一个重要环节。

房地产行业会计实务在当今经济社会中，房地产行业一直是备受关注的重要领域。

作为房地产行业中的会计人员，需要具备扎实的专业知识和丰富的实践经验，以应对复杂的财务处理和业务流程。

房地产行业的会计实务具有其独特的特点和复杂性。

首先，房地产项目通常具有较长的开发周期，从土地获取、规划设计、施工建设到销售交付，可能需要数年时间。

这就使得会计核算需要跨越多个会计期间，对成本的归集和分配、收入的确认等都提出了更高的要求。

在成本核算方面，房地产企业需要对土地成本、建安成本、前期费用、配套设施费用等进行详细的核算和分类。

土地成本是房地产开发的重要支出之一，包括土地出让金、拆迁补偿款等。

建安成本则涵盖了建筑施工、安装工程等方面的费用。

前期费用包括规划设计费、勘察费等，配套设施费用如小区内的道路、绿化、水电设施等。

这些成本的核算需要准确无误，以便合理计算项目的总成本和单位成本。

对于收入的确认，房地产行业有着特殊的规定。

一般来说，在房屋交付给购房者，并满足相关条件时，才能确认收入。

这与一般商品的销售在确认时间上存在较大差异。

在销售过程中，还会涉及到预售款的管理和核算。

预售款通常需要存入监管账户，并按照规定的用途和比例进行使用。

税务处理也是房地产会计实务中的重要环节。

房地产企业涉及的税种众多，如增值税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等。

其中，土地增值税的计算和清算尤为复杂，需要根据项目的增值额和适用税率进行计算。

在资金管理方面，房地产行业由于资金投入量大，对资金的筹集和使用有着严格的规划和控制。

会计人员需要参与资金预算的编制，监控资金的流动情况，确保资金的安全和合理使用。

同时，还需要与银行等金融机构保持密切沟通，处理好贷款、还款等相关业务。

在会计报表的编制上，房地产企业的资产负债表、利润表和现金流量表都有其特殊的项目和内容。

例如，资产负债表中的存货项目可能包含未开发土地、在建项目、已完工未销售的房屋等；现金流量表中需要单独反映房地产开发活动产生的现金流量。

【税会实务】房地产企业收入、利润会计科目核算（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致, 我们应该分开计算①在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款贷：主营业务收入②营业收入实现前, 价款收取后的。

借：应收账款贷：主营业务收入③预收价款时, 待开发完工后再移交使用的借：银行存款贷：预收账款移交使用时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款④以赊销或分期收款方式销售开发产品时, 应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款贷：主营业务收入（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。

借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转借：主营业务成本贷：开发产品如分期开发产品的, 应与收入相配比结转成本借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税——应交土地增值税其他应交款——应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税其他应交款——应交教育费附加会计是一门操作性很强的专业, 同时, 由于会计又分很多行业, 比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。

会计处理, 关键是思路, 因为课堂上不可能教给你所有行业, 怎么样才叫学会了实操呢, 就是你有了一个基本的账务处理流程, 知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。

也就是有一个系统的思维, 每一笔业务发生后, 你都知道最后会影响到报表上那个栏目的数据。

涉及投资性房地产如何做账⑴投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值或转让的土地使用权、以出租的建筑物。

企业应设置“投资性房地产”科目，本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目核算。

 ⑵本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

 ⑶采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。

 ①企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

 ②将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。

已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

 ③按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

取得的租金收入，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。

 ④将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

 ⑤处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。

房地产会计实务一、房地产企业行业特点及财务管理要素：1、房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目。

在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻策、规划设计方案等,要有一个详细的了解过程,做到准备充分，行而有效。

2、开发产品类型多，用途多样性。

按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。

3、投资成本巨大且成本项目较广，项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难计精确计算成本。

开发成本项目为土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

项目经过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品预售、竣工验收、完工交付等阶段。

从最初获取土地使用权到项目清算，过程短则两三年，长则十年或更长。

开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。

4、销售收入种类多，销售行为须接受政府职能部门管理。

企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入等各种收入。

商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。

竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。

所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。

5、涉及税收种类繁多，税收金额计算复杂并且清算时间长，税收风险大。

主要税种有营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、契税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税等。

房地产企业在从取得预售房款时，须按预售房款进行计算预先交纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税；项目交付时确认房地产销售收入及利润，并清算项目各种应交税金。

税法规定，房产税的征税对象是房屋。

企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。

一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。

这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。

根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。

与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。

由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。

关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。

房地产会计实务房地产会计实务是关于房地产行业中会计方面的实际操作和应用的知识。

本文将介绍房地产会计实务的一些重要内容。

房地产行业的特点决定了其会计实务具有一定的复杂性和特殊性。

首先，房地产行业的资金投入巨大且周期长，需要大量的融资和资本支出。

其次，房地产项目具有高度的不确定性和风险，因此在会计实务中需要考虑风险的评估和应对措施。

此外，房地产项目涉及多方合作和资源整合，需要进行合作伙伴关系的管理和应对不同的合作模式。

在房地产会计实务中，首先需要了解企业会计准则和税法以及相关政策的规定。

房地产企业需要根据这些规定编制财务报表、纳税申报等。

其次，需要熟悉房地产行业的会计核算方法和会计处理程序。

房地产企业的会计核算方法一般有成本法和公允价值法两种，具体选择哪种方法需要根据实际情况进行判断。

此外，还需要了解土地开发、土地出租、销售和租赁等房地产业务的会计处理方法。

房地产会计实务中，应注重财务管理和风险控制。

房地产企业应建立健全的财务管理体系，包括预算管理、成本控制、应收账款管理等。

同时，应制定风险管理策略，对房地产项目的风险进行评估和控制。

此外，还需要加强内部控制，防止财务风险和违规行为的发生。

另外，房地产会计实务还需要了解税收政策和房地产税务管理的相关规定。

房地产企业需要按照税法和相关规定履行纳税义务，并进行纳税申报和税务筹划。

在税务管理中，应注意税务风险的评估和控制，合理合规地进行税务筹划，提高企业的纳税效益。

综上所述，房地产会计实务是一门重要的实践性学科，需要掌握企业会计准则、税法和相关政策的规定，并具备房地产行业的特殊知识和技能。

房地产企业应加强财务管理和风险控制，提高会计核算和税务管理的水平，为企业的可持续发展提供支持和保障。