房地产企业会计会计实务资料

投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

 1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

 (3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

 出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。

 2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。

 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

 (2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章讲义3
房地产企业
2.房地产企业
【例题·计算题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，2010年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租形成了书面决议。

假设该写字楼各层均能够单独计量和出售。

（1）2010年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2010年6月30日，租赁期2年，该写字楼第一层商铺的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。

预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。

转为投资性房地产后，如果采用成本模式则采用直线法计提折旧；如果采用公允价值模式，2010年3月31日和2010年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。

2010年12月31日收到6个月的租金300万元。

[答疑编号5718040207：针对该题提问]。

中级会计实务第四章投资性房地产在中级会计实务中，第四章投资性房地产是一个重要的知识点板块。

对于想要在会计领域深入发展的朋友们来说，理解和掌握这部分内容至关重要。

首先，咱们来聊聊什么是投资性房地产。

简单来说，投资性房地产就是企业为了赚取租金、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。

这包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。

比如说，一家企业拥有一处写字楼，将其出租给其他公司使用，这处写字楼就属于投资性房地产；或者企业拥有一块土地，打算过段时间等价格上涨了再卖出去，这块土地也是投资性房地产。

接下来，咱们看看投资性房地产的确认和初始计量。

要确认为投资性房地产，需要同时满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

在初始计量时，投资性房地产应当按照成本进行计量。

如果是外购的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

再说说投资性房地产的后续计量。

这主要有两种模式，成本模式和公允价值模式。

成本模式下，企业要对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

就像咱们使用的固定资产要计提折旧一样，投资性房地产也需要通过折旧或摊销来反映其价值的逐渐减少。

同时，如果发生减值，还得计提减值准备。

而公允价值模式呢，只有在存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才能采用。

在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

这里要注意，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

然后是投资性房地产的转换。

这包括从非投资性房地产转换为投资性房地产，以及从投资性房地产转换为非投资性房地产。

【会计实操经验】必看！八个房地产开发企业会计实务解析1.房地产开发企业交房时，预收账款如何结转收入问：房地产开发企业交房时，是把已交房的预收账款结转收入，还是该完工项目的全部预收都要转收入？答：（1）在会计核算上按照《企业会计准则第14号——收入》规定的下列条件来判断，符合收入确认条件的，该项目的预收款及时确认收入。

第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

（2）在企业所得税处理上，参考《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件”第二章收入的税务处理”相关规定执行，该项目已经完工的，应该将该项目的全部预收款在所得税上确认收入。

对于房地产企业来说，关于预收账款，会计上的结转收入与所得税上的确认收入是有差异的，应该注意。

2.房地产开发企业，售楼部购买的盆景等放哪个科目问：我公司是房地产开发企业，请问售楼部购买的盆景，音响，还有厕所的洁具放哪个科目？答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

因此，售楼部相关费用支出可以计入开发间接费。

但是售楼部后期处置的不同情况可能影响现在的账务处理，如果是房屋以后转为自用，需要转入固定资产。

那么此时售楼部购买的盆景和音响用于销售的，则应该计入销售费用。

房地产企业土地增值税的会计核算1.预缴土地增值税的核算。

房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款;贷：预收账款。

对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税;贷：银行存款。

此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。

2.计提和预提土地增值税的核算。

预收款项确认为收入时，借：预收账款;贷：主营业务收入。

同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加;贷：应交税费应交土地增值税。

土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。

根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。

预提该部分税金时，借：营业税金及附加;贷：其他应付款预提土地增值税。

此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。

在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。

3.汇算清缴土地增值税的核算。

汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目;如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。

实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

4.确认递延所得税资产。

房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款，但在当年计征所得税时不允许税前扣除，这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一致，形成可抵扣暂时性差异，从而需要确认相应的递延所得税资产。

【税会实务】房地产公司售楼部的会计处理《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文件规定, 开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的, 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

所以可以理解, 项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。

出售时按照销售开发产品进行税务处理。

【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间, 建筑面积100平方米, 装饰装修后对外开放, 该项目楼盘建筑面积2000平方米, 发生建造成本400万元, 另外样板间装饰装修费用50万元, 其它开发间接费用100万元, 项目结束样板间销售价款100万元, 会计处理如下：1.住宅楼建造成本会计处理：借：开发成本 400万元贷：应付账款 400万元2.样板间装饰装修费用会计处理：借：开发间接费用 50万元贷：相关科目 50万元借：开发成本 150万元贷：开发间接费用 150万元装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊, 如果需要按套核算开发产品成本, 也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。

3.结转完工开发产品借：开发产品550万元贷：开发成本550万元4.样板间出售时的会计处理：借：银行存款100万元贷：预收账款100万元5.结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：借：预收账款100万元贷：主营业务收入 100万元借：主营业务成本27.50万元（550÷2000×100)贷：开发产品27.50万元会计是一门操作性很强的专业, 同时, 由于会计又分很多行业, 比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。

房地产开发企业会计核算实务手册房地产开发企业会计核算实务手册作者：会计研究中心编著
出版社：中国市场出版社
出版发行时间：2021-3-1
规格：1册16开精装
定价：288元
优惠价：180元
第一章财务会计理论基础
第一节房地产开发企业会计概述
第二节财务会计基本假设
第三节会计信息质量的要求
第四节财务会计要素及其证实
第五节我国企业会计核算法规体系
第一节库存现金
第二节银行存款
第三节其他货币资金
第四节银行结算
第五节外币交易
第三章应收款项
第一节应收账款票据
第二节应收账款
第三节预付账款
第四节其他应收款
第五节应收款项资产减值
第一节存货概述
第二节存货的计价
第三节库存材料的会计核算
第四节委托加工物资
第五节低值易耗品
第六节周转材料的核算
第七节开发产品的内容及核算
第八节存货清查
第九节存货跌价准备
第一节固定资产的概念与证实
第二节固定资产的初始计量
第三节固定资产固定资产
第四节固定资产后续支出
第五节固定资产的处理
第六节固定资产清查
第七节固定资产资产减值
第六章金融资产
第七章投资性房地产
第八章无形资产和其他资产
第九章流动负债
第十章非流动负债
第十一章或存有事项
第十二章所有者权益
第十三章房地产开发企业成本的核算第十四章房地产开发企业总收入的核算第十五章房地产开发企业的期间费用与利润第十六章所得税
第十七章会计报表
房地产企业会计核算实用手册。

房地产开发企业正确计算固定资产折旧的意义
房地产开发企业的固定资产，由于使用和自然力的侵蚀等因素，会逐渐发生损耗而减少其价值。

这部分损耗价值，应算作固定资产使用期间的费用，将它计入当期的成本和费用。

这种由于固定资产的损耗而逐渐转移到成本和费用中去的价值，叫做“折旧”。

 正确计算固定资产折旧，是正确计算企业成本费用，保证固定资产简单再生产的前提。

它对企业经济核算有着重要的意义。

 首先，正确计算固定资产折旧，是正确计算企业成本费用、评价企业经济效益的必要条件。

作为企业成本、费用组成要素的折旧费，它的计算正确与否，不但会影响企业成本、费用的正确性，而且会影响企业盈利核算的正确性。

在折旧费提取偏低的情况下，会使企业成本、费用虚降，夸大企业盈利水平，造成“虚盈实亏”;在折旧费提取偏高的情况下，会人为地提高企业成本、费用，减少企业
的盈利。

这两种情况，都不利于正确评价企业经营活动的经济效益，从而削弱企业的经济核算。

 其次，正确计算折旧，是保证固定资产简单再生产的前提。

固定资产损耗价值的补偿是恢复其实物形态的前提。

正确计提折旧，为固定资产的更新提供了资金来源。

如果提取的折旧低于固定资产的实际损耗程度，就没有足够的资金来保证
固定资产简单再生产的正常进行。

 。

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房地产开发企业在税收和会计实务方面涉及的内容非常广泛，涵盖了税收政策、资产负债表处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。

本文将从深度和广度两个方面进行全面评估，探讨房地产开发企业税收与会计实务的相关内容。

一、税收政策对房地产开发企业的影响1. 房地产开发企业所得税政策分析2. 房地产开发企业增值税政策分析3. 房地产开发企业土地使用税政策分析4. 房地产开发企业契税政策分析二、资产负债表处理1. 房地产开发成本与资产负债表处理2. 房地产存货的特殊会计处理3. 房地产开发企业资产减值准备的会计处理4. 房地产开发企业投资性房地产会计处理三、成本核算1. 房地产开发成本的核算方法2. 房地产开发企业合同成本的核算3. 房地产开发企业在建工程的成本核算4. 房地产开发企业的加工费用核算四、税务风险管理1. 房地产开发企业税务筹划2. 房地产开发企业税务合规风险3. 房地产开发企业税务争议解决4. 房地产开发企业税务风险评估与防范总结与回顾在房地产开发企业税收与会计实务方面，税收政策对企业经营活动的影响至关重要。

在资产负债表处理方面，房地产开发企业需要特别关注存货的特殊会计处理和资产减值准备的核算。

成本核算是税务管理的重要组成部分，企业需要合理进行成本核算以提高盈利能力。

税务风险管理更是企业经营的头等大事，企业需要做好税务筹划和风险评估，及时应对税务风险，确保企业的稳健经营。

个人观点房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域。

企业需要时刻关注政策变化，不断优化公司财务管理和税务筹划，以应对不断变化的市场环境。

加强内部管理，健全财务管理制度，强化风险管理意识，也是企业在这个领域持续发展的关键。

希望本文的内容能够让您对房地产开发企业税收与会计实务有更深入的了解，也希望能为您的工作或学习带来帮助。

如果对本文内容有任何疑问或建议，欢迎随时与我交流讨论。

房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域，它涉及到政策法规的变化、资产负债表的处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。

房地产与建筑企业会计基础知识资料注：本部分内容是针对刚进入或没有从事过房地产与建筑企业及财税工作的学员，初步了解房地产与建筑行业及企业的特色，掌握一些专业词汇，为后期学习做好准备。

第一章开发流程与房地产企业涉税分析图1-1房地产项目开发流程图二、房地产企业财税人员应关注的9个重要节点（一）企业集团与项目公司财务部分工（二）项目财税人员关注重点1、签订土地出让合同。

绝大多数房地产集团公司出于风险分散的考虑，往往倾向将多个项目分产税成为大税种是商业地产公司的特色。

从税务管理难度来划分，土地增值税、企业所得税、房产税是房地产公司的三个疑难税种，土地增值税由于受地方税务局的影响大而更具变化性；企业所得税体系复杂，但其规定相对明确；而房产税虽然法律条文体系简单但是对一些具体实际问题规定不明确，实务中其管理难度也较大；其他税种相对而言，易于理解与掌握。

第三节房地产、建筑业企业组织结构一、房地产开发企业组织架构图7（二）建筑施工企业组织结构图1、建筑施工企业本部2、项目经理部第二章房地产与建筑企业财务专业词汇第一节房屋建筑工程专业概念1、总包、分包的概念要理清总包（“总承包”的简称）与分包（“分承包”的简称）的关系，首先要搞清楚什么是承包。

本课讨论的是工程承包，或者叫做建设工程承包，简称“承包”。

发包人（甲方）与承包人（乙方）的合同法律关系由双方签订的建筑工程承包合同确定。

我们通常所说的建设工程合同应当理解为与工程建设有关的合同群，从大类上来说，包括工程勘察、设计、施工合同以及与工程有关的货物采购合同。

在国家法律条文中正式出现的关于承包的概念，见于《中华人民共和国建筑法》。

该法第二十六条明确指出：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。

禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

房地产企业财务核算1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收帐——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位会个人收取的款项。

①出售租凭商品房而收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拨付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应收账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。

房地产开发企业会计与纳税实务1. 引言房地产开发企业作为一个重要的经济实体，其会计和纳税实务对于企业经营和税务管理具有重要意义。

本文将从房地产开发企业的会计和纳税实务两个方面进行探讨，以帮助企业更好地了解和应对相关问题。

2. 房地产开发企业会计实务2.1. 会计核算方法房地产开发企业的会计核算方法主要包括权责发生制和计划成本制。

权责发生制是以交易产生的债权债务关系为基础进行核算，适用于销售房地产和收取租金等业务。

计划成本制则是以工程和项目为核算对象，根据预估成本进行核算，适用于开发和建设房地产项目的情况。

2.2. 固定资产管理房地产开发企业的固定资产主要包括土地、房屋建筑、机械设备等，其管理涉及到资产的获取、投资决策、使用维护和处置等方面。

企业应建立完善的固定资产登记台账，并确保资产的准确计量和分类。

2.3. 合同会计在房地产开发过程中，企业与买方、供应商、承包商等多方签订合同，并按照合同条款进行交易。

合同会计是指根据合同的具体条款，进行收入、成本和资产的确认、计量与处理。

合同会计对于企业的收入和成本能得到准确的核算，具有重要的意义。

2.4. 应收账款管理房地产开发企业往往需要与购房人签订预售合同，从而形成应收账款。

企业应建立健全的应收账款管理制度，及时核对、确认和收取款项，防止坏账风险的发生。

2.5. 融资与股权管理房地产开发企业常常需要通过融资来支持项目的开发和经营。

企业应根据实际情况选择适当的融资方式，并建立融资和股权管理制度，以充分利用外部资金和优化企业的财务结构。

3. 房地产开发企业纳税实务3.1. 企业所得税房地产开发企业涉及到的企业所得税主要包括增值税、企业所得税和房产税等。

企业应了解并遵守相关税法法规，合理规划税务筹划，以降低税负和合规风险。

3.2. 增值税管理房地产开发企业从事房地产销售和租赁业务，通常需要缴纳增值税。

企业应按照法律法规规定，合理申报增值税，确保税款的及时缴纳和税务报表的准确填报。