2018年房地产ROE分析报告

2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里，中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。

2018年作为房地产市场的特殊一年，有着其独特的特点和变化。

本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。

二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。

这些政策包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房地产市场的过快增长，保持市场的稳定。

三、市场供需分析1. 供应端2018年，房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块，供应端保持着相对充足的状态。

然而，在调控政策的影响下，部分房地产开发商开始调整策略，减少新项目的开发，以应对市场的不确定性。

2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。

受限购、限贷政策的影响，购房者的购买能力受到了压制，购房需求有所降低。

而一线城市购房者的需求更加理性，注重房产的品质和投资价值。

四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势，较上一年度的涨幅有所放缓。

一线城市房价保持稳定，二线城市房价涨幅略有回落，三四线城市房价涨幅大幅下降。

2. 二手房价格受调控政策的影响，二手房市场的价格也表现出下降趋势。

购房者对于二手房的需求有所回落，市场上二手房供应量逐渐增加，导致二手房价格整体下降。

3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。

租金水平在2018年整体呈现平稳态势，一线城市租金涨幅放缓，二三线城市租金水平保持相对稳定。

五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响，但2018年仍然存在一些投资机会。

例如，部分二线城市和新兴城市的房价相对较低，仍然具有较大的增长潜力。

另外，租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。

2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。

首先是政策风险，调控政策可能随时发生变化，需要密切关注市场动态。

其次是项目风险，投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置，以确保投资的安全性。

房地产上市公司2018年年报分析报告2019年5月目录一、公司分类及板块分拆 (4)二、利润表现及盈利能力分析：全面好转且有所保留 (5)三、经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛 (15)1、销售表现：增速回落，效率维持 (15)2、新开工、竣工以及土地储备 (22)3、土地投资规模及布局：投资收敛，扩展降速 (24)4、现金流量表情况：经营投资性收敛，融资需求下降 (28)四、资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升 (31)五、企业综合能力评价 (38)利润表现及盈利能力分析：全面好转且业绩释放有所保留。

18年地产行业盈利能力及结算规模均显著提升，A+H80家房企样本合计实现收入3.42万亿元，同比增长31.5%，增速较17年扩大14个百分点，归属净利润同比增长16.6%。

行业结算规模增长，毛利率提升（扣税毛利率26.9%，同比+1.9%），期间费用率稳定（三费占收入比例9.42%）。

归母净利率（11.6%，同比-1.5%）有所回落，主要由非经营性因素造成，后续存在调节空间。

业绩保障倍数维持稳定（预收账款/结算收入），主流房企对于未来利润稳定增长较为充足的准备。

19年1季度收入增速略有回落，但利润率维持稳定，净利润增速8.4%。

经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛。

18年主流地产公司销售金额规模增速31%，高于行业19个百分点，较17年及16年增速水平回落，19年计划规模增速12%，一季度增速为8%，低于全年计划水平。

18年规模增长主要由销售面积贡献，价格基本稳定，成长型房企增速更高。

主流房企18年新开工面积增长31%，行业开工高点在18年而企业的高点在17年，19年计划与18年完成量相比下降10%。

竣工面积全年28.5%，19年样本企业竣工计划相对18年增长41%。

土地投资力度稳中有降，投资金额下降22%，规模仍维持高位，成长型公司更加积极，三四线和中西部城市吸引投资力度加强。

资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升。

2018年房地产行业市场投资分析报告分化加剧，去芜存菁——房地产行业2018年度策略2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。

展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。

变革之年，亦是分化之年，建议投资者在大浪淘沙中把握规模与现金流两条主线，去芜存菁，攫取收益。

一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确2018年，调控力度大概率不会放松，核心目标仍以“稳”为主。

同时，长效机制相关政策将加快推进，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系。

1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。

2010年至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、2013-2014年和2016年至今。

与历史上调控政策不同，本轮调控的特点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。

在此背景下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。

图表1:2010年以来全国性的调控政策梳理时间政策简称主要内容2010年1月7日国十一条1、二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，首付款比例不得低于40%，利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策。

2010年4月17日新国十条1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。

购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

2018年房地产行业年报综述：龙头房企盈利质量具有显著优势本期投资提示：我们按照2015-2018 年营业收入进行了规模房企分类（与2017 年报回顾的分类标准有所变化），其中龙头房企共4 家：万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福，2018 年营业收入超过800 亿（2015 年营收超过300 亿），中型房企共32 家：2018 年营业收入在100~600亿区间，板块整体A 股上市公司共计130 家。

2018 年A 股房地产上市公司共实现营业收入2.1 万亿（20.6%），其中龙头房企6643亿元（26.7%），中型房企8174 亿元（26.2%）；共实现归母净利润1993 亿元（11.9%），龙头房企797 亿（23.2%），中型房企904 亿（23.5%）。

规模房企在业绩上的优势越发凸显，也反映了在销售金额上出现的行业集中度提升趋势，业绩的反映偏滞后。

但同时我们也看到，龙头房企与中型房企的业绩增速并未如销售金额增速一般，拉开较大差距，可以看到，龙头房企在盈利质量如归母净利率（12.0%，高于中型房企0.9pct）、ROE（21.5%，高于中型房企6.8pct）指标方面依然具有较强的优势。

2019Q1 板块营收3737 亿（23.3%），其中龙头房企856 亿（23.0%），中型房企1455亿（35.6%）；板块归母净利润392 亿（17.3%），龙头房企90 亿（-16.8%），中型房企195 亿（47.6%）。

一季度中型房企业绩表现明显优于龙头房企，龙头房企营收、业绩负增速主要系招商蛇口2018Q1 转让不动产基数较高、且2019Q1 物业结算较少所致，预计全年增速回正；中型房企若要保持Q1 的高增长难度较大，但预计全年增速仍高于龙头。

2018 年龙头房企加杠杆，中型房企降杠杆。

2018 年板块整体净负债率92.5%（-4pct），龙头房企59.1%（+12pct），中型房企123%（-17pct）。

2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。

预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。

其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。

预计明年全国销售规模小超市场预期。

2018年房地产行业市场投资分析报告目录1销售走势回顾与展望 (5)1.1 回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (5)1.1.1 短周期回顾：短期调控产生周期波动 (5)1.1.2 短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (7)1.2 展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (8)1.2.1 回落势定，二三线拖累增速 (8)1.2.2 预计2017年增速3.4%，2018年-8% (9)2投资走势回顾与展望 (11)2.1 回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (11)2.1.1 销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (11)2.1.2 低库存下投资有韧性 (14)2.1.3 区域和业态分化 (15)2.2 预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (16)2.2.1 地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (16)2.2.2 成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (18)3新开工走势回顾与展望 (23)3.1 回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (23)3.1.1 拐点已现，增速持续缓降 (23)3.1.2 区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (24)3.2 预测：销售传导、继续缓降 (25)4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (26)4.1 棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (26)4.1.1 2018年货币化安置率将降低 (27)4.1.2 对销售边际拉动转负 (29)4.1.3 对新开工和投资贡献率转负 (30)4.2 发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升 (31)4.2.1 边际影响大幅提升的两个时点 (31)4.2.2 分流销售 (32)4.2.3 增加新开工 (32)4.2.4 增加投资 (33)5投资建议与推荐标的 (35)6风险提示 (35)图表目录图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (5)图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (6)图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (6)图表4：房地产销售增速变动历程 (6)图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (6)图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (7)图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (7)图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (8)图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (9)图表10：分线城市商品房销售面积占比和增速情况 (9)图表11：2017-2018年销售增速预测总表 (11)图表12：销售回落传导、投资拐点已现 (12)图表13：到位资金约束、投资拐点已现 (12)图表14：到位资金是投资增速的先行指标 (12)图表15：2007年以来房地产投资和房企开发资金同比增速拐点情况对比 (13)图表16：全国房地产到位资金来源情况 (13)图表17：土地购置费和施工面积形成支撑 (14)图表18：去化周期位于历史低位 (15)图表19：绝对库存大幅回落 (15)图表20：不同物业类型投资增速 (15)图表21：不同能级城市投资增速 (15)图表22：2017年以来不同业态投资增速分化 (16)图表23：2017年不同城市能级投资增速分化 (16)图表24：全国房地产销售增速传导投资 (17)图表25：一线房地产投资对销售不敏感 (17)图表26：二线房地产销售传导投资向下弹性较小 (17)图表27：三线房地产销售传导投资向下弹性较大 (17)图表28：2017-2018年房地产投资增速预测-地区结构法 (18)图表29：土地购置费及增速变化 (19)图表30：预测2017年土地购置费增速 (19)图表31：施工面积增速维持在3%强水平 (20)图表32：新开工面积增速缓慢回落 (20)图表33：当前竣工面积增速回落较快 (20)图表34：销售面积负增长阶段竣工面积增速往往有支撑 (20)图表35：施工面积预测总表 (21)图表36：单位面积建安支出变化 (22)图表37：预测2017年单位面积建安支出 (22)图表38：2017-2018年房地产投资增速预测-成本结构法 (22)图表39：新开工与销售面积累计同比增速波动情况 (23)图表40：新开工面积同比增速与M2-M1剪刀差波动情况 (24)图表41：新开工面积增速缓慢回落 (25)图表42：当前竣工面积增速回落较快 (25)图表43：2017-2018年商品房新开工面积增速预测总表 (26)图表44：棚改对房地产销售、投资、新开工影响汇总表 (26)图表45：三四线城市去库存良好房价小幅上涨 (27)图表46：开发性金融是棚改主要融资手段 (28)图表47：10年期国开债到期收益率和发行利率上行 (28)图表48：PSL利率和余额新增情况 (28)图表49：货币化安置成本高于实物安置成本27.8% (29)图表50：2017-2018年棚改拉动销售边际转负 (29)图表51：2017-2018年棚改拉动新开工边际转负 (30)图表52：2017-2018年棚改拉动房地产投资边际转负 (31)图表53：发展租赁住房对房地产销售、投资、新开工影响汇总表 (31)图表54：发展租赁住房分流未来商品房销售总量预测 (32)图表55：发展租赁住房新增11.1亿平房地产新开工面积 (33)图表56：发展租赁住房拉动未来房地产投资总量计算 (34)图表57：新增租赁住房投资拆解 (34)。

2018年房地产市场运行情况总结分析2018年房地产市场运行情况总结分析2018年的房地产市场，以政策为主导。

从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。

据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。

受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。

根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。

其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。

在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比2018年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。

2018年10月14日,xx 市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。

其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

2018年房地产行业分析报告2017年11月目录一、行业回顾与展望 (4)1、政策卓有成效，坚持调控不动摇 (4)2、销售正增长，棚改安置底部支撑 (6)3、房地产投资不必悲观，土地购置费带动增长 (8)4、资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心 (11)二、2018年的上市房企：蓄势待发 (14)1、盈利得改善，18年有望持续 (14)2、上市房企在手现金充裕，继续补库存意愿较强 (16)3、杠杆率不高，积极进取 (17)4、行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈 (19)三、主题机会：租赁与REITs (21)1、租赁：政策风口，市场潜力巨大 (21)2、REITs：发展机遇已成熟 (24)四、行业重点企业简析 (26)1、万科 (28)2、华夏幸福 (29)3、新城控股 (30)4、金科股份 (31)此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况，随着房价和销售的企稳，此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收紧的必要，整个市场会以“稳”字当先。

2018年，全年销售面积增速不会超过3%。

受到土地购置费用的支撑，预计2018年全年投资增速仍将不低于5%。

我们判断部分今年下半年审批的按揭款可能将于明年初集中发放，房地产开发到位资金2018年将呈现“前高后低”的趋势，全年到位资金增速不低于7%。

房地产业基金持仓相对标准行业配置比例为-1.13%，属于严重低配的行业，面临抛压较低。

房地产板块整体估值处于低位，板块下行空间有限。

板块具备较大的估值修复空间。

对于大型房企，尤其是其中的龙头房企，2018年的营收、盈利和销售增长的确定性高。

龙头房企在手现金充裕，并且整体的杠杆率并不高。

在2017年土地供给增加，且土地价格较为合理的背景下，龙头房企有充足的在手资金和融资弹性以获取优质的土地资源，为未来发展蓄力，未来的规模和市场占有率也将不断的提升。

可以预期，行业未来仍会有大量大房企收购中小房企以扩大市场份额，亦或大型房企之间的并购整合，行业集中度将继续提升，龙头房企仍有较大的发展空间。