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【导语】调研报告是整个调查⼯作，包括计划、实施、收集、整理等⼀系列过程的总结。
以下是整理的房地产市场调研报告，仅供参考！ 篇⼀ ⼀、背景介绍 从20xx年⾄今，房地产⾏业经历了萌芽、发展、壮⼤的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。
据不完全统计，xx市⽬前的房地产开发企业近千家，有项⽬企业预计300余个。
单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项⽬120余个，我们从税收这个⾓度就可以衡量出房地产业这⼏年的发展。
20xx年税收收⼊0.9亿，20xx年截⽌11⽉份，已增到12亿，房地产⾏业已占地⽅税收收⼊50%以上。
可以说，房地产⾏业已成为⼩店区⽀柱型产业，该⾏业的兴衰成败直接影响地⽅政府财政收⽀情况。
纵观200xx年-20xx年xx市房地产⾛势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价⼀直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不⼤。
在刚刚闭幕的上，关于对财税体制的改⾰，集体⼟地使⽤权的变化，以及房地产税的开征及推⼴，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产⽣⼀定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，⽽对⾮普通住宅、商铺等⾼档住房或奢侈品房的价格将会下降。
⼆、影响房价的变动因素 ⼟地费⽤：⽬前这是重要组成部分。
政府是⼟地财政，财政中⼀⼤部分源于政府转让⼟地使⽤权的收⼊，也就是卖地，地价越⾼，⼟地成本越⼤，这部分成本都会转稼到消费者头上。
随着改⾰⼒度加⼤，中央对财税体制的改⾰，⼟地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民⽣的普通住宅的供应将会增⼤，也就是说未来房地产市场的改⾰⽅向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税⾦及费⽤：20xx年房地产企业的税负率7%左右，⽬前的税负率近13%。
拿⽬前销售不错的⾸开房地产来说，当年的销售收⼊过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平⽶房价增加535元。
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士目前内地的大城市当中，生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。
因此，星河湾在许多细节上都融入国际元素，来博得买家青睐。
据熟悉，星河湾的采购人员渗透至世界各地，包含园林的花草树木，与室内装修材料，许多都是从世界各地辗转而来。
星河湾的目的很简单，就是要营造一个国际社区的氛围。
为此，星河湾不惜血本，接待大批国际人士，其中包含新西兰等国原政要领事等等。
据透露，去年年底，仅接待欧洲商会的一次短期考察，广州星河湾便一掷千金，投入高达170万元。
相关于仅花几万或者者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言，星河湾堪称大手笔运作。
星河湾有自己的目标，即走出国门进行产品与品牌的双重营销，而其标志，便是日前与香港中原地产的合作。
今年，星河湾地产全国战略提速，推出太原星河湾、上海星河湾与广州星河湾七期。
加上目前正在运作的三大项目，六大项目将同时运作。
太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。
在去年楼市低迷的2月份，星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。
估计该项目在今年下半年面市。
“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。
”梁上燕透露，太原星河湾的楼距超宽，达到六十米；环境一流，小区内有一个2万平方米的湿地公园。
尤为重要的是，星河湾进军太原，希望全面对接山西五千年的文明。
上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里，直接同意2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）与浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路邻近，与该案距离约1公里。
只是，周边日常生活配套关于这一豪宅来讲，利好甚微，星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全能够在园内解决。
上海浦东星河湾定位为豪宅产品，价格首先是周边楼盘所不能比拟的，从广州、北京的星河湾项目来看，产品的特殊性与高端程度，表达在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观，甚至达到室内装修的精巧程度。
星河湾集团介绍星河湾集团的前身“广州市宏宇集团股份有限公司”成立于1994年7月，1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。
星河湾集团是一家致力于营造高品质住宅、高品位生活平台的企业。
以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、建筑设计、物业管理、商业经营、生产制造以及教育事业等六大业务板块；旗下现有30余家子公司，现有员工超过5000人；始终秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，努力成为受世人尊敬的企业。
公司自成立以来，始终坚持以产品品质为核心，并全程督控项目品质的企业经营管理模式；锤炼出一整套以高品质、精细化为特征，涵盖设计管理、质量控制和管理服务、多元协调的全程品质管理体系，培养了一支以品质追求为核心的高素质企业团队。
在房地产开发上，星河湾集团恪守品质信念，潜心执着于星河湾品质生活的营造，成为市场和业界认可并尊重的开发商。
集团属下的广州宏富房地产有限公司、广州番禺海怡房地产开发有限公司、上海浦东星河湾房地产开发有限公司、上海金色紫都房地产开发有限公司、北京富华园房地产开发有限公司、太原星河湾房地产开发有限公司、鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司等七家房地产开发公司。
其中：【广州星河湾】位于广州市番禺区，占地面积1200亩，总建筑面积148万平方米，项目分八期建设，目前第六期已售罄，第七期“星河湾·盛荟”预计于2011年年中面市。
【北京星河湾】位于北京市朝阳区，占地面积511亩，总建筑面积60万平方米，目前项目整体销售已经进入尾声。
【浦东星河湾】位于上海市浦东区花木地块，占地面积约348亩，总建筑面积约50万平方米，第一期已售罄，第二期计划于2011年年中推出市场。
【上海星河湾】位于上海市闵行区，占地面积52.5万平方米，总建筑面积约100万平方米。
一期于2010年10月10日正式开盘。
【太原星河湾】位于太原市小店区，占地面积约1000亩，总建筑面积约200万平方米，已于2010年7月31日盛大开盘，以全实景体验形式对外销售。
星河湾园林规划五大原则星河湾园林规划五大原则 (1)原则一〆环境的内与外相结合 (3)在广州〆中国首个骑江木栈道 (3)在北京〆青年沟与大成小区、周边道路的改造 (3)在浦东〆河道整治与锦绣路的改造 (5)原则二〆环境与建筑相结合 (6)不识星河真面目，只缘身在此园中 (6)立体景观——坡度绿化〆有起有伏，才是精彩人生 (7)造园名石——不懈以求，漫步林间路 (7)选、运、摆——力求完美细节 (8)五大水系——人家尽枕河 (9)亲水池塘 (9)清水系统 (9)原则三〆环境与功能相结合 (10)道路降噪 (10)消防通道 (11)原则四〆观赏性与实用性相结合 (12)星河湾的泳池既是景观也是泳池 (13)泳池的入口像花海 (13)泳池底部的水晶马赛克 (13)“人鱼同乐”游泳池 (13)昂贵的弧形玻璃 (13)下沉式景观园林与地下车库的结合 (14)原则五〆环境与人性化相结合 (14)社区无电照明 (15)人车分流 (15)路牙石 (15)游泳池也要定期养护 (15)栐木种植让一层住户的私密性得到保障 (16)园林规划总原则整个星河湾小区没有一寸地方不装饰，没有一处外露的泥土，我们把室内精装修的概念放在整个社区开发中，处处体现品质地产的“舍得、用心、创新”。
星河湾对于植物选择的更趋于于多样化。
在植物的选择上采用帄坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，从实际出发，最大限度压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。
植物搭配，重木轻草种植了近百种栐木，栐多，花多，草少，形成星河湾独有的三分之一常绿、三分之一彩叶、三分之一落叶。
星河湾的园林的主题除了明确要求社区内所种植的栐木全部需要成栐外，还明确要求了具体栐种的直径、冠径和栐高等具体要求，这样做可以提前创造社区成熟的物理景观环境，业主入住即可享受其他社区需要多年才能完善的社区环境々消除了植被生长期间的不可控因素，提前控制了植物的景观规格。
星河湾项目景观设计思路是社区景观丰富到一年四季都可以看到不同主题，除了考虑固定的景观的层次、植物的结构的协调之外，还要考虑季节的变化。
花园·星河湾星天园楼盘软文花园·星河湾星天园1栋国庆独舞——星天园1栋样板房赏析采访手记样板间，展示生活样板花园·星河湾四期星天园1栋样板间即将落成，不久就要对外开放了。
得知这个消息后，笔者赶到了项目现场。
尽管两套样板间，只有一套重金属风格的全部完成了，另一套田园风格的样板间仍在装修，但是笔者还是按捺不住心中的好奇，在置业顾问的带领下，步入其中一探究竟。
如今，就如买衣服之前要进行试穿一样，购房者在确定购买意向之前，大多要参观样板间，身临其境感受居住的氛围，找到感觉后才会决定购买或放弃。
也正是这个原因，开发商对样板间可谓煞费苦心，将样板间装修得美轮美奂。
然而，笔者在星天园1栋的样板间，却没有发现任何概念的炒作，领略到的是一种纯居住的真实感受。
在这里，笔者看到，花园集团不仅通过样板间，将花园·星河湾的宠儿——星天园1栋最真实、最完美的一面完整的呈现给业主，并且完整展现出项目浪漫、典雅、优质的生活方式。
一位看过样板间的购房者告诉笔者，以前，看了星天园1栋的户型图，就感到有点心动，但却没有切身的体会，直到看了样板间后，他才真实感受到，到底好在哪里了。
他说：“走进星天园1栋的样板间，第一眼就能让人喜欢上它。
”司汤达说过一句话：“美即对生活的许诺。
”绝大多数人对“生活”的具体想象，体现在有一个温暖的家。
而“家”，首先是房子。
家，不管是心理上还是身体上，我们都是那么需要它。
在星天园1栋样板间，你能找到一种家的温馨，感受到一种浪漫的生活情调，体验到一种无法抗拒的诱惑，而且，你还会发现，样板间外的风景更为美丽。
如果说8月底花园·星河湾双景电梯公寓升级版——星天园1栋的盛大开盘，宛若花开倾城，吸引了众多购房者的目光，那么星天园1栋样板间的对外开放，则散发出诱人的芬芳，香醉金秋。
使人们对新浪漫主义电梯洋房的风情和品质空间有了更加完整的认识。
核心区位彰显尊贵地位9月20日，笔者在置业顾问的带领下，通过看房通道，走进了位于星天园1栋2楼的样板间。
