太原星河湾一期开盘营销分析

星河湾品牌推广一、星河湾总体思路广告主：##宏富房地产##-星河湾项目广告代理： ##省广告##2000年，##楼市的都市盘可谓一统天下，置业于城市中心始终是所有消费者的首选。

星河湾却建立在被大多数买房者认为有失身份的华南板块上。

不合时宜的板块，不合时宜的发展商，却创造了一个改写时代的机会。

##省广告公司调查发现，消费者选择都市却不满都市，对市场不信任，消费者品位与市场品位断层加大。

因此利用媒介的公信力邀请##所有重要媒体开展了一场“生活在别处”的板块大战，用个人魅力提升集团魅力、“不开盘”宣言加探秘式报道，让# #人心沸腾。

开盘当天，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起前所未有的长龙，让星河湾成为##最具影响力的社区，改写了##楼市意识形态。

直到现在，只要让##人挑选品质与品位前三位的楼盘，星河湾总会位列其中，即使在现在，星河湾的价格远高于郊区盘甚至相当一部分的都市盘，但城市舆论和消费者依旧毫不犹豫地将星河湾视为性价比高的首选楼盘，而这一切，与一场改写##楼市意识形态的广告运动可谓密不可分。

不合时宜的板块，不合时宜的发展商，一个改写时代的机会！2000年，##楼市可谓波澜不惊，除了##奥林匹克、##花园等少量城郊盘，都市盘可谓一统天下。

除非买房资金不足，置业于城市中心始终是所有消费者的首选，也正因为如此简单的购买心理，加之缺乏竞争的卖方市场，一X图纸便开售，只有楼没环境，没配套的现象十分普遍！在这样的市场背景下，华南板块虽然有着得天独厚的江山湖泊资源和生态环境，开通中的广园路、华南快速已经大大拉近了其与都市的距离，但买房到华南板块依旧被认为是一件不可思议甚至有失身份的事。

而就在这时，一个缺少地产开发经验的发展商宏宇集团大手笔地在华南板块购下了千亩土地！当##省广告##地产品牌局接到来自宏宇集团的邀约时，第一次出现了犹疑，这样一个背离消费意识形态的板块，这样一个背离楼市行规却又寂寂无名的发展商，真能创造神话吗？在与发展商的进一步沟通中，我们越来越震撼于发展商的投入与执著，沿江1.8公里用上好红木铺垫的景观长廊，数十万元一棵引进的原生林木，不远万里挑选的澳洲砂岩，原生巨石，甚至连华南快速的天桥下，都被藤蔓和锦鲤包围成了美轮美奂的生态公园，更不用说花巨资建设当时##尚无概念的直饮水系统。

太原星河湾板房说辞（A1房型）声明本说辞为太原星河湾客户经理及客户专员接待客户的销售说辞，分为“进门前——室内参观——出门”三阶段的板房动线，规范的标准动作与说辞需按本章节约定要求严格执行，力求将太原星河湾室内装修的灵魂要点传递客户。

太原星河湾样板房，涉及254~525平方米（未包含复式房型面积段），三房至五房全部涵盖其中，装修风格达4种，共计6套。

每一套户型的板房说辞必须传达以下两项指定要求：●必须强化的记忆点：交楼标准、人性化、产品稀缺性●标准动作：1）进门前的说辞完毕后，3秒停留。

“这是我们的样板房，也是我们的交楼标准，目前只有星河湾才能做到样板房就是交楼标准。

”目的：给予客户由“参观者”转化为“居住者”的心态转化调整时间。

2）客厅餐厅之间的过厅处，客户经理静默，5秒停留后开始销售说辞。

给予客户5秒的停留，进行故事穿插，细节描述，在客户从外到里参观完户型后，开始从里向外走向大门的过程中，才介绍“奢华”的用材、顶级的设施设备配置。

目的：给客户“人性化”的感觉。

3）参观完一套板房户型后，需要强化产品的稀缺性。

“太原只有一个星河湾，星河湾的这大宅户型，是专门为高端人群定制的，非常的人非常多”目的：激发购买欲望与决策速度。

备注：板房说辞以一套户型为例，详细编排参观动线上每个空间的说辞重点及必须的规范动作，其余5套样板房以该示范户型说辞为范本，并在该户型说辞的基础上重点突出各套户型的差异性（含对抗性说辞）。

壹、户型说辞范例：A1一、基础数据A1户型：378平米，套内332平米，实用率高达88%，层高3.6米，一层两户，分布在7栋；共48套标准单位和2套顶层复式、1套首层复式；共51套。

二、特点描述A1户型：378平米超大平层设计、独特单八角楼户型，客厅、过厅、餐厅、早餐厅贯通住宅南北，加上两端落地阳台的设计构成超越一般住宅的通透感极强的起居空间。

A1户型共有三个独立套房设计的房间、一个客房和独立工人房，工人房外侧阳台有单独对外的出户门。

太原楼盘营销策划方案一、背景分析当前，太原市房地产市场竞争激烈，开发商在楼盘销售方面面临着一系列的挑战。

随着人们对生活品质的追求提高，购房者更加注重楼盘的品质，除了户型和地理位置外，还关注社区环境、配套设施以及文化氛围等综合因素。

因此，为了增强太原楼盘的竞争力，需要进行全面的营销策划方案。

二、目标定位1. 主要目标：提高太原楼盘的知名度和美誉度，增加销售量和市场份额。

2. 具体目标：- 在市场竞争中占据领先地位，成为购房者信赖的品牌；- 提高楼盘的销售率，实现销售目标；- 建立和维护良好的客户关系，增加客户的忠诚度。

三、目标市场根据太原市的人口分布和楼盘价格水平，我们将主要目标市场定位在中高收入人群，尤其是年轻的家庭购房者和优秀的白领阶层。

四、市场调研在制定营销策划方案之前，我们需要对市场进行全面深入的调研，了解潜在购房者的需求和偏好，以及竞争对手的情况。

通过市场调研，我们可以更准确地把握市场趋势，为策划方案提供有效的支持。

市场调研内容包括：1. 调查购房者的主要需求和偏好，包括户型、区域、配套设施等；2. 调查竞争对手的优劣势，包括楼盘的品质、价格、营销手段和市场反馈等；3. 对太原市楼市预测，包括房价趋势、市场供需情况。

五、营销策略基于市场调研结果和目标市场的需求，我们制定以下营销策略：1. 房屋品质的营销：太原楼盘要以高品质的房屋为卖点，注重建筑设计、空间布局和装修材料等方面，通过专业的外部形象塑造和内部装饰设计，提升楼盘的整体品质和价值感。

2. 社区环境的营销：太原楼盘要注重社区环境的建设，包括绿化、公共设施和社区文化氛围等方面。

打造一个舒适、宜居、人文的社区环境，吸引购房者对楼盘的关注和认可。

3. 户型差异化营销：太原楼盘要根据不同购房者的需求，提供多样化的户型选择。

包括小户型适合年轻家庭和单身人士，大户型适合多口之家等，满足不同家庭规模和需求的购房者。

4. 区域营销策略：太原楼盘要充分发掘楼盘所在区域的特色和优势，加大对区域文化和配套设施的宣传，吸引购房者对该区域的关注和认可，提高楼盘的竞争力。

太原星河湾小区营销策划方案一、市场概况分析1.1 市场背景太原星河湾小区位于太原市市中心，周边密集的商业区、学校和交通便利的站点，为其提供了便捷的生活环境和市场需求。

1.2 目标市场星河湾小区的目标市场主要包括年轻家庭、白领人群和学生。

年轻家庭是购房群体的主力军，他们对住房的舒适性和便捷性有较高的要求。

白领人群通常有一定的购房能力，他们对房屋品质和社区配套设施有较高的要求。

学生是租房市场的重要群体，他们通常对价格敏感，并且对简洁、便捷的生活方式有较高的要求。

1.3 竞争分析目前太原市房地产市场竞争激烈，存在较多的房地产开发商和小区，包括太原市中心、新城区和郊区的各类住宅小区。

竞争对手主要有云中城、尚城国际、翰林国际等。

1.4 SWOT分析1.4.1 优势：太原星河湾小区地理位置优越，周边商业、教育资源丰富；小区规划合理，社区配套设施完善。

1.4.2 劣势：市场竞争激烈，小区刚刚建成，品牌知名度不高；价格相对较高，有一定的市场压力。

1.4.3 机会：随着太原市经济的快速发展，住宅需求增加；市中心地段的房地产仍然具有较高的投资潜力。

1.4.4 威胁：政府的政策调整可能影响购房者的购房意愿；市场竞争加剧可能对售价造成压力。

二、市场定位基于市场概况分析，太原星河湾小区的市场定位如下：2.1 可行性定位：以年轻家庭、白领人群和学生为主要购房/租房客群，提供舒适、便捷、高品质的住宅/租赁服务。

2.2 具体定位：以“城市新家园”的形象为主，强调小区地理位置、规划设计、社区配套设施等优势。

2.3 品牌定位：通过高质量的服务、独特的小区文化和便利的生活环境，树立太原星河湾小区的品牌形象。

三、营销策略3.1 品牌建设3.1.1 品牌元素设计：设计太原星河湾小区的品牌标志、标语、口号等，以突出品牌的形象和核心价值观。

3.1.2 传播渠道选择：通过户外广告、地铁广告、互联网广告等多渠道进行品牌宣传和推广。

3.2 营销策略3.2.1 价格策略：根据市场需求，制定竞争力的价格，可以采取分期付款、购房补贴等方式促进销售。

河湾豪宅销售模式研究誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。

目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。

保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。

以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。

一、客户策略（一个前提，三条路线）1.一个前提——现场展示星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。

星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。

而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。

在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。

这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。

2.三条路线——老客户、数据库、客户平台(1)注重对老客户的再度开发“浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。

“浦东星河湾”于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。

通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。

为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。