资产评估第五章

第五章资产评估基本事项第五章资产评估基本事项资产评估是一个广泛应用的概念，可以涵盖不同类型的资产，例如房地产、汽车、股票、债券等。

它是指根据一定的评估原则和方法，对某个资产的价值进行估计和评定的过程。

在金融、保险、贸易等领域，资产评估是一项重要的管理工作，有助于机构和个人合理配置资产、降低风险、保护权益。

资产评估的目的是确定资产的市场价值，也就是一个资产在特定时间和地点的实际价值。

市场价值是指在正常交易条件下，一个资产能够出售的价格。

通过资产评估，我们能够了解资产的潜在风险和回报潜力，从而做出更明智的投资决策。

首先，资产评估的基本原则是客观性和独立性。

评估师应该站在一个第三方的角度，从客观的角度评估资产的价值。

评估师需要遵循一定的估价原则，例如市场价值原则、比较市场法则、收益法则和成本法则等。

在评估的过程中，评估师需要收集大量的信息，包括资产的基本情况、市场环境、行业动态等，以便进行准确的评估。

其次，资产评估的方法多样化。

不同类型的资产有着不同的评估方法。

例如，房地产评估可以采用比较市场法，即通过比较类似房屋的交易价格来确定房屋的市场价值。

股票评估则可以采用收益法，即通过分析公司的财务状况和未来的盈利能力来确定股票的价值。

不同的评估方法有着不同的适用范围和准确度，评估师需要根据具体情况选择合适的方法。

此外，资产评估也需要考虑不同的风险因素。

在进行资产评估时，评估师需要考虑到市场风险、经济风险、法律风险等因素的影响。

例如，在房地产评估中，评估师需要考虑到整体房地产市场的波动性、宏观经济环境的变化以及法律法规的调整等。

通过全面评估风险，可以更准确地评估资产的价值和潜在风险。

另外，资产评估还需要考虑评估的时效性。

由于市场的动态性和经济的波动性，资产的价值会随着时间的推移而变化。

因此，评估师需要根据评估的目的和时效性，选择合适的时点进行评估。

一般来说，资产评估的时效性越高，评估结果的准确度越高。

在进行资产评估时，评估师还需要遵循一些伦理规范。

5.房地产评估房地产评估概述房地产的含义：房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。

房地产的分类：①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。

房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。

房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。

楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）影响房地产价格的因素：一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。

个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。

评估的目的及对象房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。

评估对象：土地、房屋、房地。

评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。

房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。

5.2市场法及评估参数一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。

第五章资产评估基本事项掌握1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。

2.资产评估目的的作用及确定。

3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。

4.资产评估对象及其组成和确定。

5.资产评估范围的类别及确定。

6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。

7.主要价值类型的种类、特征及选择。

8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。

熟悉1.资产评估结论的使用期限。

2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。

3.价值类型的作用。

了解1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。

2.非真实性假设及特别假设。

资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。

这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。

评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则）评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。

如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。

直接或间接的决定和制约着价值类型选择价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等第一节资产评估相关当事人内容概要相关当事人委托人、资产评估机构及专业人员、产权持有人（或被评估单位）、报告使用人（指的是委托人之外的报告使用人）。

一、评估委托人（一）概念资产评估法规定签合同人即是委托人。

《资产评估法》规定，资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同，资产评估作为一项民事经济活动，是建立在委托契约基础上的，与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。

同步练习一、单项选择题1．以下各项中属于不可确指资产的有( )。

A．商标B．专利权C．著作权D．商誉2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这表达了无形资产的特点中的( )。

A．非实体性B．垄断性C．经营效益性D．价值的较大不确定性3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。

A．重置本钱B．损耗程度C．时机本钱D．使用价值4．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。

A．有效期限B．成熟时期C．重置本钱D．能产生超额收益5．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。

A．销售利润×销售利润率B．销售利润×销售收入分成率C．销售利润×销售利润分成率D．销售收入×销售利润分成率6．用本钱法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中消耗的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接本钱为( )。

A．75 B. 50 C. 65 D. 207．同一内容的技术创造只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。

这是专利权的( )。

A．独占性B．专有性C．时间性D．不可转让性8．专利的本钱费用与专利可以带来的额外收益之间( )。

A．有必然联系B．没有多大联系C．没有必然联系D．有一些联系9．商标的评估对象是〔〕。

A．商标所带来的总体收益B．商标注册时所花费的费用C．商标产品的价格D．商标所带来的额外收益10．决定商标权价值上下的因素为( )。

A．商标的根本构成和设计B．商标所能带来的效益C．商标具有法律保护的专用权D．商标所能发挥的作用及具有的特点11．商誉评估值指的是企业超额收益的( )。

A．本金化价格B．重置本钱价格C．变现价值D．最高收益值12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置本钱全价为100万元，那么此项无形资产的重置本钱净值为( )。

第五章资产评估程序第05讲收集整理评估资料六、收集整理评估资料（一）评估资料及其分类【熟悉】（二）评估资料核查验证的一般要求【掌握】1.核查验证的概念指资产评估专业人员依法对评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性，采取适当的方式进行必要的、审慎的核查验证，筛选出作为评估依据的资料，以保证评估结果的合理性。

收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证。

可以在其力所能及的条件下，剔除不具有可靠来源和不合理的资料，增强评估结论的合理性、科学性和准确性。

2.核查验证的常用方式包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。

①观察关注观察方式的有效性和充分性。

对重要的观察事项，应当记录观察对象、观察时间、观察地点、观察人员、观察结果，并对观察到的现象与核查验证对象是否一致发表明确意见。

②询问形成询问记录，并要求询问人和被询问人对询问记录采用签字或盖章等方式予以确认，被询问人拒绝签字或拒绝以其他方式确认的，评估专业人员应当在书面记录中注明。

③书面审查分析相关书面信息来源的可靠性，并通过核对原件等方式对准确性和完整性进行核查，同时要求提供方在原件复印件上盖章。

④实地调查形成书面记录，由相关当事人签字；如为企业法人，需要根据调查事项的重要性和相关性判断是否需要单位盖章确认。

当事人拒绝签字或盖章，应在书面记录中注明。

⑤查询查询公告、网页或其他载体相关信息，对查询的信息内容、时间、地点、载体等有关事项形成查询记录。

⑥函证可以采用邮寄、快递、跟函、电子形式函证（传真、电子邮件、直接访问网站）等方式发出和收回。

信件回执、查询信函底稿和对方回函应当由经办资产评估专业人员签字。

被询证者以传真、电子邮件等方式回函的，可以要求被询证者寄回询证函原件。

被询证人未签署回执、未予签收或在函证规定的期限内未回复的，由经办人对相关情况作出书面说明。

⑦复核应当结合核查验证对象的特点，采取验算、校对等具体措施判断核查验证对象的真实性、准确性和完整性。

资产评估第五章您的姓名： [填空题] *_________________________________1、评估前，要对无形资产进行鉴定。

以下不属于鉴定的内容是（） [单选题] *A. 无形资产种类B. 无形资产获利能力(正确答案)C. 无形资产存在D. 无形资产有效期限2、无形资产使用权转让中，重置成本净值分摊率的计算标准是（） [单选题] *A. 账面价值B. 设计能力(正确答案)C. 购买价格D. 使用年限3、某公司的预期年收益额为40万元，该公司各单项资产的评估值之和为150万元。

公司所在行业的平均收益率为20％。

则商誉的价值为（） [单选题] *A. 8万元B. 30万元C. 50万元(正确答案)D. 110万元4、自创无形资产重置成本的估算，涉及到材料、工时消耗、费用标准等参数。

其中物料消耗量采用的是（） [单选题] *A. 现行消耗量B.计划消耗量C. 过去消耗量D. 实际消耗量(正确答案)5、转让无形资产的机会成本通常表现为以下项目的折现值（） [单选题] *A. 员工再培训费用增加B. 销售收入减少C.收益减少和开发支出增加(正确答案)D.追加科研费用增加6、某发明专利权已使用了4年，剩余使用年限2年，目前该专利权的成新率为（） [单选题] *A. 25%B. 33.3%(正确答案)C. 50%D. 66.6%7、无形资产的更新周期主要根据以下来判断（） [单选题] *A.产品使用周期B. 经济发展周期C. 技术更新周期(正确答案)D. 政策调整周期8、专利权的收益额可以通过利润分成率测算获得。

我国理论工作者和评估人员多数认为，利润分成率较合理的取值是（） [单选题] *A. 25%~33%之间(正确答案)B. 20%~30%之间C. 15%~25%之间D. 10%~20%之间9、下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（） [单选题] *A．专营权B．土地使用权C．商标D．商誉(正确答案)10、某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。

江苏省2024年资产评估师《资产评估》：第五章土地运用权评估考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某项固定资产的原价为600000元，预料可运用年限为5年，预料净残值为50000元。

企业采纳双倍余额递减法计提固定资产折旧，则第4年该企业为该固定资产计提的折旧金额是__元。

A．10400B．20800C．39800D．518402、被评估地块剩余运用年限为30年，参照物剩余运用年限为25年，假定折现率为8%，被估地块的年限修正系数最接近于__。

A．0.9659B．0.948C．1.152D．1.0543、自破产程序终结之日起____ 内，有破产法规定情形的，债权人可以恳求人民法院依据破产财产安排方案进行追加安排。

A：6个月B：1年C：2年D：3年4、在生产管理上，____是制定定额，计算劳动量，配备工人，核算生产实力，支配生产作业支配，进行质量检验和班组经济核算的基本单位。

A：生产纲领B：工序C：工艺规程D：作业支配5、板式楼梯传力路途为____A：墙一平台梁一楼梯板B：平台梁一墙一楼梯板C：楼梯板一墙一平台梁D：楼梯板一平台梁一墙6、单缸四冲程柴油机每个工作循环由四个冲程组成，其工作过程是______。

A．进气冲程→燃烧膨胀冲程→压缩冲程→排气冲程B．进气冲程→增压冲程→燃烧膨胀冲程→排气冲程C．进气冲程→压缩冲程→燃烧膨胀冲程→排气冲程D．进气冲程→压缩冲程→增温冲程→排气冲程7、由数控机床组成的____可以按随意依次加工一组不同工序与不同节拍的工件，并能适时地自由调度和管理。

A：柔性制造系统B：刚性制造系统C：弹性制造系统D：间接输送系统8、当建筑物采纳大放脚形式的砖基础时，若基础挑出墙外的宽度为180mm，则该砖基础放宽部分的合理高度可取__mm。

A．240B．360C．480D．5409、图样中，下方轴线编号为__。

A．自左向右数字编号B．自右向左数字编号C．自左向右字母编号D．自右向左字母编号10、内墙面抹灰分层中，起墙面找平作用的是____A：底层B：中间层C：结合层D：饰面层11、三相异步电动机的机械特性是指在肯定电源电压和转子电阻下，____之间的关系。

第五章资产评估方法【考情分析】本章以考选择题和计算题，分值一般在20分左右。

本章的单选题中较多的计算性选择题。

在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。

为了让大家更好地理解收益法及灵活运用货币时间价值，本章增加了货币时间价值的内容。

【主要考点】1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（重难点）2.收益法：折现方法的理解和运用（不要死记公式）（重难点）3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（重难点）本章内容第一节市场法第二节收益法第三节成本法资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型（方法）：市场法、成本法和收益法第一节市场法一、市场法概念二、市场法的应用前提三、市场法的基本步骤及可比因素四、市场法常用的具体评估方法五、市场法的适用范围与局限一、市场法概念1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。

2.市场法的理论依据【替代原则】根据替代原则，采用比较或类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。

二、市场法的应用前提1.要有一个活跃的公开市场。

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同一般情形下，功能越强，价值越大。

有时需要考虑评估的价值类型是市场价值还是投资价值，针对特定主体来作评判。

（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等（3）参照物成交时间与评估基准日间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的三、市场法的基本步骤及可比因素（一）市场法的基本步骤1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，与被评估资产相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素（1）确定具有可比性的交易实例作为与评估对象对比分析、评估量化的比较参照物。

（2）不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素不同影响房地产价值的主要因素是地理位置、环境状况等因素；技术水平则在机器设备评估中起主导作用；收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。

第五章无形资产评估的特点一、无形资产及其分类（一）无形资产的特点无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态。

对产生经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

特点：1、无形资产具有流动性，并且有限期限长。

2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大。

权力只是无形资产的一部分，并非都是无形资产。

3、无形资产单独不能获得收益、它必须附着于有形资产。

（二）无形资产的分类1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。

2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。

专利权、商标权、著作权、计算软件、集成电路布图等属于法定无形资产。

3、按可辨识程度，分为可确指无形资产和不可确指无形资产（商誉）。

知识产权，包括专利权、商标权和版权。

二、无形资产评估的程序（一）明确评估目的1、市场上无形资产的转让；2、无形资产投资；3、股份制改造、清算财产；4、法律诉讼中作为诉讼标的；5、纳税需要；7、保险的需要及其他目的。

（二）鉴定无形资产1、证明无形资产存在。

（1）无形资产的先进性（2）无形资产的适用性（3）确定无形资产的归属是否为委托者所拥有。

2、确定无形资产类型。

专利权，专业技术与商标同属于工业产权。

3、确定其有效期限商标权，有的商标权历史悠久，价值较高，有的商标则是越新越值钱。

（三）确定评估方法，搜集相关资料。

（四）整理和报告，做出评估结论三、无形资产评估的收益法无形资产转让和投资价格的评估，是指以无形资产作为投资手段或确认的转让对象所进行的评估，或者说，是将无形资产作为获利能力进行的评估。

（一）无形资产功能性及其评估应考虑的因素1.附着性。

附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。

2.共益性。

有不同的主体同时共享（收益）。

3.积累性。

作为知识产品的无形资产在产生经营中的作用，往往承上启下，在一定范围内发挥特定的作用。

4.替代性。

（二）无形资产评估中收益法的应用无形资产转让的最低收费额由以下因素决定：1.重置成本。

资产评估第五章。

房地产评估案例房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。

该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。

周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。

四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。

经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。

该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1―5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。