2008房地产估价师《案例与分析》模拟试题(3)-中大网校

08年房地产估价师考试案例分析练习题三房地产估价报告项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估委托方：××人民法院估价方：××房地产评估有限公司估价人员：××××××估价作业日期：×××估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。

（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业估价人员。

根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。

所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。

公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时闯，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。

本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。

二、估价限制条件（一）本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。

（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。

（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。

（四）按有关规定本估价报告自估价目期起半年内有效。

2008房地产估价师《案例与分析》模拟试题(5)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）(1)某企业一幢4层办公大楼，于三年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给外企作商务办公用房，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。

现准备对其进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

(2)某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层的高层建筑中的第1～4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。

现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理的价格，请你写出评估该商场出售价值的技术路线。

(3)某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。

现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时应考虑的主要因素。

二、单项选择题（共10小题，每小题2 分。

每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）(1){TSE}某临街商铺，业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。

2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。

估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。

A. 人民币140万元B. 人民币150万元C. 人民币190万元D. 人民币70万元(2)下列表述中不正确的是（）。

2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(3)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。

每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)开发项目总投资包括建设投资和（）。

A. 前期投资B. 后续投资C. 经营投资D. 管理投资(2)某置业投资者以10000元/m<SUP>2</SUP>的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A. 0.21B. 1.23C. 2.01D. 3.23(3)下列不属于物业管理企业经营费用的是（）。

A. 保险费B. 房产税C. 法律费D. 贷款利息(4)房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。

A. 开发利润B. 销售收入C. 投资收益D. 成本利润(5)物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行（）。

A. 项目融资B. 工程招标C. 市场定位D. 物业管理(6)对房地产开发项目进行可行性研究的目的是（）。

A. 可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程B. 提高房地产开发的收益能力C. 实现项目决策的科学化管理D. 降低房地产开发的成本(7)贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度，以下关于综合风险度的描述，正确的是（）。

A. 某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%B. 某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款额/某笔贷款风险额）×100%C. 贷款综合风险度=某笔贷款额×信用等级系数×期限系数×项目风险等级系数D. 某笔贷款的综合风险度=（信用等级系数/某笔贷款风险额）×100%(8)（）反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

)(1)评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A. 传统价值评估B. 价值分配C. 相关经济损失评估D. 价值减损评估(2)下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。

A. 最高最佳使用原则B. 合法原则C. 替代原则D. 谨慎原则(3)采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。

该估价是因（）的需要。

A. 房地产作价入股B. 法院强制拍卖C. 房地产税收D. 房地产征收补偿(4)某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A. -40B. 400C. 1800D. 3600(5)某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A. 98B. 102C. 108D. 116(6)某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。

A. 4296.96B. 5560.86C. 5839.91D. 30838.91(7)房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。

A. 实体、权益、区位B. 实物、权益、区位C. 实物、权利、位置D. 实体、权益、位置(8)某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

房地产估价师模考试题（含参考答案）一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.一个估价项目中的价值类型,本质上是由( )决定的。

A、估价师B、估价对象C、估价委托人D、估价目的正确答案：D2.在房地产估价中,建筑物( )。

A、包括房屋和构筑物两大类B、仅仅指房屋C、仅包括房屋,不包括构筑物D、包括房屋、构筑物和土地正确答案：A3.房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

这体现的房地产的特性是 ( )。

A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动正确答案：C4.下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是( )。

A、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的B、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较C、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值D、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准正确答案：C5.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。

A、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中(应是单独显现出来,正好说反了)B、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点C、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本D、动态分析法中要进行现金流量预测正确答案：A6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,则该宗房地产的合理经营期限为( )年。

A、13B、15C、16D、17正确答案：C答案解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。

该宗房地产的合理经营期限为:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)7.某建筑物的有效年龄为10年,预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A、68%B、74%C、76%D、82%正确答案：C答案解析：q=【1-(1-R)t/(t+n)】x100%=【1-(1-4%)x10/(10+30)】x100%=76%8.下列有关房地产变现的描述,错误的是( )。

2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。

乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。

请问：若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

答：本次评估的价值为投资价值（拍卖应价），投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。

同一宗房地产呈现出不同投资价值的主要原因为：（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。

如：①承担风险能力不同；②品牌、开发成本、经营费用方面的优势不同；③纳税状况不同；④开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。

（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。

如：①对未来的信心不同；②不同的价值取向和产品定位等。

（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。

目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。

请问：上述观点是否正确？为什么？答：（1）上述观点错误。

（2）原因如下：①房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加；②应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素；③虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化。

现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，即相比5年前多出的1000万元中，肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。

（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。

2008年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷3 及答案判断题1、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。

A、对B、错2、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。

A、对B、错3、成本估价法又称重置成本法。

A、对B、错4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。

该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。

A、对B、错5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。

A、对B、错6、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。

A、对B、错7、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。

A、对B、错8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。

A、对B、错9、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。

A、对B、错10、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。

A、对B、错11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。

A、对B、错12、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。

A、对B、错13、购买年不是预期可获得收益的年限。

A、对B、错14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。

A、对B、错单项选择题1、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。

A、市场不景气B、该别墅区的环境条件变差C、该别墅区的单位开发成本降低D、开发商获得满意的利润即可2、残余法是依据( )价格。

房地产估价案例与分析模拟题（三）一、问答题（一）张某于2004年3月10 H,在郊区发现口己喜欢的一栋别墅并立即购买，购买价格为220万元人民币，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元，2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问为什么原评估报告不可用？（二）甲公司在某市街道旁的一栋二层老式自用办公楼己停用，其用地与乙公司一仓储用地毗邻。

甲地块而积为1250m2,乙地块为3680m2,经分别采用市场比较法测算，甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商确凿让该地块后开发一综合性商务写字楼。

采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4X）0元/nA 土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。

问作为估价师如何确定两块合并后地价增值在甲、乙两公司间的分配额。

（三）某集团公司根据上级文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。

按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库（土地性质为出让）进行资产处置（即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置）。

经双方商定：将仓库中的lOOOOOn?进行租赁，租赁年限为5年（2005年5 月1日起2010年4月30日止），月租金为11 7E/（m2•月），租赁期间仓库租金水平不变。

由于岀现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2007年12月提前终止，试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些？二、单项选择题（每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）某市政府为建经济适用房，征用郊区一宗集体工业企业使用的厂地，征用时发现该用地权属登记用途为农业，该经济适用房建成后张某购置一套经济房，问：1.征地补偿费应按（）用途予以计算。

房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案案例一黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。

2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。

因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。

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然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。

由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。

问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案：这样确定估价结论不正确。

因为：1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。

因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。

若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的'价格为其合法价格。

2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

案例二某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。

某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?参考答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

2008房地产估价师案例与分析预测试题(1)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）(1)房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。

一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。

有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。

请问：(2)某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。

由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。

另外，有些市民已将住房出租。

他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。

如此种种，拆迁改造工作困难重重。

请问：(3)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。

采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?二、单项选择题（共10小题，每小题2 分。

每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）(1)根据下列内容，回答{TSE}题：张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m<SUP>2</SUP>，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m<SUP>2</SUP>，租期为5年，费用按法规各自承担。

{TS}在2006年10月时，张某的权益价格为（）。

A. 没有租赁条件下的正常市场价格B. 剩余3年租期的月租金为180元/m<SUP>2</SUP>条件下的净收益于2006年10月的现值之和C. 剩余3年租期的月租金为180元/m<SUP>2</SUP>条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D. 张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格(2)在2006年10月时，王某的权益价格为（）。