2018年《中级会计实务》预习知识点：房地产的转换

第四章投资性房地产▇第一部分：历年考情分析（本章在全书所占分值比重8%左右，预计15年会考2分。

次重点章节）知识点及重要程度题型2011 2012 2013 2014第四章投资性房地产第一节投资性房地产的定义、特征及范围单选多选判断 1计算综合第二节投资性房地产的确认和初始计量单选 1多选判断计算综合第三节投资性房地产的后续计量单选 1多选判断 1百度出品：会计考试神器，扫码下载！海量免费资料，真题，模拟题，任你练！会计从业考试，会计初级职称，会计中级职称，一网打尽！官方QQ群：318549896计算部分综合第四节投资性房地产的转换和处置单选多选判断计算部分综合 1分数合计 1 12 1 12▇第二部分：内容详解【本章知识体系】投资性房地产1.投资性房地产1定义、2特征、范围（3属于+2不属于）2.投资性房地产的确认和初始计量外购的自建的3.后续支出资本化的★费用化的4.后续计量公允价值模式★成本模式5.房地产转换公允模式下的转换★成本模式下的转换6.房地产处置成本模式下的处置公允模式下的处置第一节投资性房地产的定义、特征及范围（掌握）知识点一、投资性房地产的1定义与2特征（一）投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

（二）投资性房地产具有2特征：1.投资性房地产是一种经营性活动租a.出租建筑物b.出租土地使用权卖持有并准备增值后转让赚取增值收益2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产知识点二、投资性房地产的范围3属于2不属于①已出租的土地使用权•企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权①自用的房地产②已出租的建筑物•用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；•已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

②作为存货的房地产③持有并准备增值后转让的土地使用权【注意1】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认与计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润、盈余公积）。

【手写板】【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）【补充例题·判断题】（2012年）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。

（）【答案】√【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以反着转换。

【补充例题•多选题】（2017年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。

A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。

【补充例题•多选题】（2018年）投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。

A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。

〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。

借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。

2018《中级会计实务》知识点：房地产的转换、长期股权投资的初始计量【知识点】：房地产的转换;第四节投资性房地产的转换和处置房地产的转换(一)房地产的转换形式及转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。

(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。

(3)“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

(二)房地产转换的会计处理1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【例】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。

随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。

20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。

该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。

假定不考虑其他因素。

甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房80 000 000投资性房地产累计折旧20 000 000贷：投资性房地产——厂房80 000 000累计折旧——厂房20 000 0002.公允价值模式下的转换(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

【必考】2018年注册会计师《会计》金牌知识：投资性房地产的转换和处置2018年注册会计师考试在10月开考，离考试还有一段时间，在备考这几个月里，考生要好好备考，争取一次性通过考试！小编整理了一些注册会计考试的相关资料，希望对备考生有所帮助！最后祝愿所有考生都能顺利通过考试！投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换(一)投资性房地产转换形式和转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。

“空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。

房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。

(二)房地产转换的会计处理1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

(1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。

已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。

(2)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

(3)企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

中级会计师考试中关于房地产业务的知识点一、知识概述《中级会计师考试中房地产业务知识点》①基本定义：在中级会计师考试里，房地产业务相关知识就是关于房地产企业在会计处理上的各种规定和操作要点。

简单说呢，就是房地产公司在算账、记账时候要用的那些规则。

比如说房地产开发成本怎么记，收入怎么确认之类的。

②重要程度：在中级会计学科里挺重要的。

因为现在房地产行业规模大，在国民经济里占比不小。

如果不懂房地产业务的会计知识，对整个会计体系的理解就是有欠缺的。

在很多企业里也可能有房地产相关资产或者投资，所以会计人员得会处理这些业务。

③前置知识：像基本的会计原理得懂，比如借贷记账法。

资产、负债、所有者权益这些基本的会计要素怎么定义，怎么核算也得清楚。

要是连最基础的会计账都不会做，房地产业务里复杂的账目就更无从下手了。

④应用价值：我们实际生活中，房地产企业要融资得提供准确的财务报表，这就全靠会计根据相关业务知识来编制。

投资者也要看这些报表决定投不投资。

比如我有个朋友想投资一家小型房地产公司，他就找会计朋友看他们的财务数据是不是准确合规，这里面就用到房地产业务的会计知识。

二、知识体系①知识图谱：在中级会计体系里，房地产业务知识是企业会计这个大板块中的一部分。

它跟企业所得税计算、长期股权投资等知识点都有交集。

比如说在计算企业所得税的时候，房地产企业的成本、收入确定就影响纳税额，这就和房地产业务知识挂钩了。

②关联知识：和成本核算关联很紧密，毕竟房地产开发成本计算很复杂，涉及土地、建筑、人工等好多方面。

同时和收入确认也有联系。

销售泵房、停车位等特殊情况的收入确认都有特殊规定。

③重难点分析：- 掌握难度：有点难。

房地产项目开发周期长，业务复杂。

像成本在开发过程中逐步归集，不同阶段怎么记，容易混淆。

- 关键点：成本的准确核算和收入确认是关键。

成本要是核算错了，企业利润就不准，税收计算也错。

收入确认不及时、不准确，同样影响财务数据准确性。

2019年会计职称考点《中级会计实务》必备预习(20)【考点二十】房地产的转换
(一)房地产的转换形式及转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日
(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。

(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。

(3)“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开
发用于对外出售的日期。

(二)房地产转换的会计处理
1.在成本模式下，理应将房地产转换前的账面价值作为转换后的
入账价值。

2.公允价值模式下的转换
(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，理应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值
与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房
地产时，投资性房地产理应按照转换当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。

处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分理应转入处置当期损益(其他业务成本)。

投资性房地产的转换和处置（1）第四节投资性房地产的转换和处置考点1.房地产的转换形式及转换日转换形式转换日 1.投资性房地产→自用房地产房地产达到自用状态，即开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2.投资性房地产→存货租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期3.存货→投资性房地产租赁期开始日4.自用房地产→投资性房地产租赁期开始日或资本增值日期★★★考点2.房地产转换的会计处理一、转换原则二、账务处理1.成本模式下的转换转换方向会计处理（按账面结转，不确认损益）投资性房地产→非投资性房地产①投资性房地产→自用房地产②投资性房地产→存货借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）借：开发产品（转换日账面价值）投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产非投资性房地产→投资性房地产①自用房地产→投资性房地产②存货→投资性房地产借：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品（存货账面余额）【例题·单选题】2019年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。

该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额（）万元。

A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元作为转换后“固定资产”科目的借方余额。

2.公允价值模式下的转换转换方向会计处理（按公允转）投资性房地产→非投资性房地产借：固定资产（无形资产、开发产品）（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）非投资性房地产→投资性房地产①公允价值小于原账面价值借：投资性房地产——成本累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）（存货跌价准备）公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产、开发产品）②公允价值大于原账面价值借：投资性房地产——成本累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）（存货跌价准备）贷：固定资产（无形资产、开发产品）其他综合收益 ?【注意】公允价值计量模式下的自用房地产、存货转为投资性房地产时：（1）转换日公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”；（2）转换日公允价值大于账面价值的差额贷记“其他综合收益”；待处置该项投资性房地产时，因转换计入其他综合收益的部分转入当期损益（其他业务成本）。