一类、二类、三类旅游用地的区别

旅游用地地价评估研究作者：王莉来源：《中国房地产业》 2016年第10期文/ 王莉上海市地质调查研究院上海 200000【摘要】随着旅游业的快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加。

为提高旅游用地的节约集约利用水平，三部委出台文件明确规定部分旅游用地须采取招拍挂方式出让，出让价格按旅游用地确定。

但当前对旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，本文对出让旅游用地的界定，旅游用地价格影响因素，运用市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法评估旅游用地地价等进行探索研究，为评估旅游用地价格提供参考。

【关键词】旅游用地；地价；影响因素；评估随着居民对旅游需求的扩大，近些年我国旅游业快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加，为提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10 号），意见明确提出“旅游相关建设项目用地中，用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的‘娱乐康体用地’办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定”。

但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。

本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。

1、旅游用地的界定1.1 学术界的旅游用地学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。

狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。

旅游用地:亟待厘清的几个基本理论问题席建超旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。

这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点.尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试.但是,其特殊性和复杂性,仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑.一、界定与特点对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义.目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。

那么,如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。

作为国家进行土地管理的基本法律,其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定：第一,“旅游用地”属于建设用地的一种。

也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序.第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。

这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。

第三，“旅游用地"具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。

因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性,有符合自身特点的用地规范和系统流程等。

与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。

（1)用地导向的外向性:旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。

（2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托,旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征,大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”.（3）用地来源的普适性：旅游业用地对土地类型属性要求不严格。

一类、二类、三类商业用地的区别一类、二类、三类商业用地是按照国家标准对商业用地进行分类的。

这些分类是根据土地用途和规划要求来确定的，不同类别的商业用地具有不同的用途和开发条件。

一类商业用地一类商业用地是指规划用于商业服务、金融、餐饮、旅店、居民日常生活、文化娱乐等商业功能的土地。

一类商业用地的主要特点包括：- 位置优越：一类商业用地通常位于城市中心区域或主要商业街道附近，交通便利。

- 容积率高：一类商业用地的容积率较高，允许开发建设高层建筑或大型商业综合体。

- 功能多样：一类商业用地可以容纳各种商业服务、餐饮、娱乐、旅店等业态，满足不同人群的需求。

二类商业用地二类商业用地是指规划用于小型商场、超市、百货商店、专业市场、专业服务等商业功能的土地。

二类商业用地的特点如下：- 面积适中：二类商业用地面积通常比一类商业用地小，适合建设小型商业场所。

- 位置次于一类：二类商业用地的位置一般在城市较繁华的街区或次要商业中心。

- 功能相对单一：二类商业用地主要用于购物、服务等功能，商业形态相对较为单一。

三类商业用地三类商业用地是指规划用于社区商业、便民服务等功能的土地。

三类商业用地的特点如下：- 面积较小：三类商业用地的面积通常比一、二类商业用地更小，适合建设社区商业设施。

- 位置偏僻：三类商业用地的位置一般位于城市郊区或社区内，服务对象主要是周边居民。

- 功能主要为便民：三类商业用地主要提供基本的便民服务，如小型商店、药店、邮局等。

综上所述，一类、二类、三类商业用地在用途、开发条件和地理位置等方面存在差异。

了解这些差异有助于正确选择和规划商业用地，以满足不同商业活动的需要。

旅游用地分类的原则
一、旅游土地利用现状原则
旅游土地利用现状，是人们在发展旅游活动过程中，对土地利用的结果，它能较为全面地反映旅游资源产品的基本特征和本质差异，土地利用的现状特征是划分旅游用地类型的一项综合系的标志。

二、土地主导功能原则
旅游用地是土地利用的一种复加功能，除了旅游接待设施和基础设施和部分旅游景点占用少量建设用地，改变了原有土地用途外，基本不实际占用和消耗土地。

因此，旅游用地的分类应优先体现原有土地用途，按土地使用的主导性质进行划分，同时体现旅游用地功能的复加性。

因此，旅游用地分类要以土地的主导功能作为重要划分原则。

三、实用性原则
对旅游用地进行分类的主要目的就是为旅游业的进一步发展提供物质保障，因此，旅游用地分类应坚持实用性原则，即旅游用地分类应符合旅游业发展的特征，能反映出旅游产品的特性。

由于旅游地域分异特征，不同旅游地资源特征不同，所开发的旅游产品也是不同的，因此，旅游用地分类应能适应旅游业发展的需要，坚持实用性原则。

四、旅游用地特性与土地利用特征相结合原则
旅游用地作为土地利用的一个方式，其分类体系应与土地分类结
构相对应、与其他分类标准相协调，同时要突出旅游用地的重点和特点，因地制宜地合理调整土地利用，发展符合旅游用地特征的土地利用方式与结构。

土地利用现状分类土地是人类生存和发展的重要资源，土地利用现状分类是对土地利用情况进行系统、全面的分类和描述。

根据各地的自然条件和社会经济发展水平的不同，土地利用状况存在差异。

本文将对土地利用现状进行分类，并进行详细的描述。

第一类：农田利用农田是农业生产的基础，目前我国农田利用面积较大。

其中，粮食作物种植占据了大部分农田利用面积，如水稻、小麦、玉米等。

此外，还有蔬菜、果树、茶叶、烟草等经济作物的种植。

随着农业现代化的推进，农田利用方式也发生了变化，传统的手工耕种逐渐转变为机械化生产，以提高农田利用效益和农业生产水平。

第二类：林地利用林地是维持生态平衡、保护环境和促进经济发展的重要资源。

我国森林资源丰富，林地利用主要包括经济林、防护林、公益林等。

经济林主要用于木材、竹材、果木的种植和采伐；防护林主要用于水土保持、防风固沙等功能；公益林主要用于旅游观光、环境保护等。

林地利用的合理规划和管理，对于保护生态环境和实现可持续发展具有重要意义。

第三类：城市建设用地利用城市建设用地利用是城市发展的基础。

随着城市化进程的加快，城市建设用地面积不断扩大。

城市建设用地主要包括居住、交通、商业、教育、文化等各类城市设施和配套设施的建设。

城市建设用地利用需要合理规划，以适应城市人口增长和城市功能的改变。

在城市建设用地利用方面，还需要注意环保、节能、低碳的理念，以推动城市可持续发展。

第四类：工业用地利用工业用地是工业生产和经济发展的重要支撑。

工业用地利用主要用于工厂、矿山、码头、仓库等工业设施的建设。

工业用地的规划和利用需要兼顾环境保护和资源利用的问题，以避免对周边环境造成污染和破坏。

第五类：旅游用地利用旅游用地是旅游业发展的重要保障。

我国自然风光和人文景观资源丰富，吸引了大量游客。

旅游用地利用主要包括旅游景区、度假村、温泉、民宿等设施的建设。

旅游用地规划和利用需要注重保护自然环境、传承文化遗产、提升服务质量，以促进旅游业的可持续发展。

旅游景点用地
旅游景点用地是指用来建造或开发旅游景点的地区，包括自然景观、历史文化遗址、主题公园等。

以下是一些可能用于旅游景点的地区类型：
1. 自然风景区：包括山脉、湖泊、河流、瀑布、森林等。

这些地区通常具有优美的自然景观，吸引游客前来欣赏和体验大自然的美妙。

2. 文化遗址：包括历史建筑、古镇、城堡、宫殿等。

这些地区通常具有悠久的历史和丰富的文化内涵，为游客提供了了解当地历史和文化的机会。

3. 主题公园：包括游乐园、水上乐园、动物园等。

这些地区通常以提供娱乐和休闲为主要目的，为游客提供多种游乐设施和活动。

4. 温泉度假区：包括温泉、SPA、养生中心等。

这些地区通常
以提供放松和休养的设施为主要目的，适合人们放松身心。

5. 滑雪胜地：包括滑雪场、滑雪度假村等。

这些地区通常以提供滑雪运动和相关设施为主要目的，吸引滑雪爱好者前来体验。

以上只是一些常见的旅游景点用地类型，实际上还有许多其他类型的旅游景点，如海滨度假区、战争遗址等，都可以根据地区的特点进行开发和利用。

二类居住用地编辑“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。

从住宅的建筑形式区分，现在建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。

独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。

由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。

以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个种类。

具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。

“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。

根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。

因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。

中文名二类居住用地外文名The two category of residential land拼音er lei ju zhu yong di主体城市居民住宅用地所有制国有土地地位城市中最普遍的住宅形式关于“三类居住用地”（R3）的说明“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。

单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。

目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。

土地利用现状分类与三大类对照表土地利用现状分类与三大类对照表土地利用是指人类对土地的物质和能量的利用和开发，分为许多类别。

根据《土地利用现状分类与代码》的规定，我们将土地利用分类分为以下三大类：第一类：城镇居民点和工矿商服用地城镇居民点是指用于城市集中居住、商业、行政、教育、文化、体育和公共福利用地。

工矿商服用地是指用于工业、采矿、商业、仓储、物流、服务和旅游等的用地。

以上两者主要特征为地面上建筑物覆盖面积较大，地下设施较为复杂。

第二类：耕地、林地、草地、园地和其他农用地耕地主要用于粮食作物的生产与种植，也包括蔬菜、油料、棉花和饲料等农作物。

林地指人工林和天然林，用于木材、果品、生态保护等。

草地用于牧畜、草杂作和草药生产等。

园地包括果园、茶园、蔬菜园等。

以上四者主要特征是地面上有一定比例的植被覆盖，占据土地面积较大。

第三类：水域、沼泽、裸地和建设用地水域是包括河道、湖泊、水库、海洋等在内的水体。

沼泽是常年积水、含有更多氧气和有机物的湿地，是自然植被和野生动物栖息的生态环境。

裸地是没有植被覆盖的土地，是野生动物栖息和植被生长的调节作用。

建设用地是指供工矿企业、交通运输等建设用地，并不包含城镇居民点和工矿商服用地。

以上主要特征为土地表层未被覆盖，没有房屋和建筑物等设施。

土地利用现状分类与三大类对照表如下：类别|名称|代码---|---|---第一类|城镇居民点|101第一类|工矿商服用地|102第二类|耕地|201第二类|林地|202第二类|草地|203第二类|园地|204第二类|其他农用地|205第三类|水域|301第三类|沼泽|302第三类|裸地|303第三类|建设用地|304总的来说，土地利用分类不仅有助于科学规划和管理土地资源，还可以促进生态环境的保护和经济的可持续发展。