浅议主力店与次主力店标准

品牌超市商业选址标准一，大型仓储式超市的基本场地要求建筑标准开发商负责工程建设的实施，实施内容原则上须由物业场地使用方工程部门向物业承建方设计院做技术交流之后，按商业需求设计全套施工图纸方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收，标准大致如下：A 面积要求1.占地面积:约20000平方米.2.卖场面积:单层约10000平方米,如达不到需求面积,要求每个楼层面积不低于8000平方米,总经营面积约为10000-15000平方米均可.3.停车场面积:提供约10000平方米或200个地上专用免费车位,地下300个车位.4.房屋:主体由钢结构或混疑土框架结构建设均可.5.卖场:卖场临街面与进深(即长宽的)标准比例为7:4,柱距10-12米,在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙,以使经营营业面积最大化.6.层高:净高不低于5.5—6米.7.地面:铺设象牙白或浅色工业超市专用砖.8.内墙:白墙刷乳胶漆.9.照明:配置适合大型超市及卖场要求亮度的照明设施(具体参照使用方工程部施工图纸).10.坡梯:卖场多于一层的每层需配置两部自动坡梯(不超过12度的).11.货梯和卸货区:两部3吨以上的货梯,地面一层不少于500平方米的专用卸货区,本商业周边需有环形车道,以方便购物车及货车进出.12.店标及招牌:提供本商业正面及侧面显著位置或屋顶设置店标和招牌.B 房屋和场地的建筑配置要求甲方向乙方移交的房屋和场地应满足下述的条件:1.按乙方设计方案要求和乙方确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和场地的建造工程..各类电力照明、供热。

2.房屋建筑主体结构坚实、防水、保证中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好,且均符合中国和当地的建筑标准,环境保护法规的规定和设计要求,施工质量达到优良.(备注:中央空调:要求如商业在大厦的一、二层要求做中央空调节能系统.)3.照明系统等安装,卫生间的建造等.4.房屋已建好变配电室并配备双路电力电压供应1400—1600千伏安(不含空调用电)5.房屋配备给水供应150吨/日,完成全部给、排水系统及设施.6.配置消防系统及设施,包括:防水分区设施、喷淋、监控报警、控制室等.7.房屋场地室内设计温度:夏季27摄氏度,冬季16-18摄氏度,完成可独立控制的中央空调系统及设施,自控系统等.8.房屋已配备独立的水、电、天然气计量表等.9.房屋中已配备了不少于40条电话直线.10.完成符合设计要求的各类储水池,隔油池,化粪池等.11.去得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修,改造工程验收合格证书.12.按设计规划完成室外道路和停车场,并已获有关部门批准可投入使用.13.完成各类室外管线工程.14.完成路灯和绿化等室外工程.15.取得室外工程验收合格证书.二.仓储式超市建筑要求1.建筑面积:10000—20000平方米,最好一层,最高两层;建筑净高5米以上,进深最少6米,柱距8.7米左右.2.地面载荷:1500公斤/平方米,面层为耐磨硬化剂地面.3.用电载荷:2*800KVA,双回路用电,加EPS.4.照明:照度不小于600Lux,加UPS不间断电源5.用水：主要以生活用水及生鲜冷冻用水为主，日用水量40T/日。

商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30％~50%。

主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少;相反主力店面积越小（低于30％)，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。

主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。

2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说,面积在30万平方米左右的一个购物中心,通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。

其中,主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。

据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50％以上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。

而且这个数字还在进一步向前者倾斜。

如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时,就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套,配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费.那么,具体操作过程中,我们该如何操作呢？手法1：选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。

量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合,带旺地段人流和商圈升值。

在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店。

他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑。

手法2:选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种.一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。

次主力店是衡量商业赢利与否的重要指标在大型商业项目招商定位上，商业无大户就不稳，无小户则不活。

大户指的就是主力店，小户可以理解为次主力店。

所谓次主力店，是相对主力店而言的，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，单店承租面积为中等的店铺。

涉及的业种也十分广泛，可以是零售类、餐饮类、娱乐类，也可以是运动类、休闲类。

因此对于不同的项目，它可能是快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。

次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展，另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。

目前次主力在开发商眼里比主力店更重要，在聚客能力、租金贡献、经营活力等方面优势尤其突出。

次主力店的作用首先表现在聚客能力上，具有成为购物中心和MALL的人气中心的潜质，特别是如麦当劳、肯德基等快餐店往往人潮如织，给购物中心和MALL带来人气的同时带来大量的生意机会。

在租金贡献方面，在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下，次主力店能给购物中心和MALL带来不低的租金收入，租金回报远高于主力店。

有经营者就表示，“通常情况下，主力店拿到了购物中心70%的面积，而交30%的租金；其他次主力店拿购物中心30%的面积，却交70%的租金。

”在经营能力上，次主力店各有特色，不完全依赖主力店的带动就可表现得不比主力店逊色，加上次主力店的利润率一般比主力店高出很多，所以在营业额远远低于主力店的情况下，纯利润不一定比主力店低。

加上在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势，而且在自己经营的专业领域，占有与主力店同等的品牌优势。

因此在购物中心中，某些次主力店的经营能力已经超过主力店。

而且，次主力店对物业的适应性相比主力店也要强许多。

由于物业条件、经营面积、区位、竞争、人流等的影响，主力店在选址要求相对较高，加上停车和交通的要求，以及占用面积过大不利于分割销售等，一般物业很难满足主力店的要求。

购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。

有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。

以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。

关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。

到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。

今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。

关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。

我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。

主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。

因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。

因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

所以主力店一般对大家来讲比较清晰。

但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。

这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。

我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。

由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。

今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。

第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。

购物中心次主力店调整切入点1. 背景介绍近年来，随着电子商务的迅猛发展，线下购物中心面临着巨大的挑战。

为了应对竞争和变革，购物中心需要不断调整其经营策略，以适应消费者的需求变化。

其中，次主力店的调整被看作是购物中心发展的重要切入点。

2. 次主力店的定义与特点次主力店是指在购物中心中规模相对较小但影响力较大的零售店铺。

它们通常是指定品牌的专卖店、主题店、特色店或独立小型超市等。

次主力店在购物中心中具有以下特点：•目标市场明确：次主力店往往针对特定的消费人群，例如年轻人、家庭主妇、高端消费者等，因此有明确的目标市场定位。

•产品特色突出：次主力店通常以独特的产品或服务为卖点，能够吸引目标消费者群体。

•灵活的经营策略：由于规模较小，次主力店通常比较灵活，能够快速调整经营策略以适应市场需求的变化。

•引流与引导作用：次主力店常常作为购物中心的招牌店铺，能够引流顾客到购物中心，并引导顾客到其他店铺消费。

3. 购物中心次主力店的调整需求购物中心次主力店的调整需要根据市场和消费者需求做出适当的变化，以保持竞争力和吸引力。

以下是购物中心次主力店调整的几个重要方面：3.1 产品策略的调整购物中心次主力店需要根据市场需求调整其产品策略。

例如，对于面向年轻人的次主力店，可以引入更多时尚、潮流的产品，以满足年轻人对个性化和独特性的需求。

对于面向家庭主妇的次主力店，可以引入更多实用、经济的家居用品和生活用品。

3.2 商业模式的创新购物中心次主力店可以通过创新商业模式来适应时代变化。

例如，引入线上线下结合的O2O模式，通过线上平台推广和销售产品，同时提供线下体验和服务，以增加消费者的购买欲望和忠诚度。

3.3 店铺布局与设计的优化购物中心次主力店的店铺布局和设计对吸引消费者具有重要影响。

优化店铺布局，提供舒适的购物环境和良好的陈列方式，可以增加消费者的购买欲望和体验感。

同时，店铺设计也要考虑到品牌形象的展示和与购物中心整体风格的协调。

MALL购物中心或街区商业的部分技巧一、确定主力店、次主力店群。

其作用主要有四个：1）、有助于稳定整个项目的经营。

主力店一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；2）、知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激中小店群的；3）、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；4）、主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。

二、是确定了主力店、次主力店群之后，再确定中小店群。

其作用主要有两个：1）、按“业态”组合设计招商，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；2）、中小店的铺位租金往往是主力店的几倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。

租金高低悬殊，租期长短不一。

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。

其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店，最终有利于项目的可持续性发展。

而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。

以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力百货店，其租金为 80 元 / ㎡ / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300—800 元 / ㎡ / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。

三、主力店、中小店招商的切入时间。

时间长，MALL或街区的时间较长，从业态规划确定开始至项目全面营业，可分为主力店（次主力店）和零售店两个阶段。

1）、主力店群的集中在项目业态规划之前。

由于主力店群决定项目产品的形式，产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施。

2）、中小店群的则分散于整个项目的建设期间。

而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的可使主力店群确定后才正式进行。

一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰。

因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。

因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

二、次主力店(一)、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。

次主力店,一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大,比主力店小的店铺.涉及的业种也十分广泛,次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。

因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌,如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。

次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。

次主力店,具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广,但含金量较高。

次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。

它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富;由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。

(二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌:1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理：屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品：星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装：海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲:SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝：周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯:易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲：汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容:玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所：中航健身会13、家居饰品:家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7—11。

招商佣金管理制度(筹备期)为了调动招商人员的工作积极性，本着付出就有回报的的宗旨，特制定本招商佣金管理制度：一、①非主力店、次主力店：招商团队拿整体招商客户年租金的3%（其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金=总经理0.5%+招商总监0.5%，其它辅助招商人员0.5%）②主力店（1000平米以上）：招商团队拿整体招商客户年租金的3%（其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金=总经理0.5%+招商总监0.5%，其它辅助招商人员0.5%）具体执行办法：1、招商部的招商佣金采用底佣加管理佣金与奖金的体系，部门的总佣金为成交铺位的首年平均租金的3%，具体比例按照店铺的大小、招商难易程度、商家品牌等因素综合考虑。

品牌系数：一线城市及本市大型商业内品牌，难度系数为1.5，即在基础奖励政策上*1.5招商难度系数：品牌为总公司统一分配开店计划，逐级审批，总部核店的知名品牌，难度系数为1.5，即在基础奖励政策上*1.52、主力店可按照平均年租金的3%进行发放。

采取联营扣点模式的商户，佣金以奖金的形式由公司批准后核定标准发放。

联营扣点商户按照10元/㎡发放，乘以招商难度系数和品牌系数。

（其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金=总经理0.5%+招商总监0.5%，其它辅助招商人员0.5%）3、由总经理、招商总监及招商经理单独洽谈的客户，佣金招商主管不参与分配。

4、首年平均租金不包括物业管理费用，客户签订正式租赁合同并交纳不低于两个月的押金及租金情况下，可报请公司发放佣金。

5、佣金发放办法：采用当月报，次月发放的方式1、招商经理、招商主管佣金的50%当月发放。

应得佣金的20%在隔月发放，30%在开业当月发放。

2、总经理、招商总监佣金的50%当月发放。

应得佣金的20%在隔月发放，30%在开业当月发放。

3、招商秘书佣金由总经理按照工作表现在部门总佣发放。

应得佣金的60%在次月发放，30%在开业当月发放，10%开业后半年内发放；6、佣金激励政策在既有的租金的基础上，超出整体项目目标租金收益10%以上，超出部分的10%作为部门开业奖金发放，在项目开业后一个月内发放。