主力店与次主力店的区别

主力店的定义及功能分析□秀才前些日子看到一些商业的朋友在讨论对主力店的看法，我也来谈谈自己的观点。

个人认为，主力店应是购物中心中能独立依靠自身的特点吸引消费者，对整体或者局部商业起到吸引客流的作用，并对其他店铺产生重要影响的一个或多个店铺，从而对购物中心起到至关重要的作用。

从某种角度讲，主力店存在于每一个商业物业。

我们先看看主力店的作用，举几个例子来说明。

上海是走在国内商业前沿的城市，商业的繁华程度非常高。

正大广场坐落于上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，超过250家店铺，日均人流量达18万人次。

客流量比较大的店铺有B2的卜蜂莲花超市、1F的ZARA、2F的H&M和C&A、3F的无印良品、4F的玩具反斗城、5F的名店运动城、麦当劳和KFC、8F的冰场等。

这些店铺吸引了相当一部分前来购物中心的消费者，甚至许多消费者专程来这些店铺消费。

也正是由于这些店铺的存在，为正大广场提供强有力的客流支撑。

北京的金源燕莎购物中心位于北京西三环与西四环之间，总建筑面积68万平方米。

金源燕莎购物中心集中了休闲、娱乐、餐饮、购物等多种业态，容纳超过1600个品牌。

金源燕莎购物中心成为北京西边最重要的商业场所，吸引周边区域及海淀区的消费者前去光顾。

金源燕莎购物中心的主力店铺有居然之家、燕莎商城、贵友百货、卜蜂莲花超市、星美影院等。

这些店铺满足了大部分消费者的消费需求，每天能吸引巨大的消费群体前往购物中心消费。

从这两个例子可以看出，类似超市这样的店铺，几乎是消费者每天都会光顾的场所，这样就会形成一些固定的客流。

另外，KTV、影院、冰场、健身房等娱乐业态的存在，让消费者延长了停留于购物中心的时间。

这样一来，不但使得整个项目的客流得到有效保证，还有利于增加消费者产生消费的几率。

我们都知道，购物中心是通过租金等收入获得利润，购物中心想要赚取高额租金必须先让商户赚取高额的销售额。

商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30％~50%。

主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少;相反主力店面积越小（低于30％)，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。

主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。

2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说,面积在30万平方米左右的一个购物中心,通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。

其中,主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。

据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50％以上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。

而且这个数字还在进一步向前者倾斜。

如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时,就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套,配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费.那么,具体操作过程中,我们该如何操作呢？手法1：选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。

量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合,带旺地段人流和商圈升值。

在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店。

他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑。

手法2:选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种.一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。

购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。

有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。

以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。

关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。

到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。

今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。

关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。

我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。

主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。

因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。

因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

所以主力店一般对大家来讲比较清晰。

但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。

这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。

我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。

由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。

今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。

第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。

购物中心次主力店调整切入点1. 背景介绍近年来，随着电子商务的迅猛发展，线下购物中心面临着巨大的挑战。

为了应对竞争和变革，购物中心需要不断调整其经营策略，以适应消费者的需求变化。

其中，次主力店的调整被看作是购物中心发展的重要切入点。

2. 次主力店的定义与特点次主力店是指在购物中心中规模相对较小但影响力较大的零售店铺。

它们通常是指定品牌的专卖店、主题店、特色店或独立小型超市等。

次主力店在购物中心中具有以下特点：•目标市场明确：次主力店往往针对特定的消费人群，例如年轻人、家庭主妇、高端消费者等，因此有明确的目标市场定位。

•产品特色突出：次主力店通常以独特的产品或服务为卖点，能够吸引目标消费者群体。

•灵活的经营策略：由于规模较小，次主力店通常比较灵活，能够快速调整经营策略以适应市场需求的变化。

•引流与引导作用：次主力店常常作为购物中心的招牌店铺，能够引流顾客到购物中心，并引导顾客到其他店铺消费。

3. 购物中心次主力店的调整需求购物中心次主力店的调整需要根据市场和消费者需求做出适当的变化，以保持竞争力和吸引力。

以下是购物中心次主力店调整的几个重要方面：3.1 产品策略的调整购物中心次主力店需要根据市场需求调整其产品策略。

例如，对于面向年轻人的次主力店，可以引入更多时尚、潮流的产品，以满足年轻人对个性化和独特性的需求。

对于面向家庭主妇的次主力店，可以引入更多实用、经济的家居用品和生活用品。

3.2 商业模式的创新购物中心次主力店可以通过创新商业模式来适应时代变化。

例如，引入线上线下结合的O2O模式，通过线上平台推广和销售产品，同时提供线下体验和服务，以增加消费者的购买欲望和忠诚度。

3.3 店铺布局与设计的优化购物中心次主力店的店铺布局和设计对吸引消费者具有重要影响。

优化店铺布局，提供舒适的购物环境和良好的陈列方式，可以增加消费者的购买欲望和体验感。

同时，店铺设计也要考虑到品牌形象的展示和与购物中心整体风格的协调。

MALL购物中心或街区商业的部分技巧一、确定主力店、次主力店群。

其作用主要有四个：1）、有助于稳定整个项目的经营。

主力店一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；2）、知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激中小店群的；3）、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；4）、主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。

二、是确定了主力店、次主力店群之后，再确定中小店群。

其作用主要有两个：1）、按“业态”组合设计招商，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；2）、中小店的铺位租金往往是主力店的几倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。

租金高低悬殊，租期长短不一。

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。

其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店，最终有利于项目的可持续性发展。

而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。

以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力百货店，其租金为 80 元 / ㎡ / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300—800 元 / ㎡ / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。

三、主力店、中小店招商的切入时间。

时间长，MALL或街区的时间较长，从业态规划确定开始至项目全面营业，可分为主力店（次主力店）和零售店两个阶段。

1）、主力店群的集中在项目业态规划之前。

由于主力店群决定项目产品的形式，产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施。

2）、中小店群的则分散于整个项目的建设期间。

而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的可使主力店群确定后才正式进行。

一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰。

因为这在国际上都有专门的定义,大家一般叫它为“锚店”或者核心租户.因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

二、次主力店(一）、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。

次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺.涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。

因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等.次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高,一方面是因为次主力店自身的迅速发展，另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益.次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。

次主力店短小精悍，渗透性强;而且品质感强,内涵丰富。

它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边,由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态.（二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌：1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理：屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品：星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装：海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲：SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝:周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯:易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲:汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容：玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所：中航健身会13、家居饰品：家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7—11。

浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。

特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。

房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。

而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。

对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。

但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。

即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。

因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。

经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。

本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。

关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。

狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。

广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。

我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。

购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。

主力店/次主力店招商流程
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
一、流程图
二、业态分类说明
1、主力店审批：只限大型超市、大型百货、影院、主力店餐饮等四个招商业态，或租
赁面积超过5000平方米的商业业态的商家定义为主力店，租赁审批至
集团主席。

品牌商家划定：如沃尔玛、家乐福、吉之岛、华润万家、广州百货、广州友谊百货、天虹百货、星美影院、新华角川、橙天嘉禾、广州酒家、稻香集团、
唐宫酒家等以及与其同类别之商家,在本项目定义为主力店商家.
2、次主力店：只限娱乐中心、主题百货、KTV、美食街、家电卖场、数码卖场、运动
专区等业态，或租赁面积超过500平方米但少于5000平方米的商业业态
的商家定义为次主力店，租赁审批终审至运营总裁,但需抄报集团主席。

品牌商家划定：麦当劳、肯德基、屈臣氏、万宁、国美、苏宁、大洋百货等以及与其同类别之商家。

3、品牌店/非品牌店:只限在国内或番禺区域内有一定知名度的商家，租赁面积不限，
符合项目招商业态需要极租金标准的商家。

具体价格参考《奥园
广场首年租金定价报告》，租赁审批终审至商业分管领导，但需
抄报项目第一责任人、集团运营总裁。

三、附表
附表1：《来访客户登记表》
附表2:《主力店意向洽谈确认书》
附表3:《商家考察记录》
附表4：《工程条件审批表》
附表5:《商务条件审批表》
附表6：《租赁意向书》
附表7:《租赁签约法律文件修改审批表》
附表8:《租赁合同》暂缺
附表9:《商家洽谈纪要格式》。

提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。

因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。

因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

所以主力店一般对大家来讲比较清晰。

但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。

这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。

我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。

由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。

今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。

第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。

接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。

搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。

租户在购物中心的功能角色分析下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。

可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。

但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。

租户在购物中心的功能角色分析第一类是人流贡献型的购物中心。

这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。

但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。

第二类，我们叫品牌引领型租户。

举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。

他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。

不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。

比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。

相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。

第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。

这一类租户自身吸纳能力并不强。

主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。

因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。

因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

所以主力店一般对大家来讲比较清晰。

但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。

这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。

我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。

由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。

今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。

第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。

接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。

搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。

租户在购物中心的功能角色分析下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。

可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。

但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。

租户在购物中心的功能角色分析第一类是人流贡献型的购物中心。

这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。

但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。

第二类，我们叫品牌引领型租户。

举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。

他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。

不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。

比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。

相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。

第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。

这一类租户自身吸纳能力并不强。

期货市场中的主力合约与次主力合约解析期货市场作为金融市场中的一种重要交易方式，为投资者提供了多样化的投资机会。

在期货合约交易中，主力合约与次主力合约是两个重要的概念。

本文将对期货市场中的主力合约与次主力合约进行解析，并探讨它们在市场中的作用和特点。

一、主力合约主力合约是指在期货市场中具有最高交易活跃度和交易量的合约。

主力合约通常是市场上最新发布的合约，也是投资者参与期货交易的主要选择。

主力合约的交易活跃度高，流动性较好，投资者在交易中容易平仓或开仓，交易成本较低。

主力合约的确定通常与交易所或期货公司有关。

交易所会根据市场需求、合约流动性以及投资者的交易意愿等因素，定期调整或更换主力合约。

当一个合约成为主力合约后，交易者在其交易所进行交易时，自动进入到该主力合约中。

主力合约的特点有以下几点：1. 高交易活跃度：主力合约是期货市场中最活跃的合约，具有最高的交易量和交易频率。

投资者可以通过主力合约快速买入或卖出，减小交易风险。

2. 市场流动性好：由于主力合约的交易活跃度高，参与者较多，市场流动性也较好。

投资者可以在任何时间以市场的最优价格进行交易，提高了交易效率。

3. 价格变动更为敏感：主力合约的价格变动更能够准确反映市场供需关系和投资者情绪。

投资者可以通过主力合约的价格变动来判断市场的走势，做出相应的投资决策。

二、次主力合约次主力合约是相对于主力合约而言的，是在期货市场中交易次活跃的合约。

次主力合约的交易量较低，交易频率也较主力合约为低。

次主力合约的特点如下：1. 交易活跃度低：次主力合约的交易活跃度相对较低，交易量和交易频率较主力合约为低。

投资者在次主力合约上进行交易时，可能面临较低的成交量和流动性不足的问题。

2. 价格变动相对较小：由于交易活跃度低，次主力合约的价格变动通常较为平稳。

相比于主力合约，次主力合约的价格波动较小，投资者往往需要更为细致的分析和判断。

3. 投资风险较高：在次主力合约上进行交易的投资者，需要更为小心谨慎。

购物中心主力店与次主力店划分（二）接下来，我们想跟大家分享的就是主力店和次主力店的标准。

这个不容置疑，主力店和次主力店肯定是在核心租户里面。

所以我们刚才跟大家先把核心租户的定义和特点给大家描述清楚。

接下来我们在核心租户里面来看主力店和次主力店标准到底怎么样划分比较合适。

在前面我们也提到，综合功能性的租户，在人流贡献率、品牌引领、租金贡献率上属于比较好看的四方形。

其他，大家看到面积比较大的有这种人流贡献性的租户，也有品牌引领性的租户。

面积消化型的租户，由于它两边比较窄，所以它的面积一般会比较小。

我们大致上可以看到一个比较清晰的特点，能占面积比较大的通常是综合功能型的租户，人流贡献性和品牌引领型的租户。

在这个面积图之下，我们还想跟大家分享一下台湾主力店和次主力店的例子。

包括欧美的、澳洲的、东南亚的、日韩以及台湾香港的，大家相对都比较一致，对核心租户或者主力店的定义相对比较统一，大家都是归到“核心租户”。

但是他们核心租户划的范围跟我们不一样，不是面积大的就是核心租户。

我们拿台湾举例。

我们做了一个表，我把里面的内容跟大家分享一下。

我们把台湾比较优秀的购物中心列表，我们把它的定位、它的租户数量以及它的餐饮娱乐比例拿出来，再把他们宣称的核心租户拿出来进行对比。

我们会发现这些核心租户跟他的定位或者功能都是密切相关的。

第二，台湾购物中心的核心租户面积最小在65平米，最大的到一两万的面积。

我们可以看到他们不是以面积维度来划分的。

第三，同一个租户在不同定位下的购物中心里不一定都是核心租户。

这就印证了我们前面的特点，核心租户一定要对项目功能有支持作用。

这个案例，我们会在网络上给大家展示一下。

比如在台贸的家庭娱乐购物中心里面。

如果定位它是片郊区的家庭娱乐购物中心，在这种娱乐购物中心里面，它的核心租户，影城15000多平米，比我们国内都大。

还有电玩世界，还有卡通游乐园，还有健身中心，还有一个垒球打击练习场，这类在我们国内比较少见。

浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩前言：关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。

于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。

本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。

主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。

提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。

但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。

同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。

为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。

由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。

一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。

需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。

第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。

浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩序言：对于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启迪的，当时有小争辩也有共鸣。

于是万商俱乐部83/84 期沙龙专题商讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一同分享下，希望能对业内同仁有所启悟。

本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参加者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。

主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和营运中常常使用的名词。

提起主力店，业内又称“锚店”（）或叫“中心租户”，其作Anchor Store为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。

可是对于次主力店，自己查遍国内外对于次主力店的定义或许威望的标准解说，也找不到比较标准和宽泛认可的观点，看来还真是国内的发明。

同时，在对国内外包含港澳台地域的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平时所谓的次主力店也归在主力店或中心租户的。

为了行文方便，下边谈到中心租户时，指广义上的主力店，包含主力店与次主力店观点，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。

因为主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解说，所以下边我们第一从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类其他辨析。

一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们第一会想到“租户组合” 这个词，它提示我们购物中心的各个租户好像一台出色大戏中的不一样角色，他们发挥着各自不一样的功能，此中既要有主角、副角、还要有跑龙套的、敲边鼓的，他们需要有机组合，缺了任何一个，都会使得大戏的完满程度遇到影响。

那么究竟购物中心的租户功能究竟有哪些呢？我们以为主要有人流贡献、品牌引领、租金贡献、面积消化等四个功能，并且每个租户所起的功能也不是孤立的，而是上述四种方面不一样大小功能的有机组合，下边我们经过成立一个租户功能四维平面图（图一）来形象地说明上述判断，示例的不一样颜色的四边形（自然也可能是三角形）代表着不一样的租户在四个功能方向上的作用大小，而其四边形的面积则代表了其在购物中心中所起的作用大小。

“购物中心主力店的评定标准” ------《商业地产改变中国》精彩文选。

楼主同样，商业业态也不能作为划分主力商家与经营散户之间的唯一标准。

按常理来看，引入大型综合超市是主力店，那么引入其他如家电连锁超市、餐饮连锁店等，算不算是主力店呢？什么样的店铺是主力店，什么样的店铺是经营散户，往往不是一个单一的标准，而是一个综合的指标。

综合来看，一个购物中心的主力店要符合以下条件：1）拥有高价值的品牌，这一品牌能对市场形成号召力，增强商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量；2）在高价值品牌之下的优秀的操作团队，具有进取的经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动地接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力；3）具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，珍惜自身的品牌美誉和影响力，决不会草率地发生撤场行为。

一个购物中心的主力店应该符合以上三个条件，符合这样的条件的店面，才称得上是主力店。

作为一个主力店，就是要形成品牌号召力、吸引人流、稳定经营，这三个内容缺一不可。

不符合这三个内容的店面，就不在主力店的范畴之内。

一个主力店不仅代表了一种商品，代表了一种经营组合，也代表了一种经营和管理的思路，代表了一种稳定的商业力量和积极进取的姿态，具有“以主动的姿态参与整体商业运营过程”的特点。

但没有品牌的商业经营组合就做不到这一点。

没有品牌的商业经营组合只是起到了丰富商品线的作用，是“以一种被动的姿态参与整体商业运营的过程”。

这一主动与被动的区别，就充分说明了主力店与非主力店的区别。

在一个大型购物中心内，如何合理地处理主力店与经营散户之间的关系，是一门艺术。

首先，是经营面积的分配。

在大型购物中心的招商过程中，往往存在这样一个现实：即主力店招商是亏损的，主力店凭借品牌优势，往往将低成本运营作为一个首要的先决条件。

给付租金不高，甚至于还要附加一些苛刻的条件，购物中心在这种前提下获利的可能性并不大。

引入主力店的目的是为了促进散户的经营，因此，招商过程中对主力店的牺牲其实是有目的。

某购物广场主力店招商策略一、主力店、次主力店目标品牌分类1、主力店目标品牌分类（1）一线品牌（一线品牌属于国际著名连锁企业）：沃尔玛、万客隆、家乐福（2）二线品牌（二线品牌属于国际知名连锁企业）：大福源、乐购、好又多、普尔斯马特（3）三线品牌（三线品牌属于国内顶级连锁企业）：上海联华、北京华联（4）四线品牌（四线品牌属国内区域占主导地位的发展分店超过30家的国内知名连锁企业）：北京物美、深圳华润万佳、家世界等2、次主力店、磁场店目标品牌分类（1）一线品牌：肯德基、麦当劳、星巴克咖啡（2）二线品牌：德克士、开心汤姆、屈臣氏、意大利比萨（3）三线品牌：电玩、儿童乐园、餐饮连锁、院线二、品牌主力店的招商策略（一）一线品牌招商策略分析1、品牌的号召力极大，具有强大的品牌效应，能极大提升购物广场的综合商业价值，极大促进项目的销售，这类品牌应作为购物广场战略发展品牌2、品牌在短期内，在国内发展重心放在经济中心城市和沿海经济发达城市。

本市作为二级市场，在短期内让其入驻的可能性不大，但可以创造条件引其入驻。

3、购物广场在与其谈判中，处于比较被动的地位，能接受的招商条件将十分苛刻，项目的经营成本将大幅度增加。

4、管理公司根据所掌握的信息判断其入驻的基本条件为日租金不超过0.3元/ m2,年租金大约210万元。

（二）二线品牌招商策略分析1、具有较高的品牌号召力和影响力，能极好的提升购物广场的综合商业价值，促进项目的销售，应将这类品牌主力店作为战略优先品牌。

2、中国加入WTO，国内零售市场将逐步开放，这类品牌正在国内大力扩张，抢占一切有利商机，其发展重心除在中心城市和沿涨经济发达城市拓展外，对二级市场的拓展力度也很大，其定位和经营策略比较适合购物广场的定位。

3、相对一线品牌，其入驻的条件对购物广场比较有利。

4、这类品牌经营实力很强，在购物广场经营的效益将会很好。

5、其入驻的基本条件：基本租金争取在0.45元/ m2~0.557元/ m2之间，年租金大约为300万~400万左右。

中期货市场中的主力合约与次主力合约解析在中期货市场中，合约是交易的基本单位，是交易双方按照一定规则达成的具有法律效力的协议。

主力合约和次主力合约是市场中的两个重要概念，它们在期货市场中发挥着不同的作用。

本文将对中期货市场中的主力合约与次主力合约进行解析。

一、主力合约的定义与特点主力合约是指参与交易量较大、市场影响力较大的期货合约。

在中期货市场中，主力合约通常由交易所根据市场需求和标的资产的重要性来确定。

主力合约的特点如下：1. 交易量大：由于主力合约市场活跃度高，吸引了大量的交易者参与，因此其交易量通常较大。

2. 市场影响力强：主力合约的价格变动对整个市场有较大的影响力，反映了市场的整体走势。

3. 流动性高：主力合约的交易活跃，买卖双方更容易找到配对交易对手，交易过程中的滑点较小。

4. 信息透明度高：由于交易量大、流动性高，主力合约的交易数据和行情信息通常更加透明。

二、次主力合约的定义与特点次主力合约是指相对于主力合约来说交易量较小、市场影响力较弱的合约。

次主力合约的特点如下：1. 交易量较小：次主力合约的交易量相对较小，参与交易的投资者相对较少。

2. 市场影响力相对较弱：次主力合约的价格变动对整个市场的影响相对较小。

3. 流动性相对较低：由于交易量较小，买卖双方可能难以找到配对交易对手，交易过程中的滑点较大。

4. 信息透明度相对较低：次主力合约的交易数据和行情信息相对不够透明。

三、主力合约与次主力合约的关系与作用在中期货市场中，主力合约和次主力合约之间存在一定的关系和作用。

1. 主力合约引领价格走势：作为交易量较大、市场影响力较大的合约，主力合约的价格变动通常能够引领整个市场的价格走势。

2. 主力合约与次主力合约之间的转换：当次主力合约的交易量逐渐增大并且市场影响力提升时，交易所可能将其升级为主力合约，而原先的主力合约则变为次主力合约。

这种转换是根据市场需求和合约的流动性等因素来决定的。

3. 主力合约与次主力合约的套利机会：由于主力合约和次主力合约之间存在价格差异，投资者可以通过套利策略来获取利润。