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![最新[房地产经营与管理]复习题及答案知识点复习考点归纳总结](https://img.taocdn.com/s1/m/b8615ee8f90f76c661371aca.png)
复习题一、单项选择题1．某人以复利存储1000元，一年后本利和为1120元，则年利率为（）。
A．12% B．8%C．7.85% D．11.2%2．某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（）。
A．建设成本B．经营成本C．开发过程中的成本支出D．建设成本和经营成本3．房地产长期贷款利率上调，导致（）。
A．新开发量增加，存量减少，租金下降。
B．新开发量减少，存量减少，租金增加。
C．租金增加，开发成本增加，存量减少。
D．开发成本增加，存量减少，租金增加。
4．如果银行实际年利率为15%，那么它的月实际利率为（）。
A．1.25% B．1.17%C．12.59% D．14.06%5．一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的（）。
A．1%--3% B．0.2%--0.8%C．0.25%--1.5% D．0.2 %--1.0%6．除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：（）。
①合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书，⑥图纸。
A．①②③④⑤⑥B．④⑤③①②⑥C．⑤①③④②⑥D．②⑥④③②⑤7．下列风险不属于房地产投资系统风险的是（）。
A．通货膨胀风险B．周期风险C．比较风险D．变现风险8．某一时段房地产投资市场平均收益率为15%，国家债券收益率为40%，房地产市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的、折现率应为（）。
A．6% B．8.4% C．11% D．15%9．某开发商拟向银行贷款1500万元，借用五年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。
A．甲银行B．乙银行C．甲乙同样D．无法比较10．房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性市场。
A．不可移动性B．适应性C．各异性D．相互影响性11．某开发商预计开发一宗房地产项目，拟贷款5000万元，年利率12%，借期5年，期末应一次归还本息为（）万元。
1什么是房地产？房地产是指土地，建筑物以及附着在土地建筑物上不可分割的部分。
总之，房地产是房产和地产的总称。
2.房地产包括哪两种基本形式？按用途分类有哪些类型？房地产是包括土地和建筑物两大部分。
按用途分为：(1)居住房地产（2）商业房地产（3）旅游房地产（4）工业房地产（5）农业房地产（6）特殊目的地房地产3.什么是物业？物业是单元性房产。
物业一词最早出现在香港李宗锷。
4.房地产的特性？（1）位置的固定性（2）整体的单一性（3）使用的长期性（4）效用的多层次性（5）价格的保值与增值性（6）房地产价格的相互影响性（7）兼有消费和投资的双重性（8）开发资产的大量性（9）开发建设的周期性（10）政策的影响性5.什么是房地产业？房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，它包括：“土地的开发，房屋的建设，维修，管理，土地使用权的有偿划拨，转让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。
”它属于第三产业。
6.房地产业的特点是什么？（1）房地产业投资大，周期长，效益高（2）房产，地产交易的不可分性。
（3）房地产业的产品保值性，增值性和地域性。
（4）房地产业的发展要受城镇综合因素的制约7.产权的概念产权，是指财产的所有权，又称物权，是财产所有者在法律范围内，对其财产享有的占有，使用，收益和处分的权利。
产权的三要素：主体，客体，内容。
8.我国房地产产权的分类（1）全民所有制的房产，又称国家房产。
（2）集体所有的房产（3）私有房产（4）不同所有制之间的共同房产（5）涉外房产（6）其他房产9.产权取得的途径产权的取得通常分为原始取得和继受取得两大类。
原始取得的途径：新建房屋继受取得的途径：买卖、赠与、交换、继承。
产权的灭失包括相对灭失和绝对灭失。
10.我国新旧住房形式旧的住房形式：国家统一建设，统一分配，收取低廉的租金。
缺点：增加国家财政的负担；引发住房紧张和分配不公。
新的住房形式：社会化、商品化、货币化。
房地产开发与经营管理复习Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】一、客观部分：（单项选择、多项选择、判断）（一）选择部分1、下列（D）不是进度控制的方法。
A.关键线路法B.计划评审技术C.管理技术D.德尔菲法★考核知识点:进度控制的方法，参见P59考核知识点解释：进度控制的方法包括关键线路法、计划评审技术和管理技术等三种方法。
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D）。
A.40B.50C.60D.70★考核知识点:土地使用权的出让年限，参见P74考核知识点解释：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不同用途的国有土地，其土地使用权的最高出让年限如下：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或其他用地50年。
3、下列（A）反映项目计算期内各期的利润总额。
A.损益表B.资金来源和运用表C.资产负债表D.经营成本预算表★考核知识点:损益表，参见P114考核知识点解释：损益表反映项目计算期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本利润率等指标。
4、房地产开发项目规划设计方案评价主体主要是（B）A.房地产开发企业B.使用者C.管理者D.设计者★考核知识点:房地产开发项目规划设计方案评价的特点，参见P133考核知识点解释：房地产开发项目规划设计方案在评价主体中最主要的是使用者，使用者会从自身角度评判房地产开发项目规划设计方案的优劣，包括居住环境的合意性、功能的满足程度等，开发项目只有得到使用者（消费者）的认可，才能顺利销售出开发的房屋并获得良好的经济效益。
5、按（C）不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs 三类。
1.房地产开发的主要参与者（8个）：房地产开发商；政府土地、规划、建设等相关机构；金融机构；设计机构；建筑承包商；监理单位及其监理工程师；律师事务所；中介机构2.房地产开发的主角：房地产开发商3.4个阶段：项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段4.10个环节：进行市场调查提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、建设施工、市场营销与策划、物业管理5.七通一平：道路、给水排水、雨水、污水处理、电力、通信、煤气或天然气、热能管路的畅通和场地平整6.房地产经营的宏观环境：自然环境、人口环境、经济环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境7.房地产市场调查的方法：询问调研法、观察调研法、实验调研法、资料分析法8.房地产市场调查步骤的第一步（也是最重要的一步）：确定问题和研究目标9.房地产项目市场定位的方法：市场调研法、头脑风暴法、经验分析法、SWTO分析法、层次分析法10.房地产投资机会的选择过程：不仅包括对法律、政治、经济、社会、文化及技术环境的研究，还包括对市场规模，增长前景、消费走向几个方面，最后是财务分析。
11.财务分析是进行项目可能产生的盈利率预测及投资期望收益预测的关键步骤12.可行性研究的作用：是投资决策的重要依据、是项目审批的依据、是项目资金筹措的依据、是编制设计任务书的依据、是开发商与各方签订合同的依据13.房地产投资财务可行性分析方法：静态分析法和动态分析法14.静态分析法和动态分析法划分的依据是资金的时间价值15.房地产投资的主体：国家和企业16.房地产投资必须考虑的三大要素：时机、地段、质量17.常用的风险处理方法：风险自留、风险转移、投资组合、风险预防、风险回避18.房地产开发项目的融资方式：银行信贷、证券融资、利用外资、预售款、承包商带资承包、售后回租19.各类土地的最高出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年20.国有土地使用权出让的方式：拍卖，招标，双方协议21.房地产产品市场定位的原则：受众导向原则、人与自然和谐的原则、精心设计房型的原则、差别化原则、个性化原则22.招标方式：公开招标、邀请招标、议标23.房地产项目招投标的的程序：申请招标、编制招标文件、编制招标工程标底、确定招标方式，发布招标公告或者邀请招标函、投标人资格审查、招标工程交底及答辩、开标，评标和决标、签订合同24.标底是招标工程的预售价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一25.按合同签约的对象内容划分：建设工程勘察、设计合同；建设工程施工合同（建筑安装工程承包合同）；建设工程委托监理合同（监理合同）；工程项目物资购销合同；建设项目借款合同26.项目管理组织机构设计的原则：目的性原则、精干高效原则、管理跨度和分层统一的原则、业务系统化管理原则、弹性和流动性原则、项目组织与企业组织一体化原则27.项目管理组织结构形式：直线型组织结构形式、事业部制组织结构形式、矩阵型组织结构形式（适用于大型、复杂的建设工程项目或者多个同时进行的项目）28.买卖的房屋种类：商品房、经济适用房、微利房、安居房、平价房、集资房、公房、私房29.经济适用房的价格构成：建设用地的征地拆迁安置补偿费；勘察设计及前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费（含小区非经营性配套公建费）；管理费；贷款利息；税费；3%以下的利润30.房地产定价的方法：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权平均数定价法、心理感受定价法31.房地产营销策划的原则：营销策划必须从客户和市场需要出发、始终保持整体营销的观念、营销策划与销售紧密呼应32.房地产最终经营的成败看收支结果33.房地产经营成本分析：成本预测分析、成本控制分析、成本总结分析34.材料、人工成本和间接费用的降低，是提高企业利益的重要途径之一35.电子商务是房地产企业信息化的核心，是基于商业服务的信息化普及与服务平台●房地产经营的概念：广义是指具有开发资质的房地产企业在房地产开发、流通、管理、服务全过程为实现预期目标，制定战略和策略，并有意识、有计划实现的经济活动。
一：名词解释物业管理：狭义：是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等物业管理项目进行维护、修缮和整治，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
广义：包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程总结：是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动.物业管理前期介入：是指物业服务企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理房地产市场：可以理解为买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和，包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。
（房地产经济学中房地产市场是指：当前潜在的房地产买者或者卖者，以及当前的交易活动的总和房地产市场营销：房地产营销是以满足消费者期望为出发点，以企业利润最大化为目标，通过市场调研、市场细分、项目定位、市场推广等活动，提供各类建筑物及附着于其上的服务及权益，以满足消费者物质、精神需求的过程。
这一过程包含于房地产运营的各个阶段，涉及与政府、企业、社会团体和个人等的沟通及本企业内部的财务支持、产品策划、成本控制、人力资源管理等各个部门的业务活动。
本质：是指在一定的市场约束条件下，如何通过相应的营销策略与控制达到“以最低的成本、最快的速度实现最大的利润”的过程。
通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程，是一种价值实现而不是创造的过程。
本质: 以最低的成本、最快的速度实现最大的利润。
房地产开发：是房地产开发企业按照城市规划的要求，在市场调研的基础上，通过产品策划、规划设计、组织管理、资金运营，建设适用社会经济发展需求、满足用户需求、与环境协调的房屋建筑、配套设施及空间环境，从而实现企业经营目标和社会发展目标的行为过程。
房地产经营与管理（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）第一章：1。
房地产概念：（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益.（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
2。
房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产与地产联为一体；从价格构成上看，房产价格、地产价格;从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。
区别:地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；地产则没有折旧(使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性(2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性（4)房地产资源供给的有限性(5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性4.房地产的分类(了解）：1、土地的分类☐按开发程度:生地、毛地和熟地。
☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地☐是否与城市经济联系：农村土地、城市土地。
城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》2、房屋的分类☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。
☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。
•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等•按所有权的归属：公房和私房按照层数：低层，多层，中高层,高层5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。
投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。
房地产经营与管理（第二版）考试复习重点一．名词解释1.房地产房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。
地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
房地产业房地产业是从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评价等服务的产业，它包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿划拨和转让，房屋所有权的买卖和租赁，房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。
房地产市场房地产市场是指特定的商品—房地产在市场参与者之间进行交换，或因交换产生的各种关系的总和。
房地产的特殊性使房地产在其生产和交换的过程中衍生出各种流通形态，如转让、租赁、信托、抵押和典当等。
在房地产市场活动中，按市场主体划分，房地产市场包括三个因素：参与房地产交易的当事者、一定数量的房地产商品以及交易组织机构。
2.房地产项目建设进度控制是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。
《房地产开发经营与管理》复习资料（一）名词解释1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。
4.房地产企业组织：是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。
5.房地产经营决策：是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。
6.房地产企业经营计划：是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。
7.房地产开发与经营的经济风险：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。
8.房地产开发与经营的金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。
9.房地产开发项目财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。
房地产开发与经营与管理复习题型及分值：一、单项选择题（共40题,每题1分,共计40分）二、多项选择题（共15题，每题2分，共计30分）三、判断题（共15题，每题1分，共计15分）四、计算题（共1题， 15分）考试形式:开卷一、概念复习:1．房地产的位置的固定性是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性.2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是土地使用权出让3．一般来说，认知定价法所确定的价格高于价值定价法所确定的价格。
4。
城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积5．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1．2。
6。
在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上7.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45％.8。
利息备付率对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2。
9．从房地产投资的角度说，风险是指获取预期投资收益的可能性大小10．风险最大的是商业物业风险,是因为商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大11．房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察.12．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标包括开发利润、成本利润率、投资回报率13.销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。
14．敏感性分析的方法和步骤:（1）找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。
（2）分析时要设定不确定因素的变化范围（3）对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见.16．个人住房抵押贷款期限可长达30年。
17．贷款担保是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
房地产经营与管理（第二版）复习重点一．名词解释1.房地产房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。
地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
房地产业房地产业是从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评价等服务的产业，它包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿划拨和转让，房屋所有权的买卖和租赁，房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。
房地产市场房地产市场是指特定的商品—房地产在市场参与者之间进行交换，或因交换产生的各种关系的总和。
房地产的特殊性使房地产在其生产和交换的过程中衍生出各种流通形态，如转让、租赁、信托、抵押和典当等。
在房地产市场活动中，按市场主体划分，房地产市场包括三个因素：参与房地产交易的当事者、一定数量的房地产商品以及交易组织机构。
2.房地产项目建设进度控制是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。
建设工程进度控制的最终目的是确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。
进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取措施，使之能正常实施。
如果采取措施后不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。
房地产项目建设质量控制质量控制是对房地产项目建设过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学控制的过程，是项目管理机构为了使项目质量符合国家或合同规定的质量标准和规范所采取的一系列监督、管理措施、方法和手段。
3.绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。
绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地（包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地）、宅旁绿地等。
城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷城市总面积）×100%；绿地率=绿地面积/土地面积×100%建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积×100%4.修建性详细规划修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。
编制修建性详细规划主要任务是：满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。
源：对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。
控制性详细规划控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。
控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。
控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
二．选择题1、房地产开发企业的利润可分为四个层次，期其中，经营利润和营业外收支净额之和为（A）（2007年试题）A、利润总额B、投资总额C、税后利润D、可分配利润2、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）（2007年试题）A、10.0%B、14.0%C、25.0%D、35.0%3、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的增地增值税为370万元，则该项目土地增值税后开发成本利润率为（B）（2007年试题）A、45.05%B、49.31%C、58.86%D、63.6%4、张某以40万购买了一处商业店铺用于出租经营，某购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备负率为（C）（2007年试题）A、1.07B、1.47C、2.07 D 、3.335、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（B）（2001年试题）A、基准回收期B、静态投资回收期C、项目开发期D、项目销售期6、衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标为（C）（有变动）（2001年试题）A、投资利润率B、成本利润率C、资本金净利润率D、资本金利润率7、开发项目全部投资的内部收益率表明了（ A）投资项目所能支付。
（2001年试题）A、投资项目所能支付的最高贷款利率B、将未来收益或收入转换成限值的收益率C、投资者每年所获得的或预期获得的收益率D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比8、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开发许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（C）（2002年试题）A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日C、1999年8月1日至2002年10月1日D、2000年10月1日至2002年10月1日9、动态投资回收期是反应开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期P b与设定的目标收益率I c之间的关系是（A）（2002年试题）A、I c 越大，P b越大B、I c 越小，P b越大C、I c越大，P b越小D、I c 越小，P b越小10、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为15%，按年等额还款的的抵押贷款，30万元有投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净资金收入9万元，则该投资的税前现金回报率（D）（2002年试题）A、9.00%B、8.05%C、30.00%D、7.52%11、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（D）（2002年试题）A、社会平均收益率B、通货膨胀率C、国民经济增长率D、项目基准收益率12、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的偿债备付率为（C）（2002年试题）A、2B、1.5C、3D、113、动态投资回收期是指项目以（B）抵偿全部投资所需的时间。
（2002年试题）A、净现金B、净收益C、净现值D、财务净现值14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市建设维护税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为(A)万元（2003年试题）A、55.0B、85.6C、150.0D、123.615、某物业的购买价为100万元，其中50万为银行抵押贷款，期限为10年，年利率12%，按年等额偿还。
如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为(C) （2003年试题）A、0.18B、 0.12C、3.39D、5.00三．简答题1.房地产的管理内容房地产产业管理(房地产产业数量管理、房地产产业质量管理、房地产产业资产管理、房地产产业的保护管理、房地产产业的档案管理)；物业管理（受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务）2.房地产市场的特征房地产市场是房地产产权交易的市场；房地产市场有强烈的地域性房地产市场供求关系的特殊性；房地产市场具有不完全开放性房地产交易市场形式的多样性；房地产市场变化的周期性3.房地产市场调查的内容房地产投资环境调查；房地产市场需求调查房地产市场供给调查；房地产价格调查；房地产促销调查；房地产市场竞争情况调查房地产营销渠道调查；房地产产品调查；房地产开发项目自身调查4.房地产市场调查的途径交易双方当事人、促成房地产交易行为的中间商、熟悉房地产市场的人士、房地产公司公开推出的各种销售或出租广告、准交易材料的收集、同行业间资料的交流、各类统计资料、向房地产租售经办人员讨教5.房地产经济评价指标中赢利能力指标内部收益率、净现值、投资回收期（静态与动态）、成本利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率6.土地产权登记程序初始土地产权登记：登记申请；地籍调查；审核批准；注册登记与颁发证书变更土地产权登记：变更土地产权登记申请；变更地籍调查；审核批准；注册登记；更改或更换权利证书房屋产权登记程序登记申请（查验证件、填写房屋产权登记申请书和房屋四面墙体界申报表、收取证件）；勘丈；产权审查与确认；产权公告；注册登记；发证。
四．计算题某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?答案：（1）项目总开发价值：项目总建筑面积：40000×1.6=64000平米总销售收入：4700×46000=30080万元销售税费：30080×6.5%=1955.2万元项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元（2）项目总开发成本：土地成本：1000×64000=6400万元建造成本：1400×64000=8960万元专业人员费用：8960×8%=716.8万元管理费用：（6400+8960+716.8）×5%=803.84万元财务费用：a土地成本利息：6400×[（1+12%）3-1]=2591.54万元b建造成本\专业人员费用\管理费用利息：（8960+716.8+803.84）×[（1+12%）（2/2+0.5）-1]=1942.03万元c财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元销售费用：30080×2.5%=752万元总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元（3）开发商成本利润率：开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88%五．案例分析。
