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案例13一、案例名称：我国有没有级差地租？二、案例适用：第七章第四节“级差地租”三、案例来源：1．刘家声：《制定农产品价格必须考虑级差地租因素》农业经济问题，1981年第1期。
2．蒋学模主编，伍柏麟副主编：《社会主义政治经济学》复旦大学出版社，1987年版。
3．上海市统计局：《‘98上海市房地产市场》中国统计出版社，1999年版。
四、案例内容：在社会主义初级阶段，土地虽然属于国家即全民或集体公有，但仍旧需要交给企业和个人去使用，土地的所有权与使用权也是分离的；而土地所具有不同的自然生产力仍然存在。
因此，级差地租存在具有客观必然性。
资料1：以甘肃省为例，看土地丰度以及交通位置对土地产量的影响。
从土地肥沃程度看，甘肃省1979年全省平均亩产小麦221斤，而水利灌溉条件较好的酒泉地区平均亩产584斤，中等的庆阳地区214斤，临夏自治州249斤；而干旱缺水的定西地区只有102斤。
从1979年全省农村人口人均收入的梯度，可以看出土地位置差别的影响：省会兰州市（按三县六区）平均92。
57元，陇南地区的武都县，只有27，27元。
兰州市郊各区依次排列是城关区233。
50元，安宁区201。
39元，西固区145。
80元，白银区131元，红古区125元。
表现为离市区距离递进收入递高。
资料2：在社会主义初级阶段，土地也是有限的，尤其好地更有限。
（见表一）表一：1977年中国耕地优劣构成表资料3：社会主义城市级差地租。
城市土地位置的优劣，更主要的则体现为工业、商业、金融业、服务业和人口，在特定空间区域的分布状况以及集中程度所产生的聚集经济效益上的差异。
见表二：表二上海市商业用地所提供的利税和级差收入比较表每平方米/人民币五、案例评析（1）土地的差别，包括土地丰度、地理位置等是级差地租产生的物质基础。
由于土地丰度、地理位置等的不同，等量劳动投入面积相等的土地上，会有不等量的收获；等量物品位置转移时，会消耗不等的劳动。
社会主义土地公有制的建立，虽然为土地的改良，经济位置的改善提供了条件，使土地总面积的绝对丰度有可能提高，进入市场所支付的运输费用可能会降低，但土地的等级差别、各块土地的相对丰度和位置的差别并不会因此消失。
[课程标准] 1.结合实例，解释城镇和乡村内部的空间结构，说明合理利用城乡空间的意义。
2.结合[体系架构]实例，说明地域文化在城乡景观上的体现。
3.运用资料，说明不同地区城镇化的过程和特点，以及城镇化的利弊。
4.通过探究有关人文地理问题，了解地理信息技术的应用。
[基本概念]乡村、城镇；城镇空间结构、居住区、商业区、工业区、地租水平、付租能力；城市化(城镇化)、郊区化、逆城市化。
[基本原理]城乡区位选择原理；城镇化进程。
课时45乡村和城镇空间结构一、乡村的土地利用1．乡村：以农业经济活动为主的地区，以农业用地和居住为主。
2．农业用地类型：耕地、林地、草地、水域等。
3．村落内部空间结构：以公共服务设施为中心，住宅由此向外环绕分布。
二、城镇内部空间结构1．城镇：包括城市和镇，是以非农业经济活动为主的地区。
2．城镇功能区(1)形成：城镇里人口相对较多，经济活动多样，出现了土地利用的专业化，往往会形成不同的功能区。
(2)类型：居住区、商业区、工业区、行政区、文化区、旅游休闲区、生态区等。
(3)特点：城镇不同的功能区之间一般没有明确的界线，某一种功能区以某种土地利用方式为主，可能兼有其他类型的用地。
三、城镇内部空间结构的形成和变化1．形成：每一种功能区，都有一定的空间分布规律，各种功能区在空间的组合，就形成了城镇内部空间结构。
2．影响因素：经济因素、政策、文化、环境等。
3．发展变化思考所有城市的中心地区都是商业区吗？答案不一定。
商业区往往分布在城市中心地区，但并非所有城市的中心地区都是商业区，如北京的中心地区是行政区。
四、合理利用城乡空间的意义1．通过发展卫星城、合理规划工业区、保留一定规模的绿地和河湖等生态涵养空间，可以有效改善环境状况，建设宜居的生活空间。
2．通过合理安排居住区、基础设施、公共服务设施等，可以提高土地资源利用效率，为生产和生活提供便利。
3．通过规划，确定具有历史文化价值的场所、建筑物、街区或村落等，保护地方和民族传统特色，使人类历史和文化遗产得以永续相传。
绝对地租的形成原因是无论在社会主义还是资本主义中，都存在着绝对地租。
一、社会主义城市绝对地租产生的原因和条件1.三种时期的地租封建地租：在封建社会，存在着封建土地私有制，地主把土地租给农民耕种，农民必须交纳地租，这就是封建地租。
封建地租体现着地主与农民的经济关系。
资本主义地租：在资本主义社会，经营农业的资本家向土地所有者租入土地，雇用农业工人耕种，把地租交给土地所有者，这就是资本主义地租。
资本主义地租体现着资本主义农业中土地所有者、农业资本家和农业工人之间的关系。
社会主义地租：在社会主义初级阶段的中国，土地为国家所有者和集体所有，无论在农村还是在城市，使用公有土地，也需交纳地租，这就是社会主义地租。
社会主义地租体现着国家、集体或企业、劳动者之间的关系。
2.地租产生的客观条件在土地所有权和土地使用权分离条件下，所有权在经济上实现自己，除了有租赁关系外，还必须要有产生地租所必备的客观经济条件。
在资本主义社会，这种经济条件是资本主义商品经济；在中国社会主义现阶段，这种经济条件是社会主义商品经济。
3.绝对地租产生原因由于资本主义农业有机构成低于工业，农产品价值高于社会产生价格，从而取得超额利润；但由于资本主义土地所有权的存在，阻碍资本自由地向农业转移，因而使这部分超额利润转化为绝对地租。
（级差地租是个别生产价格低于社会生产价格的差额，和绝对地租一样，同是商品经济条件下的产物）。
因此资本主义地租是资本主义商品经济充分发展的产物，如果没有资本主义商品经济，就不可能有资本主义地租。
4.对认为不存在社会主义城市绝对地租观点的反驳从社会主义初级阶段的中国的情况来说，不管在城市还是农村，虽然土地为国家和集体所有，并实现了所有权和使用权的分离，但长期以来建立的高度集中统一的计划经济的旧体制，使商品经济未得到充分发展且与部分产品经济并存，特别是由于对城市土地长期无偿使用，不存在土地租赁关系，当然也不需要由土地使用者向土地所有者交纳地租。
2020届高三地理核心素养：城市地租水平随距市中心距离变化示意图的判读素养材料探讨1.(综合思维)各类土地利用付租能力随距市中心(O处)远近的变化有何异同？【提示】三种土地利用付租能力均随距市中心(O处)远近递减，其中商业用地付租能力随距市中心(O处)远近递减最大；住宅用地付租能力随距市中心(O 处)远近递减较小；工业用地付租能力随距市中心(O处)远近递减最小。
探讨2.(综合思维)如果由各类用地的付租能力来决定土地的用途，那么图中OA最有可能成为哪一类功能区？AB和BC呢？【提示】OA最有可能成为商业区，AB最有可能成为住宅区，BC最有可能成为工业区。
读图方法(1)明确图中坐标构成特点，纵轴表示地租水平的高低，横轴代表的是距离市中心的距离，原点为市中心。
(2)明确图中三条直线的含义分别代表商业、住宅、工业的付租能力。
(3)观察三条直线的陡直变化，三类经济活动的付租能力都随着距离市中心距离的增加在下降，但三者的下降速度不同；商业最快，住宅次之，工业最慢。
(4)确定功能分区的区间，比较三种经济活动的付租能力变化。
可确定OA 区间内商业的付租能力最高，为商业区；AB区间内住宅的付租能力最高，为住宅区；BC区间内工业的付租能力最高，为工业区。
素养达标城市公共服务设施用地是城市功能用地的重要组成部分，其集聚与扩散可揭示城市空间结构的演变特征。
2003年至2013年长春市公共服务设施用地增加，但各类用地发展不平衡。
下图示意2003年和2013年长春市城区公共服务设施用地的圈层分布。
据此回答1～2题。
注：教育科研用地包括各类学校及科研机构用地1．2003～2013年，长春市高等教育用地主要位于()A．1至2环间B．2至3环间C．3至4环间D．4环外2．长春市空间扩展过程中，发展速度最快的公共服务设施用地是()A．教育科研用地B．商业服务业用地C．行政办公用地D．医疗卫生用地1.D2.B[第1题，根据图例信息可知，教育科研用地在1～4环都有较大分布，考虑到高等教育主要是大专院校，占地面积大，主要分布在地价相对较低的城市外围地区，即主要位于4环外。
高一地理城市的区位因素试题答案及解析1.下图为“某国三城市形成和发展的区位图”，读图回答下列小题。
【1】决定甲、乙、丙三城市发展的主导因素分别是（）A．自然资源、水陆运输、商业贸易B．商业贸易、自然资源、水陆运输C．水陆运输、自然资源、商业贸易D．自然资源、商业贸易、水陆运输【答案】D【解析】读图可知,甲、乙、丙三城市的性质分别为矿业城市、商业城市和港口城市,因此决定它们发展的主导因素分别是自然资源、商业贸易和水陆运输。
【2】下列城市的形成和发展与甲城市相似的是（）A．拉萨B．桂林C．株洲D．鞍山【答案】D【解析】鞍山是在当地铁矿资源的基础上发展起来的钢铁城市;拉萨为宗教城市;桂林为旅游城市;株洲被称为“火车拉来的城市”。
【考点】城市区位2.下列城市中作为宗教中心兴起的是A．张家界B．大庆C．株洲D．麦加【答案】D【解析】作为宗教中心兴起的是麦加；张家界是因旅游而发展起来的；大庆是因开发石油而发展起来的；株洲是因交通而发展起来的。
【考点】主要考查了城市的区位因素。
点评：本题难度较小。
要求学生熟练掌握城市的区位因素。
3.有关我国乡村聚落地区差异的说法正确的是()A．北方平原地区村落规模一般较大，多呈带状分布B．南方山区村落规模一般较大，多呈团聚状分布C．北方平原地区村落规模一般较小，多呈点状分布D．南方山区村落规模一般较小，分布相对分散【答案】D【解析】我国北方平原地势平坦开阔，但河流少，故北方村落规模较大，多为团聚状，A、C错误；我国南方山区村落多分布于河谷地带，故呈带状，B错误；南方山区地形起伏大，人口分布分散，故村落规模小，分布分散。
【考点】本题考查我国的聚落分布形态。
点评：本题难度低，解题的关键是掌握我国南北方的地形差异，并能结合地形对聚落形态的影响分析。
4.读“湘北某城市略图10”完成问题【1】根据图分析，该城市优越的区位条件主要是A．水资源丰富B．地形条件好C．交通便利D．气候适宜【答案】C【解析】图示城市位于河流沿岸，且有公路、铁路等交通线经过，故交通便利是该城市发展的重要区位条件。
中国的地权逻辑温铁军2012-7-11 16:59:06 来源：2012-3-15 社会学视野网在温铁军看来，中国在实行工业化的同时并未同步实行城市化乃国之大幸。
虽然从事“三农问题”研究30年，但温铁军的观点并不主流。
在中国人民大学农业与农村发展学院院长办公室里，温铁军告诉《英才》记者，他只不过是一个在农村做试验的“操作员”，而所谓的主流却沉迷于西方教科书的本本逻辑，置某些粗浅常识于不顾。
看问题、做研究，温铁军自谓守持“冷冷眼光”、“冷冷语调”，唯翔实第一手调查资料为立论基础，不调查则不发言。
历经30年遍及国内外的乡土调查，让温铁军纵向对中国工业化“百年激进”之坎坷，横向对世界发达、发展中国家通往“现代化”路径之成败都有了被社会认可的发言权。
温铁军发现，源于西方的现代化制度变迁的逻辑并不适用于中国，其中的奥秘在于西方国家实现现代化（工业化、城市化）背后蕴藏着难以自受的制度成本。
而西方诸发达国家之所以仍能顺利地实现工业化、城市化和农业规模化、产业化，在于其通过残暴的殖民主义与帝国主义输出了其国内贫困人口和不稳定因素，将这些制度成本转嫁给了殖民地。
中国的“三农问题”正是中国建国以来工业化客观所需之资本原始积累的必然结果。
在中国资本原始积累的制度变迁过程中，没有采取殖民主义手段而是通过自我消化的方式，将大部分制度成本都甩到了“三农”头上。
在温铁军看来，中国在实行工业化的同时并未同步实行城市化乃不幸中之大幸。
因为工业化的原始积累势必造成资源、资本、劳动力三要素均流出农村，这是造成农村衰败、农民贫困，人口与资源关系日趋紧张的主要原因。
若附之以“激进”的城市化，那么一方面会造成城市贫民窟化，另一方面造成农村游击战。
这正是他从墨西哥、印度、菲律宾等国的山区调查中所看到的景象。
温铁军认为，中国数千年农村经济基础为“传统小农经济+村社制”，与其相适应的当代财产与分配制度为“土地均分制+定额租”，正是这种土地制度使得中国的农村成为了中国经济和社会的稳定剂。
第二章城镇和乡村知识点总结第一节城乡空间结构 (1)第二节地域文化与城乡景观 (10)第三节城镇化进程及其影响 (15)第一节城乡空间结构一、城乡土地利用1．城镇和乡村(1)城镇土地利用①含义：指城镇中工业、交通、商业、文教、卫生、居住、绿化等建设用地的状况。
②作用：反映城镇布局形态和空间功能差异。
(2)乡村土地利用①作用：反映农业生产布局、农村居民点以及相关设施的分布状况。
②特点：耕地、园地、林地、草地、水域占有较大比重，居民点及工矿用地相对分散。
二、城乡空间结构1．城市功能区(1)形成：在城市土地开发利用的过程中，人口和产业在空间上集聚，形成不同性质的功能区。
(2)类型：居住区、工业区、商业区、市政与公共服务区、交通与仓储区、生态功能区以及其他功能区等。
(3)主要类型及作用——城市核心区域特征⎩⎪⎨⎪⎧高楼大厦林立，公司总部云集作为城市经济枢纽和观光购物区域商贸服务业发达土地利用集约，地价房租甚高人流汇集，交通繁忙2．城市空间结构(1)形成：不同性质功能区的布局与组合。
(2)表现⎩⎪⎨⎪⎧较小城市：同心圆状、扇状和条带状较大城市：多核心状、棋盘格状等(3)影响因素⎩⎪⎨⎪⎧自然地理条件历史文化经济发展水平交通运输状况政策3．乡村聚落空间结构类型⎩⎪⎨⎪⎧密集型：街道式、团块式和棋盘格式等分散型半聚集型4．城乡发展一体化的重要意义(1)能够集约节约用地，提高土地的利用效率。
(2)节省基础设施和公共服务设施的建设费用，提高这些设施的运行效率。
(3)促进城镇与周边地区和谐发展，减少城镇对生态环境的不利影响。
(4)营造良好的人居环境，为居民营造温馨的生活氛围和丰富的文化空间。
三、城乡区位分析1．区位的含义：指某一事物的地理位置，又指该地理事物与其他地理事物之间的空间关系。
2．城镇(1)特点：非农产业和非农人口高度集聚的聚落。
(2)地位：是一定区域的社会、经济和文化中心。
(3)影响城镇形成和发展的区位因素①自然地理因素：主要包括地形、气候、水文等。
分报告之三：我国国有工业与商业用地的地租缺失一、国有工矿建设用地和国有工业企业地租的计算1．国有工矿建设用地面积1996年我国国有工矿建设用地面积为2.77万平方公里，2010达到4.3万平方公里（尚前名，王仁贵，2010）。
每年以约3.19%的速度增长，以此推算1989年全国国有工矿建设用地面积约为22230平方公里。
表1 1989~2010年国有工矿建设用地面积数据来源：1996和2010年数据来自“我国工矿用地存在着大量闲置和浪费”，《瞭望》新闻周刊，2010-3-7。
其余年份数据根据1996~2010年国有工矿建设用地面积平均增长速度计算得出。
根据全国土地利用总体规划修编委员会（2008）的报告，2005年末，全国城镇工矿用地达到727万公顷，1997～2005年期间，全国城镇工矿用地年均增加20.6万公顷。
据此可知1997年城镇工矿用地面积约为562万公顷。
这里的城镇工矿用地不仅包括国有也包括集体工矿用地，因此参考《中国统计年鉴》数据，1997年除集体、乡镇个体等企业外的工业总产值占全部工业总产值的比例52.9%，估算1997年国有工矿建设用地约29730平方公里。
而按照上一种方法计算出的1997年国有工矿建设用地面积约为28584平方公里，二者的数值比较接近。
因为缺乏国有及国有控股企业占用土地的准确数据，因此对国有土地租金的计算是建立在可获得的部分数据上的估算。
由于获得的数据出处不同，我们用这两个数据来分别测算国有工矿建设用地，相互印证，避免出现比较大的偏差。
本报告采用数据较小的方法，即表1中的数据进行下面的计算。
2．国有工矿建设用地中划拨与协议出让面积1990年前，划拨用地基本是我国土地供应的唯一方式。
对于除国有企业外其他类型企业的土地，例如“三资企业”用地在一定程度上体现了土地的有偿使用，这种有偿使用主要通过两种方式体现：一是场地使用权可作为中国合营者的投资；二是如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。
如果以第一种方式获得土地使用权，这部分土地收益仍然由企业获得；以第二种方式获得土地使用权，土地使用费水平很低，不能完全体现土地收益，在部分省市还有减免土地使用费的规定。
并且土地主要仍是通过划拨方式由企业获得。
划拨用地占土地供应总面积的比重，1992年为97.2%。
（王永红，2008）。
因此，本报告中以1989年国有工矿建设用地面积作为国有划拨工业用地的基数。
1990年我国颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确规定了土地使用权可以采取协议、招标和拍卖方式出让。
自此，我国国有土地开始进入有偿出让阶段。
土地招拍挂正式制度始于2002年国土部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，但是在工业用地中，2008年之前以协议方式出让一直占主导地位。
根据中国国土资源统计年鉴，2003~2007年在工业用地供应中，以划拨方式和协议出让方式供应的土地在土地供应总量中的比例较为稳定，二者总供应量在工业用地中比例在86%以上。
2003年划拨方式供应土地占6%，以协议方式出让土地占81%。
图1 2003~2008年不同方式出让的工矿仓储用地比例数据来源：国土资源部，《中国国土资源统计年鉴》（2004~2009）。
由于《中国国土资源统计年鉴》在2003年之后才列出不同出让方式的工业用地面积，因此在2003年之前的划拨和协议出让的工业用地采用估算方式。
即设定1989年开始，每年以划拨方式出让的国有工业用地占新增加供应土地的比例以6.71%的速度递减，到2003年递减到6%；而以协议方式出让土地以5.79%的速度递增，2003年增加到81%。
据此，估算出1990~2002年划拨与协议出让国有工业用地面积。
2003年~2008年，每年增加的划拨与协议出让土地面积根据《中国国土资源统计年鉴》中的数据计算。
由于2009年《国土资源统计年鉴》中不再列出划拨和协议出让工矿用地面积，从相对保守的角度和土地出让方式发展趋势，将2009年的土地出让方式全部设定为以招拍挂的市场方式出让。
计算结果见表2。
表2 1989~2009年国有工矿建设用地中划拨与协议出让面积3．国有工业企业用地面积1989年各类企业中，占用国有工矿建设用地面积的企业包括国有工业、部分城乡个体工业和其他类型工业。
由于城乡个体工业既包括城镇个体工业也包括乡村个体工业，本报告设定二者的工业总产值各占50%。
1989年，国有工业的工业总产值占国有工业、城镇个体和其他类型工业总产值之和的90.56%，按此比例计算1989年国有企业用地面积为20130平方公里。
1990年，土地批租制度建立，土地供给由无偿取得变为有偿取得后，国有工业企业用地获得土地的主要方式是划拨和协议出让。
每年新增的划拨用地由国有企业无偿获得，每年新增协议出让土地中，由国有工业企业获得土地面积根据国有工业企业占城市工业经济的比重估算1。
计算结果见表3。
表3 1989~2009年国有工业企业用地中划拨与协议出让面积注：数据计算见附表2。
4．地租水平的选择根据《中国国土资源统计年鉴》中不同出让方式所得价款和土地面积的比值计算出单位面积工业土地价格。
其中以拍卖方式出让的价格最高，2003~2008年平均为300元/平米；其次为挂牌，平均284元/平米；再次是招标，平均价格176元/平米；以协议方式出让的价格最低，平均130元/平米。
我们把通过招拍挂方式出让的价格认为近似于市场价格。
图2 2003~2008年不同供应方式工业用地出让价格单位：元/平米1见附表1。
数据来源：根据《中国国土资源统计年鉴》（2004~2009年）计算得出。
图3 以招拍挂方式出让工业用地平均价格单位：元/平米数据来源：根据《中国国土资源统计年鉴》（2004~2009年）计算得出。
而根据中国城市地价动态监测系统对全国105个主要城市工业用地的监测数据显示，工业地价水平明显高于国土资源年鉴显示的价格水平。
图4 2003~2009年工业地价水平数据来源：中国地价网，中国城市地价动态监测 (/)。
对于上面根据两个不同数据来源，一个是《中国国土资源统计年鉴》，一个是“中国地价网”城市地价动态监测系统，来计算的地租水平。
前者较低，而后者较高；前者覆盖全部城市，而后者主要来自105个城市。
我们选择哪一个为宜？我们认为，应该选择以城市地价动态监测系统的数据计算的地租水平为宜。
因为：（1）本报告所研究的“国有企业”是以央企为主的大中型企业，它们在地理分布上更集中于大中型城市。
尤其是国有商业用地，这一集中特征更为明显。
因而它们所占用的土地价格更对应于更集中的、较高的土地价格；（2）根据《中国国土资源统计年鉴》所得出的土地价格，与《国家统计年鉴》中的土地交易价格的基本趋势不相吻合。
后者在二十一世纪前十年中表现为明显上涨的趋势，而前者表现出无规则的波动。
而“中国地价网“城市地价动态监测系统的数据则与这一趋势比较吻合。
见下图。
图5 几种来源的土地价格指数比较数据来源：根据《国家统计年鉴》，《中国国土资源统计年鉴》和中国地价网数据计算。
（3）根据2006年《全国工业用地最低价标准》，将全国工业用地分为十五等级，根据级别将最低价格定在60~840元/平方米。
其中，十二级后的土地基本上位于县级地区。
根据《中国国土资源统计年鉴》中计算土地出让价格，2006年工业土地以招拍挂方式出让的平均价格约为186元/平方米，低于第九级的土地价格，显然这一价格水平偏低。
而来自城市地价动态监测系统，2006年工业土地出让价格485元/平方米，由于这一数据来自对105个主要城市，即大中城市工业用地的监测。
表4 2006年全国工业用地最低价标准基于上述原因，我们认为城市地价动态监测系统的价格较为接近市场价格。
5．国有工矿建设用地缺失的地租在计算国有工矿用地地租时，报告采取中国城市地价动态监测系统数据作为土地市场价格，按3%的租金水平计算全国工业地租。
我国3年期存款利率在2004年之后一直高于3%，从资金的机会成本角度，这一比例是合理的。
基于城市地价动态监测系统提供的数据是从2000年到2009年，因此报告中只计算这一时间段的土地租金。
根据计算结果，2001~2009年国有工矿建设用地平均每年缺失地租5100多亿。
表5 国有工矿建设用地缺失的地租注：国土资源统计年鉴中只有2003~2008年协议出让工业地价，2001、2002和2009年协议出让地价取2003~2008年的加权平均值，即150元/平米。
6．国有工业企业用地缺失的地租根据中国城市地价动态监测系统数据计算全国国有工业企业地租，2001~2009年平均每年少缴纳地租约4400亿。
注：国土资源统计年鉴中只有2003~2008年协议出让工业地价，2001、2002和2009年协议出让地价取2003~2008年的加权平均值，即150元/平米。
此外，国有企业在改组改制过程中，也存在国有土地资产的流失大量，主要表现为：对土地、房产等固定资产按原值等价折合入股评估，不计其市场升值部分；相当一部分企业甚至把原来国家拨给的土地，不计价折合成国家股份划作自己企业的法人股；“退二进三”过程中企业直接获得工业用地转为商业、住宅用地由于差价带来的巨大收益。
此外还存在由于违法批租等原因导致土地资产处置过程中土地价值低估。
这些做法使在原无偿使用的行政划拨地转变为有偿使用的过程中发生了土地收益的大量流失，而这部分流失的收益缺乏准确的数据。
二、国有商服用地地租的计算1．国有商服用地面积根据城市建设统计年报，1994~2009年公共设施用地占城市建成区面积平均为12%。
根据2009年《中国城市建设统计年鉴》中“2-全国历年城市数量及人口、面积情况（1978~2009）”中的数据，可估算出历年公共设施用地面积。
同时根据中国国土资源统计年鉴，2003~2008年出让的商服用地平均约占出让的公共设施用地（商服用地加公共建筑用地）的73%。
由此可估算出1989~2002年国有商服用地面积占城市建成区面积的8.76%。
2003~2009年国有商服用地面积根据《中国国土资源统计年鉴》中，每年增加的商服用地面积进行计算。
计算结果见表7。
表7 1989~2009年商服用地面积注：数据计算见附表3。
2．国有商服用地中划拨与协议出让面积1989年国有商服用地面积约为1092平方公里，以此作为划拨商服用地的基数，即存量划拨用地。
根据中国国土资源统计年鉴（2003），以划拨方式和协议方式出让的商服用地占总供应商服用地的比例分别约为13%和35%。
设定从1989年每年以划拨方式出让的商服用地占新增加供应土地的比例以约6.2%的速度递减，到2003年递减到13%；而以协议方式出让土地以2.5%的速度递增，2003年增加到35%，据此计算出国有商服用地面积。
