工业用地变成商业用地改变用途的依据和方式

关于土地变性的法律意见《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号2004年8月28日）第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40 号）第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

《关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函》（国土资厅函〔1999〕245号）一、国有土地使用权招标、拍卖不应由《拍卖法》调整。

1996年7月4日，全国人大法律委员会主任委员薛驹在全国人大委员会审议通过《拍卖法》时所作的《关于拍卖法（草案修改稿）修改意见的汇报》中指出：“国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整，并非都由拍卖企业拍卖。

考虑到本法是调整拍卖企业进行的拍卖活动，建议该条修改为：‘本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动’。

”《拍卖法》立法中采纳了此项建议，《拍卖法》第二条明确规定：“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。

”因此，《拍卖法》的适用范围应符合上述原则，不得另加扩展。

理部门组织实施。

三、市、县人民政府土地管理部门在组织实施国有土地使用权拍卖过程中，根据需要也可将部分工作委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担。

国土资源部办公厅一九九九年八月二十一日《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

工业用地变更为商住用地的流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor. I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!工业用地变更为商住用地的流程一、规划设计阶段1. 提出申请：业主或开发商向相关城市规划部门提出工业用地变更为商住用地的申请，提交相关资料和规划设计方案。

“工业用地”改为“商业用地”步骤1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。

归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。

但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。

二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。

上海工业用地转商业用地政策是如何的上海工业用地转商业用地政策：一、上海土地新政政策：盘活存量工业用地；二、工业用地转商住用地政策前瞻。

当前上海有好多大型公司还存有较大的工业用地，但是上海的建筑用地规模已经靠近极限，假如把工业用地盘活了，上海的发展或将更上一层。

那么上海工业用地转商业用地的新政策是怎么样的呢？下边小编率领大家一同来认识上海土地新政的有关内容。

▲一、上海土地新政：盘活存量工业用地上海政府日前下发文件，着力盘活、优化存量工业用地，切合规划条件的存量工业用地在补足地价后转型为研究总部、商业办公、教育养老等种类用地。

与此同时，筹备已久的上海自贸区土地流转条例浮出水面，有望近期宣布。

据上海证券报，自贸区将有望同意将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综适用地 ; 得益于该利好信息，上海自贸板块大涨。

当前跟着北、上、广、深等一线城市人地矛盾日趋紧张，上海此次对存量工业用地流转的探究对解决大城市土地稀缺有侧重要意义。

近期，上海政府下发《对于本市盘活存量工业用地的实行方法 ( 试行 ) 》，只在盘活工业用地存量，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出详细操作方法。

上海此前已明确，对新增建设用地推行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增加”。

截止2012 年末，上海的工业用地总量已累计供给 856 平方公里，占建设用地比重的 28%，土地利用绩效水平差别较大，布局构造有待进一步优化调整。

《方法》同意开发主体经过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等种类土地。

可是转型过程须切合政府对地块所在地区的整体规划，经过区县政府指导并同意后方能进行。

对于补缴地价的标准，《方法》规定，转型为研发总部家产项目类用地的市场评估地价，外环线之外处域不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线之内陆域则一般不低于同样地段办公用途基准地价的 70%;转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于同样地段办公用途基准地价的70%。

工业用地变成商业用地改变用途的依据和方式工业用地改变用途的依据和方式编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一个有争议的问题，前几年协议出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让?针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。

钟认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。

二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。

钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。

关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。

准确理解相关法规、规章条款的具体涵义2002年7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，"商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让"。

2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

2004年3月18日，国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号，以下简称71号文)规定，对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

第一篇：工业用地变为商业用地土地用途转变一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。

很多人不明白工业用地如何转商业用地，其实工业用地如何转商业用地大有门道，了解工业用地如何转商业用地对土地性质会有更深刻的认识，搜房网为您整理工业用地如何转商业用地的知识——一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.土地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。

在存量土地变现综合利用的大背景下同，如何盘活手里的核心工业地产，是许多企业头疼的事情，本文只是一般的操作流程及注意事项盘点，仅供参考。

工业用地土地性质变更得合法合规1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。

归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。

但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

工业用地转为商业用地
具体流程
标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
二、工业用地转为商业用地具体流程
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。

2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。

3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。

新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。

4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。

工业用地改‎为商业用地‎的步骤1、前提条件：必须符合城‎市总体规划‎，并需经过规‎划部门批准‎，需要土地部‎门的领导签‎字意见。

2、如果符合城‎市规划可以‎改变为商业‎用途的，按照现行土‎地出让办法‎的规定，其出让应当‎通过招标、拍卖或挂牌‎等方式公开‎进行，工业用地原‎使用人和买‎受人不得自‎行进行买卖‎。

但有一个问‎题就是，把土地拿出‎去拍拍挂如‎何保证我们‎还能拿的到‎呢?到时候又是‎很多家公司‎竞争怎么办‎?学学人家高‎手吧，碧桂园能做‎的到的(书上可没写‎教你如何拿‎地哦)!如果用途的‎变更符合城‎市规划，按政策只要‎按市场价格‎补交差价就‎可以了，这是一个基‎本的原则(如果不想交‎差价，那就另当别‎论了)。

但是，在实际操作‎中，不同的地方‎政府对这一‎原则的理解‎程度和政策‎执行方式都‎不尽相同，比如规定对‎这类土地必‎须进入市场‎公开交易(招拍挂)，又如只要按‎经认可的市‎场评估价格‎补交清出让‎金即可进入‎市场等等。

归总起来，这些操作的‎差别实际上‎可以理解为‎“应补交的市‎场价”如何实现的‎问题，政策对此并‎没有规定得‎很具体，地方如何操‎作就有了很‎大的灵活性‎，也就是说如‎果地方在执‎行上头的政‎策时可以采‎取更为严格‎的措施，比如“必须招拍挂‎”等等。

但是“必须招拍挂‎”需要有一定‎的前提，那就是土地‎使用权的取‎得方式，如果是以出‎让方式取得‎的工业用地‎，由于使用权‎已经被买断‎，因此强制性‎要求“招拍挂”的做法不妥‎当，有违物权的‎基本准则;但如果是划‎拨用地，那政府就完‎全有权利要‎求进入有形‎市场公开交‎易。

司法解释：《国务院办公‎厅关于清理‎整顿各类开‎发区加强建‎设用地管理‎的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的‎部分原文：“协议出让的‎土地改变为‎经营性用地‎的，必须先经城‎市规划部门‎同意，由国土资源‎行政主管部‎门统一招标‎拍卖挂牌出‎让。

”3、通常的做法‎可由工业用‎地使用人与‎所在区县的‎土地管理部‎门联系，由土地的收‎购储备机构‎根据年度收‎购储备计划‎安排收储。

产业用地用途转换产业用地用途转换是指将原先作为产业用途的土地转变为其他用途的过程。

这个转变可以是由政府主导的规划调整，也可以是由土地使用者根据实际需要提出的变更申请。

产业用地用途转换涉及到土地资源的配置和利用问题，对城市和经济发展具有重要意义。

产业用地用途转换通常包括以下几种情况：一、从工业用地转变为住宅用地。

由于城市发展和工业结构调整的需要，一些老旧的工业用地逐渐失去其原有的功能，而且往往位于城市中心或者繁华地段，具有较好的区位优势和开发潜力。

因此，将这些工业用地转变为住宅用地，可以有效利用土地资源，提高土地利用效益，同时也能改善城市的环境和居住条件。

二、从农业用地转变为工业用地。

农业用地往往位于城市的周边地区或者乡村，由于城市的不断扩张和工业的快速发展，一些地方政府往往会将农业用地转变为工业用地，以满足工业用地的需求。

然而，这种转变可能会对农业生产和农民的生计造成一定的影响，因此需要政府采取相应的措施，确保农民的利益得到合理的保护，并且采取适当的补偿措施。

三、从工业用地转变为商业用地。

随着城市化的进程和消费水平的提高，商业用地的需求逐渐增加。

一些地方政府会将原先的工业用地转变为商业用地，以满足商业的发展需要。

这种转变可以促进城市的商业繁荣，增加就业机会，提高居民的生活质量。

但是，在进行这种转变时，需要考虑到工业和商业的不同特点，合理规划商业用地，避免产生过度开发和空置的问题。

四、从其他用途转变为产业用地。

一些地方政府会根据实际需求，将其他用途的土地转变为产业用地，以满足产业的发展和经济的需要。

这种转变可能涉及到农田、森林、水域等土地资源的利用。

在进行这种转变时，需要考虑到环境保护和生态平衡的问题，确保土地资源的合理利用和可持续发展。

总的来说，产业用地用途转换是一个复杂的过程，需要政府、企业和社会各界的合作和努力。

政府需要制定相应的规划和政策，引导土地资源的合理配置和利用；企业需要根据市场需求和自身发展需要，提出变更申请，并按照相关规定进行手续办理；社会各界需要积极参与和监督，确保土地资源的合理利用和社会效益的最大化。

我国工业用地更新的政策法规演变摘要：工业用地更新投入大、周期长，整个过程中，权属是基础，产业是导向，制度是保障。

本文通过梳理我国政策法规演变历程，结合新时期工业用地更新存在的问题和经济社会发展趋势，提出现有政策法规存在的问题及优化途径。

关键词：工业用地更新；政策法规1、研究背景我国工业用地更新至今已经历了近二十年的实践和探索，与商业、住宅领域系统成熟的政策、法规体系及完善的市场化程度不同，工业用地无论是土地市场化程度还是政策法规的完善度方面都稍显滞后，制度框架直到近些年才基本形成。

随着我国市场化、法制化进程的加深以及工业用地更新进程的推进，不管从顶层设计的共性、地方政策的个性还是适应未来发展的弹性，现有制度都有很多值得细化和完善的地方。

2、政策法规演变（1）第一阶段（1986—2008）50-80年代计划经济时期，国有土地完全依靠行政手段通过无偿划拨的方式进行分配。

1986年《中华人民共和国土地管理法》的颁布标志着国有土地有偿使用制度的建立。

1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定国有土地使用权可以“出让、转让、出租、抵押”，这一时期的土地制度特征，是变无偿、无限期、无流动的行政划拨用地为有偿、有限期、有流动性的出让用地。

当时工业用地更新方式大致有两种方式：一种是通过“正式更新”的方式，由政府对原划拨工业用地收储后再行转让，或通过地方政府和企业的协议出让方式，由企业补交土地出让金后转为经营性用地进行开发；另一种是企业“自主更新”方式，以企业为主体，通过对厂区进行出租、转让、改造、重建等方式形成居住、商业等功能。

但这两种方式存在不少漏洞，一是城乡土地二元制，集体土地无法像国有土地一样自由流转；二是城镇国有工业用地可以不通过公开途径就调整用地性质，生产性用地（工业仓储用地）和经营性用地（住宅和商业用地）之间的差价造成了巨大的寻租空到90年代末，为填补政策漏洞，各级政府逐步加强对国有工业土地“正式更新”的管控力度。

工业用地如何转商业用地一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。

工业用地使用性质变更审批在当今的经济发展中，工业用地的合理规划和有效利用对于城市和地区的发展至关重要。

而工业用地使用性质的变更审批，则是这一过程中的关键环节，它不仅涉及到土地资源的优化配置，还关系到产业结构的调整、城市规划的实施以及环境保护等诸多方面。

工业用地使用性质变更，简单来说，就是将原本规划为工业用途的土地，转变为其他用途，比如商业、住宅、公共设施等。

这一变更可能是由于城市发展的需要、企业经营策略的调整，或者是土地利用效率的优化等原因引起的。

然而，这种变更并非随意进行，而是需要经过严格的审批程序，以确保其符合法律法规、城市规划以及公共利益的要求。

审批的首要环节是申请。

土地使用者需要向相关的土地管理部门提出变更申请，并提交详细的变更方案。

这份方案通常包括变更的原因、拟变更后的用途、项目规划设计、环境影响评估等内容。

在申请过程中，申请人需要提供真实、准确的信息和资料，否则可能会导致申请被驳回或者审批延误。

接下来，相关部门会对申请进行初审。

初审的重点在于审查申请材料的完整性和合规性。

如果发现材料不齐全或者不符合要求，会要求申请人补充或者修改。

初审通过后，进入实质性的审查阶段。

实质性审查是一个较为复杂和严谨的过程。

这一阶段，相关部门会对变更方案进行深入的评估和分析。

首先是对城市规划的符合性审查。

土地的使用性质变更必须符合城市的总体规划和控制性详细规划，不能与城市的发展方向和功能布局相冲突。

比如，如果一个地区规划为工业集中区，那么将其中的工业用地变更为住宅用途就可能不符合规划要求。

其次是产业政策的审查。

变更后的用途必须符合国家和地方的产业政策导向。

例如，对于一些限制发展的产业，可能不会批准其用地变更申请。

再者是环境影响的评估。

新的使用性质是否会对周边环境造成不利影响，如噪音、污染、生态破坏等，都需要进行详细的评估和论证。

如果可能产生较大的环境影响，还需要制定相应的环境保护措施和治理方案。

此外，土地利用效率也是审查的重要内容之一。

工业用地转商业用地补偿标准工业用地转商业用地补偿标准：国有工业用地征收补偿标准由征收补偿方案确定，这是依据我国国有土地上房屋征收与补偿条例的规定的。

一、工业用地转商业用地土地出让金是多少?调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

二、工业用地转商业用地土地出让金的规定按商业用地的市场价格与工业用地的差价补交出让金，同时还要考虑政策因素、规划因素等诸多条件，原则上由政府收回再公开处置。

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。

主要法律法规政策依据：1、如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。

但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同。

2、比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。

归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体。

3、地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。

值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式。

4、如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断(一定年期)，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。