三四线城市综合体_案例研究

二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个城市100多个项目浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。

吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。

本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。

在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。

给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。

一、前言我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。

我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。

今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。

目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。

今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。

城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。

它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。

以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。

功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。

2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。

3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。

4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。

总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。

2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。

3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。

4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。

5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。

总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。

三四线城市活动资源整合案例分析随着城市化进程的不断推进，中国的三四线城市也在不断发展壮大。

然而，相较于一线城市，三四线城市在活动资源整合方面仍存在许多问题。

本文将通过一个案例分析，探讨三四线城市如何整合活动资源，提升城市发展品质。

首先，我们来看一个典型的案例：三线城市。

该城市人口规模虽不大，但人口流动性较高，居民生活水平也在逐渐提升。

然而，由于缺乏综合性的活动场所和资源整合机制，该城市的文化娱乐活动相对较少，居民的文化生活质量有待提升。

针对该城市的问题，我们可以提出以下整合活动资源的方案。

首先，建设多功能综合场所。

在城市中心区域建设一座综合性的活动场馆，可以容纳各类文化娱乐活动。

该场馆可以包括剧院、音乐厅、展览馆等多功能区域，为居民提供多种选择。

此外，场馆内还可以设立青少年活动室、影视放映厅等特色区域，满足不同年龄段居民的需求。

其次，培育本地文化资源。

三四线城市虽然相对较小，但每个城市都有自己的文化特色和传统，可以通过挖掘本地资源，打造特色文化活动。

例如，在该城市周边可以建设传统农耕园区，组织农耕体验活动，吸引游客和居民前来参与。

此外，可以组织民间艺术表演、传统手工艺展示等活动，展示本地特色文化，提升城市文化品质。

再次，完善资源整合机制。

当地政府可以成立活动资源整合机构，负责统筹城市内外的文化娱乐资源，制定统一的规划和管理办法。

此外，还可以与周边城市、乡村旅游景区等建立合作关系，开展跨区域文化交流和活动合作，共同推动城市文化发展。

综上所述，通过建设综合场所、培育本地文化资源、完善资源整合机制以及加强市民参与和社区文化建设，三四线城市可以整合活动资源，提升城市发展品质。

虽然这些措施需要一定的投入和时间，但将为城市的可持续发展打下坚实基础，为居民提供更丰富多样的文化娱乐选择，促进城市经济和社会的进一步繁荣。

城市综合体的研究与规划案例分析城市综合体是城市规划中的一个重要概念，它是指将商业、办公、居住、文化娱乐等多种功能融合在一起的综合性城市建筑群。

城市综合体旨在满足人们对于便利生活、多样化需求和自我实现的愿望，提供了一个集工作、居住、休闲娱乐等功能为一体的综合服务平台。

下面将通过分析国内城市的一个城市综合体的研究与规划案例，来更加具体地了解城市综合体的设计与规划。

案例所在城市：上海案例名称：百联中环广场百联中环广场位于上海市普陀区中山北路和武宁路交叉口，总建筑面积达到20万平方米。

广场的设计旨在打造一个集购物、娱乐、餐饮、办公等多种功能为一体的城市综合体。

首先，百联中环广场的商业部分规划了租户结构与布局。

在租户结构上，广场引入了国际国内顶级品牌以及当地知名品牌，满足了不同消费群体的需求。

在布局上，商业部分分为多个楼层，每一层规划了不同类型的商户，从高档购物品牌到休闲娱乐场所，以及各种餐饮店，降低了商业竞争的风险。

其次，百联中环广场注重公共空间设计。

除了商业区域，广场还规划了一些公共空间，如露天广场、休闲区、室内中庭等。

这些公共空间提供了人们休息、交流的场所，增加了人们对广场的互动性和归属感。

同时，广场还设置了大型户外广场，可以举办各种文化活动和演出，满足人们对于文化娱乐的需求。

此外，百联中环广场还注重可持续发展与生态环境保护。

广场建筑采用了绿色建筑设计理念，采用了节能、环保的建筑材料和技术，减少对资源的消耗和环境的污染。

广场屋顶设置了绿化植被，可以起到净化空气、隔热降温的作用。

同时，广场还设置了停车场，并加强了公共交通的便利性，鼓励市民乘坐公共交通工具减少机动车出行。

最后，百联中环广场在规划上注重与周边区域的衔接与互动。

广场与周边的商圈、住宅区、办公区形成了一个有机连接的整体，通过设置步行街、停车场等设施提高了人们的出行便利性。

广场还设置了公交站、地铁站等交通枢纽，方便市民的出行。

综上所述，百联中环广场作为上海市的一个城市综合体，通过商业规划、公共空间设计、可持续发展和与周边区域的衔接等方面的规划与设计，成功地打造了一个集购物、娱乐、餐饮、办公等多种功能为一体的城市综合体。

THE BUSINESS CIRCULATE商业流通 | MODERN BUSINESS 现代商业13浅析我国三线城市综合体发展现状及对策——以九江新天地的发展为例黄剑平　陈旻昕　杨　佳　郑汉慧九江学院经济与管理学院　江西九江　332005摘要:随着我国社会、经济各方面发展的客观需求,近年来城市综合体建筑空前发展，以万达、新天地为代表的城市综合体建筑也在各地逐渐兴起。

然而国内在城市综合体建筑的开发、建设、运营等方面的探究没有得到足够重视。

本文针对九江新天地的经营现状、经营优势及存在的经营问题展开研究, 分析九江新天地可持续经营思路，并针对性的提出可持续经营的相关对策和建议，为同类型的二三线城市综合体建筑的发展提供借鉴。

关键词:九江新天地；经营现状；对策随着经济高速发展和社会需求增加，城市综合体打破传统商业地产开发与经营模式，将商业、办公、居住、旅店、餐饮、会议、展览、娱乐等多种功能相互结合，在有限的土地上创造巨大的价值，为城市价值的提升和功能的完善注入强大活力。

大型城市综合体多出现在经济发达的城市，在功能选择上会根据城市经济发展的特点而侧重。

随着城市经济与房地产的快速发展，目前国内二三线城市中也兴起城市综合体热潮。

九江新天地作为后起之秀，面对九方、万达等老牌城市综合体建筑，对九江新天地的现有经营模式及未来发展思路的研究尤为重要。

本文通过对九江新天地这城市综合体的分析研究，探索适于二三线城市综合体发展的一般规律，希望给政府和企业前期开发决策提供依据和参考，避免盲目开发建设带来的资源浪费，给城市带来负面影响。

一、九江新天地的发展现状(一)九江新天地经营模式九江新天地聘请国内知名运营团队，招收在沿海知名购物中心工作过且有经营管理经验的人员来进行新天地的运营管理，实行“统一规划、统一招商、统一推广、统一运营、统一物管”五大统一，坚持招商、养商、富商三步走的发展战略。

在招商方面，九江新天地以“低租金+低提点+扶持政策”吸引品牌商户入驻，每年投入近1000万来进行品牌宣传和推广，实现强强联手、合作共赢。

三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析一、快速盈利模式解析在三线城市中小规模城市综合体的快速盈利模式主要有以下几种：1.集中式商业模式：将城市综合体内的商业门店集中在一起，形成一个商业街区或商场，吸引消费者到此购物、用餐、娱乐等。

通过租金收入、销售分成等方式实现快速盈利。

3.广告收入模式：在城市综合体内设置广告牌、LED屏幕等广告位，将广告位出租给商家或广告代理公司，通过广告租金实现盈利。

这种模式适用于城市综合体人流量较大的区域。

4.服务收费模式：提供各种服务，如停车服务、物业管理服务、保安服务等，并对服务费进行收费。

这种模式适用于城市综合体内物业面积较大、服务需求较多的情况。

5.商业合作模式：与商家、企业建立合作关系，通过收取合作费、分成等方式实现盈利。

这种模式适用于城市综合体内有一些商家、企业愿意与其合作的情况。

二、案例解析1.城市A综合体：该综合体位于一线城市郊区，占地面积较大，由商业街区、写字楼、住宅区等组成。

综合体利用集中式商业模式，将商业门店集中在一起，吸引了大量消费者。

通过租金收入和销售分成等方式，实现了快速盈利。

2.城市B综合体：该综合体位于三线城市市中心，曾经是一座老旧的厂区。

综合体经过改造和升级，引入了各种商业、文化、娱乐、餐饮等业态，形成了一个多功能的商业街区。

通过租赁收入、广告收入和服务收费等方式，实现了快速盈利。

总结起来，三线城市中小规模城市综合体的盈利模式多样，应根据实际情况选择合适的模式。

快速盈利的关键在于吸引消费者、租户和合作伙伴，提供适宜的商业环境和服务，并能灵活应对市场变化。

城市综合体案例城市综合体是指在城市规划中，把商业、办公、住宅、文化、娱乐等多个功能融合在一起的综合性建筑群。

它不仅满足了人们的生活和工作需求，还能为城市注入新的活力和魅力。

下面是一个城市综合体的案例。

位于某一二线城市的城市综合体是由一家知名房地产开发商打造的，总占地面积为20万平方米，总建筑面积为30万平方米。

该项目规划了商业、办公、住宅以及休闲娱乐等多个功能，同时还建有绿地和停车场。

其中，商业部分占地面积为10万平方米，包括了世界各地知名的品牌商店和特色小吃街，满足了人们的购物和美食需求。

办公部分占地面积为8万平方米，提供了高品质的办公空间和配套设施，吸引了众多企业入驻，为城市带来了更多的就业机会。

住宅部分则占地面积为8万平方米，分为高层住宅和别墅区两个部分。

高层住宅提供了现代化的居住环境和便利的社区设施，吸引了许多年轻家庭和专业人士入住。

别墅区则提供了宽敞的居住空间和私密的社区环境，适合那些追求高品质生活的居民。

休闲娱乐部分占地面积为4万平方米，包括了儿童乐园、健身中心、电影院等设施，为居民提供了丰富多样的休闲活动。

同时，城市综合体还建有大型的绿地和停车场，为城市提供了更多的公共空间和方便的停车设施。

该城市综合体在设计上注重了环保和可持续发展。

建筑物的外墙采用了绿色植物覆盖，形成了一个巨大的垂直花园，不仅美观，还能起到吸附尘埃和减少噪音的作用。

同时，项目还配备了太阳能发电系统和雨水收集系统，能够提供一部分清洁能源和水资源，减少了对传统能源的依赖。

这个城市综合体不仅给人们提供了便利的生活和工作环境，还为城市带来了新的商业和文化活力。

它充分发挥了各功能之间的互补作用，打造了一个集居住、工作、消费、娱乐于一体的城市综合体。

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析随着国内经济的不断发展和城市化的加速推进，二三线城市的综合体运营也日益成为热门话题。

综合体作为商业地产的重要形态之一，融合了购物中心、住宅、办公楼等多种功能，成为了城市商业生活的重要场所。

然而，二三线城市综合体的运营盈利模式与一线城市存在一些差异，本文将对二三线城市综合体的运营盈利模式进行分析，并结合实际案例进行具体分析。

一、盈利模式分析：1.租金收入：综合体运营商通常会将商铺出租给品牌商家，通过收取租金来获取收益。

而在二三线城市，租金收入相对较低，因此需要在商户的选择上更加谨慎，选择具有一定品牌影响力和市场竞争力的商户，以保证租金的稳定收入。

2.销售提成：综合体通常会与商户签订销售提成协议，将商户销售额的一部分作为提成收取。

这一模式可以激励商户提高销售额，从而提高综合体的盈利能力。

在二三线城市，销售提成通常会比一线城市更加灵活，根据市场情况和商户实际情况进行调整。

3.场地租赁：综合体内一些辅助设施，如广告牌位、场地租赁等也可以成为综合体的盈利来源。

这一模式可以通过与企业合作进行广告合作，将一些闲置场地进行租赁，从而增加综合体的收入。

4.品牌合作：综合体可以与品牌商家进行合作，通过品牌授权、特许经营等方式，获取一定的品牌合作费用。

在二三线城市，品牌合作费用较少，需要根据市场需求和品牌影响力进行相应调整。

二、综合体运营盈利案例分析：以某二线城市A综合体为例，该综合体地处城市中心地带，集购物、餐饮、娱乐于一体。

1.租金收入：该综合体通过将商铺出租给本地和跨市品牌商家，稳定了租金收入。

同时，对于重点商户，综合体采取了积分制度，根据销售额和商户综合评分进行积分，并根据积分情况给予一定的租金优惠，以增加商户对该综合体的忠诚度。

2.销售提成：该综合体与商户签订销售提成协议，将商户销售额的一部分作为提成收取。

综合体还设置了销售竞赛，对销售额排名靠前的商户给予一定奖励，以激励商户提高销售额。

三线城市政府大院建设综合体典型案例――白山广泽浑江路商业综合体项目研究与建议深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民2011年12月3-7日2011年6月杨宝民先生提出位置核心，具有较大商业和商务价值的老城黄金地段三四县城市政府大院外迁新区，老地址开发建设城市综合体，发现现代服务业的战略构思。

同年吉林省广泽集团与白山市委、市政府形成共识，利用老城区行政机构位置建设一流城市综合体，加快城市化进程，加快白山市经济和文化发展步伐。

2011年8月杨宝民先生带领深圳新摩尔团队系统研究了长春南部新城钜城和传奇两个地块的大型商业综合体，11月签订了长春高铁交通枢纽商业规划合同，在吉林省商业地产服务行业奠定了良好基础，成为吉林省商业地产行业全程服务领头企业。

从2004年开始到2012年初，深圳新摩尔商业管理公司已经投资260万元了解长春总体规划和商业现状，根据前期市场调查结果，与甲方共同研讨商业地产项目总体经营工作思路和可持续发展目标。

12月初期广泽集团地产公司任宏副总邀请杨宝民先生来吉林省指导商业综合体项目。

代表集团同意了付费6万元的专家现场指导合作模式，杨宝民先生带领张燕国总监到现场调查。

通过对白山市场认真的调研，我们认为在消费力不足的四线城市开发要充分考虑房地产销售价格不高、招商难度大等实际问题，争取最好的市场预期和盈利模式。

根据市场需要确定白山浑江大街地块商业综合体可能的项目物业比例与位置，根据项目地块和区位特点,确定产品定位和物业组合开发计划，找到最优的盈利模式方向。

一、白山城市规划与产业规划特点—白山市辖2个市辖区(浑江区、江源区) 、2个县(抚松县、靖宇县) 、1个自治县(长白朝鲜族自治县)，代管1个县级市(临江市)。

白山市产业规划经过改革开放30年的发展积累，吉林省白山市初步形成了以能源、林产、矿产冶金三大支柱产业和医药、旅游、矿泉水、人参、硅藻土五大优势产业的发展格局。

建议今后白山必须在保护生态的前提下发展经济，重点在如下领域吸引大型企业的较大规模投资：1.旅游业与长白山生态文化产业2. 人参等生态产品和生物医药3.长白山矿泉水加工与品牌包装通过大项目投资带动农村人口进城工作，加快城市化进程，按照增加10万人口规模的设想，至少需要100亿元以上投资。

三四线城市活动资源整合案例分析
一、研究背景
随着中国社会的经济快速发展及城市人口的持续增加，社会活动的空
间和资源紧缺现象普遍存在，例如社团活动不被允许，普通市民难以获得
合理的社会活动资源等。

因此，越来越多的城市政府和地方政府开始采取
有效措施，针对这些社会活动资源难题以及中小城市对各种文化创意活动
资源的需求，整合资源和激励资源应用以及缩短活动资源的时间间隔。

二、案例分析
1．蓝湖城市
蓝湖城市是一座小城，但仍有很多的创意文化活动却无法开展。

为了
改善这种状况，蓝湖城市有关部门通过网络及传统渠道向市民征集有关创
意文化活动的筹备资源和创新案例，并且针对不同活动类型，针对行业专家、社会组织、服务和高校、社团、企业等活动场所经营者，把他们的活
动场所加入蓝湖城市文旅活动资源库，从而组织和整合这些文化活动的资源，使得更多的人参与到前述社会活动中，提高整个城市文化活动的水平。

2．红山城市
为了满足当地中小城市文化市场的需求，红山城市有关部门结合当前
社会活动资源的紧缺现状，开发了红山文化活动平台。