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《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策一、小产权房产生的原因小产权房是指没有取得法定房产权证书，但具有一定居住功能的房屋。
其产生的原因主要有以下几点。
1.历史遗留问题在改革开放初期，由于房屋分配政策的不完善和住房供给体制的落后，很多人在没有法律依据的情况下自建房屋。
这些房屋没有合法的土地使用权和建筑许可证，属于无证建筑，因此不能取得法定房产权证书。
2.城市扩张随着城镇化进程的加快，城市不断扩张，大量农村人口涌入城市，对住房需求量的增加，加剧了城市住房供应短缺的问题。
为了解决居民住房问题，一些城市政府通过低价出让远郊地区的土地，让人民群众购买自建住房。
但是，由于这些土地不具备建设用地资格，因此自建房屋的居民也难以取得法定房产权证书。
3.政策转变在某些地区，政府推行了“农村危房改造”政策，鼓励农民自行改造农村老旧房屋。
虽然政府提供了一定的资金指导和技术支持，但是这些房屋大多没有土地使用权和建筑许可证，很难取得法定房产权证书。
4.法律制度缺陷在我国法律体系中，对小产权房的管理和规定不够完善，土地、房屋所有权不明晰，相应的保护机制也存在不足。
缺乏明确、完善的法律法规体系和权属认定机制，造成了小产权房的存在。
二、解决对策小产权房是目前我国城市化建设中需要解决的难题。
只有采取制定完善的法律制度和合理的政策措施，才能逐步化解小产权房问题。
1.加强土地管理小产权房的一个重要问题是土地使用权不明确。
因此，加强土地管理是解决小产权房问题的必要途径。
政府应当出台完善的土地管理政策，规范土地使用权的取得和流转。
同时，应当建立健全土地质押、抵押、评估和处置等制度，完善土地市场体系，促进土地资源的高效利用。
2.建立房产权证书登记制度小产权房缺乏法定产权证书，没有明确的房屋所有权和权属关系，这种状况必须改变。
政府应当建立房产权证书登记制度，为小产权房确立法定产权，并对其权属关系及历史遗留问题进行规范和纠正。
3.加强对小产权房的规范管理政府应当加强对小产权房的规范管理，并提供必要的服务保障。
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言小产权房，作为我国房地产市场中的一种特殊存在，其存在不仅涉及到广大中低收入群体的住房问题，也关系到社会稳定和经济发展。
然而，由于政策、法律、管理等多方面的原因，小产权房在发展过程中出现了一系列问题，这些问题亟待解决。
本文将就小产权房的问题进行深入研究，并提出相应的对策。
二、小产权房现状及问题1. 产权不明晰小产权房的产权往往不够明晰，容易导致产权纠纷。
一些小产权房的开发商在开发过程中存在违规操作，导致房屋的产权归属不明确，给购房者带来很大的风险。
2. 政策法规不健全目前，我国关于小产权房的政策法规还不够健全，缺乏有效的监管和规范。
这使得小产权房在开发、销售、使用等环节存在诸多问题，如乱建、乱占、乱卖等。
3. 配套设施不完善很多小产权房项目在规划时并未考虑到配套设施的完善，导致购房者在入住后发现生活不便。
同时，由于缺乏有效的物业管理，小区的环境卫生、安全等问题也难以得到保障。
4. 金融支持不足由于小产权房的产权问题及政策风险，金融机构往往对小产权房的贷款支持不足，这使得购房者在购买小产权房时面临较大的经济压力。
三、对策研究1. 明确产权归属为解决小产权房的产权问题，应明确房屋的产权归属。
政府应加强对开发商的监管，规范开发行为，确保购房者的合法权益。
同时，应加快小产权房的确权工作，为购房者提供明确的产权证明。
2. 完善政策法规政府应加强小产权房的政策法规建设，建立健全的监管机制。
通过制定更加严格的政策法规，规范小产权房的开发、销售、使用等环节，保障购房者的合法权益。
3. 加强配套设施建设在规划小产权房项目时，应充分考虑配套设施的完善。
政府应加大对小产权房项目的支持力度，推动开发商完善小区的配套设施，提高购房者的生活质量。
同时，应加强物业管理，确保小区的环境卫生、安全等问题得到保障。
4. 增加金融支持为缓解购房者的经济压力，金融机构应加大对小产权房的贷款支持力度。
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点。
小产权房作为一种特殊的住房形式，因其价格低廉而备受关注。
然而，小产权房在发展过程中也暴露出了一系列问题，如产权不明确、质量安全等问题，给社会带来了诸多负面影响。
因此，本文旨在研究小产权房存在的问题及其对策，以期为解决住房问题提供有益的参考。
二、小产权房的概述小产权房是指在农村集体土地上建设的住房，其产权归属较为复杂。
一般情况下，小产权房的产权归属于农村集体经济组织或农民合作社等组织，而非个人。
由于小产权房的价格相对较低，吸引了大量城市居民购买。
然而，由于政策法规的限制和产权不明确等问题，小产权房在发展过程中存在诸多问题。
三、小产权房存在的问题（一）产权不明确小产权房的产权归属较为复杂，往往存在多个产权主体，导致产权不明确。
这给房屋的转让、继承等带来了诸多困难，也容易引发纠纷。
（二）质量安全问题由于小产权房的建设缺乏有效的监管，存在质量安全隐患。
一些小产权房存在建筑质量不合格、消防设施不完备等问题，给居住者的生命财产安全带来威胁。
（三）违法建设问题部分小产权房存在违法建设问题，如未经过规划、环保等部门的审批即进行建设，给城市规划和环境带来了负面影响。
四、对策研究（一）明确产权归属为了解决小产权房的产权问题，应明确产权归属，建立完善的产权登记制度。
政府应加强对农村集体土地的管理，明确土地的使用权和收益权，为小产权房的合法化提供法律支持。
（二）加强质量监管政府应加强对小产权房的质量监管，建立完善的建筑质量和安全监管体系。
对小产权房的建设过程进行严格把关，确保建筑质量合格、消防设施完备。
（三）规范建设行为政府应加强对小产权房的规划、环保等审批管理，规范建设行为。
对违法建设的小产权房进行严肃处理，维护城市规划和环境。
（四）推动多元化住房供应体系为了缓解住房问题，政府应推动多元化住房供应体系的建设。
除了小产权房外，还应发展公共租赁住房、共有产权房等多元化的住房供应形式，满足不同层次、不同需求的住房需求。
我国小产权房现象探讨及对策研究【摘要】近年来，小产权房问题一直是各方瞩目的焦点。
本文通过对其现状和成因的分析，在混合策略博弈的基础上，构建政府监管部门与农民的混合策略博弈模型，借助模型分析二者的行为选择。
并通过对行为选择的分析，本文提出相应的对策建议：对监管部门要加强监管力度，对开发农民也要加大惩罚力度。
【关键词】小产权房博弈激励的悖论小产权房问题由来已久，早在上个世纪90年代，以北京为主要代表部分大型城市就已经出现了在农民集体所有土地上建设、向本集体以外城镇居民出售的小产权房。
据国土资源部（2010）不完全统计，全国小产权房建筑面积已超过66亿平方米（相当于中国房地产业近10年来的开发总量），小产权房在各类城市周围、经济开发区、旅游风景区、大学新城等区域都已具备相当规模。
即使有国家的明令禁止，建设部的明确警示，法院的严厉判决，小产权房的建设势头仍然未能被遏止住，在短短几年间如雨后春笋，遍布全国，业已形成了一条完整的建设、销售、交易转让产业链。
同时官、学、商、民各说各话，激烈博弈，问题日趋复杂，小产权房的解决也越来越紧迫。
利弊共生的小产权房折射出我国社会现存的诸多矛盾，如何辩证地分析小产权房问题具有重要的现实意义。
一、小产权房产生的原因分析（一）小产权房的根本成因我国宪法规定：城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。
但同是土地公有制，二者并非同地、同权、同价，具体表现在：集体土地所有者不能买卖其土地；集体土地使用权必须首先在集体成员内部进行初始配置。
除了宅基地使用权不能抵押和转让给集体成员外，农地的承包权亦不能抵押，其流转也受到一定限制；农民在自己的宅基地上以及村民集体在集体建设用地上建设的住房只能卖给本村居民，如果卖给外村特别是城市居民，则被视为小产权房，不受法律保护。
因此，城乡二元土地制度导致的结果为：农村由于受到集体土地的买卖的限制而继续停留在耕地与种植的农业经济中，相较依靠城市商品房高速发展的城市经济落下了一大截。
小产权房现状研究及对策分析从2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点，小产权房出现是中国城乡土地二元制下各方利益博弈的产物，它既给消费者带来了实惠，但也存在着很多问题。
本文以中牟县城关镇的小产权房为研究对象，通过实地调研分析该镇小产权房的产生原因、存在的问题并试提出解决小产权房问题的对策。
标签：城关镇；小产权房；城乡土地二元制一、研究目的及意义小产权房是在农村集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或者个人购买的，没有依法取得由县级以上的房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书的房屋。
〔1〕近年来小产权房作为一个社会热点屡屡被提及，而其作为一个历史遗留问题又一直未得到妥善解决。
小产权房自身作为一个多方利益博弈的产物存在诸多不合理性，比如它的占地与我国现行土地使用制度相违背，存在不合法性、建设存在安全隐患、交易过程中可能产生经济纠纷、业主的权益得不到法律保护等问题。
小产权房问题能否妥善解决事关国家、农村村集体、村民个人及小产权房业主等多方利益，因此要十分审慎地对待。
本文以此为出发点，研究小产权房问题的合理解决。
二、研究内容及方法本文在研究内容上以郑州市中牟县城关镇的小产权房为例，分析小产权房的产生原因、存在的问题、影响，从而研究出小产权房的解决对策。
本文的研究方法主要采用文献法和访谈法。
笔者对当前学界关于小产权房的研究成果、政府出台的相关政策进行搜集和分析，从而在学理上充分把握和认识小产权房的研究现状，找到突破口。
此外，本文采用访谈方式，通过对小产权房利益相关者进行相关问题的访谈，以获悉他们对小产权房的理解与认识，以及他们所能接受的小产权房问题的解决途径等内容。
文章访谈对象均为中牟县城关镇中小产权房的所有者、以及小产权房所在地的管理者等利益相关者。
访谈内容包括受访者姓名、住址、家庭收入情况、对小产权房的认识、是否明晰国家关于小产权房的政策及态度、理想的小产权房的解决对策。
本文中的统计数据来自河南省统计年鉴及郑州市、中牟县政府网站。
二、中牟县小产权房现状及其原因分析1.中牟县小产权房现状中牟县位于河南省中部，隶属河南省省会郑州市，下辖城关镇、张庄镇、狼城岗镇、黄店镇等15个镇，青年路街道办事处、广惠街街道办事处等3个街道办事处，人口70余万。
据相关资料显示，2012年中牟县全县城镇人口26万余人，比2011年增加了近1万人，城镇化水平不断提高。
中牟县县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人。
中牟县城区存在大面积的小产权房，主要分布于城关镇叠路头村、大潘庄村、东关村、西关村的边角部分，分布范围广、购买者多，对中牟县的城建进程是一个极大的阻碍。
中牟县城区的小产权房主要分为三种：一是，城中村出卖村集体土地给非本农村集体中的个人，由其自行建造的住宅；二是，城中村的村民在自家的宅基地上自行建造住宅，然后将住宅转手倒卖，获取丰厚利润；三是，房地产开发商征用农村集体土地，并开发楼房进行出售。
以上三种房屋均没有国家房管部门颁发的《房屋所有权证》及《土地使用权证》，仅仅具有村集体颁发的土地使用权证书，因而被归类为小产权房。
中牟县小产权房市场火爆，小产权房交易信息随处可见，中牟在线网站、街边信息栏均可看到。
房屋出售者及購买者人数巨大，小产权房以远远低于市场商品房的价格备受中牟县城镇居民的青睐。
但小产权房交易市场秩序不完善，未通过正规房屋交易渠道，存在诸多经济纠纷、产权不明等隐患。
2.中牟县小产权房兴起的原因分析（1）商品房房价过高，中低收入居民住房需求难以满足。
中牟县位于郑州市东30公里处，发挥着郑州市卫星城的作用。
由于近年来郑开大道、物流大道的修建，中牟县至郑州市区的交通便利程度提高，加之郑州市区较为拥堵且房价较高（2010年到2014年郑州市商品房成交均价从5099元/m2涨到7216元/m2，五年同比增长率平均为11.8%）导致大批郑州市民转向离郑州市区不远的中牟县，在中牟县购置用作投资的房产，无形中推高了中牟县商品房房价（2010年到2014年中牟县商品房成交均价从3100元/m2涨到5698元/m2，五年同比增长率平均为17.3%）。
另一方面，中牟县城镇居民人均收入增长缓慢（2010年到2014年中牟县城镇居民人均可支配收入从14508元增长到20602元，五年同比增长率平均为15.8%），可以看出，与中牟县商品房价相比，中牟县城镇居民购买力较低，难以负担起商品房的价格。
正是由于商品房价格偏高，才催生出小产权房这一新生产物，它反映了城镇居民面对高房价商品房的无奈。
面对无法承担的商品房高购房成本，中低收入城镇居民群体倾向于购买小产权房作为替代品，因而对低价格小产权房产生巨大需求，客观上导致小产权房的大规模建设。
（2）城乡二元土地所有制是根源。
国家相关法律规定，农村集体建设用地不能进入市场，和国有建设用地同权不同价。
《中华人民共和国土地管理法》规定：国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
〔2〕国务院下发的《关于发展房地产若干问题的通知》中指出，“集体所有土地，必然先行征用转为国有土地后才能出让。
”〔3〕地方政府和农村集体之间存在利害关系，地方政府通过出卖土地使用权获得高额的土地出让金，因而不允许农村集体土地流入市场，影响其收入。
这样，城乡土地就被割裂开来，使得在缴纳土地出让金的国有土地上建设的商品房价格偏高，因此基于农村集体建设用地上的相对价格低的小产权房倍受中低收入群体青睐。
城市土地和农村土地的归属权不同，前者属于国家，后者属于农村集体，这妨碍了同权同地同收益的选择，农村集体土地不能入市，农民所有房产不能转化为资产，导致村民和村集体更倾向于选择通过小产权房这一途径获得更多利益。
（3）相关法律的缺失，城建、规划等相关部门职责缺失。
我国《中华人民共和国土地管理法》等法律虽有涉及类似关于“禁止转让农村集体土地供非农业建设”的规定，但并未直接指出禁止建设小产权房，立法层面相对滞后，在小产权房的建设方面存在法律漏洞，因而给了小产权房很大的空间。
此外，小产权房的建设、出售缺乏住建、城管等相关部门的有力监管，村民个人、房地产开发商只需得到农村集体的许可即可开工建设，致使在城中村出现大面积小产权房。
（4）出卖土地、小产权房产的高额利润驱使。
城中村（城关镇）、城乡结合部（尚庄）的村民以低廉的价格从农村集体购得宅基地，然后在自家宅基地上建设房屋进行出售或直接出售宅基地，以此获得高额利润。
房地产开发商如果走一般的商品房开发渠道，需要向政府提出申请征收土地，还要缴纳国有土地出让金、房地产领域名目繁多的税收，开发成本要远远高于开发小产权房。
此外，商品房开发手续较为繁琐，需要办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续。
因而，不少实力较弱的房地产开发商选择转战小产权房这一领域，从农村集体以远低于市场上国有土地的价格征收宅基地、农业用地，然后在这些土地上开发小产权房并出售，借此获得远高于在国有土地上开发商品房的利润。
（5）中牟县城镇化进程快，大批务工人员涌入城市。
近年来随着企业外迁及农村进城务工人口的增加，中牟县城镇化进程不断加快，城镇人口呈增长态势。
据中牟县政府网资料统计，2013年中牟县城镇人口达近18万人，约占全县人口的25%。
在“居有其所”中国传统思想观念的作用下，进城务工人员倾向于在其工作地拥有属于自己的住房，因而推动了城镇居民的购房需求。
在住房需求得不到有效满足的情况下，他们倾向于寻找一种价格相對低廉的替代品——小产权房。
3.中牟县小产权房存在的问题（1）不受法律保护，业主权益不能得到保障小产权房由于未缴纳土地出让金等费用、房产证并非由国家部门颁发等原因，使其处在合法与非法的边缘这一十分尴尬的境地。
小产权房无法办理合法的产权手续，因此购买后难以过户转让及继承，小产权房并不具备合法的产权，也就无法保障购房人的权益。
（2）管理混乱中牟县的小产权房大都出售给个人，业主与房屋所在地的农村集体并无隶属关系，因此也就造成无人管理的乱象。
小产权房与正规房地产商开发的小区相比，管理上较为混乱，也缺乏配套设施。
（3）质量参差不齐，存在安全隐患中牟县在建、在售的小产权房，有的打着“旧村改造”、“城中村改造”的名义建设，没有经过专业的规划、勘测及相关质检部门验收，存在诸多不达标现象，房屋质量很难得到保证，存在很大的安全隐患，比如未经过消防审核、未设置安全出口等。
此外，部分开发商为谋取利润，在小产权房的建设环节偷工减料、非法规划，给小产权房业主的入住及日常生活带来了安全隐患。
此外还存在基础设施不完善，如下水道、路灯、停车场等不具备或不合格，这些都给入住的居民带来了很多不便。
4.小产权房的影响（1）良性影响一定程度上缓解了中低收入购房者的经济压力，相对于正规且价格居高不下的商品房来说，小产权房在很大程度上缓解了购房者的购房压力；解决了中低收入群体的住房问题，中低收入者以一个相对低廉的购房成本获得了住所，从长远方面来说这也有利于社会的和谐和长治久安；让农民得到更多的实惠，变相地实现“赋予农民更多财产权利”，缩小城乡差距；一定程度上有利于节约土地，实现农村土地集约化。
（2）恶性影响大规模小产权房的交易对正规房地长市场的供求关系造成了冲击，影响市场秩序。
部分小产权房违规占用耕地威胁农业用地及粮食安全，各地已建、在建的小产权房威胁我国农业用地的安全，18亿亩耕地红线正日趋逼近，不利于国家土地资源的保护。
小产权房业主的权益难以保障，这也成为一大隐患。
影响政府公信力，尽管政府再三强调，小产权房却犹如雨后春笋般层出不穷，这对维护政府公信力而言是一大挑战。
影响城市发展，不利于城市进行合理规划建设。
三、中牟县小产权房的解决对策1.完善相关法律法规，填补法律漏洞纵观《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》等法律，皆没有明确对小产权房进行定性。
《城市房地产管理法》中虽然指明“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”，但只是对房地产商品房的一个规定，并未有涉及小产权房的法律规定。
目前国家相关部门对小产权房的处理所依据的只是一些模糊的法律规定，并不具有十分强的法律说服力。
所以，完善立法，明确法律界定，逐步填补法律中关于小产权房部分的空白是当务之急。
国家应从法律层面入手，逐步杜绝出现违规占用农村集体非建设用地的情况，从源头上对小产权房进行遏制。
2.着力破除城乡土地二元制深化土地制度改革，破解城乡土地二元制。
小产权房之所以出现，根源在于城乡土地二元制，要想彻底根除小产权房，必须从源头进行治理，推动农村集体土地市场化改革，破除以往农村集体土地征用为国家土地才能进入市场的弊端，适当允许农村集体土地的流转。
