基于产权视角的小产权房问题研究的开题报告

《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。

小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。

然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。

本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。

二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。

其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。

一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。

2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。

一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。

3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。

一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。

三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。

由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。

2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。

一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。

3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。

随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。

四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。

小产权房现状研究及对策分析从2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点，小产权房出现是中国城乡土地二元制下各方利益博弈的产物，它既给消费者带来了实惠，但也存在着很多问题。

本文以中牟县城关镇的小产权房为研究对象，通过实地调研分析该镇小产权房的产生原因、存在的问题并试提出解决小产权房问题的对策。

标签：城关镇；小产权房；城乡土地二元制一、研究目的及意义小产权房是在农村集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或者个人购买的，没有依法取得由县级以上的房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书的房屋。

〔1〕近年来小产权房作为一个社会热点屡屡被提及，而其作为一个历史遗留问题又一直未得到妥善解决。

小产权房自身作为一个多方利益博弈的产物存在诸多不合理性，比如它的占地与我国现行土地使用制度相违背，存在不合法性、建设存在安全隐患、交易过程中可能产生经济纠纷、业主的权益得不到法律保护等问题。

小产权房问题能否妥善解决事关国家、农村村集体、村民个人及小产权房业主等多方利益，因此要十分审慎地对待。

本文以此为出发点，研究小产权房问题的合理解决。

二、研究内容及方法本文在研究内容上以郑州市中牟县城关镇的小产权房为例，分析小产权房的产生原因、存在的问题、影响，从而研究出小产权房的解决对策。

本文的研究方法主要采用文献法和访谈法。

笔者对当前学界关于小产权房的研究成果、政府出台的相关政策进行搜集和分析，从而在学理上充分把握和认识小产权房的研究现状，找到突破口。

此外，本文采用访谈方式，通过对小产权房利益相关者进行相关问题的访谈，以获悉他们对小产权房的理解与认识，以及他们所能接受的小产权房问题的解决途径等内容。

文章访谈对象均为中牟县城关镇中小产权房的所有者、以及小产权房所在地的管理者等利益相关者。

访谈内容包括受访者姓名、住址、家庭收入情况、对小产权房的认识、是否明晰国家关于小产权房的政策及态度、理想的小产权房的解决对策。

本文中的统计数据来自河南省统计年鉴及郑州市、中牟县政府网站。

小产权房问题研究摘要：小产权房是在实践中约定俗成的一个称谓，本文着重从小产权的房的概念、以及在日常生活中小产权房发生纠纷的种类，小产权房买卖中合同是否有效力，本文从合同有效和无效两个方面的观点进行分析，同时笔者也阐述了自己对小产权房争议的合同效力的看法，关键词：小产权房；商品房；合同效力中图分类号：d92文献标识码：a文章编号：1009-0118(2011)-04-00665-01一、小产权房概述小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在实践中形成的一种约定俗成的称谓。

而所谓的“小产权”或“乡产权”是指由乡镇或村出具的认可买受人购买房屋的文件。

根据小产权房占用集体土地的不同，可以将其分为两大类：第一类是未取得任何审批手续，擅自在农用地或其它集体用地上修建的房屋。

由于此类房屋没有取得任何审批手续，有的还占用了农用地，其房屋本身不合法，属于违章建筑之列，对此类房屋上的任何权益，法律均不予以保护。

第二类是集体经济组织经过其所在县级人民政府合法批准后，在非农用地上修建的房屋。

此类房屋由于经过了合法的审批，是合法建筑物，只是其流转受到了限制。

本文所述小产权房即为此类。

此类房屋又可分为两种，一种是在宅基地上建设的房屋；另一种是在用于非农建设的农村集体建筑用地上建设的房屋，其中包括兴办乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地上建成的房屋等等。

二、法律实践中有关小产权房纠纷的种类近年来，随着小产权房的热销，有关小产权房的纠纷呈现出直线上升的趋势，人民法院受理的有关小产权房纠纷的案件也越来越多，大体上可分为以下几类：(一)房屋买卖纠纷。

目前发生纠纷最多的就是这一类，出现这类纠纷的原因主要有两点：第一是房屋无法过户登记。

根据现行的政策，在农村集体土地上建的房屋不能过户登记，而买受人购买房屋就是要取得房屋的所有权，不能进行过户登记。

第二是房屋的买卖已经完成，有的还经过了数年的时间，但由于城市发展的需要，房屋将被拆迁，而房屋拆迁补偿远高于房屋当时的出售价格，出卖人感觉吃了亏，遂以政策规定城镇居民不得在农村购置宅基地，原房屋买卖合同违返法律强制性规定为由，要求确认原买卖合同无效，并要求买受人归还房屋。

Legal S ys t em A nd Soci et y 豳圈箧麓豳鬯＆i誊i：．竺竺!型圭!f叁型圭塾盒¨J I～-产权房¨：去律问题研究李龚摘要本文通过对小产权房定义的深入探讨，客观的剖析了小产权房的形成原因。

当然由于小产权房自身特殊的性质导致小产权房包含有一系列的法律风险。

文中通过对小产权房包含的法律关系的阐述得出如下结论：一方面小产权房的物权关系无效是一定的，另一方面本文主张其债权关系成立，以维护交易安全。

在此基础上，本文从未建和已建两个角度对小产权房问题的解决提出了相关的建议。

关键词小产权房城乡二元土地所有制建设土地使用权中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)1l一062—02一、“小产权房”的定义(一)什么是“小产权，妒它具体足指由城市周边的农村集体或村民在本村的耕地或经过旧村改造后的空闲宅基地上修建的用于向城市居民出售商品房，这一所有权建立在村民是该村的一员从而享有合法的宅基地使用权的基础之上。

但是城市居民购买此类房屋地无法拿到房管部门正式颁发的房产证，因此购房存在极大的隐藏风险，一旦出现纠纷，购房人的权利不易得到法律的保护和救济。

(二)“小产权房”成因分析城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是“小产权房”产生的根源。

依据宪法和法律的规定我国形成了城乡二元土地所有制度，其又被称为二元结构。

以二元土地所有制度为基础，又形成了二元士地管理制度，即国有土地和农村集体所有的土地进行不同管理。

农民集体所有的土地，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建没用地这一途径。

但这样只能获取有限的土地增值收入。

如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。

于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了“小产权房”的大量出现。

不断上扬的高房价是小产权房的催生剂，直接推动了“小产权房”市场的持续升值。

浅析小产权房的法律症结及改革方法发表时间：2018-07-16T17:11:51.687Z 来源：《知识-力量》2018年7月上作者：黄静[导读] 尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。

（友邦保险江苏南通分公司，江苏南通 226000）摘要：尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。

但由于小产权房缺乏法律保护,未进行产权登记,与小产权房买卖相关的纠纷也开始凸显,各级法院通常判定小产权房买卖合同无效。

不过从法理上讲,小产权房的违法性并不表示小产权买卖协议的无效,从长远看,应当逐步承认小产权房的合法性,允许其自由流转。

关键词：小产权房法律政策小产权房买卖一、小产权房的尴尬现状与司法困境相比商品房,小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费,因此价格便宜得多,这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。

但由于小产权房缺乏法律保护,在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时,法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释,通常会认定该买卖合同无效,购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息,而无法获得房价上涨带来的好处。

此外,由于小产权房不受法律认可,也无法在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时,其救济途径就非常有限。

同时,由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后难以转让过户。

由于小产权房权利本身的不清楚、不充分,小产权房买卖协议的效力处于不确定状态,在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下,许多已出售小产权房的农民纷纷反悔,诉至法院要求判决买卖合同无效,收回原有房屋。

这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

“小产权房”合法化问题研究开题报告一、选题背景与意义“小产权房”是指建设单位未在规划法定期限内取得有关土地利用证明、建设工程规划许可证、建设用地批准书等手续而擅自开发、建设的房屋。

由于“小产权房”在取得土地使用权、建设过程中存在违规行为，因此其合法性常被置于争议中。

在中国的城市化进程中，“小产权房”作为一种非法建设却被广泛存在的现象，与城市土地供应紧张、住房需求旺盛等因素密切相关。

进一步研究和探讨“小产权房”合法化问题具有重要意义。

二、研究目的和意义本课题旨在研究“小产权房”的合法化问题，明确其合法性和非法性，并探讨其解决方式以及相关政府政策，为城市土地利用、住房建设等方面提供参考。

具体来说，本研究将从以下几个方面展开：1. 对“小产权房”的现状和问题进行分析，探讨“小产权房”的特点、存在的问题和影响。

2. 就“小产权房”的合法性问题进行讨论，深入剖析“小产权房”的合法性和非法性的因素与影响。

3. 探讨解决“小产权房”问题的方式，分析政府的政策和措施，并提出可行的解决杠杆。

4. 展开“小产权房”合法化的研究，研究它是何种情况下可以被视为合法的，并提出相关的政策建议。

通过对“小产权房”合法化问题的研究，可以在落实“供地即房、房子是用来住的而不是用来炒的”等政策的基础上，提出更恰当的房地产开发和住房政策，进而服务于中国城市化进程。

三、研究内容和方法1. 研究内容本研究将分析“小产权房”的特点、类型、现状和问题，探究“小产权房”的合法性问题，研究政府解决“小产权房”问题的方式与政策，并探究“小产权房”合法化的可能性和影响。

2. 研究方法本研究将采用文献调研、案例分析、问卷调查等多种方法。

具体来说，将从法律法规、政策文件、学术期刊、国内外先进经验等角度，采集与“小产权房”有关的资料，借鉴和分析有代表性的案例，其次，对相关专业人士和居民进行问卷调查，收集分析社会对“小产权房”问题的看法和态度。

四、预期成果及研究结论本研究的预期成果是：明确“小产权房”的问题、特征和类型，探究“小产权房”的合法性问题，研究政府解决“小产权房”问题的方式和政策，探究“小产权房”合法化的可能性和影响，并提出在中国城市化进程中关于住房建设和土地资源利用等方面的相关政策建议。

山东大学法学院民商法学术沙龙第七期实录“小产权房”现象的法律分析主持人：刘晓蕾山东大学民商法硕士研究生时间：2008年5月11日下午2：00 地点：山东大学法学院101学术报告厅主持人：各位老师，各位同学，下午好！欢迎大家来到我们民商法沙龙第七期。

今天是母亲节，在此我们向在座各位所有的母亲送去一份节日的祝福，愿天下母亲健康平安。

本次沙龙活动主要分几个阶段，首先由赵萃萃师姐对我们的民商法沙龙的基本情况和今天我们有幸邀请到的几位嘉宾进行介绍。

第二个阶段是主题发言时间，本次活动的主题发言人有五位，之后会有一个点评环节。

第三阶段是互动环节。

最后将由秦伟教授作最终的点评总结。

首先就欢迎赵萃萃师姐对我们的沙龙做一个简单的介绍。

（掌声）赵萃萃：今天是我们的学术沙龙规模最大的一次，我们的沙龙是从2006年3月份开始的，由刘保玉老师发起。

对象以研究生为主，现在已经成功举办了六期，对于这个活动我们是有着长远的打算的，希望我们的活动以后能够办大、办好，办成一个校际交流的平台，走出山大、走出山东。

由于我们每次活动的选题都很新颖，因此每次活动的具体内容都有机会在中国民商法律网上定期全文转载，以后我们还可以将每次活动的发言和讨论的相关内容集结出版，有条件的话还可以找一些比较合适的赞助。

就是说我们这个活动是有着长远的规划目标的，希望大家以后能继续关注与支持。

刘保玉老师由于现在在北京，无法参加此次活动，特别叮嘱我向大家表达歉意，那下面呢，就让我来介绍一下此次活动的嘉宾。

今天我们有幸请到了山东省内很多的知名学者、律师，让我们这个法学院二层小楼熠熠生辉。

首先是山东经济学院副院长，宋焱教授（掌声），非常的年轻漂亮啊！接下来是郭松海教授，郭教授是全国政协委员、山东省政府参事，同时也是山东经济学院房地产研究所的所长，（掌声）郭松海教授是在房地产领域曝光很高的、非常受媒体关注的一位著名学者。

下面是我们法学院的秦伟教授。

（掌声）还有济南市中级人民法院的王明华法官，（掌声）还有钟淑健法官，她同时也是山大法学院民商法学专业的博士研究生。