深圳市法定图则地块容积率确定技术指引

深圳市密度分区及地块容积率测算规定（试行）1.1城市密度分区1.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。

随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。

1.1.2 城市建设用地密度分区分居住、商业两个类别四个等级，工业、物流仓储用地不划分等级区别。

城市建设用地密度分区等级宜按表1.1.2、附图1《居住用地密度分区图》、附图2《商业用地密度分区图》执行。

表1.1.2密度分区1.1.3 仓储用地（W1）地块容积率上限为3.0，物流用地（W0）地块容积率上限为4.0。

1.2 地块容积率测算公式地块容积率测算公式分为单一功能用地测算公式与混合功能用地测算公式。

1.2.1 单一功能用地地块测算公式单一居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率宜按下式计算：FAR测算＝FAR基准S×（1+A1+A2）x（1+A3）式中：FAR基准—密度分区地块基准容积率；S—承载力修正系数；A1—轨道站点修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地块规模修正系数。

1.2.2 混合功能用地地块测算公式：混合用地地块容积率的确定，是将该区位上各类功能用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。

FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…式中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能的测算容积率；K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。

1.3 修正系数地块容积率修正系数包括承载力修正系数、轨道站点修正系数、周边道路修正系数和地块规模修正系数。

1.3.1 承载力修正系数（S）承载力修正系数是通过校核区域交通、综合市政供需情况综合形成的修正系数，按照表1.3.1、附图3《承载力修正系数图》执行。

表1.3.11.3.2 轨道站点修正系数（A1）居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。

法定图则（修编）深圳市宝安302-01号⽚区[光明北地区] 法定图则(修编)No.BA302-01/02（⽂本、图表）深圳市城市规划委员会⼆〇⼀⼋年⼗⼀⽉依据《深圳市城市规划条例》(2001)，经深圳市城市规划委员会授权，深圳市宝安302-01号⽚区[光明北地区]法定图则（修编）经法定图则委员会2017年第9次会议审批通过，现予以公布。

本图则包括⽂本及图表两部分。

（1）⽂本：是指按法定程序批准的具有法律效⼒的规划控制条⽂及说明。

(注：⽂本中的配图及照⽚均不具有法律效⼒。

)（2）图表：是指按法定程序批准的具有法律效⼒的规划图及附表。

深圳市城市规划委员会⼆〇⼀⼋年⼗⼀⽉⽂本⽬录前⾔ (1)1总则 (3)2发展⽬标 (4)3⽤地布局与⼟地利⽤ (4)4⼈⼝规模与开发强度 (6)5公共设施 (6)6综合交通 (7)7市政⼯程 (10)8城市设计 (12)9⾃然⽣态保护与绿地系统规划 (14)10“五线”控制 (14)11规划实施 (15)12其它 (15)13附则 (16)附录主要名词解释 (20)附表 (23)前⾔光明北地区（以下简称本区）位于深圳市西北部的光明新区新湖街道，距离宝安国际机场、蛇⼝港区和⼤铲湾港区约30分钟车程。

西临光明中⼼区，南接凤凰城和光明⼩镇，东临东莞市黄江镇。

本区南部设有⼴深港客运专线的光明城站，规划轨道交通6号线⽀线经过本区，设有新明医院站和中⼭⼤学站，并预留⼀处规划⾼等院校站点。

同时，本区依托光侨路和公常路等主⼲路与周边⾼快速路进⾏联系，具备良好的交通区位条件。

光明北地区属于《深圳市城市总体规划（2010-2020）》确定的西部滨海分区中的西部⾼新组团，该⽚区原法定图则于2012年通过审批，其对本区的开发建设具有重⼤意义，但经过近年来的发展，本区的内外部发展环境都出现了巨⼤的变化。

（1）重⼤项⽬落位的带动中⼭⼤学·深圳校区和中⼭⼤学附属第七医院（原新明医院）的落户，对本区乃⾄整个光明新区的发展都产⽣了重⼤影响，对本区的发展定位、功能布局、建设规模、整体形象及重⼤基础设施布局都提出了新的要求。

深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。

第二条本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。

第三条城市更新单元规划容积（以下简称“规划容积”）是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。

其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。

规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。

城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。

城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。

城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。

第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。

地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。

其中，涉及以下情形的，应按以下规定测算：（一）地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算;（二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。

测算后，地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于土地混合使用的有关规定具体确定。

第五条转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。

符合以下情形的，可计入转移容积：（一）城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积（含无偿移交的历史建筑及历史风貌区用地面积、不含清退用地面积）超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与城市更新单元基础容积率的乘积作为转移容积。

深圳市宝安302-01号片区[光明北地区] 法定图则(修编)No.BA302-01/02（文本、图表）深圳市城市规划委员会二〇一八年十一月依据《深圳市城市规划条例》(2001)，经深圳市城市规划委员会授权，深圳市宝安302-01号片区[光明北地区]法定图则（修编）经法定图则委员会2017年第9次会议审批通过，现予以公布。

本图则包括文本及图表两部分。

（1）文本：是指按法定程序批准的具有法律效力的规划控制条文及说明。

(注：文本中的配图及照片均不具有法律效力。

)（2）图表：是指按法定程序批准的具有法律效力的规划图及附表。

深圳市城市规划委员会二〇一八年十一月文本目录前言 (1)1总则 (3)2发展目标 (4)3用地布局与土地利用 (4)4人口规模与开发强度 (6)5公共设施 (6)6综合交通 (7)7市政工程 (10)8城市设计 (12)9自然生态保护与绿地系统规划 (14)10“五线”控制 (14)11规划实施 (15)12其它 (15)13附则 (16)附录主要名词解释 (20)附表 (23)前言光明北地区（以下简称本区）位于深圳市西北部的光明新区新湖街道，距离宝安国际机场、蛇口港区和大铲湾港区约30分钟车程。

西临光明中心区，南接凤凰城和光明小镇，东临东莞市黄江镇。

本区南部设有广深港客运专线的光明城站，规划轨道交通6号线支线经过本区，设有新明医院站和中山大学站，并预留一处规划高等院校站点。

同时，本区依托光侨路和公常路等主干路与周边高快速路进行联系，具备良好的交通区位条件。

光明北地区属于《深圳市城市总体规划（2010-2020）》确定的西部滨海分区中的西部高新组团，该片区原法定图则于2012年通过审批，其对本区的开发建设具有重大意义，但经过近年来的发展，本区的内外部发展环境都出现了巨大的变化。

（1）重大项目落位的带动中山大学·深圳校区和中山大学附属第七医院（原新明医院）的落户，对本区乃至整个光明新区的发展都产生了重大影响，对本区的发展定位、功能布局、建设规模、整体形象及重大基础设施布局都提出了新的要求。

深圳市规划国土局关于深圳市详细规划设计工作有关规定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划国土局关于深圳市详细规划设计工作有关规定的通知（深规土字[1994]72号1994年3月24日）各有关设计单位：为了加强我市城市规划的设计与管理工作，提高详细规划的设计水平，更好地指导和促进城市建设，针对目前我市在详细规划的设计、呈报等环节上普遍存在的深度不够，呈批的规划文件不规范，图纸杂乱等问题，特制定本规定，现通知如下。

望各有关设计单位在编制、呈报详细规划工作时严格执行。

一、我市详细规划的层次及工作内容我市详细规划分为控制性详细规划(简称控规)和修建性详细规划(简称修规)两个层次。

(一)控规应依据所在分区的分区规划进行编制，并根据《深圳市规划标准与准则》和有关专业技术标准，结合该地的实际情况，落实分区规划的目标。

控规编制的主要内容是：1、划分功能小区并对每块土地编号；2、标明每块用地的面积及用途；3、控制容积率(毛容积率)；4、确定居住人口规模；5、提出公共服务设施的区位及配套要求(包括分区级、居住区级)；6、主要道路的路网规划、交通组织及公共停车场、站的位置及面积；7、给排水及防洪、电力电讯、园林绿化等各项市政专项规划；8、竖向规划。

(二)修建性详细规划根据控制性详细规划所确定的地块性质、规模、主要道路网等要求进行编制。

综合考虑土地开发模式、建设标准、环境设计、城市街景及建筑空间效果等因素，落实控制性详细规划提出的目标，修规编制的主要内容是：1、对规划小区内的每块土地编号及标明用途；2、标明每块用地的面积、建筑覆盖率、建筑容积率、居住人口、建筑高度的限制；3、标明道路的宽度、标高、转弯半径及隧道、天桥的位置及标局；4、区内外的交通组织，机动车、非机动车、人行道出入口，汽车、自行车停车场(库)及公交车站的布置形式；5、道路及土地平整要求，现状和设计标高；6、给排水、电力电讯等各项市政设计；7、配套的公共服务设施的具体位置及规模；8、建筑总平面布置及城市建筑小品，绿地设计。

附件：深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）第一章总则1.【编制依据】为贯彻国家城市规划管理依法行政的要求，加强我市容积率管理，提高容积率确定的科学性，依据国家、地方相关法律、法规和《深圳市城市总体规划（2007-2020）》送审稿（以下简称《总规》），借鉴国内外城市和地区的先进经验，结合我市目前容积率管理需求，制定本指引。

2.【适用范围】本指引适用于法定图则地块容积率的确定。

3.【适用用地类型】本指引主要为法定图则编制中的居住用地（R）、商业用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）及其混合用地的容积率确定提供依据。

政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、市政公用设施用地（U）、特殊用地（D）等，容积率依照相关规划建设标准和规范确定。

第二章居住、商业用地4.【计算公式】居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率确定方法如下：居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件进行修正。

计算公式如下：FAR规划＝FAR基准×（1+ A1）×（1+A2）…；其中：FAR基准为对应的密度分区地块基准容积率；A1、A2等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。

5.【密度分区模型】全市用地共划分为六级密度分区（详见附图1）。

I级密度分区位于基本生态控制线及其临近区域内，应严格控制，其容积率确定应专门研究。

6.【基准容积率】各级密度分区基准容积率按表1和表2确定。

（1）表1：居住用地（R）基准容积率表（2） 表2：商业用地（C ）基准容积率表7.【地块规模修正系数】地块规模修正系数分为居住用地和商业用地两类，分别按下表确定：（1）表3：居住用地（R ）地块规模修正系数表 * 不满1公顷的忽略不计，表4同。

（2）表4：商业用地（C ）地块规模修正系数表8. 【交通修正系数】交通修正系数包括地铁站点修正系数和周边道路修正系数。

4.1.1 建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积4.1.1.1 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。

即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积4.2 建筑容积率的调整在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定4.2.1条、4.2.2条及4.2.3条，对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率（以下简称"规定建筑容积率"）进行核增、核减、奖励性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核减建筑面积、奖励建筑面积，即：调整建筑容积率=（规定建筑面积+核增建筑面积+奖励建筑面积-核减建筑面积）/ 建设用地面积。

规定建筑面积=规定容积率X建设用地面积4.2.1 核增建筑面积规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。

经审核，下列情形增加核增建筑面积：4.2.1.1 在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿化休闲使用，必须符合以下条件：（1）全天可通行的城市公共通道建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于5.0米，净高不小于4.5米；人行通道净宽不小于3.5米，梁底净高不小于3.6米。

（2）建筑楼层架空作城市公共广场建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高小于6.0米，进深不小于8.0米，建筑面积不小于150平方米。

（3）建筑楼层架空作公共停车建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设计规范。

（4）建筑楼层架空作绿化休闲建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于4.0米，梁底净高不小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平台直达室外地面的专设公用楼梯。

深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。

第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。

第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。

城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。

规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。

第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。

基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。

其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。

居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。

（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。

普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。

市政府另有规定的按其规定执行。

（三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。

其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。