深圳市法定图则地块容积率确定技术指引

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知（深规土〔2013〕12号）各有关单位：《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。

深圳市规划和国土资源委员会2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。

第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。

第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。

我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。

第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。

具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。

（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。

深圳市密度分区及地块容积率测算规定（试行）1.1城市密度分区1.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。

随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。

1.1.2 城市建设用地密度分区分居住、商业两个类别四个等级，工业、物流仓储用地不划分等级区别。

城市建设用地密度分区等级宜按表1.1.2、附图1《居住用地密度分区图》、附图2《商业用地密度分区图》执行。

表1.1.2密度分区1.1.3 仓储用地（W1）地块容积率上限为3.0，物流用地（W0）地块容积率上限为4.0。

1.2 地块容积率测算公式地块容积率测算公式分为单一功能用地测算公式与混合功能用地测算公式。

1.2.1 单一功能用地地块测算公式单一居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率宜按下式计算：FAR测算＝FAR基准S×（1+A1+A2）x（1+A3）式中：FAR基准—密度分区地块基准容积率；S—承载力修正系数；A1—轨道站点修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地块规模修正系数。

1.2.2 混合功能用地地块测算公式：混合用地地块容积率的确定，是将该区位上各类功能用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。

FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…式中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能的测算容积率；K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。

1.3 修正系数地块容积率修正系数包括承载力修正系数、轨道站点修正系数、周边道路修正系数和地块规模修正系数。

1.3.1 承载力修正系数（S）承载力修正系数是通过校核区域交通、综合市政供需情况综合形成的修正系数，按照表1.3.1、附图3《承载力修正系数图》执行。

表1.3.11.3.2 轨道站点修正系数（A1）居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。

1深圳市法定图则法律解释附录一技术文件的编制内容及深度规定1技术文件是编制法定文件的基础和技术支撑，同时也是规划主管部门执行法定图那么的内部操作性文件。

技术文件应为详细蓝图和其他详细规划设计的编制、审查提供指导。

2技术文件的构成2.1 现状调研报告现状调研报告是关于图那么地区现状情形汇总和分析评判的技术报告，目的在于分析现状存在的要紧问题并提出初步规划计策。

2．2 规划研究报告规划研究报告是法定图那么制定的基础性文件，目的是对法定内容进行论证，并说明法定图那么制定的背景和过程。

2.3 规划图规划图是指为说明规划意图和研究过程的各类专项规划图纸。

3现状调研报告现状调研报告应包括以下要紧内容：3．1适用法规规范：列明与法定图那么编制相关的国家、省、市的法律法规、技术规范及标准，必要时可将相关条文单独列出。

3．2相关规划汇总：说明已批准的都市总体规划、次区域规划、分区规划及各类专项规划对图那么地区的规划要求，以及相邻地区已批准规划的情形；汇总图那么地区历史上已编制的各项规划；并结合本地区的进展实际进行综合分析与评判。

3．3自然条件：说明图那么地区的水文、地质、地貌、自然灾难、生态环境特点等自然条件；对现状地势条件复杂的地区，应进行土地开发适用性评判。

3．4人口状况：说明图那么地区的人口空间分布、居住结构、居住密度等情形。

3．5土地利用现状：说明图那么地区的土地利用和用地地籍情形，包括：〔1〕用地结构及各类用地布局现状及评判；〔2〕已划拨或出让用地的地籍情形汇总与评判；〔3〕已批准的设计要点情形汇总与评判。

3．6建筑物状况：说明图那么地区的建筑物状况，对建筑物的用途、面积、建设年代、建筑质量和合法性等情形进行汇总与评判；说明现状开发建设的要紧经济技术指标。

3．7公共配套设施现状：说明现状公共配套设施的类型、规模和分布情形，并对公共配套设施的使用状况进行分析和评判。

3．8道路交通现状：说明现状道路的等级体系、功能划分、红线及断面形式、操纵点坐标与标高、交叉口形式，交通设施的分布与规模；对现状交通状况进行分析与评判。

深圳市宝安302-01号片区[光明北地区] 法定图则(修编)No.BA302-01/02（文本、图表）深圳市城市规划委员会二〇一八年十一月依据《深圳市城市规划条例》(2001)，经深圳市城市规划委员会授权，深圳市宝安302-01号片区[光明北地区]法定图则（修编）经法定图则委员会2017年第9次会议审批通过，现予以公布。

本图则包括文本及图表两部分。

（1）文本：是指按法定程序批准的具有法律效力的规划控制条文及说明。

(注：文本中的配图及照片均不具有法律效力。

)（2）图表：是指按法定程序批准的具有法律效力的规划图及附表。

深圳市城市规划委员会二〇一八年十一月文本目录前言 (1)1总则 (3)2发展目标 (4)3用地布局与土地利用 (4)4人口规模与开发强度 (6)5公共设施 (6)6综合交通 (7)7市政工程 (10)8城市设计 (12)9自然生态保护与绿地系统规划 (14)10“五线”控制 (14)11规划实施 (15)12其它 (15)13附则 (16)附录主要名词解释 (20)附表 (23)前言光明北地区（以下简称本区）位于深圳市西北部的光明新区新湖街道，距离宝安国际机场、蛇口港区和大铲湾港区约30分钟车程。

西临光明中心区，南接凤凰城和光明小镇，东临东莞市黄江镇。

本区南部设有广深港客运专线的光明城站，规划轨道交通6号线支线经过本区，设有新明医院站和中山大学站，并预留一处规划高等院校站点。

同时，本区依托光侨路和公常路等主干路与周边高快速路进行联系，具备良好的交通区位条件。

光明北地区属于《深圳市城市总体规划（2010-2020）》确定的西部滨海分区中的西部高新组团，该片区原法定图则于2012年通过审批，其对本区的开发建设具有重大意义，但经过近年来的发展，本区的内外部发展环境都出现了巨大的变化。

（1）重大项目落位的带动中山大学·深圳校区和中山大学附属第七医院（原新明医院）的落户，对本区乃至整个光明新区的发展都产生了重大影响，对本区的发展定位、功能布局、建设规模、整体形象及重大基础设施布局都提出了新的要求。

4.1.1 建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积4.1.1.1 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。

即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积4.2 建筑容积率的调整在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定4.2.1条、4.2.2条及4.2.3条，对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率（以下简称"规定建筑容积率"）进行核增、核减、奖励性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核减建筑面积、奖励建筑面积，即：调整建筑容积率=（规定建筑面积+核增建筑面积+奖励建筑面积-核减建筑面积）/ 建设用地面积。

规定建筑面积=规定容积率X建设用地面积4.2.1 核增建筑面积规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。

经审核，下列情形增加核增建筑面积：4.2.1.1 在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿化休闲使用，必须符合以下条件：（1）全天可通行的城市公共通道建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于5.0米，净高不小于4.5米；人行通道净宽不小于3.5米，梁底净高不小于3.6米。

（2）建筑楼层架空作城市公共广场建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高小于6.0米，进深不小于8.0米，建筑面积不小于150平方米。

（3）建筑楼层架空作公共停车建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设计规范。

（4）建筑楼层架空作绿化休闲建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于4.0米，梁底净高不小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平台直达室外地面的专设公用楼梯。

深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。

第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。

第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。

城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。

规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。

第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。

基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。

其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。

居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。

（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。

普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。

市政府另有规定的按其规定执行。

（三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。

其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。

深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。

第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。

第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。

城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。

规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。

第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。

基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。

其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。

居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。

（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。

普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。

市政府另有规定的按其规定执行。

（三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。

其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。

深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015）文本·图集深圳市规划和国土资源委员会二〇一〇年十月目录总则 (1)第一章目标与策略 (3)第一节更新目标 (3)第二节更新策略 (4)第二章更新方式与改造功能 (8)第一节更新方式引导 (8)第二节改造功能引导 (10)第三章密度分区与城市设计 (12)第一节密度分区指引 (12)第二节城市设计指引 (14)第四章配套设施与综合交通 (16)第一节完善配套设施体系 (16)第二节优化综合交通体系 (17)第五章保障性住房配建 (20)第一节配建原则 (20)第二节配建比例 (20)第六章近期重点地区 (22)第一节重点地区划定 (22)第二节分类改造指引 (22)第七章实施机制 (25)第一节强化城市更新年度计划管理 (25)第二节构建城市更新单元规划制度 (26)第三节完善城市更新政策保障体系 (26)第四节健全城市更新工作体制机制 (27)第五节建立城市更新实施评估机制 (28)附件1：近期重点地区改造指引 (29)附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） (36)附图一：区位分析图 (63)附图二：“三旧”用地现状分布图 (64)附图三：“三旧”改造规划图 (65)附图四：“三旧”改造用地功能布局图 (66)附图五：密度分区指引图 (67)附图六：城市设计指引图 (68)附图七：公共设施规划布局图 (69)附图八：市政基础设施规划布局图 (70)附图九：综合交通规划布局图 (71)附图十：保障性住房配建指引图 (72)附图十一：近期重点地区图 (73)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。

第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。

深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。

第二条本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。

第三条城市更新单元规划容积（以下简称“规划容积”）是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。

其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。

规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。

城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。

城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。

城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。

第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。

地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。

其中，涉及以下情形的，应按以下规定测算：（一）地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算;（二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。

测算后，地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于土地混合使用的有关规定具体确定。

第五条转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。

符合以下情形的，可计入转移容积：（一）城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积（含无偿移交的历史建筑及历史风貌区用地面积、不含清退用地面积）超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与城市更新单元基础容积率的乘积作为转移容积。

城市更新背景下的土地整备策略——以深圳为例发布时间：2022-07-22T03:17:55.967Z 来源：《城镇建设》2022年第5卷3月第5期作者：韦先贤[导读] 改革开放多年以来，我国城市的空间拓展速度明显加快，各地城市土地资源消耗过大，韦先贤深圳市城市规划设计研究院有限公司广东深圳 518000摘要：改革开放多年以来，我国城市的空间拓展速度明显加快，各地城市土地资源消耗过大，城市中现存的可开发用地逐步减少。

随着全国生态文明城市建设标准以及 “城市更新行动”策略的提出，各地城市建设思路从传统的增量规划转变为存量规划，将现有城市土地资源进行集约化整合，逐步向老城区拿空间，进行土地二次开发，移交部分公共利益用地并升级公共配套等设施，达到优化城市空间结构、提升人居环境品质，促进城市高效、集约、生态、现代化发展目标。

关键词：城市更新；土地整备；存量规划；深圳引言城市更新的定义基础是全面而完整的远见和行动以解决城市问题，并且寻求实现一个面临改变的地区在经济、物质、社会和环境条件等方面持久的改善[1]。

城市更新是社会、经济和政治因素推动下的城市功能的调整和城市空间的再利用,既包括城市基础设施和建筑等物质性的更新,又包括社会网络结构、心理定势和城市文化等非物质的更新，本文所指的更新是指狭义的物质空间上的更新。

土地整备是各类土地零散的违法开发用地项目等进行摸底重新开发整合，其主要工作内容包括通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地开发。

土地整备过程中留用地通过协议出让土地方式直接出让给村集体不走招拍挂程序，该做法一方面绕过了土地出让拍卖环节，使农村集体获取土地的门槛和成本大幅度降低，另一方面通过安排留用地的方式完成了土地确权，显化了农村集体土地价值，实现了同地同权[2]。

城市更新背景下的土地整备策略顾名思义是指在城市存量开发，能效升级、空间品质提升、社会环境改善等背景下的土地二次开发整理路径，本文将从土地整备产生的背景以及目前所遇到的主要问题进行探讨研究，提出改善思路以供参考。

1总则1．1为规范深圳市法定图则编制的内容和深度，依据《深圳市城市规划条例》制定本规定。

1．2法定图则是指在已经批准的全市城市总体规划、次区域规划、分区规划及其他专项规划的指导下，对规划区内指定片区的土地利用性质、开发强度，以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等方面作出控制和引导规定，经过法定程序批准后成为具有法律效力的规划文件.1．3深圳市范围内的法定图则的编制均应符合本规定的要求。

全市法定图则地区(以下简称“图则地区”）依据建设特点和管理要求分为基本建成地区（A类)、发展地区（B 类)和特别指定地区（C类）三种类型。

三种类型地区的范围应在《深圳市城市规划标准分区》中明确划定。

2 法定图则成果的构成2．1法定图则按照编制和审批程序分为法定图则草案(以下简称“草案")和法定图则正式成果两个阶段.草案是经法定程序批准用于公开展示的法定图则初步成果，当其经法定程序最终批准并公布后即成为法定图则。

法定图则包括文本和图表两部分，即法定图则的“法定文件”.在制定法定图则草案之前，应当首先编制法定图则的“技术文件",包括现状调研报告、规划研究报告和规划图，作为制定法定文件的基础.技术文件编制的内容及深度规定见附录一。

2．2法定文件的构成2．2．1文本文本是指法定图则中经法定程序批准具有法律效力的规划条文。

2．2．2图表图表是指经法定程序批准并由深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）主任签署生效的具有法律效力的规划图及其附表。

3 法定文件的编制内容及深度规定3．1文本在文本正文之前应说明法定图则编制和审批的背景、目的和程序。

对原有法定图则进行修改的，应说明修改的主要内容.文本必须用法律文件的文体阐述如下内容(下文中以A、B、C分别表示条文适用地区类型；无标注的,表示适用全部类型地区的法定图则编制）:3．1．1总则说明法定图则编制的主要依据和原则、适用范围、法律效力、生效日期、解释权归属及其他事项。