珠海拱北片区分析共40页

珠海市莲花路步行街区立体化改造二十一世纪的中国飞速发展，世纪的珠海也面临着城市更新所带来的空间重塑和功能整合问题，各种挑战正汇集在珠海，各种机遇正出现在珠海莲花路商业旅游步行区。

前几年旧城改造存在重临街开发轻成片改造的问题，给不少地段尤其是商业经营的“黄金地段”，造成“大包皮”现象：外圈是富丽堂皇的营业房，里面是破烂不堪的“棚户区”,如调研选址中的海定园。

莲花路步行区位于经济发达的珠海市区南部，贴近拱北海关，这里是珠海最兴旺和最有城市特征的街区。

由于历史原因，混杂与兴旺并存。

2002 年该街区规划对外招标，中标方案操作性强、经济效益较好。

但同时也具有一定的局限性。

存在的主要问题有：1．没有从根本上解决人车交汇的矛盾。

进入街区的主要通道粤华路与侨光路，路幅较窄，与莲花路步行街相交，人车混杂较为严重。

拱北汽车站交通混乱问题仍未解决。

2．静态交通缺乏规划，缺乏对停车需求的分析。

公共停车场数量不足，各单体地下停车库容量小，各自独立，车辆的无序进出影响步行区的购物环境。

3．步行动线被干线道路割裂。

莲花路步行街被粤华路和侨光路割裂；口岸广场与莲花路缺乏有机联系。

地上天桥不足以解决人车交叉的矛盾，并且会造成对城市景观的破坏。

4．商业空间层次不足，缺乏连续性；需要对购物后的户外休闲娱乐空间作进一步研究，以创造人性化、舒适宜人的具有特色的空间。

5．对于高温多雨的珠海，原方案中大面积的开敞水面容易导致空旷的使用状态，需要对城市公共空间作进一步研究，以创造高密度使用的城市公共景观，吸引多样化的市民活动。

作为城市核心地区，高强度的开发必然带来一系列如土地紧缺，交通阻塞，环境污染等问题，城市空间的立体化开发为解决城市问题提供新的出路，即充分利用城市地面、地上和地下空间。

香洲片区香洲一小：主要街区：教育街（路）、幸福街、如意街、青春里、青春一、二街、福寿街、丹田大厦、吉祥苑1、2、3区、吉祥阁、幸福阁、幸福花园、朝阳路（60-76的双号部分）、狮山路（2-216的双号部分）、翠香路（95-275的单号部分）、凤凰路（1001-1137的单号部分）。

香洲二小：主要街区：中心里、新光里、胡湾里、红旗街、安平台、菠萝街、光华街（1-129号）、胡湾大厦、珠光花园、民安酒店及其后面住宅、市人民医院、凤凰南路（部分）等。

香洲三小：主要街区：翠华路、为农街、松林街、镜新街、鸡公山加油站、市财校、诚信大厦、紫荆豪庭、山边街、华子石东、西村（现华南名宇）、万丰山庄、市党校、香洲交警大队、大镜山水库、沙石土公司等。

华海路（部分）、沿河东路（部分）、翠香路（部分）、南华路（梅华东路）（部分）、兴华路（部分）、凤凰路（部分）、紫荆路（部分）、穗珠路等。

香洲四小：主要街区：光明街、光明二街（原97号以后）、桃园新村、石榴园、南坑新村、南厦街、夏美花园、南新里、山峰路、山峰街、南厦丰泽园、青少宫和市教育局、狮山路（靠山边一带单号）、银香新村、联浩大厦、阳光都市、金龙大厦等。

香洲五小：主要街区：卫星街（东侧）、狮山路（部分）、朝阳南、朝阳市场、香埠路、先烈路、康宁路、东风里、湾仔沙、海霞新村、凤海新村、海防街、海燕街、海城大厦、海城电子城、丽景湾花园、韵涛居花园、百兴苑、恒景花园、华银广场、卫星街、香埠路（东边）、朝阳市场、东宝大厦、金海湾花园等。

香洲六小：主要街区：边防分局、质检所、市血站、市电大、南香里、儿童活动中心、香柠花园、国信大厦、香洲文化广场、香柠新村、警察学校、五中、安全局、香溪庄、柠溪邮政大厦、宏大花园、柠溪市场、青竹花园、青竹花园北区蚌埠大厦、市妇幼保健院、三家桥、路桥大厦、市工商大厦、怡福广场、兴业华庭等。

香洲七小：主要街区：华海东路、东华街、沿河东路、海虹新村、面粉厂、南华路、工业三路、前进街、碧涛花园、白玖瑰花园、好景花园、凌碧园、淇富花园、滨海大厦、华海大厦、碧湾花园、宁海花园、翠香花园、碧波楼、市邮政大厦、巴黎花园、凤凰花园、鸿福大厦、香洲商业大厦、石泉苑、华海花园一期、华海花园二期、金域南湾、恒福阁等。

珠海市城市总体规划（2001-2020）设计单位：中国城市规划设计研究院；珠海市规划设计研究院主要编制人员：罗赤、李晓江、张全、孔令斌、朱力、杨峥屏、但秋君、李海涛目录第1章总则第2章城市发展目标与策略第3章城市性质第4章城市规模与城镇化水平第5章城市发展的不确定性及其对策第6章市域资源保护与利用第7章城市发展结构与用地布局第1节城市发展结构第2节主城区布局第3节次中心城布局第4节外围新城布局第8章城市住区发展与居住用地规划第9章城市公共服务设施规划第10章城市工业和仓储用地规划第11章城市对外交通规划第12章城市道路交通规划第13章城市园林绿化规划第14章城市景观风貌与历史保护规划第15章城市旅游规划第16章城市市政基础设施规划第1节城市给水工程第2节城市排水工程第3节城市电力工程第4节城市电信工程第5节城市信息工程第6节城市燃气工程第7节城市环卫设施第17章城市环境保护规划第18章城市防灾规划第1节抗震与地质灾害防治第2节防洪第3节消防第4节人防第19章主城区规划指引第20章城市近期建设规划第21章城市远景发展构想第22章实施规划的措施第23章附则附录一城市建设用地平衡表附录二城市总体规划用地汇总表附录三城市主要道路一览表附录四主城区公园一览表附录五珠海市城市总体规划（2001-2020）图纸目录附录六珠海市城市总体规划（2001-2020）强制性内容第1章总则第1条依据《中华人民共和国城市规划法》，为适应新的发展需要，更好地指导城市各项建设活动，对珠海市上一版城市总体规划进行修编。

第2条规划依据1. 《中华人民共和国城市规划法》2. 《中华人民共和国土地管理法》3. 《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》4. 国务院“国发【2002】13号”文件及建规【2002】204号文件5. 《珠江三角洲经济区规划研究（1995年）》6. 《珠海市国民经济和社会发展九五计划与2010年远景发展目标纲要》、《珠海市国民经济和社会发展十五计划》7. 国家、省、市相关的其他法规第3条本次规划在地域空间上分为市区、主城区两个层次：1. 市区范围为珠海市行政辖区范围，全境约7653平方公里。

密级文件.注意保存国际地标广场珠海跨境工业区项目建议书企业发展战略研究部广东神鹰投资集团有限公司2013年9月16日序在中国最早的经济特区之一、珠江口西岸的核心城市——珠海，有一个被称为绝版景观的地块，这就是位于珠澳边界的跨境工业园区。

地块位置具有惟一性，具有不可替代性；虽然在土地开发和房地产项目建设过程中，人们可以赋予地块很多的景观设计元素，给予很多的项目内涵，创意出很多的人文意义；但是自然形成的区位优势和景观元素却是格外珍贵的稀缺资源，从这个意义上，当年商业巨子李嘉诚先生讲过的：房地产“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”的话仍然具有价值发现与价值兑现的重要意义。

当今社会，每个人都在全身心地投入工作，全心全意地投入生活，在工作与生活中都要面对来自各界的道道障碍与关卡，所有人都梦想着过上美好优质的生活，能放下手中繁忙的工作，远离浮躁，实现人与自然的和谐统一。

在这样一个大的时代背景下，2013年8月，在中国城市竞争力研究评比中，珠海分别在中国十佳优质生活城市排行榜、中国十佳宜居城市排行榜、中国最具幸福感城市排行榜三大榜单中取得优异名次。

珠海是花园式海滨城市，山水相间，气候宜人，市内生态环境优美，并拥有“国家级园林城市”、“国家环保模范城市”等众多荣誉称号；也是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。

在2012年环保部公布的全国空气质量排名中，珠海名列第三。

中国只有一个珠海；世界只有一个闻名的最大赌城标志性建筑——澳门新老两葡京；我们即将开发的地块位于珠海跨境工业园内，与澳门葡京赌城标志性建筑近在咫尺，站在我们将来开发建设的新居室窗前，整个澳门和世界最大赌城景观一览无余，尤其是夜晚那变幻莫测、摄人心魂的赌城灯光构造的奇异夜景，更是令人心旷神怡，美不胜收。

世界上独一无二的绝版景观地块，最具升值潜力的珠海黄金地段，必将带来超值的利益回报和升值空间！优质、宜居、幸福、中国最美城市珠海，一个具有国际地标意义的项目开发，必将带给您独一无二的超值享受！目录前言一、项目介绍（一）项目概况（二）区位简介（三）项目指标二、市场分析（一）2013上半年珠海市土地市场分析（二）2013年上半年珠海市商品房市场分析（三）综合分析三、地块分析（一）地块稀缺性（二）周边业态分析四、预期成本分析和利润测算（一）设定开发指标（二）成本测算（三）销售收入测算（四）公司预期利润五、项目SWOT分析（一）优势(Strength)（二）劣势(Weakness)（三）机会(Opportunity)（四）威胁（(Threat)六、项目效益分析与结论前言在港珠澳大桥建设、国家实施横琴岛开发战略、澳门打造世界休闲旅游中心、珠海面临新一轮跨越发展的大背景下，根据国务院批准的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》和珠海市委、市政府关于跨境工业区转型升级的发展战略，通过本项目率先开发，带动珠澳跨境工业区向现代服务业和商贸、物流中心转型，促进珠海拱北片区生态文明和经济发展，树立珠海新地标，实现珠海“生态文明新特区、科学发展示范市”的发展目标，具有重要意义。

珠海城市发展分析1.1 现况1.1.1 城市规模与分区珠海市位于广东省南端，珠江口伶仃洋海湾的西侧，南临南海，东与深圳、香港隔海相望，西与台山、新会毗邻，北与中山市接壤，市区南部与澳门陆地相连。

东距香港36海里，离香港最大海岛大屿山仅3海里，北至广州约140公里。

介于东经113º02′27″~114º24′25″，北纬21º43′31″~22º29′14″之间。

全市海陆总面积约7653平方公里，其中陆地域面积1687.8平方公里（其中东部海岛面积为86.89平方公里），海域面积5965.2平方公里，海岸线（含海岛岸线）总长700公里，境内有大小岛屿144个。

由于地处珠江三角洲河口，水网发达，珠江八大出海口门中有五个（珠江口、磨刀门、泥湾门、鸡啼门和崖门）经过珠海。

珠海市为省辖地级市，1979年2月经国务院批准设市，1980年成立珠海经济特区，特区设在香洲区内，1983年6月增辖斗门县。

2001年，为促进社会经济发展和加快城市化的进程，经国务院批准，珠海市对斗门撤县设区，并新设立金湾区。

目前，珠海市辖香洲、金湾、斗门三个行政区以及珠海国家高新技术产业开发区、珠海保税区、万山海洋经济开发试验区、横琴经济开发区和珠海临港工业区五个经济功能区。

到2007年末，珠海市常住人口为145.44万人，其中户籍人口95.69万人，是广东省21个地级市中人口规模最小的城市。

图1-1 珠海市行政区划图建市之前，珠海市是一个经济落后、以渔农业为主的边陲小县。

设立经济特区后，珠海市依托毗邻港澳地区的地缘优势，充分利用中央给予的经济优惠政策，大力推进城市基础设施建设、改善投资环境，吸引内、外商投资设厂，国民经济保持较快增长。

经过二十多年的发展，如今珠海已经成为初具规模的现代化海滨城市。

1.1.2 产业经济经济总量快速增长，产业结构逐步优化从1980年设立经济特区至2007年，珠海市的GDP总量从 2.61亿元增长到886.84亿元，27年来GDP年均增长21.2%。