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从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
![[精彩案例] 深圳市月亮湾片区详细蓝图](https://img.taocdn.com/s1/m/32f26ed049649b6648d7477d.png)
（分类信息：详细蓝图、构思创作）【案例推荐】《深圳市月亮湾片区详细蓝图》前期工作由城市设计所负责编制的《深圳市月亮湾片区详细蓝图》借鉴国内外先进经验，结合规划管理实际操作需求，对于重点城市设计要素的控制、表达等方面做了深入的分析与有益的探讨，其技术方法值得其他同类项目借鉴。
（项目负责人：邵伟）1、核心工作内容的准确定位：借鉴香港详细蓝图、香港城市设计的相关经验，结合在编的《深圳市详细蓝图编制办法》等相关规定，将项目核心工作内容定位为地块细分后的城市设计的管理指引。
2、详细蓝图控制要素体系的建立及重要要素控制：从城市设计研究的角度出发研究片区的整体开发强度和空间形态，建立片区详细蓝图控制要素体系（附表），针对不同管理部门的管理需求进行控制要素归类，着重对规划可控制要素如公共空间、街墙界面等进行控制（附图1），以“图则”形式为主要控制手段；在分区规划的指导下，与在编的法定图则协调，从城市精细化管理的角度提出该片区的总体开发规模和各地块控制强度。
3、公共空间营造保障措施：提出相关地籍、红线、要点调整建议（附图2），为管理部门与开发商进行谈判提供技术依据，保障公共空间的营造切实可行。
4、实现“一图化管理”的探索：试图通过运用相关技术手段（如对地块进行统一分层命名、统一颜色和线宽等），力求与局信息中心操作体系相融合，以便使成果能够纳入局图形信息系统中，探索实现“一图化管理”途径。
（即将所有的控制要素分层汇总到一张图纸上，使所有信息能在一张图上一目了然，每个管理人员根据自己的需求提取信息）（附图3）。
附表：片区详细蓝图控制要素列表附图1：街墙界面控制示意图附图2：地籍调整建议示意图附图3 ：规划管理控制示意图（拟稿：李丹核稿：杨晓春）。
1 总则1.0.1为统一深圳市详细蓝图编制的内容和深度，实现详细蓝图编制的标准化和规范化，依据国家、广东省和深圳市有关规范和标准，遵照《深圳市城市规划条例》及《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-97)(以下简称《规划标准与准则》)有关规定，特制定本编制技术规定。
1.0.2详细蓝图是指在已经批准的全市总体规划、次区域规划及分区规划和法定图则的指导下，对规划区内用地在功能方面（包括土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政工程）和形体环境方面（包括城市空间组织、建筑形态和景观环境等）做出详细的控制规定的规划控制图则。
重点是对法定图则所确定的各项指标进一步深化和落实，和对规划区空间形态提出详细的设计控制要求。
1.0.3局部城市设计是详细蓝图的重要组成部分。
已经单独编制过局部城市设计的地区，应将经批准的城市设计成果落实到详细蓝图中。
1.0.4详细蓝图经批准后作为城市建设的政府内部管理图则，其目的是对下层次的总图设计和工程设计进行指导和控制。
1.0.5按照详细蓝图的编制对象和编制范围的特点，详细蓝图可划分为A、B两类，各类详细蓝图在编制内容和深度方面有所不同。
A类：包括城市重点地区、近期建设地区（新建/改造）、多功能的综合区和单一功能的产权分散区，以及在法定图则中因条件不成熟，需进行深入研究再确定土地利用的用地。
B类：上层次规划条件已确定、有明确开发意向的用地。
其它未包括在上述范围的情况，可根据实际需要纳入A类或B类。
1.0.6详细蓝图的规划期限一般为3年，新的蓝图批准后，旧的蓝图自动失效。
1.0.7深圳市城市规划区内的详细蓝图的编制均应符合本规定的要求。
1.0.8本规定未包括的内容，除应遵守《规划标准与准则》外，还应符合现行有关法律、法规和其它规范性文件的规定。
1.0.9本规定的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门。
１2 详细蓝图的编制程序2.0.1详细蓝图的编制过程包括收集基础资料、分析存在问题和潜力，确定设计目标和控制元素体系、形成总体设计构思，制定控制对策三大步骤，设计成果的制作贯穿于三个步骤的始终。
700亿前海桂湾-月亮湾片区黄金规划曝光（组图）来源：前海金融时代前海管理局官网 BIG建设网站深圳梦网络等一提到“前海”大家心中就会出现深圳未来五年的蓝图亚洲曼哈顿前海自贸区规划用地面积1492公顷，相当于福田CBD的11倍、南山科技园的21倍。
桂湾片区：重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时发展生活性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。
前湾片区：重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展，集中安排体育、教育、医疗等公共服务业，打造功能复合的综合发展区。
妈湾片区：重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其他专业服务业等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。
滨海休闲带：连接三大片区，布局城市文化、休闲和公共服务等功能，形成集生态、景观、文化于一体的高品质滨海公共活动带。
综合功能发展带：依托轨道等公共交通服务，沿线重点布局展示交易、信息服务、商务交流、都市商业等综合功能，成为城市综合服务功能发展带。
But，前海的土地的经济价值并非均匀分布的，这块土地上藏着一个价值连城的宝藏-前海桂湾片区。
金融核心、产业高地前海自贸区由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部海岸线合围而成，形成“三湾”格局，即桂湾、前湾和妈湾，根据深圳市规土委和前海管理局编制的《前海深港现代服务业合作区综合规划》，三个片区定位各异。
△前海三湾布局及定位图桂湾片区定位为前海金融核心商务区，重点发展金融产业，打造集中展示前海整体形象的核心商务区，是前海自贸区产业的制高点。
前湾和妈湾片区则分别定位为综合型产业发展区及保税港片区。
基于定位而言，桂湾片区位于前海自贸区产业链的制高点——离岸金融业务、深港资本市场合作、保险创新发展以及创新金融业务是片区的四大发展支柱。
金融业是深圳经济发展的支柱产业之一。
据相关统计数据显示，2015年，深圳金融业实现增加值约2600亿元，同比增长约15%，占同期全市GDP比重约14.5%，再创历史新高。
第二部分月亮湾田园度假村修建性详细规划一、规划范围及面积1二、资源依托1（一）现状1（二）资源特色1三、建设用地开发条件分析1四、客源市场定位1（一）目标市场的选择1（二）市场类型结构的选择2（三）客源容量2五、规划性质2六、规划总体构思2七、功能划分与用地布局2（一）入口区2（二）娱乐度假区2（三）游览观赏区3（四）景观控制区3（五）规划用地控制指标3八、道路交通工程规划4（一）现状4（二）规划原则4（三）规划依据4（四）道路系统规划4（五）交通设施规划4九、给水排水工程规划4（一）给排水规划原则4（二）给水工程规划4（三）排水工程规划5（四）室外消防5（五）防洪5十、电力电信工程规划5（一）供电工程规划5（二）弱电系统规划6十一、环卫工程7十二、植物与生态环境规划7（一）规划原则及规划目标7（二）现状及问题分析7（三）植物规划7（四）木本植物种选择7（五）防灾规划7十三、环境保护规划7十四、安全、医疗与救援7（一）旅游安全7（二）卫生与医疗7十五、投资估算7一、规划范围及面积范围为东西至两侧山脊线,南至阳岭国家森林公园大门前,北至坐标287.6处山坡。
总规划面积25公顷，其中控制用地17.4公顷，建设用地7.6公顷。
二、资源依托（一）现状阳岭国家级森林公园是赣南面积最大，保护最好，旅游开发最成熟的省级自然保护区。
位于横水镇南21公里，面积约15平方公里。
其保持了原始森林风貌，古木参天，郁郁苍苍，山奇石怪，珍禽异兽咸集，甘泉曲溪，飞流瀑布多处，负离子含量高达19.2万个单位。
本度假村紧邻阳岭公园门区，距县城中心仅2公里，位于城市用地的边缘,有章源大道直达，具有良好的生态资源依托和交通区位条件。
自然围合的空间，自然跌落的地形，自然流动的溪水，自然生长的树丛，是大自然天造地设的田园美景，给人带来抚慰，滋润人的身心，赐于人休养生息，领略自然之美，同时使游客得到智慧的启迪和心灵舒放的理想度假地。
（二）资源特色1．以自然流动的水，成为景观空间中亮丽而又充满生命力的造景元素，赋予景观以生命，艺术地再现自然之神韵，创造出富有个性和浪漫色彩的神宫仙苑的意境。
深圳市光明新区规划—说明书目录第一部分背景篇 (2)第一章规划背景 (2)一、新区成立的历史机遇 (2)二、编制新区规划的需求 (2)第二章规划依据 (3)一、规划编制依据 (3)二、参考文件 (3)三、规划范围及规划期限 (3)四、主要上位规划解读 (3)第二部分现状篇 (6)第三章现状概况 (6)一、区域位置 (6)二、自然状况 (6)三、社会经济 (6)四、人口 (7)五、土地利用 (7)六、公共设施现状 (8)七、道路交通现状 (10)八、现状问题 (10)第三部分理念篇 (13)第四章理念与构想 (13)一、发展条件 (13)二、发展理念 (15)三、发展构想 (16)第五章目标与策略 (16)一、城市建设目标 (16)二、发展策略 (16)第六章功能定位与发展规模 (17)一、功能定位 (17)二、发展规模 ......................................................................................................................................... 17第四部分规划篇. (19)第七章打造“绿色城市”空间布局 (19)一、土地综合利用规划 (19)二、城市结构与空间布局 (20)三、土地利用规划 (26)第八章构建“绿色城市”支撑体系 (29)一、新的生态结构 (29)二、新的生活方式 (30)三、新的生产方式 (39)第九章“绿色指标”研究 (41)一、研究“绿色城市”指标体系的意义 (41)二、构建“绿色城市”指标体系的目标 (41)三、国内外相关城市指标体系的借鉴与参考 (42)四、本次规划指标体系的选择原则 (42)五、“绿色城市”指标体系一览表 (42)六、指标体系的解释 (46)第十章“绿色市政”规划 (48)一、给水工程规划 (49)二、污水工程规划 (51)三、雨水及防洪工程 (52)四、绿色用水规划 (55)五、电力工程规划 (57)六、通信工程规划 (59)七、燃气工程规划 (61)八、环境保护规划 (63)九、环卫设施规划 (67)十、综合管沟规划 (70)第十一章城市更新 (72)一、城市更新目标 (72)二、城市更新策略 (72)三、城市更新对象 (73)四、重点更新改造地区 (73)第十二章近期建设指引 (73)一、近期重点推进片区 (73)二、近期重点建设项目 (74)第一部分背景篇第一章规划背景一、新区成立的历史机遇2007年5月28日，市委书记李鸿忠、市长许宗衡出席宝安区干部大会，会上宣布在光明、公明两个街道基础上成立光明新区，推进光明产业园区与光明、公明街道的统筹发展，并成立深圳市光明新区管理委员会,辖区面积155.33平方公里。
