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宝安中心区房地产市场研究报告市场研究中心2006年4月[摘要]宝安中心区的规划于1993年宝安建区时提出。
规划占地6.4万平方公里，并且拥有4公里长的海岸线，成为拥有17万人口的滨海次城市。
1994年，宝安规划与国土资源分局担纲制定中心区的规划，其间几易其稿，务求完备；2001年5月，宝安中心区的规划经过反复论证和调整完善，开始正式施行。
2002年7月26日，宝安中心区两地块的成功拍卖，更是表明宝安中心区规划的开始实施，也表明了宝安中心区楼市的正式启动。
2004年，宝安区委区政府将西乡中心区一并纳入宝安中心区，总面积超过10平方公里。
未来的宝安中心区将以办公、行政、商业、文化、居住为主导，体现一个大服务区的功能定位，其服务的半径不仅可达宝安全区，还包括南山区的前海地区。
2005年，地铁一号延长线的正式动工，宝安大道驳接深南大道工程的正式启动等等，种种利好因素推动宝安的发展，也刺激着宝安的楼市。
福中福、深业、金城、德业基、富通、泰华、鸿荣源等本土知名地产商已囤兵宝安中心区，宝安中心区大量楼盘入市，据保守估计，该年的推盘总量超过250万平方米，价格涨幅超过30%。
2006年，宝安继续保持持续发展的势头，高发第五大道、深业新岸线、西城上筑、风临洲等九个项目都将于今年陆续推出，预计推盘量超过100万平方米。
但与此同时，宝安中心区在发展中也面临如基础设施不完善、历史遗留的违检私房、南头关口等诸多问题，成为抑制发展的瓶颈。
一、宝安中心区概况（一）地理位置深圳宝安中心区面临珠江入海口，东北邻宝安大道，西北邻新安六路，西南隔海与大小南山相望。
（二）交通目前宝安中心区的交通发展滞后，可以说某种程度上制约了该片区的发展速度。
不过，在政府着手进行该片区建设的同时，也注意到这一发展瓶颈，通过一系列的措施来改善这一状况。
1.地铁一号延长线的建设地铁一号延长线续建工程从世界之窗到机场，共计23公里，概算投资总额112.927亿元，技术经济指标48584万元／正线公里。
深圳中原·市场研究部2011 年深圳二手住宅市场综述成交被冰封 市场陷观望------2011 年深圳二手住宅市场综述在经历从 2010 年开始至今长达两年持续空前严厉的调控后，今年的二手住宅市场无疑 已被“冰封” 。
限购令基本已将投资客逐出了市场，高昂的税费成本和高额的信贷成本，也 让大部分的刚性需求者驻足不前。
成交均价先扬后抑，上半年由于市场惯性及反应滞后性， 均价仍保持上扬的态势， 下半年二手房评估征税政策的出台， 更进一步明晰了市场下行的趋 势，更多的置业者选择观望，按兵不动，同时部分置业者被分流至低价的新房市场，二手住 宅成交量直线下降，至四季度成交量已低于 08 年低谷，楼市“寒冬”显现。
相比 08 年至 09 年的市场波动，此轮调控下，市场各方都显得更为理智，观望周期拉长，市场此番下行 耗时更长。
2011 年，政策步步紧逼，调控不断加码。
1 月底“新国八条”出台，3 月底地方政府被 勒令公布房价调控目标，市场各方陷入各种揣测之中，市场步入观望期，传统的“小阳春” 未能如期。
4 月底中海康城国际推出的千套限价房，宣布新房正式加入降价行列，市场降价 楼盘逐渐增多，一手住宅逐渐成为成交主力。
7.11 二手评估征税政策的出台，无疑是压死 骆驼的最后一根稻草，成交瞬间降至冰点，市场陷入悲观，更多业主开始降价放盘，议价空 间加大，成交均价在 7 月开始回落，下半年量价齐跌。
一、市场成交总述根据深圳国土局公布二手住宅过户数据统计结果，深圳二手住宅市场在 2011 年全年成 交套数仅为 60665 套，成交面积为 518.7 万 m2，同比去年成交量近乎腰斩，市场正式步入 下行通道。
根据深圳中原实时成交估算全市数据显示（见图 1-1） ，今年二手住宅成交量从 1 2 月份开始逐月下降，到 11 月份成交已降至 14.55 万 m ，低于 08 年 2 月 16.81 万 m2 的历 史低位，于 12 月份全市成交量已成为新的历史低点。
深圳房地产市场研究报告第一部分总体市场分析1、月度市场概述——刚需入市，量升价跌11月份深圳市成交住宅6435套，环比增加85%，同比增加224%。
11月份深圳市成交住宅59.2万平方米，环比增加75%，同比增加229%。
11月楼市一扫调整期的阴霾，成交量创07年3月份以来新高。
除了政策给与的信心，楼盘低价入市或降价才是真正引爆楼市的核心因素。
随着房价下调，可以支付的客户增加，加上政策的影响，刚性需求果断入市。
11月份热销的楼盘，大多数价格已经比较合理，新盘有兴达华府、南光城市花园、溪山美地、金地梅陇镇等，在售的楼盘，如星河丹堤、澳城、东方尊峪、海语西湾、阳光海湾花园等。
而一些以较高价格入市的楼盘，成交并未有更大起色，如福田某项目，虽然产品好，但价格偏高，销售一般。
经过一年多的楼市调整期，购房者更加理性，我们不能过分放大新政的效果，只有合理的性价才是楼盘致胜的关键。
尽管低价楼盘成交活跃，但降价的高价楼盘成交同样理想，因而11月份全市住宅成交均价仅小幅下滑4%至12396元/平方米。
罗湖受新盘价格相对较低的影响，本月均价下滑幅度最大，其次是宝安区，该区除了新盘的影响，不少楼盘降价也是主要原因。
福田、盐田和龙岗价格变化不大，南山则大幅上涨22%，纯水岸6期、中信红树湾以及后海的几个高价楼盘成交较多。
12月份深圳一手住宅的成交量仍有望维持较高水平，除了低价楼盘在新政影响之下保持较好的成交态势之外，供应锐增将是主要原因。
根据XX的统计，12月份新增供应有望超过100万平方米，比11月份增加一倍左右，宝安、龙岗和南山的供应将增加，如价格保持在合理水平，对12月份的成交量将有很大影响。
不过，如说楼市已回暖，房价已平稳，那言之尚早，因为11月份虽然成交暴增，但价格没有松动的楼盘成交依然不多，面对庞大的市场存量，持续不断的新增供应以及前景不明的宏观经济走势，楼市的持续活跃意味着房价仍将下调。
2、供应量分析——供应增加，中小户型仍是主流11月份全市有21个住宅项目取得预售，比上月增加10个，批售住宅面积100.5万平方米，环比增加245.4%，与07年同期比，也增加了146.1%。
一、宝安区态势分析21世纪的宝安，与特区逐渐融合，宝安的发展是深圳持续前进的必然结果，宝安中心区将成为深圳滨海城市的形象代表，天时与地利将使宝安城市发展迅速升温，房地产业迎来一个黄金周期。
1、宝安发展概述宝安位于深圳西北部，珠江口东岸，是深圳市六大辖区之一，南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，处于深圳与香港、澳门、广州乃至整个珠三角城市群联系的交通要道之上。
全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。
于1992年11月11日建制。
区政府驻新安（原宝安县城）。
全区辖新安、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇及光明街道办事处，设16个居民委员会和106个村民委员会，人口130多万。
宝安倚山傍海，风景秀丽，物产丰富，作为深圳市西部重要交通枢纽，是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。
区政府驻新安镇（原宝安县城），与南山区一关之隔。
2、宝安经济发展状况宝安区国民经济保持快速发展，2002年完成国内生产总值433亿元，增长19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6万人，外来人口131.73万人，人均GDP26959元，超过3000美元。
固定资产投资69.3亿元，增长24.7%；商品房销售量为14081套，增长40.7%，销售面积达到141.53万平方米，收入64.1亿元；城镇人口人均收入25.369.9元，农民收入10980元，人均住房面积为29.41平方米。
3、宝安城市特点●城市化率较高2002年底，深圳城市化率为72%左右，宝安城市化率为46%，处于一个相对较高的阶段。
各项城市基础设施建设齐全，城市环境优美，道路交通畅通，宝安正处于城市化飞速发展的阶段，未来几年，龙华新城、宝安中心区、公明卫星城以及沙井新城的建设将如火如荼，宝安正全面建设21世纪的小康社会。
深圳小产权房前言：在深圳有1万元/㎡的海景房吗?了解深圳房价的普通人听了，可能会哈哈大笑并摇头，但是，小产权房中介会说“完全有可能”。
官方调研报告显示一季度全市73个违建楼盘在售，房价最高达7900元/㎡在深圳有1万元/㎡的海景房吗?了解深圳房价的普通人听了，可能会哈哈大笑并摇头，但是，小产权房中介会说“完全有可能”。
今年一季度全市共73个违建楼盘在售。
图为深圳沙井蚝景城。
鲁力摄在深圳，民间所谓的“小产权房”是违建一部分。
自1999年市人大颁布查处违法建筑决定之后，查违工作已有近15个年头，这些年里，深圳房价突飞猛进，政府相继出台一系列文件并组建查违队伍，部分解决了农村城市化历史遗留违法建筑问题，并控制了违法建筑猖獗蔓延的势头，但现状依然严峻，随着违建利益群体扩大，有人忧心违法建筑有再次蔓延的势头。
日前，市人大审议了《深圳经济特区规划土地监察条例》草案，对具有深圳特色的规划土地监察部门的职责、执法程序等有着明确规定，这重新引起公众对深圳查违工作的关注。
据悉，虽然深圳对历史遗留违法建筑的文件配套政策尚未出台，但相关部门表示，相关工作正在紧锣密鼓地准备，现已完成全市历史遗留违法建筑信息普查工作。
1 现象买小产权房也可以分期付款“地铁口物业，村委统建22栋，地下车库，管道燃气，村委签合同，首付五成分期3年。
”在深圳，这种民间所谓的“小产权房”的广告，在微博、QQ及街头随处可见，也非常简洁地概括了深圳部分小产权房特点。
记者日前来到沙井街道中心名座、名仕国际、蚝景城等楼盘。
据小产权房中介介绍，和其他地方相比，沙井小产权房楼盘更像小区。
紧邻沙井国税大楼的某售楼处正在热闹促销之中，大楼门前有几十辆小车，不时有人前来洽谈、签约。
小罗刚签订一份合同，买下了一套94㎡的房子。
2008年小罗在宝安中心买了一套商品房，一直想另买一套小产权房作投资。
从2008年，他就盯紧小产权房，但一直犹豫，看着房价从2900元/㎡涨到现在7000元/㎡。
2011年深圳房地产统计分析报告
2011年深圳房地产统计分析报告
目录
第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据
一、2011年四大城市房地产开发主要指标比较
第二部分：2011年深圳土地市场分析
附一：2011年成交地块分布情况
附二：2011年成交地块的主要指标
第三部分：住宅市场
一、新房市场
1、2011年新房供应分析
2、2011年新房成交分析
2.1 成交均价分析
附：2011年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2 成交量分析
附：2011年新房成交户型构成
2.3 热点片区分析
2.4 2011深圳新房供求比
2.5 2011年深圳房价收入比
2.6 2011年深圳租售比
2.7 2011年1－12月深圳新房量价走势分析
2.8 2000－2011年深圳住宅供求及价格走势回顾
3、2011年深圳楼市龙虎榜
3.1 2011年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 3.2 2011年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10 3.3 2011年深圳开发商成交面积龙虎榜TOP10
3.4 2011年深圳开发商成交金额龙虎榜TOP10
二、二手房市场
1、2011年深圳各行政区二手房挂牌均价
2、2011年深圳各行政区二手房成交分析
3、2011年1-12月深圳二手房量价走势分析
4、2011年深圳住宅租金
5、2011年1-12月深圳各行政区租金走势图
三、2011年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较
2、新房二手房成交量比较
第四部分：商业市场
一、一手商业
1、新增预售分析
2、一手商业成交分析。
2011年上半年度深圳楼市分析一、宏观经济分析（一）城市总体概况工业生产增长较快。
今年上半年，全市经济平稳健康发展，主要经济指标持续向好。
上半年度，全市规模以上工业增加值2329.23亿元，增长13.4%，比去年同期增长0.6%。
固定资产投资增长符合预期。
上半年全社会固定资产投资827.30亿元，增长13.9%，较去年同期增长2.8%。
其中，受房地产调控及货币紧缩的影响，房地产开发项目投资217.31亿元，增长5.6%；非房地产开发项目投资609.99亿元，增长17.1%。
其中房地产开发投资273.66亿元，增长9.4%；更新改造投资95.01亿元，增长15.1%，。
分产业看，1-6月份第二产业投资176.22亿元，增长23.4%,第三产业投资651.08亿元，增长11.5%。
社会消费品销售稳定增长。
上半年全市社会消费品零售总额1665.34亿元，增长17.3%，比1-5月份加快0.2个百分点，比上年同期加快1.2个百分点。
外贸进出口继续高速增长。
据海关统计，上半年全市进出口总额2009.88亿美元，增长38.4%，比上年同期加快38.40%个百分点。
出口总额1170.74亿美元，增长39.6%；进口总额839.15亿美元，增长36.7%；分别比上年同期加快39.63%和36.71%。
交通运输业运行良好。
上半年，全市货运量13071.24万吨，增长13.2%，比上年同期提高13.16个百分点；上半年深圳港港口货物吞吐量10613.60万吨，下降0.80%，其中港口集装箱吞吐量1064.87万标箱，增长1.84%（二）城市规划及政策分析1、城市发展重大事件和项目分析（1）加快特区一体化发展在深圳“十二五”规划中，提出要以经济特区范围扩大为契机，瞄准国际一流标准，全面推进特区一体化建设。
优化城市空间布局，加快六大新型功能区建设，推进城市更新和土地整备，实施城市基础设施五大提升工程，增强全国经济中心城市功能。
深圳2011房地市场分析报告深圳2011房地市场分析报告1：引言本报告旨在对深圳市2011年的房地产市场进行全面分析，包括房价走势、销售情况、供需关系等方面的内容。
通过对市场数据的收集和整理，为投资者、开发商和决策者提供参考依据。
2：深圳市房地产市场概况2.1 经济背景- 深圳市经济发展情况及主要产业结构2.2 政策环境- 国家和地方对房地产市场的相关政策与措施2.3 市场规模- 深圳市房地产市场的总体规模及增长趋势2.4 市场结构- 深圳市房地产市场的分级结构、品牌开发商及市场份额2.5 供需关系- 深圳市房地产市场的供应和需求情况分析3：房价走势分析3.1 历史房价走势- 深圳市过去几年的房价涨跌情况及主要因素影响3.2 2011年房价走势- 深圳市2011年不同地区、不同类型房产的价格变动情况3.3 影响房价因素分析- 利率、经济环境、政策调控等因素对房价的影响4：销售情况分析4.1 2011年房地产销售总量及增长率- 按季度分析深圳市房地产销售总量和增长率的情况4.2 楼盘销售情况- 主要开发商的楼盘销售情况及市场占有率分析4.3 二手房市场分析- 二手房市场的成交量、价格以及交易环境分析5：市场风险与投资机会5.1 市场风险分析- 宏观经济风险、政策风险、土地供应风险等方面的分析5.2 投资机会分析- 潜在的投资机会和热门发展区域分析6：建议和展望6.1 的调控策略- 对深圳市房地产市场的调控策略和措施建议6.2 开发商的发展方向- 开发商应考虑的市场发展方向和产品策略建议6.3 投资者的参考建议- 给中小投资者的参考建议和投资策略7：附件- 相关统计数据表格、图表等附加资料8：法律名词及注释- 1：法律名词1：解释12：法律名词2：解释2。
