(房地产管理)杭州市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则

房产面积测算及共有建筑面积分摊规则（3）•(二)、下列情形不作为共有建筑面积，不分摊所在幢内相关的共有建筑面积1、作为人防工程的地下室。

2、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房。

3、避难层(室)及结构转换层。

4、幢与幢之间连接的通廊。

四、共有建筑面积的分摊方法(一)、住宅共有建筑面积的分摊方法1、各套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数其中：分摊系数=幢内共有公用建筑面积/幢内各套房屋套内建筑面积之和2、多层住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如楼内各单元户数不一致时，采用多级分摊。

(二)、商住楼共有建筑面积的分摊方法1、功能区域的划分(1)根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

(2)裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应为单个功能区。

(3)具有特定的服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。

2、共有建筑面积划分(1)商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。

(2)服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其它共有空间列入幢共有建筑面积。

(3)专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。

(4)专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。

3、住宅部分各套房屋的分摊面积套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数其中：分摊系数=(幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积)/住宅部分各套内建筑面积之和4、商业部分各权属单元的分摊面积产权单元的分摊面积=产权单元套内面积×产权单元分摊系数其中：产权单元分摊系数=(层分摊面积+层内共有建筑面积)/层内各产权单元套内建筑面积之和层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数其中：层分摊系数=(幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积)/(商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积) 层内共有建筑面积：专为本层服务的内走道、层内公用厅等其他为本层服务的共有建筑面积。

建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则根据《商品房销售管理办法》，商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则由建设部制定和管理，旨在规范商品房销售市场，并保护购房者的合法权益。

下面将对商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则进行详细解析。

一、商品房销售面积计算规则：1.销售面积定义：商品房销售面积是指房屋建筑面积中，售卖给购房者的实际使用面积，包括住宅、商业和办公等用途的房间。

2.计价面积：商品房的计价面积是指计算房价和收取按揭贷款利息的基础面积，一般以住宅房屋扣除墙体厚度和檐口后的面积为准。

3.公摊面积：商品房的公摊面积是指为购房者提供公共设施或服务而规划设置的面积，包括走廊、大堂、电梯间、楼梯间等公共空间。

4.地下室面积：地下室是不得计入商品房销售面积的部分，但可以计入公共建筑面积中。

5.附属设施面积：附属设施面积包括购房者专用的车库、储藏间等，并不计入商品房销售面积。

二、公用建筑面积分摊规则：1.公用建筑面积定义：公用建筑面积是指为购房者提供公共设施或服务而规划设置的面积，包括公共走廊、大堂、电梯间、楼梯间、消防通道等。

2.公摊比例：公用建筑面积按照房屋实际面积小数点后一位及以下四舍五入后计算，一般不超过房屋实际面积的10%。

3.公摊面积分摊方式：公摊面积按照不同用途进行分摊，包括住宅、商业和办公等。

分摊方式可以根据项目特点和购房者需求进行灵活调整。

4.公摊费用分摊方式：根据国家有关规定，公摊费用是由购房者共同承担的，一般按照公摊面积所占比例进行分摊，并纳入物业费等相关费用中。

5.公摊面积示范图：开发商在商品房销售时应提供公摊面积示范图，清楚标明公共设施或服务的具体位置和面积，并按照实际情况进行调整。

总结：根据建设部商品房销售管理办法，商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则旨在保护购房者的权益，规范房地产市场运作。

购房者在购买商品房时需注意销售面积和计价面积的差异，了解公摊面积的计算规则及费用分摊方式，签订购房合同时需要留意相关条款。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知1995年9月8日，建设部为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，现予印发，请遵照执行。

现就有关问题通知如下:一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。

若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。

三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。

附件:商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。

第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积第六条套内建筑面积由以下三部分组成:1.套(单元)内的使用面积;2.套内墙体面积;3.阳台建筑面积。

第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下:1.套(单元)内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》(gbj96-86)规定的方法计算。

9 、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

二、筑面积测算的精度要求1 、对新建商品房（含此前末测绘的）精度要求采用《房产测量规范》中第二等级限差，计算公式为0.04 √ s+0.002s 。

2 、其它房屋精度采用《房产测量规范》中第三等级限差，计算公式为0.08 √ s+0.006s 。

三、计算全部建筑面积的范围1 、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2 、房屋内的夹层、插层、阁楼、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在 2.20m 以上部位计算建筑面积。

3 、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅、均按一层计算面积门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。

4 、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5 、房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20m 以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6 、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7 、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按楼梯所在的房屋自然层水平投影面积计算。

8 、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9 、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10 、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11 、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12 、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

13 、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平面积计算。

14 、依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m 以上部位的外围水平面积计算。

建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则根据中国建设部发布的《商品房销售管理办法》，商品房的销售面积计算方法及公用建筑面积分摊规则如下：一、商品房销售面积计算方法：1.建筑面积：商品房销售面积包括建筑面积和公用建筑面积。

建筑面积是指商品房的各层面积之和，包括住宅房屋、车库、露台、阳台等。

2.套内建筑面积：套内建筑面积是指商品房内部分墙面以内的实际使用面积，包括厨房、客厅、卧室、卫生间等。

不包括阳台、外墙体、柱子和构筑物。

3.建筑面积与套内建筑面积的关系：建筑面积与套内建筑面积的关系是合理使用面积与建筑面积之间的百分比关系。

具体来说，建筑面积除以（1+公摊系数）得到套内建筑面积。

其中，公摊系数是根据不同项目确定的。

4.负面积：若商品房内一些部分因挂墙、柱子等结构因素或安全、绿化等要求不得进行私摊，计算结果为负面积，则需要将全部负面积面积从建筑面积中扣除。

二、公用建筑面积分摊规则：1.公用建筑面积是指不属于套内建筑面积部分的建筑面积，主要包括共用的走廊、电梯、楼梯、垃圾处理间、物业管理用房、门厅、大堂等。

2.分摊原则：公用建筑面积的分摊应该按照建筑物的共有部分和私有部分进行合理划分。

其中，共有部分的分摊应该根据房屋的面积进行均摊，私有部分的分摊应由私有部分的业主进行缴纳。

3.公摊系数：公摊系数是指商品房总建筑面积中，用于计算公用部分和套内部分的系数。

公摊系数一般根据购房人购买面积以及建筑物的共有部分来确定。

4.公摊系数的确定：公摊系数的确定应该经过相关部门的审批，一般基于建筑物的结构设计以及规划要求，并且要注明在商品房的立项资料和规划许可证中。

总之，商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则在中国是根据建设部门发布的相关法规和办法进行的。

购房人在购买商品房时需要了解和了解相关规则，以便准确计算和确定购房面积，并了解公摊系数和分摊原则。

这样可以确保购房人的权益并有助于规范商品房市场的健康发展。

杭州市住房制度改革领导小组关于印发《杭州市市区职工享受实物分房面积核定细则》的通知文章属性•【制定机关】杭州市住房制度改革领导小组•【公布日期】2000.10.28•【字号】杭房改[2000]9号•【施行日期】2000.10.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文杭州市住房制度改革领导小组关于印发《杭州市市区职工享受实物分房面积核定细则》的通知（2000年10月28日杭房改[2000]9号）各单位：根据《杭州市市区进一步深化住房制度改革的若干意见》，为准确核定我市干部、职工已享受实物分房的面积，确保住房分配货币化的顺利实施，制订了《杭州市市区职工享受实物分房面积核定细则》，现予印发，请遵照执行。

杭州市住房制度改革领导小组二000年十月二十八日附：杭州市市区职工享受实物分房面积核定细则第一条为准确核定我市市区干部、职工已享受实物分房的面积，确保住房分配货币化的顺利实施，根据《杭州市市区进一步深化住房制度改革的若干意见》，结合我市实际，制定本细则。

第二条以职工及其配偶名义拥有的下列住房建筑面积均核定为职工已享受实物分房的面积：(一)按规定租金标准承租公有住房和廉租住房的建筑面积；承租成套公有住房(不论高层、多层；有电梯、无电梯)的建筑面积均以市房地产产权监理处实际测绘的建筑面积为准；承租非成套住房的建筑面积，以杭州市房地产管理局制作、住房经租单位核发的房屋租赁证上标明的住房使用面积乘以换算系数为准，砖木、木、泥木结构房屋的换算系数为1∶1.1；砖混结构房屋为1∶1.2。

(二)按房改成本价购买公有住房和以政府优惠政策购买解困住房的建筑面积；(三)以1500元/平方米以下优惠价购买的安居房建筑面积；(四)按照城市拆迁政策，对被拆迁公有住房使用人以公有住房安置的，在拆迁安置协议中应安置的住房建筑面积；超出应安置的建筑面积中，由职工及其配偶所在单位出资有偿取得的住房建筑面积；(五)按照城市房屋拆迁政策，拆除公有住房以货币安置的，在拆迁安置协议中应安置的住房建筑面积；(六)按照城市房屋拆迁政策，拆除私房(包括房改房)，采取放弃产权的，在拆迁安置协议中应安置的住房建筑面积；(七)参加由政府或单位补贴的集资合作建房的建筑面积；(八)申请批地建房时，政府给予审批同意的建房面积；(九)所在单位资助或给予补贴款购建的住房，其单位出资额按购房价格折算的部分建筑面积。

某市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则背景在某市，房产交易时涉及到的建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则经常引起争议。

这篇文档旨在介绍该市的相关规定及细节，以帮助市民更好地了解相关法律法规并避免不必要的纷争。

建筑面积计算根据国家和地方的有关规定，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。

套内建筑面积套内建筑面积是指住宅内部的建筑面积，一般包括以下几个部分：•非墙体构件，如楼梯、电梯井、阳台等•应有的墙体内净面积，即扣除墙体各种开洞部分所留下的净空间后的面积•墙体内各间房室的净面积，不包括房间之间的墙体•部分公用设施配套用房需要注意的是，套内建筑面积的计算标准因地区、年代不同而有所不同。

在购房时，应仔细查看交易合同及相关规定，以避免无法预计的损失。

公摊面积公摊面积是指建筑内的公共部分和设施，包括以下几个部分：•电梯间、楼梯间、走廊、门厅、过道等公共通道•地下车库、储藏室等其他公共服务设施及通道•其他公共配套设施，如绿化、景观、基础设施等在具体计算公摊面积时，需要遵循国家和地方的相关规定，并考虑到物业服务的实际需求。

共有建筑面积分摊规则共有建筑面积是指包括所有业主共有的建筑面积。

根据国家和地方的规定，共有建筑面积的分摊原则一般如下：•每套住宅的共有建筑面积占比相同•按购房面积比例分摊具体的分摊原则需要根据具体情况来制定，例如，在小区共有的公共设施建设过程中，应明确使用情况、维护等方面的责任划分，并建立相应的管理机构或委员会。

结论在房产交易中，对建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则的了解非常必要。

本文档介绍了某市的相关规定及细节，希望可以帮助市民更好地了解相关法律法规，并在交易过程中获得更好的权益保障。

关于规范执行房屋面积测量标准的意见各有关单位：我市从开展房屋面积测量以来，先后执行了国家经委（82）经基设字58号《关于建筑面积计算规则》（1982年11月12日起执行）、建设部建房[1995]517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（1995年12月1日起执行）和中华人民共和国国家标准GB/T17986.1—2000《房产测量规范》（2000年8月1日起执行）三种房屋面积测量标准，以致于在房屋登记发证中出现了房屋面积的差异，在一定程度上引起了房屋所有权人和申请人的误解。

为规范执行房屋面积测量标准、保护房屋所有权人的合法权益，提出如下意见：一、房屋面积的测量标准，必须实行同幢房屋同一标准的原则。

各幢房屋面积测量标准一经确定，不再变动。

二、不同时期竣工的房屋面积的测定，原则上执行不同时期的测量标准。

按当时国家规定的标准测量的房屋面积作为房屋产权面积。

三、房屋面积的测量，由房屋权属登记发证机关认定的测量部门（以下简称测量部门）测定，以首次测量所采用的测量标准为准。

今后，无论房屋面积测量标准如何调整，已测定的房屋面积不再变动。

四、同幢房屋的单元面积已用不同标准测量的，由测量部门认定一个测量标准，并对该房屋各单元面积统一调整。

属于该类调整的，已交房款（包括购买公有住房、商品房）不作退补。

关于印发《无锡市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》的通知市房产管理局产权监理处，各县（市）、区房产管理局（处）：为规范我市房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋共有建筑面积，根据建设部《房屋测量规范》及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，结合本市实际情况，制订了《无锡市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（以下简称《规则》）。

本《规则》下发前已实施面积测绘的房屋，其建筑面积不再调整。

附：《无锡市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》无锡市房产管理局二○○七年七月十二日无锡市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则建筑面积计算规则一、一般规定1、房屋面积测算系指水平投影面积的测算。