2-住宅产业化s1

住宅产业化技术在政策保障性住房建设中的应用——如何优质高效建设政策保障性住房的研究一、前言我国自1994年启动房改试点，1998年在全国取消了福利性质的分房，同时启动了政策性保障住房的开发建设，包括经济适用房、廉租房，以解决普通百姓住房问题，这是一项重大的民生工程。

目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。

2003年以来，随着国家经济的快速发展，人民对住房消费的需求不断提高，房地产行业得到了迅速发展的机会，住房供应量快速增长，全国每年城市新增住宅面积超过6亿平方米，每年城市人均住房面积增长1平方米左右；但同时也出现了房价上涨过快、经济适用房短缺的问题，已经与平常百姓的经济收入不相适应，住房成为普通工薪阶层家庭主要的经济负担，而且在旧房拆迁安臵方面出现的矛盾越来越普遍，这引起了中央的高度重视，连年出台房价的调控措施，增大经济适用住房的供应比例，并强调加大矿区林区和城市棚户区的改造力度，在经济适用房、廉租房、公共租赁住房的建设方面给予资金和政策扶持，旨在将房价控制在合理的价位。

政策保障性住房不同于一般的商品住房，它是以政府（或国有企业）为提供主体，主要面向中低收入家庭的保障性住房，具有政策性、经济性、适用性的特点，涉及人群广、数量多、价格低，在规划设计、建设管理和供应分配等诸多方面具有很高的要求，由于是民生工程，房屋的质量、进度、投资等方面的目标管理显得尤为重要，因此对政府职能部门的管理提出了新的要求；如何“多快好省”地进行政策保障性住房建设，在建设管理过程中减少贪污腐败现象，对各级政府部门都是一场考验。

二、我国住宅产业化发展情况几乎在房改政策推出的同时，国家就提出了“住宅产业化”的概念，所谓住宅产业化，是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新一节”技术（新技术、新材料、新工艺、新设备，简称“四新”，节能环保），提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，降低资源消耗，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、低成本地建设符合市场需求的高品质住宅。

住宅产业化概念简析住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是住宅工业化、标准化、通用化的具体体现，是以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联接为一个完成的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。

住宅产业化的概念包含了几方面的意义：（1）住宅设计标准化，形成系列化、标准化的住宅设计方案，减少单个住宅设计的随意性，住宅设计标准化是住宅生产工业化的基础。

（2）住宅建设工业化：包括住宅构配件和部品生产工厂化，施工过程机械化，组织管理科学化。

要求大量的或全部构配件、部品甚至房间乃至整套住宅，都是在工厂里预制生产的，再用机械化的操作方法组装起来，这一点就象儿童搭积木一样。

部件都是成品，只要按标准组装搭配就可以了。

住宅建筑工业化是住宅产业化的核心。

（3）住宅产供销一体化：即将住宅建设的投资、设计、构配件生产、施工建造、销售及售后服务等形成有机整体，使有关企业、部门联合协作，成为一体。

这种一体化不是将房地产开发企业、设计、施工等单位简单组合，而是必然产生具备工厂化大量生产优质住宅构配件和部品能力的企业住宅产业集团，它的诞生是住宅产业化形成的标志。

随着住宅产业化发展，住宅已经不像以前那样是由一砖一瓦的由人工去堆积，已经转变成了由施工现场分解出来的部件拿到工厂的生产线上生产，借此来减轻劳动力的强度、生产成本，提高建筑住宅的效率。

而我们住宅各大模板需要用到的材料及配件也非常多，如板式家具、厨房橱柜、门窗系统、衣帽间、内门等等配件组装成我们的住宅，由此知道无论是我们原有的住宅还是原有的材料，都需要搭配建成。

比如：中嘉住宅产业化和康腾整体木作。

它们的完美搭配为我们提供了完美的家居、环保的家具、快速的建筑住宅。

住宅产业化与住宅品牌战略一、住宅产业化与住宅品牌的概念（一）住宅产业化“住宅产业化”就是住宅产业的市场化、规模化、专业化、现代化、标准化、科技化、国际化，是住宅产业全面走向市场，依据市场规律，增加科技含量，进行规模结合、专业分工、集约经营，从而达到与国际接轨的发展过程。

1、住宅产业化首先表现为住宅商品化、市场化。

2、住宅产业化离不开住宅规模经营、专业分工。

3、科技的发展与运用推动住宅产业化进程。

4、住宅产业化的根本标志为标准化、工业化和集约化。

（二）住宅品牌住宅品牌是住宅发展商向住房消费者长期提供的一组特定的特点、利益和服务。

良好的品牌传达了质量的保证，因住宅行业特殊性，其品牌具有别于一般商品品牌的特殊含义：1、住宅商品不可复制性和构成要素的复杂性决定了不能以单个住宅商品为品牌单位，而应该以整个楼盘，整个小区，或小区中的一个组团为品牌单位。

每一个住宅商品，每一套住房，都由其特定的地域、环境、结构、质量等诸多因素组成，其中任何一因素的差异都足以影响该住宅商品的品质和特性。

2、企业声誉是住宅品牌的核心，良好的企业声誉是塑造品牌形象的保证。

一方面住宅商品具有浓厚的区域特色，企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；另一方面，住宅商品投资大，周期长，企业发展商实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断。

与此同时，我们也不可忽视在住宅品牌发展中出现的几大误区：（1）“泡沫型”。

品牌依赖于广告宣传、包装来完成，而缺乏优秀内在品质的有力支撑；（2）“单一型”。

绝对理想化的，靠户型或其他单一优势（或称卖点）达到畅销；（3）“一手包办型”。

即在住宅开发过程中热衷于自我表现（形象、实力、声誉）而忽视住宅部品或部品供应商、设计单位、建筑企业的形象宣传；（4）“扭曲型”。

盲目迷信环境、绿化等外延因素对品牌的推动作用，反而弱化了住宅原始需求特征；（5）“短视型”。

品牌只是促销过程中的工具，到后期则置之不顾，不加维护；（6）“理想主义型”。

住宅产业化简介住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，住宅产业化以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。

故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。

事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。

实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。

何为住宅产业化对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。

“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。

我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。

”关于产业化，联合国很多人下过定义，但沈阳卫德住工科技[1]认为日本人讲得最简明。

他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。

因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。

凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。

这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。

而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。

目前他们的市场占有率达5%。

显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。

住宅产业化一、住宅产业化的定义住宅产业化（Housing Industrialization）:从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化,工业化的必须前提是标准化。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。

住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。

二、国外住宅产业的发展住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率、降低成本。

国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。

20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；20世纪90年代后，是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。

目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。

住宅产业化的实施效果非常明显。

工厂化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。

数据显示，通过工厂化的生产，现场的垃圾将减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；失误率降低到0．01％，外墙渗漏率低语于0．01％，精度偏差以毫米计算，小于0．1％。

更为可观的是建造人员减少89％，建造周期缩短70％。

住宅产业化建筑发展的必由之路近日，2014年的中国住宅产业化发展大会在济南召开。

建筑行业专家学者云集，共为住宅产业化发展把脉研判，深度剖析住宅产业化的政策与发展规划。

中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰等行业人士出席会议。

“住宅产业化”再次成为行业瞩目的焦点。

住宅产业化（Housing Industrialization），从本义来讲就是住宅生产、供应等的工业化。

而工业化的必须前提是标准化。

联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。

一般而言，住宅产业化主要包括：住宅建筑的标准化、住宅建造的工业化、住宅生产与经营的一体化、住宅协作服务的社会化。

“住宅产业化”的理念最早在上个世纪60年代末由日本提出，为了迅速造出质优价廉的房子以满足国民对于住房的需要，日本举全国之力开发住宅。

当时2～3层的独立住宅占据了日本住宅建筑的67%，他们想到了用生产电视机和汽车的方式生产住宅。

一批大公司积极投入技术和资金进行研发，并整合设计、制造、安装、销售等环节，根据日本人的居住习惯，推出每栋120～180平方米的3层以下住宅建筑，其大部分建筑部品实现工业化生产和机械化施工。

随着社会与经济的发展，到80年代中期，日本已经针对住宅产业化建立起了完整的设计、制造、施工、认证、监管体系。

进入90年代以后，住宅产业化又有了新的进步：住宅设计趋于多样化；工厂制造的技术水平和产品质量进一步提高；施工的机械化、自动化、智能化水平进一步提高，施工管理更加精细；采取了“优良部品认证制度”进一步引导市场健康发展；对住宅建造和使用过程的监管更加到位、合理。

我国早在1993年到1994年间，住宅科研设计领域的有识之士就率先提出了“中国住宅产业化”这一概念。

其背景是1992年联合国环境与发展大会之后，中国发布了《中国21世纪议程》，其中构思了住宅产业的雏形。

“住宅产业化”专业解答长沙远大住工与您“零距离”沟通“十二五”期间，全社会对推进节能减排、践行可持续发展理念的力度不断加大，市民对住房的需求，已从“住有所居”向“健康、舒适、生态、节能”的方向发展，呼唤住宅建设领域创新转型，而积极稳妥地推进住宅产业化正当其时。

住宅产业化，对众多市民来说尚且处于模糊阶段，心存疑问、顾虑重重。

对此，作为我国建筑史上的“革命者”，已从事集成住宅技术研究16年的领军企业长沙远大住宅工业有限公司（简称远大住工）就住宅产业化相关知识以及自身的技术支持进行答疑解惑，以飨读者。

1、什么是住宅产业化？答：住宅产业化从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化，是指用工业化生产的方式制造住宅，在提高住宅建设的劳动生产率的同时提升住宅整体品质，降低资源的消耗。

这是住宅生产方式由建造到制造的转变。

2、住宅产业化主要包括哪些内容？答：住宅产业化主要包含以下四方面内容：（1）住宅建筑结构体和内装体的部品化；（2）住宅建筑设计的模数化；（3）住宅建设生产的工厂化；（4）住宅协作服务的社会化。

核心是住宅建筑材料的部品化。

3、为什么说住宅产业化是住宅发展的趋势？答：我国现有的住宅基本都是通过现场混凝土浇筑形成结构主体，然后再砌筑隔墙，此种施工方法现场施工量大，产生的噪音和粉尘对环境影响较大，施工质量和精度也较难达到人们日益提高的对住宅品质的要求。

住宅产业化是近年来在国家提倡绿色、低碳住宅新理念下催生的一种新型建筑方式，也是应对人力资源成本大幅提高，产业自身发展所必需的升级和更新。

住宅工业化生产是住宅生产方式的变革，可实现住宅建设的高效率、高品质、低资源消耗和低环境影响，具有显著的经济效益和社会效益。

因此，推进住宅产业化是社会对住宅质量、性能要求不断提高的需要，是行业创新驱动、转型发展的需要，是企业应对劳动力成本不断提高的需要，是完善外墙保温节能技术的需要，是住宅建设发展的必然趋势。

4、问：国外的工业化住宅主要有哪些？适合在国内推广吗？答：二战后，为解决城市住宅需求剧增，国外的工业化住宅快速发展起来，日本、法国、美国、德国、新加坡等国家和地区都进行了持续探索，目前，主要有木结构、钢结构及预制装配式钢筋混凝土结构等类型的工业化住宅。

绿色建筑---住宅产业化（或建筑工业化）1.简介：住宅产业化的概念由来已久。

1910年, 著名的建筑师沃尔特〃格罗皮厄斯首次提出了“住宅产业化”或“建筑工业化”的概念，此后，世界各地便兴起了对住宅产业化的研究与实践。

住宅产业化简单的讲就是用一种社会化大生产的方式来代替半手工半机械的粗放型生产方式。

经过几十年的发展，住宅产业化在发达国家得到了快速发展，发达国家工业化住宅已经普遍超过70%，极大的推动了住宅向着“高环保、高质量、高效率”方向发展。

而在我国，目前只有少数城市才刚刚起步。

推动住宅产业化的发展不仅可以推动国家落实各项民生政策，包括保护环境、提供优质的保障房等，产业化住宅也具有极大的发展空间，是工业化产品中重要组成部分，其产业规模超过汽车产业，不仅是低碳环保的标志，还是工业化升级的标志性产业之一，能有力推动当地经济发展。

2.与传统建筑模式的比较、展望：与传统建筑模式相比较，其优势体现在如下几个方面：2.1在交通运输方面，“住宅产业化”或“建筑工业化”模式，由于工厂（即制造基地）设在公路、铁路、航运方便的市郊或产业园区，这类地方有一个特点就是远离城市中心区域或主要范围；各类建筑材料绝大部分运往工厂时，完全避开了市区道路；今后将PC构件（即预制装配式混凝土构件）运往建筑工地时，运输量大大减少，并可以做到清洁运输；这样既可以减小对城市道路的压力和破坏，又避免了对城市道路的污染；而传统建筑模式则需将各类建筑材料统统运往建筑工地，其运输量较大，且不谈需要一个巨大的物管中心（或堆放场地），其对城市道路的压力和破坏、对城市道路和建筑物周边的污染大大增加。

2.2在安全文明方面，由于采用标准化、程序化、自动化集成建筑模式或集成技术生产，建筑模式由传统的手工操作变为机械操作、工地变成工厂、施工变成总装、农民工变成产业工人、技术工人变成操作工人；同时，无论是工地还是工厂，各类安保设备设施到位，安全责任到人，安全检查到位；重要的是，经过岗前严格培训后的工人工作岗位固定、工作位置固定、工作责任固定，能够认真执行、熟练掌握各项安全生产操作技能，从而能做到基本无伤亡事故产生；工厂产生的污水较少，且经过循环利用，对外不产生排污问题；工厂采用防尘降尘设备，无粉尘产生；生产时不对外产生噪音污染。